裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上字第217號民事判決
裁判日期：民國103年07月02日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上字第217號上訴人 劉明麗 被上訴人 施乃仁 訴訟代理人 廖健智 律師複代理人 邱雅筠 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國103年2月25日臺灣南投地方法院102年度訴字第162號第一審判決提起上訴，本院於103年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、本件上訴人主張：兩造於民國（下同）100年9月18日簽立房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租坐落於南投縣○里鎮○○路○段○○○巷○○○○○號虎嘯山莊內之「景觀平臺、吧臺、廁所」等建物（下簡稱系爭建物），押租金新台幣（下同）60,000元，每月固定租金20,000元並加計以上訴人營業額為計算基礎之機動租金，租期自100年10月1日起至103年9月30日止，用以經營景觀咖啡餐飲服務（下簡稱系爭租賃契約）。詎料，被上訴人有下列違約情形：⒈依系爭租賃契約第8條第1項約定，兩造協議由上訴人販售門票100元/張，其中20元為清潔費交付被上訴人，另80元為折抵消費為上訴人之獲利，被上訴人於101年7月31日單方終止上訴人之門票販售權利，違反誠信原則；⒉被上訴人於101年8月間多次擅入吧臺內拿取杯物、飲料、目錄等行為，經上訴人勸戒多次未得改善；⒊原於101年1月1日公告禁帶外食，被上訴人卻於101年8月份起單方開放遊客得攜帶外食入園，並告知遊客可不必消費吧臺餐飲，有違承租時之協議；⒋被上訴人於101年9月14日變更大門遙控系統，致上訴人無法於非營業時間進出園區，造成營業作業程序不便及損失；⒌被上訴人未經上訴人同意，於101年11月2日，以整修內部為由，公告自同年11月9日起，上訴人所經營之景觀餐廳暫停營業，造成上訴人損害；⒍被上訴人於101年10月間不定期停水，缺水狀況經常發生，原提供上訴人使用之桌椅遭被上訴人於101年11月20日搬空，造成上訴人損害；⒎被上訴人於101年11月19日於大門口販賣咖啡等飲料、食物；⒏被上訴人於102年1月31日將上訴人承租之建築物斷水斷電。查被上訴人上開違約行為，非法侵害上訴人權利，造成上訴人之損害，為此民法第184條第1項之侵權行為及債務不履行規定，請求被上訴人損害賠償1,156,666元。又系爭租賃契約繼續中，被上訴人竟於101年10月8日以埔里中心碑郵局第68號存證信函通知上訴人，依系爭租賃契約第7條第2項約定，通知於函到後1個月終止系爭租賃契約；復於101年12月25日、102年1月25日寄發律師函予上訴人，再次表示自該律師函到之翌日起1個月終止租賃契約，並備妥2個月租金40,000元，於上訴人遷出時交付。惟被上訴人單方片面終止系爭租賃契約行為，於法不合，且違反依誠實及信用原則，故不生效力。蓋系爭租賃契約第7條違約處罰之第2項雖約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬中止租約時，應於1個月前提出，並須賠償對方2個月平均租金。」，然該條項之約定，係指「違約處罰」之情事，應非「約定終止權」，而使當事人之一方或雙方保留終止權。故上訴人上開單方終止系爭租賃契約行為，應不生終止契約之效力等詞。並求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造於民國100年9月18日訂定之房屋租賃契約關係存在。㈢被上訴人應給付上訴人新台幣一百一十五萬六千六百六十六元。㈣上訴人願供擔保，請准予假執行之宣告。
