臺灣高雄地方法院105年度重訴字第114號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院105年重訴字第114號民事判決

裁判日期：民國107年04月27日

裁判案由：調整租金等

臺灣高雄地方法院民事判決105年度重訴字第114號原告 吳進億 訴訟代理人 蘇逸修 律師
余明賢 律師 許譽鐘 律師上一人複代理人 廖苡儂 律師被告大統百貨企業股份有限公司法定代理人 林錦章 訴訟代理人 蔡東賢 律師
張容綺 律師 吳冠龍 律師上列當事人間請求調整租金等事件，本院於中華民國107年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租如附表編號1至3所示土地之每年租金，自民國一Ｏ五年一月八日起，調整為如附表各編號「調整後每年租額」欄所示租額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告為附表編號1所示6筆土地（下稱系爭鳳山段土地）、編號2所示1筆土地（下稱系爭澄清段土地）及編號3所示
1筆土地（下稱系爭大順段土地）（以下合稱系爭土地）之共有人之一（各筆土地面積、應有部分權利範圍均詳如附表所示）。原告與系爭土地其他共有人各自將該等土地持分全部出租予被告。兩造於98年間簽定書面契約，約定租賃期間自98年4月1日起至99年3月31日為止，租金則如附表所示，租期屆滿後，原告雖繼續以相同租額出租系爭土地應有部分予被告，然兩造則均未簽定書面租賃契約及約定租期，故自99年4月1日即成立不定期租賃關係。
㈡、按城市地方供營業之房屋，承租人而得以營商而享有特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，即不受土地法第97條之限制。本件被告承租系爭土地期間，分別在系爭土地上興建建物，並將系爭鳳山段土地出租予他人經營「A+1百貨商場」及「湯姆熊遊藝店」，將系爭澄清段土地出租他人經營「家樂福大賣場（澄清店）」、將系爭大順段土地出租他人經營「寶雅賣場（高雄灣內店）」等用途。經原告委請訴外人即元大不動產估價師事務所，於104年9月至10月間，就系爭土地之合理租金進行調查、估價，原告所有之系爭鳳山土地月租金估價結果為每月新臺幣（下同）19萬9,136元、系爭澄清段土地月租金估價結果為每月37萬0,02
4元、系爭大順段土地月租金估價結果為每月28萬7,874元。顯見因系爭土地之價值提升，其租金市價已較兩造間先前約定租額大幅增加，原告自得基於前開估價結果，依民法第
422條規定，請求調整系爭土地之租金，為此，爰依民法第
422條規定提起本訴，並聲明：⒈被告承租原告所有系爭鳳山段土地之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，應調整為每月19萬9,136元。⒉被告承租原告所有系爭澄清段土地之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，應調整為每月37萬0,
024元。⒊被告承租原告所有系爭大順段土地之土地租金，自起訴狀繕本送達翌日起，應調整為每月28萬7,874元。⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告與系爭土地其他共有人將系爭土地全部出租予伊，兩造於98年間就原告出租應有部分簽訂書面租賃契約，約定租賃期限自98年4月1日起至99年3月31日止，年租金分別為系爭鳳山段土地62萬1,578元（含現金46萬3,593元、租賃期間被告代原告支付地價稅15萬7,985元）、系爭澄清段土地
75萬8,396元（含現金35萬4,756元、租賃期間被告代原告支付地價稅40萬3,640元）、系爭大順段土地57萬8,379元（含現金27萬0,549元、租賃期間被告代原告支付地價稅30萬7,830元），故租金計算基期並非原告所稱「月租金」。
嗣兩造於前揭租期屆滿後，雖未簽訂書面租約，因原告向被告繼續收取租金，兩造間遂成立不定期租賃關係，並由被告興建建物出租予他人使用。又系爭土地租賃期間經比較系爭土地99年與原告起訴時之104年申報地價及公告地價，系爭鳳山段土地僅微幅調整5.16%、5.26%；系爭澄清段、大順段土地則未有任何調整，再以系爭鳳山段土地各地號土地申報地價及公告地價調幅比率乘以原告應有部分面積占各地號土地百分比為計算，系爭鳳山段土地原告應有部分之價值僅微幅調整5.14%，顯見系爭土地使用價值迄今並未有劇烈變動，甚至系爭澄清段及大順段土地根本未有變動，可知目前租金之給付足敷評價系爭土地之使用價值，原告現收取之租金並未有何偏低之顯失公平情事，而與民法第442條情事變更原則要件不符。
