裁判字號：臺灣高等法院100年抗字第942號民事裁定
裁判日期：民國100年07月18日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定100年度抗字第942號抗告人 楊文井
楊蕙菁 楊禎候 楊芳源 楊鵬立 上列抗告人因與相對人中華成長三資產管理股份有限公司間清償債務強制執行事件，對於中華民國100年5月24日臺灣基隆地方法院100年度事聲字第32號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告費用新台幣一千元由抗告人負擔。
理由
一、相對人以其為債權受讓人（債權讓與人為世華聯合商業銀行股份有限公司）執臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）89年度民執甲字第6708號（下稱第6708號）債權憑證為執行名義，向原法院聲請強制執行抗告人所有坐落於臺北縣○○鎮○○段113-20、113-22、117、117-156地號土地（下合稱系爭土地）。原法院司法事務官於民國99年12月23日以基院義99司執良字第23141號函臺北縣瑞芳地政事務所辦理系爭土地之查封登記，嗣於100年1月14日至系爭土地所在指界查封，並於當日通知兩造擬以原法院99年度司執字第23141號（下稱第23141號）清償債務強制執行事件中，系爭土地經特別變賣程序後之減價拍賣底價，以核定系爭土地本次拍賣（即第一次拍賣公告）之最低價格。抗告人於100年1月19日具狀聲明異議，嗣同年1月28日再具狀補充異議事由，詎原法院司法事務官於100年3月7日以99年度司執字第23141號裁定（下稱第23141號裁定）駁回抗告人之異議，抗告人復向原法院聲明異議，亦經原法院於100年5月24日以100年度事聲字第32號裁定（下稱第32號裁定），駁回抗告人之異議。
二、抗告人於原法院聲明異議及本院抗告意旨略以：㈠系爭土地於96年9月5日之鑑定價格為新台幣（下同）311,72
3,840元，而目前公告現值高達591,887,518元，則以96年之鑑定價格決定拍賣底價，已不符合現今狀況。且96年鑑定時認為系爭土地無經濟效益，無路可達云云，然系爭土地位於臺灣東北角海岸風景區，係屬大陸地區人民來臺旅遊之熱門觀光景點，交通部觀光局東北角海岸管理處又指定為遊樂區、公園用地之建地，可做為公園、遊樂區、靈骨塔使用，地價看漲，若以都市計畫法第49條所規定依公告現值加成40％為徵收，徵收價額將達828,642,526元，原法院援用舊有資料核定拍賣最低價額，顯然過低，應予重新鑑價。
㈡臺北地院第6708號債權憑證所載執行金額為9,790萬元本息
、違約金，然系爭113-20地號土地公告現值223,521,144元【計算式：190,069平方公尺×1,176（元/平方公尺）＝223,521,144元】，如依都市計畫法第49條計算現值則達312,929,602元，已足清償相對人所主張之債權，而無查封拍賣系爭113-22、117、117-156地號土地之必要，本件顯有過度查封之情事，爰請求撤銷除113-20地號外之其餘3筆地號土地之查封。
㈢系爭土地依新北市政府城鄉發展局函示之土地使用分區分別
為遊樂區（117地號）、地質保護區（000-000地號）、公園用地（113-20地號）、墓地（113-22地號），應登載於拍賣通知書附表，惟原法院僅登載地目為「林」地，與實際不符，顯違法登載，且恐影響應買人之意願而再次流標。又原法院於系爭土地拍賣公告上載有「部分點交，部分不點交」，然就不點交之原因並未載明，顯然違反強制執行法第81條第1項、第7項應記載占有使用情形及拍賣後不點交者原因之規定。本件查封、拍賣、詢價程序有上開瑕疵，伊因而聲明異議，請求原法院核定更為合理之拍賣最低價額，及更正拍賣公告之記載，惟原法院竟駁回伊之聲明異議，難令人信服，爰聲請廢棄原法院前揭第32號裁定云云。
三、按強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號判決意旨參照）。經查：
㈠本件抗告人所有之系爭不動產標的，經原法院96年度民執字
