裁判字號：臺灣高等法院臺中分院106年上易字第85號民事判決
裁判日期：民國106年12月19日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決106年度上易字第85號上訴人 陳吳艷紅
陳銍銘 即 陳怡成 陳言謙 即 陳怡達 陳俊廷 陳豐文 共同訴訟代理人 陳立婕 律師被上訴人 李明成 訴訟代理人 李淵源 律師複代理人 許孟穎 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國105年12月30日臺灣彰化地方法院105年度訴字第313號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於106年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示編號A1部分、面積107平方公尺磚造房屋拆除，將該部分土地返還被上訴人部分，暨除減縮部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除減縮部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。查本件被上訴人原起訴請求上訴人應將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，如原判決附圖所示編號A部分，面積合計119平方公尺之磚造房屋拆除，將該部分土地返還被上訴人，嗣於本院時，依卷內（本院卷第36頁）承諾書之約定，減縮聲明，將請求拆除房屋及返還土地之範圍，減縮為如本判決附圖（下稱附圖）所示編號A1部分，面積107平方公尺（見本院卷第109頁背面、第119頁），核屬減縮起訴之聲明，合於首開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：被上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），原為訴外人陳○琴、陳○彥、陳○法及洪○栖等人（下以姓名稱之）共有。陳○琴之子陳○（下以姓名稱之）前未經共有人陳○彥、陳○法及洪○栖之同意，即在系爭土地上如附圖所示編號A1部分、面積107平方公尺，搭建磚造房屋（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地。嗣陳○死亡，其繼承人即上訴人陳吳艷紅、陳銍銘即陳怡成、陳言謙即陳怡達、陳俊廷、陳豐文等人（下合稱上訴人，或以姓名稱之），因繼承取得系爭房屋之事實上處分權。爰依民法第767條第1項之規定，及繼承之法律關係，請求上訴人拆除系爭房屋，並將該部分土地交還被上訴人。（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴）並答辯聲明：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。
貳、上訴人則以：系爭建物是陳○於68年間所建，當時有取得系爭土地其他共有人之同意才建造，被上訴人於買受上訴人就系爭土地之應有部分時，已知上訴人居住在系爭房屋，並出具承諾書（下稱系爭承諾書），同意上訴人得永久使用系爭房屋占用系爭土地部分，故被上訴人提起本件訴訟，違反誠信原則及禁反言原則。退萬步言，系爭土地及系爭房屋原屬上訴人繼承所有，上訴人僅將系爭土地所有權讓與被上訴人，依民法第425條之1規定及最高法院100年度台上字第1346號判決要旨，被上訴人有默許上訴人繼續使用系爭土地，並推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，本件並非無權占有等語置辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、本院會同兩造進行爭點整理，結果如下（見本院卷第40頁背面至第41頁、第48頁及背面）：
一、兩造不爭執事項：
（一）分割前之坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（重劃前為○○○段000-0地號，下稱000地號土地），本為訴外人陳○琴、陳○彥、陳○法及洪○栖等人共有。
（二）陳○琴死亡後，其子即上訴人之被繼承人陳○為繼承人之一，繼承取得陳○琴000地號土地之應有部分中之125680分之6705。
（三）陳○於00年0月00日死亡，上訴人為其全體繼承人。
（四）被上訴人於陳○死亡後之98年4月23日，與上訴人（由陳吳艷紅代表）簽訂如本院卷30頁以下之不動產買賣契約書，買受000地號土地陳○之應有部分（即125680分之6705）。
（五）被上訴人買受取得000地號土地之應有部分後，於102年間，訴請洪○栖之繼承人，分割000號土地，經原審法院以102年度訴字第894號事件判准分割確定，分割後由被上訴人取得系爭土地。
（六）坐落系爭土地上，如原審判決附圖所示編號A部分、面積119平方公尺磚造房屋（按包括本判決附圖編號A1之系爭房屋及編號A2之廚房），係陳○生前於68年間所建，陳○死後，由上訴人全體繼承該建物，而為公同共有。嗣陳○之全體繼承人訂立遺產分割契約，約定將系爭房屋分由上訴人陳俊廷取得，系爭房屋稅籍資料（見原審卷第198、201頁）亦變更登記為陳俊廷。