㈡、其次，兩造於98年間簽訂書面租賃契約時，業已合意約定租金計算方式係以財政部國有非公用不動產租賃所定政府年租金為基礎，計算公式為：（原告應有部分面積×當期土地申報地價總額×5%）×1.55＝年租金，此等計算公式也適用於兩造家族成員集團彼此間所為不動產租賃，而上開租金計算公式實已包含地價變動因素，且財政部迄今並未變動上開政府年租金計算方式，亦無依民法第442條情事變更原則進行調整租金之必要。
㈢、再者，原告雖提出元大不動產事務所出具之估價報告書，然該事務所設於臺北市，而臺北市與高雄市物價水準、經濟條件及房地產環境等差異甚大，故由該事務所出具之報告書，自無法真實反映系爭土地真正之情況；又系爭鳳山段土地於兩造簽定系爭租約時，係就6筆土地一同訂立年租金，而非約定每筆土地個別租金再予以加總，惟前揭元大不動產估價報告書進行估價之方式，則係先將系爭鳳山段每筆土地租金個別計算，再予以加總，顯與當初兩造簽訂之系爭租約目的及方式相悖，故前揭原大不動產事務所出具之估價報告書，自非可採。
㈣、另縱認有調整之必要，惟99年1月至105年1月間，系爭鳳山段土地原告應有部分之價值僅微幅成長5.14%，以原約定年租金621,578元計算，至多僅為653,527元【計算式：621,578元×1.0514＝653,527元】；至系爭澄清段及系爭大順段土地之申報地價及公告地價皆未有何調整，原告請求調整之租金已遠超過系爭土地合理評價之使用價值，反而有不當得利之嫌，且原告請求調整月租金而非年租金，亦違兩造先前系爭租約約定之租金方式，是原告請求並無理由等語置辯。
㈤、並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願以現金或等額之銀行可轉讓定存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告為附表編號1所示系爭鳳山段6筆土地、編號2所示系爭澄清段1筆土地及編號3所示系爭大順段1筆土地之共有人之一（各筆土地面積、應有部分權利範圍均詳如附表所示）。
㈡、原告與系爭土地其他共有人各自將該等土地持分全部出租予被告。兩造僅於98年間簽定書面契約，約定租賃期間自98年
4月1日起至99年3月31日為止，租期屆滿後，原告雖繼續出租系爭土地應有部分予被告，然兩造則均未簽定書面租賃契約及約定租期，故自99年4月1日即成立不定期租賃關係迄今（下稱系爭不定期租賃關係），兩造約定租金給付方式為由原告自行向稅捐機關繳納地價稅，被告則將包含地價稅在內如附表各編號所示租金，於扣除10%所得稅及2%補充保費後，按月給付予原告。
㈢、本件被告承租系爭土地期間，分別在系爭土地上興建建物後，將系爭鳳山段土地出租予他人經營「A+1百貨商場」及「湯姆熊遊藝店」，將系爭澄清段土地出租他人經營「家樂福大賣場（澄清店）」、將系爭大順段土地出租他人經營「寶雅賣場（高雄灣內店）」等用途。
四、本件爭點：原告主張因系爭土地價值提升，依民法第442條規定應予調整系爭土地租金數額，是否有據？其租金數額應調整幅度為何？
五、本院得心證理由：
㈠、關於應否依民法第422條規定調整租金數額部分：按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。同法第44
2條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。亦為土地法第148條、平均地權條例第1
6條所明定。而公告地價與土地公告現值或實際市價亦常有差異，則前述土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。經查：
⒈原告主張因系爭土地價值提升，故租金市價應較兩造間不定
期租賃租額大幅增加一節，業據提出元大不動產估價師事務所估價師 王冠元 製作之不動產估價報告書乙份為憑(見院一卷第29至41頁)。惟細繹該估價報告所載內容，雖係採用租賃實例比較法、積算法等2種估價方法，就系爭土地鑑估當時之合理租額進行評估，然針對系爭不定期租賃契約成立後迄至鑑估時為止，系爭土地於該期間內是否發生價值升降、幅度為何及該等幅度對租額影響程度等各節，均未見該估價報告列入評估，此由證人王冠元到庭後亦稱：本件鑑估並未以時間軸方式進行勘估，僅針對勘估時之合理租金價值進行評估等語（見院二卷第10頁），益可佐徵。基此，僅憑前揭估價報告，固難以認定系爭土地有何價值升降及影響租額情事之事實。惟經本院另行送請兆豐不動產估價師事務所鑑定結果，略以：自99年起迄今，系爭鳳山段土地之公告地價總調整率、市價變動幅度依序各為14.82％、65.95％，系爭大順段土地之公告地價總調整率、市價變動幅度依序各為29.03％、47.98％，系爭澄清段土地之公告地價總調整率、市價變動幅度依序各為35.01％、47.98％等情，有卷附兆豐不動產估價報告書3份可稽，再佐以經本院前往系爭土地勘驗後，勘驗結果略以：系爭鳳山段土地位○○○區○○路，該土地上為地上6層樓、地下2層建物（門牌號碼中山路