二、被上訴人則以：按民法第453條、第450條規定，定期租賃之契約當事人，在租賃期間屆滿前，得於契約中，就雙方或其中一方當事人終止契約之權利，為預先之約定與保留。而系爭租賃契約第7條第2項之約定，應係賦予任一方得於1個月前提前通知他方終止系爭租賃契約，亦即約定任一方對系爭租約有「任意終止權」，並與民法第453條規定相符。查被上訴人於101年10月8日以埔里中心埤郵局68號存證信函通知上訴人終止租約，上訴人並於101年10月12日收受該函，則系爭租賃契約應於101年11月12日終止。被上訴人再於102年1月25日，委任律師發函通知上訴人，確認雙方已終止系爭租賃契約並依約備妥面額40,000元支票補償上訴人。查被上訴人業已依約合法終止系爭租賃關係，上訴人自應遷出並返還系爭建物於被上訴人。又系爭租賃契約第7條第2項既約定，出租人與承租人皆可提前終止租賃契約，則被上訴人提前終止系爭租賃契約，並無違反民法第148條誠信原則之規定。又系爭租賃契約第7條第2項約定之解釋，依兩造立約當時之真意，係於契約當事人之一方無違反租賃契約本旨情事，他方擬終止租約時，應於1個月前提出並賠償2個月平均租金。非謂契約當事人中一人有違約之情事，則他方需於1個月前提出終止契約之意思表示，並賠償平均2個月租金後始得終止契約。是上訴人辯稱系爭租賃契約第7條條款既規定在第7條「違約處罰項」下，則應以有違約之情事為前提，始得終止租賃契約云云，乃曲解契約之原意。又損害賠償之請求權，以受有實際上之損害為成立要件，而上訴人主張其因被上訴人終止租約之行為而受有上開損害一節，被上訴人否認之，上訴人應就其受有損害之情狀，負舉證之責等語，資為抗辯。並求為判決：駁回對造之上訴。
貳、得心證之理由：
一、經查，兩造於100年9月18日簽立系爭租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租坐落於南投縣○里鎮○○路○段○○○巷○○○○○號虎嘯山莊內之景觀平臺、吧臺、廁所等建物，押租金60,000元，每月固定租金20,000元並加計以上訴人營業額為計算基礎之機動租金，租期自100年10月1日起至103年9月30日止，用以經營景觀咖啡餐飲服務；被上訴人於101年10月8日以埔里中心碑郵局第68號存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約返還租賃物，上訴人並於同年10月12日收受該信函乙節，為兩造所不爭執，並有系爭租賃契約、郵局存證信函及回執、律師函在卷（見原審卷卷一第10頁、第13-15頁、第16-19頁、第50-54頁、本院卷第37頁），應堪認定。
二、上訴人主張：被上訴人並無依系爭租賃契約第7條第2項單方終止系爭租賃契約之權利，該終止意思表示不生效力，且違反誠信原則。又系爭租賃契約有效期間，被上訴人單方終止上訴人之門票販售權利、多次擅入吧臺內拿取物品、單方開放遊客得攜帶外食入園、於101年9月14日變更大門遙控系統，及張貼上訴人將於同年11月9日暫停服務之公告、於大門口販賣咖啡等飲料、食物、於101年10月間不定期停水並將原提供上訴人使用之桌椅搬空、自行決定大門管制，以及將上訴人承租標的斷水斷電等行為，非法侵害上訴人權利，造成上訴人之損害云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者，究為被上訴人是否得依系爭租賃契約第7條第2項之約定逕行終止系爭租賃契約？茲分述如下：㈠按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事
人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」。又同法民法第450條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例。
㈡查系爭租賃契約第7條之標題固為「違約處罰」，惟其第2款
約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬中止租約時，應於1個月前提出，並須【賠償】對方兩個月平均租金。」，有系爭租賃契約在卷可按（見原審卷第8-9頁）。查契約之「標題」固可做為解釋約定內容之參考，但就該「標題」下之契約內容，若依其文義即足以判斷與「標題」意義無關者，僅能認係歸類編排上之錯誤，尚不得以「標題」之意義，曲解其項下各條文約定之內容。