第10157號執行事件函請永聯不動產估價師事務所鑑價，其鑑定價格為系爭113-20地號土地57,496,000元、113-22地號土地2,033,000元、117地號土地185,571,000元、117-156地號土地41,161,000元，此有抗告人所提永聯不動產估價師事務所96年9月26日永基恭10157號函附鑑定報告可稽（見本院卷33至39頁），上開標的業經原法院98年度司執字第7269號（下稱第7269號）清償債務強制執行事件，進行拍賣程序，因無人應買，原法院於99年6月24日公告進行特別變賣程序後之減價拍賣程序，該特別變賣程序後之減價拍賣公告拍賣最低價額為113-20地號土地85,978,000元、113-22地號土地3,010,000元、117地號土地119,755,000元、117-156地號土地23,952,000元，有特別變賣程序後之減價拍賣公告足憑（見原法院第23141號卷63頁至67頁），嗣亦無人應買而依強制執行法第95條第2項規定視為撤回。原法院於本件強制執行事件，即依債權人之聲請，援用上開特別變賣程序後之減價拍賣程序未拍定底價，進行本件強制執行拍賣之詢價程序，且以100年1月14日通知書，通知抗告人、相對人於100年1月31日下午3時陳述對拍賣最低價額之意見。抗告人雖具狀表示原法院援用舊有資料核定拍賣最低價額，顯然過低，應予重新鑑價云云。惟原法院核定於100年4月26日第1次拍賣程序，最低拍賣價額為系爭113-20地號土地86,000,000元、113-22地號土地3,100,000元、117地號土地120,000,000元、117-156地號土地24,000,000元，此4筆土地所核定之底價均高於96年間之前揭鑑價報告，亦有原法院民事執行處公告拍賣通知（見本院卷29至30頁反面）可稽，故原法院司法事務官係審酌前揭96年鑑定報告估定價額，及上開第7269號清償債務強制執行事件，經特別變賣程序後之減價拍賣程序仍無人願意應買之情形，並考量核定之拍賣最低價額如過高，縱經拍賣程序，仍無人願意投標應買，對於債權人顯有不利，而若核定之拍賣最低價額過低時，又會損及債務人即抗告人之利益等一切情狀，衡量兩造利益後，而酌定第1次公開拍賣最低價額，難認有何違法之處。
㈡又本件第1次公開拍賣因無人應買，經原法院依強制執行法
第91條第2項酌減拍賣最低價額，改定於100年5月24日第2次拍賣程序，有原法院第2次公開拍賣通知（見本院卷31至32頁反面）可查，倘執行法院所核定之第一次拍賣最低價額低於市價，理應有眾多應買人參與投標，相互出價競標，豈會無人參與投標應買。是抗告人主張系爭土地位於臺灣東北角海岸風景區，屬大陸人民來臺旅遊之熱門觀光景點，地價看漲，前揭拍賣最低價額遠低於市價云云，難以採信。
㈢從而，系爭土地於本件經第一次公開拍賣，無人應買，足見
執行法院原核定之底價並無偏低之虞，如再行估價，必導致執行時間之拖延，而損及債權人、債務人之權益，且罔顧市場交易機能，是抗告人聲請重新鑑價，洵不足採。
四、次按查封不動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限，強制執行法第50條、第113條定有明文。此乃兼顧債權人與債務人之利益，禁止超額查封之規定，法院為強制執行時，固有遵循之義務，惟如無超額查封之情事，自無該規定之適用。而查封、拍賣債務人之財產，應以將來拍賣所得之價金足敷清償債權額及債務人應負擔之費用為限。於債務人有多數財產時，並須以此為標準而加以選擇。辦理強制執行事件應行注意事項第27點亦有明文。是法院評估有無超額查封，自應以債務人之財產將來拍賣所得之價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額以為斷。經查，抗告人雖主張113-20地號土地之現值為312,929,602元，已足以清償相對人之債權，並無查封拍賣其餘113-22、117、117-156地號土地之必要云云。然系爭113-20地號土地鑑定價格為57,496,000元，於執行法院第1次拍賣程序以86,000,000元為最低拍賣價額拍賣時，無人應買，無法實現債權人之債權，難認有抗告人所聲稱之價值。