149號），建物第1至4層出租予「A+1」商家作為賣場使用、第5層空置、第6層供「A+1」商家作為賣場倉庫使用，頂層露台部分搭建鐵皮頂，部分作為盥洗室使用，部分擺置雜物、桌椅，地下1層設有獨立出入口，現供出租予他人經營湯姆熊遊藝店，地下2層則供「A+1」商家堆置雜物使用，又該路段鄰近土地多供商業用途使用，店家林立，夜間即為鳳山夜市○○路段，距離捷運鳳山站步行約10至15分鐘，距離省道台一戊線步行約10至15分鐘，距離公車站牌步行約5分鐘，距鳳山體育館、鳳西公園步行約10分鐘，交通生活機能尚稱便利；系爭澄清段土地坐落○○○區○○路與澄和路交岔路口處，該土地上為地上1層、地下1層建物，均供作「家樂福澄清店」作賣場用途，頂層露台作為停車場使用，系爭土地附近多供商業使用，店家林立，步行約10分鐘可抵達公園，距陽明國中車程約5分鐘，距台1線省道約3分鐘車程，距澄清湖約5至10分鐘車程，距公車站牌約步行10分鐘，交通便利；系爭大順段土地位○○○區○○○路、覺民路口，其上坐落1層建物，現供寶雅高雄灣內店經營賣場使用，鄰近土地部分供商業使用、部分供住家使用，距省道台1線車程約5分鐘，步行約1分鐘距離可抵公車站牌，距離樹德高商、科工館車程分別約為5分鐘、3分鐘，交通生活機能尚稱便利等情，有卷附勘驗筆錄及現場照片可稽（見院二卷第94至108頁）。可知，系爭土地之公告地價、市價除確有明顯幅度提升外，依系爭土地所在位置及利用現況觀之，交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，可得認定承租人利用基地之經濟價值及所受利益有所提升，故原告主張因系爭土地價值提升，租金市價應較兩造間不定期租賃租額大幅增加，應依民法第442條規定調整一節，應屬有據。
⒉被告雖辯稱：兩造間家族集團內彼此土地互為租賃使用，均
以財政部國有非公用不動產租賃所定政府年租金為基礎，計算公式為：（應有部分換算土地面積×當期土地申報地價總額×5%）×1.55＝年租金，兩造亦合意以該租金計算公式作為系爭不定期租賃關係租金計算方式，且該租金計算公式已包含地價變動因素，而財政部迄今並未變動上開政府年租金計算方式，自無依民法第442條情事變更原則進行調整租金之必要云云。然觀諸被告所提出兩造間所簽訂租期為96年4月1日至97年3月31日、97年4月1日至98年3月31日之系爭土地租賃契約書影本，該2年度租金數額除均係具體約定數額外，且連續2年度租金數額均屬相同，復未見有何前揭租金計算公式之相關約定，故被告辯稱兩造間歷年租約均存有前揭租金計算公式合意云云，是否屬實，已待商榷；況且，參諸該等計算公式僅係以申報地價加乘固定比率，以作為租金數額調整依據，並未考量實際基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，是否已有所變更，故縱認兩造間就系爭不定期租賃關係存有前揭租金計算公式合意，揆諸首揭說明，仍非必然發生排除民法第442條規定適用之結果。因之，被告此部分所辯，除屬無據外，亦非可採。
㈡、關於系爭不定期租賃關係之租額調整部分：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。次按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（參見最高法院81年臺上字第3062號、87年臺上字第1133號判例意旨）。經查：
⒈系爭鳳山段、大順段土地係坐落於○○區○○○○○段土地
則位在住宅區，惟該等土地均由被告興建建物後出租他人經營賣場等商業用途使用，非供居住使用等情，除為兩造不爭執外，並有前揭卷附勘驗筆錄、現場照片及兆豐估價報告書附土地使用分區證明書可參，揆諸上開說明，系爭土地租金，應認不受土地法第97條之限制，當無疑義。
⒉次經本院委請兆豐不動產估價師事務所針對系爭土地自98年
至106年各年度之經濟利用價值、租額市價進行鑑估後，經鑑定單位參酌各筆土地及區域條件類似土地現況、公告現值、公告地價、申報地價、市價漲幅等資料，採取比較法、積算法，憑以核算各筆土地106年度租額之市價，再以該年度租額市價為基期，參酌歷年之內政部地價指數、標的申報地價指數、區域平均申報地價指數、主計處年租金指數等數據為加權，回溯推算各年度租額後，各系爭不定期租賃關係成立時即99年4月間之租額市價，以及原告主張以本件起訴狀繕本送達被告翌日即105年1月8日之租額市價，詳如附表各編號所示。基此，本院認以105年1月8日租額市價除以
99年4月間之租額市價後所得幅度，即為系爭各筆土地價值提升後反應於租金市場之結果，故以該漲幅比例核算系爭不定期租約租金應調整之數額，應屬適當，並據此核算系爭土地漲幅如附表各編號所示。至被告雖辯稱：應以系爭土地之歷年來申報地價、公告地價漲幅作為系爭不定期租金調整依據云云，然僅憑申報地價、公告地價調整內容，尚仍不足以完全反應實際基地周邊環境、工商繁榮之程度及被告利用基地之經濟價值及所受利益等情，俱如前述，故被告此部分所述，自非可採。