查系爭租賃契約租期自100年10月1日起至103年9月30日止，屬定期租賃，然依民法第453條規定意旨，本於契約自由原則，得經兩造合意約定期前終止之事由或條件，系爭租賃契約第7條第2項既約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬中止租約時，應於1個月前提出，並須賠償對方兩個月平均租金」，其中「租賃期限未滿，應於1個月前提出」文句，已明白闡示契約當事人之任何一方，於期前終止租約，應先期通知，此即兩造就系爭租賃契約期前終止之約定。申言之，系爭租賃契約之雙方均得行使該約定之終止權，只須先期通知已足。是縱令系爭租賃契約之期前終止權，載明於第7條「違約處罰」標題項下，亦難逕依該標題曲解為：一方先違約，他方始以終止契約作為處罰。㈢查系爭租賃契約第7條第2項既為約定終止權，而非違約之處
罰，行使權利之一方，並無可歸責性或不法性，則系爭租賃契約第7條第2項約定：「並須【賠償】對方兩個月平均租金」文句，其所稱「賠償」應係就期前終止可能對他方造成之損害所為之填補，其真意應與「補償」或「給付」同義，並非就違約之損害賠償額之預定，應堪認定。
㈣又按終止權屬形成權之一種，形成權於權利人行使時，即發
生形成之效力，不必得相對人之同意。查系爭租賃契約第7條第2項之約定，既賦予契約雙方之期前終止權，則該終止之意思表示到達他方時，即發生終止契約之效力。本件被上訴人依系爭租賃契約第7條第2項之約定，於101年10月8日寄發埔里中心碑郵局第68號存證信函，通知上訴人定1個月期限，期前終止系爭租賃契約，而上訴人於同年10月12日收到該存證信函。又系爭租賃契約租金係「按月」繳納，如前所述，則依民法第453條、第450條第3項規定，系爭租賃契約應於上訴人收到上開該存證信函後之一個月末日即101年11月30日合法終止，而無違反誠信原則。
㈤綜上，系爭租賃契約已於101年11月30日合法終止，則兩造
間系爭租賃契約關係即已不存在，則上訴人訴請確認兩造間系爭租賃契約關係存在云云，顯無理由。且系爭租賃契約既於101年11月30日合法終止，自無侵權行為及債務不履行可言。
三、上訴人主張：因被上訴人期前終止系爭租賃契約，造成上訴人損害，並依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償1,156,666元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件次應審究者，厥為上訴人上開損害賠償之請求，有無理由？茲詳述如下：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。依此規定，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有加害行為、行為不法、侵害他人權利、發生損害、加害行為與損害有因果關係為其客觀要件，且以責任能力及故意或過失為其主觀要件（最高法院49年台上字第2323號判例參照）。再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張被上訴人下列違法行為：⒈單方終止上訴人之門票販售權利、⒉多次擅入上訴人吧臺內拿取杯物、飲料、目錄等行為、⒊違反協議單方開放遊客得攜帶外食入園、⒋變更大門遙控系統，致上訴人無法於非營業時間進出園區、⒌未經上訴人同意公告自101年11月9日起，上訴人所經營之景觀餐廳暫停營業、⒍於101年10月間不定期停水，缺水狀況經常發生，並將原提供上訴人使用之桌椅搬空、⒎於101年11月19日於大門口販賣咖啡等飲料、食物、⒏於102年1月31日或102年2月3日將上訴人承租之建築物斷水斷電行為，侵害上訴人權利等，構成民法第184條第1項之侵權行為，應對上訴人之損害負賠償責任等節，揆諸前揭規定，自應由上訴人就被上訴人構成上開侵權行為之要件，負舉證責任，茲分述如下：
⒈上訴人主張：被上訴人單方終止上訴之門票販售之權利乙
節，然被上訴人抗辯：兩造訂立系爭租賃契約時，並未協議100元門票抵消費或80元作為上訴人獲利之事項等語。
經查，依系爭租賃契約第8條第1項係約定：「甲方（即被上訴人）販售門票內分為清潔費用與消費抵用比率由甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方合議之」，另該條文下段以手寫補充：「每星期一結算雙方收支」文句。足見該條文義，僅係門票內清潔費用與消費抵用比率另由兩造合議定之，然遍查系爭租賃契約內，並無乙方即上訴人有販賣門票權利之約定，且上訴人亦未能提出雙方就販售門票其中清潔費用與消費抵用比率之合議。準此，上訴人既未舉證證明其有何販賣門票之權利，其逕主張被上訴人單方終止其販賣門票之權利，致其受有損害云云，委無足取。