且臺北地院第6708號債權憑證所載執行債權金額為：9,790萬元及自88年7月18日起至清償日止，按年息9.2％計算之利息，暨自88年8月19日起至清償日止，其逾期在6個月以內者，按上開利率10％，逾期超過6個月者，按上開利率20％計算之違約金，另有執行費用685,300元，則上開債權本金加計利息已達200,848,958元【利息自88年7月18日起算至相對人99年12月22日聲請強制執行之日止約11年又157天，以此計算利息約102,948,958元，計算式：9,790×9.2％×（11×365＋157）/365＝10,294.8958（萬元），9,790＋10,294.8958＝20,084.8958（萬元）】，與系爭土地第1次拍賣而無人應買之最低拍賣總價233,100,000元（86,000,000元＋3,100,000元＋120,000,000元＋24,000,000元＝233,100,000元），差距不大，況系爭土地於日後能否迅速拍定，實際拍定價格若干，是否有其他債權人參與分配，及拍賣所得於分配後是否足敷清償債權人之債權，於實際拍定前，均無從確定，自難認僅以其中113-20地號土地為本件查封標的，確可滿足債權人之債權，是抗告人主張本件有過度查封云云，亦非可取。
五、抗告人另主張執行法院之拍賣公告內容中無土地使用分區管制要點及相關法規之記載，恐影響應買人之應買意願，且未載明系爭土地使用情形及不點交之原因，顯然違反強制執行法第81條第1項、第7項應記載而未記載之規定云云。然土地使用分區為政府行政機關所核定，為一公開之資訊，欲投標之民眾自可向相關主管機關查明後而為投標，且據抗告人所提出之新北市政府都市計畫土地使用分區（公共設施用地）證明書，說明欄之第三點已明示「本證明書有效期間八個月，證明書核發後有關土地位置、地號或都市計畫內容如經依法公告變更，應以公告變更者為準，不再另行通知」等語（見本院卷20頁），顯見所謂之都市計畫使用分區，並非恆久不變，該使用分區是否再次變更，並不會因土地有無進行強制執行程序而受影響。又民事強制執行程序應考量之因素眾多，拍賣土地或建物往往曠日費時，甚難於該土地使用分區證明所載之有效期八個月內完成，是法院之拍賣公告如列載土地使用分區，於拍賣程序進行中，法院不知都市計畫變更而未及更正拍賣公告，應買人復信賴法院之拍賣公告而應買，一旦拍定後，必衍生拍賣紛爭。故法院之拍賣公告未列載土地使用分區，並無不合。此部分本應由應買人衡量土地之現況、市場其他有利及不利因素後，而決定是否應買，抗告人指摘原法院之拍賣公告未列明土地使用分區，致無人願意應買云云，非屬有據。況依原法院100年3月29日基院義99司執良字第23141號拍賣公告公告事項十二「執行標的現況」載有：「⒈民國100年1月14日查封時，債務人不在場，據地政人員指界稱：甲標位於濱海公路海園餐廳南方約430公尺處，鼻頭國小旁，其中113-20地號有部分面積供步道使用，遭步道占用部分拍定後不點交，其餘依現況點交。遭占用之法律關係，由拍定人自理。乙標位於海園餐廳西方約220公尺處，丙標位於海園餐廳西方約150公尺處，現為原始雜木林，臨濱海公路，拍定後依現況點交。債務人陳稱：『民國100年1月5日新北瑞工字第1000000003號新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書：依據民國71年3月10日變更東北角海岸風景特定區計畫案，甲標113-20地號土地使用分區為公園用地，113-22地號土地使用分區為墓地，乙標117地號土地使用分區為遊樂區，丙標117-156地號土地使用分區為地質保護區』。標的確實之土地使用分區及適用之相關法規內容，請應買人注意‧‧‧」等情，於附表「點交情形」欄並載明：「點交否：部份點交、部份不點交」（見原法院第23141號卷290、291頁），亦有提及抗告人陳述之公園用地、遊樂區、地質保護區、墓地等使用分區，可增加土地利用價值之情事，即難認原法院之拍賣公告毫無記載，至於抗告人所述之土地使用分區是否實在、有無變更，仍應由應買人自行查明，是原法院拍賣公告之上開記載，核屬適當，抗告人指摘拍賣公告未載明土地使用情形及不點交之原因云云，委無足取。
六、綜上，原法院就系爭不動產核定拍賣最低價額，而進行第1次拍賣程序，於法並無不合，亦無過度查封，或未載明土地使用情形及不點交之原因之情形，抗告人聲明異議，請求重新鑑定價額，更正拍賣公告之記載云云，於法無據，不應准許。原法院駁回其聲明異議，並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國100年7月18日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官謝碧莉法官呂淑玲正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國100年7月18日
書記官明祖全