六、末按請求調整租金之訴，如起訴前之租金未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，僅得請求自起訴時調整（參見最高法院84年度臺上字第2736號判決意旨）。查本件起訴狀繕本係於105年1月7日送達被告一節，有卷附送達證述可稽（見院一卷第66頁），另遍觀全案卷證資料，既無證據可資證明原告於起訴前業已向被告為調整租金之意思表示，自應以前揭起訴狀繕本之送達認作調整租金意思表示。故原告請求自起訴狀繕本送達翌日起調整租金，尚屬有據。從而，原告依據民法第442條規定，請求自105年1月8日起，就系爭土地租金調整為如附表「調整後每年租額」欄所示租額，為有理由，應予准許，至逾此範圍部分，則為無理由，應予駁回。
七、按調整租金之訴為形成之訴，而形成之訴之判決，性質上不得為強制執行，原告就此部分聲請宣告假執行，應予駁回。至原告請求給付租金差額部分，既經判決駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年4月27日
民事第五庭法官鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年4月27日
書記官駱大勝附表：
┌──┬───────┬─────┬──────┬─────┬─────┬──────────────┐│編號│土地坐落區段│地號│原告持分折│依系爭不定│99年4月間│調整後每年租額│││├─────┤算面積（平│期租約應給│租額市價（│【計算式：（105年1月8日租│││││方公尺/坪│付之每年租│新臺幣：元│額市價÷98年4月間租額市價）││││總面積│）│金總額（新│/坪）│×系爭不定期租約應給付之每年││││││臺幣）├─────┤租金總額＝調整後每年租額】（│││├─────┤││105年1月│新臺幣，元以下四捨五入）││││原告應有部│││8日租額市│││││分權利範圍│││價（新臺幣││││││││：元/坪）││├──┼───────┼─────┼──────┼─────┼─────┼──────────────┤│1│高雄市鳳山區鳳│227-1│292.8平方│621,578│││││山段大老衙小段├─────┤公尺（即88│││757,075元【計算式：（1,151││││1,464│.57坪）││945│÷945）×621,578＝757,075│││├─────┤│││】││││20/100│││││││├─────┼──────┤││││││227-66│16.2平方公││││││├─────┤尺（即4.90│││││││81│坪）││││││├─────┤│││││││2/10│││││││├─────┼──────┤││││││227-67│25.6平方公││││││├─────┤尺（即7.74│││││││128│坪）││││││├─────┤│││││││2/10│││││││├─────┼──────┤││││││227-92│10.75平方││││││├─────┤公尺（即3│││││││43│.25坪）││││││├─────┤│││││││1/4││├─────┤│││├─────┼──────┤││││││230-1│3.2平方公││││││├─────┤尺（即0.97│││││││16│坪）││││││├─────┤│││││││2/10│││1,151││││├─────┼──────┤││││││231-1│18平方公尺││││││├─────┤（即5.45坪│││││││90│）││││││├─────┤│││││││20/100│││││││├─────┼──────┤││││││合計│366.55平方││││││││公尺（即││││││││110.88坪）││││├──┼───────┼─────┼──────┼─────┼─────┼──────────────┤││高雄市三民區澄│51││││908,952元【計算式：（809÷││2│清段二小段││643.8平方公│758,396│675│675）×758,396＝908,952】│││├─────┤尺（即194.75│││││││3,219│坪）│├─────┤│││││││││││├─────┤││809│││││20/100│││││├──┼───────┼─────┼──────┼─────┼─────┼──────────────┤│3│高雄市三民區大│1058││││675,297元【計算式：（864÷│││順段││500.87平方公│578,379│740│740）×578,379＝675,297】│││├─────┤尺（即151.51│││││││2,003.47│坪）│├─────┤│││││││││││├─────┤││864│││││1/4│││││││││││││└──┴───────┴─────┴──────┴─────┴─────┴──────────────┘