⒉上訴人主張：被上訴人多次擅入上訴人吧臺內拿取杯物、
飲料、目錄等行為云云，然為被上訴人否認，上訴人又未能舉證證明被上訴人何時擅入其吧臺？拿取何物？上訴人受有何損害？故上訴人此部分之主張，委無可採。
⒊上訴人主張：被上訴人違反協議單方開放遊客得攜帶外食
入園乙節，然被上訴人抗辯：園區雖規定禁帶外食，但其無法強制客人禁帶外食，且被上訴人並未告知遊客勿至吧台消費等語。經查，上訴人未能舉證證明被上訴人有何單方開放遊客得攜帶外食入園或告知遊客可不必至吧台消費等行為，故上訴人此部分之主張，並無可採。
⒋上訴人主張：被上訴人變更大門遙控系統，致上訴人無法
於非營業時間進出園區乙節，然被上訴人抗辯：其係為居住在園區內之其家人安全而變更大門遙控系統，且上訴人於營業時間園區皆有人在，故上訴人並無保留大門鑰匙之必要性等語。經查，被上訴人固不否認變更大門遙控系統，惟上訴人並未就其有何於非營業時間，需進出園區之正當性之憑據，復未就被上訴人何時阻其進入園區營業提出證據，即上訴人既未能舉證證明被上訴人變更大門遙控系統有何不法，亦未能證明該行為侵害其權利及其受有何損害，故上訴人此部分之主張，並無可採。
⒌上訴人主張：被上訴人未經其同意，於101年11月2日張貼
公告，自101年11月9日起，上訴人所經營之景觀餐廳暫停營業乙節，然被上訴人抗辯：其已寄發存證信函告知上訴人終止租約，其須張貼公告提前通知遊客等語。經查，被上訴人縱令於101年11月2日張貼上開公告，然距系爭租賃契約101年11月30日正式終止日止，僅短短28日而已，影響上訴人營業甚微，且系爭租賃契約既確定於101年11月30日終止，被上訴人自有事前張貼公告使遊客週知之必要，而被上訴人並未能舉證證明上訴人張貼上開公告對其營業有何影響？造成何損害？故上訴人主張此部分之主張，並無可採。
⒍上訴人主張：被上訴人於101年10月間不定期停水，缺水
狀況經常發生，並將原提供上訴人使用之桌椅搬空乙節，然被上訴人抗辯：停水係整個園區停水的突發狀況，僅發生1次，且已立即請人處理，而租賃標的並無包含營業座位等桌椅等語。經查，被上訴人固不否認園區曾停水過1次，惟上訴人主張被上訴人不定期停水之行為，及因被上訴人停水致受損害，均未舉證證明之。又系爭租賃契約第1條載明租賃之標的僅：「景觀平臺、吧臺、廁所等建物」，則上訴人所承租之標的並未包括營業座位、桌椅等，是上訴人主張被上訴人將其桌椅搬空，侵害其權利云云，委無可採。
⒎上訴人主張：被上訴人於101年11月19日於大門口販賣咖
啡等飲料、食物乙節，惟查，系爭租賃契約並無禁止被上訴人在其大門口販賣咖啡等飲料、食物之約定，且縱令被上訴人確有此一行為，但僅一日而已，尚難認有何侵害上訴人之權利可言。
⒏上訴人主張：被上訴人於102年1月31日或102年2月3日將
上訴人承租之建築物斷水斷電之行為乙節，然查，兩造間系爭租賃契約既已於101年11月30日合法終止，業如前述，則被上訴人自無再供應上訴人水電之義務，是上訴人此部分之主張，委無足取。
⒐綜上，上訴人主張被上訴人上開行為對其構成侵權行為，應對其負損害賠償等語，均無可採。
參、綜上所述，兩造間訂立之系爭租賃契約，既已於101年11月30日合法終止，則上訴人訴請確認兩造間系爭租賃契約關係存在，及就被上訴人期前終止系爭租賃契約之行為，及上開⒈至⒏項行為等，依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償1,156,666元，均不足採，被上訴人抗辯，尚屬可信。是原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國103年7月2日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官林慧貞法官陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官蘇昭文中華民國103年7月2日