（七）被上訴人與上訴人簽訂買賣契約，買受000地號土地陳○之應有部分時，曾出具如本院卷36頁所示內容之承諾書。
二、兩造爭執事項：
（一）陳○興建系爭房屋時，是否有得到當時之共有人同意？
（二）兩造就系爭房屋所坐落之位置，是否有法定租賃關係？
（三）本院卷36頁所示承諾書，是否得作為上訴人占有系爭土地之法律上依據？
（四）上訴人公同共有之系爭房屋，是否有占有系爭土地之正當法律權源？
肆、本院得心證之理由：
一、陳○興建系爭房屋時，有得到所坐落土地當時之共有人同意：
（一）查000地號土地本為訴外人陳○琴、陳○彥、陳○法及洪○栖等人共有。陳○琴死亡後，其子即上訴人之被繼承人陳○為繼承人之一，繼承取得陳○琴000地號土地之應有部分中之125680分之6705。陳○於00年0月00日死亡，上訴人為其全體繼承人。被上訴人於陳○死亡後之98年4月23日，與上訴人（由陳吳艷紅代表）簽訂如本院卷30頁以下之不動產買賣契約書，買受000地號土地陳○之應有部分（即125680分之6705）。又被上訴人買受取得000地號土地之應有部分後，於102年間，訴請洪○栖之繼承人，分割000號土地，經原審法院以102年度訴字第894號事件判准分割確定，分割後由被上訴人取得系爭土地，為兩造所不爭執之事實（見兩造不爭執事項㈠至㈤），並有土地登記第一類謄本、原審法院102年度訴字第894號民事判決、民事裁定、土地登記簿、繼承系統表、戶籍登記簿、戶籍謄本、不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第7、50-
69、108-111、123-128頁，本院卷第29-35頁)，堪信實在。
（二）又坐落系爭土地上，如原審判決附圖所示編號A部分、面積119平方公尺磚造房屋（按包括本判決附圖編號A1之系爭房屋及編號A2之廚房），係陳○生前於68年間所建，陳○死後，由上訴人全體繼承該建物，而為公同共有。嗣陳○之全體繼承人訂立遺產分割契約，約定將系爭房屋分由上訴人陳俊廷取得，系爭房屋稅籍資料亦變更登記為陳俊廷等情，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈥），復經原審法院至現場履勘詳確，並有勘驗測量筆錄、彰化縣和美鎮地政事務所土地複丈成果圖、遺產分割協議書、房屋稅籍紀錄表在卷可憑（見原審卷第15-17、19、79、201頁)，堪認為真。
（三）另上訴人主張陳○於68年建造系爭房屋，有徵得所坐落土地當時之共有人（下稱當時之土地共有人）同意等語，雖為被上訴人所否認，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第277條所明定。又按對於繼承取得之建物，所有人如因建物興建時之年代久遠，人物全非，難以查考，舉證誠屬不易，如仍嚴守前開法條本文所定之舉證原則，不免產生不公平結果。故法院於個案審理中，自應斟酌當事人各自提出之證據資料，綜合全辯論意旨，依同條但書之規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨。苟當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明，他造欲否認其主張，即不得不更舉反證以證明之。查陳○於68年間興建系爭房屋時，當時之土地共有人現均已亡故，故已無從向渠等查證陳○有無徵得渠等同意之事實，惟系爭房屋自68年興建後，即由上訴人一家人居住使用迄今，已長達近40年，期間，並無任何證據顯示當時之土地共有人或其繼承人曾有提出異議，衡諸常情，陳○於興建系爭房屋時，若未徵得當時之土地共有人全體同意，當時之土地共有人或其繼承人豈可能歷經多年來，皆不向陳○或上訴人主張任何權利？另在早期，共有土地之共有人各自占有特定部分使用，彼此間或有分管契約，或相互默許之情形，並非鮮見，則上訴人主張陳○興建系爭房屋，已徵得當時之土地共有人全體同意等語，亦未悖於情理。此外，被上訴人又未能提出確切之反證，證明陳○未經當時之土地共有人同意，即擅自占地建造系爭房屋，揆諸前揭舉證責任之說明，本院認上訴人主張陳○興建系爭房屋，已徵得當時之土地共有人全體同意乙節，堪予採信。
二、兩造就系爭房屋所坐落之位置，即如附圖編號A1、面積107平方公尺部分，有法定租賃關係存在：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制，民法第425條之1定有明文。所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有全部之事實上處分權能者始足稱之（最高法院89年度台上字第284號裁判參照）。
（二）查系爭房屋除坐落000地號土地外，另坐落分割前同段000地號土地，且陳○於興建系爭房屋時，雖非前開2筆土地之共有人，但嗣已成為000地號土地及分割前同段000地號土地之共有人等情，業經原審法院102年度訴字第894號民事判決審認詳確，有該案民事判決在卷可憑（見原審卷第57、63頁），堪予認定。揆諸前揭說明，陳○於取得上開2筆土地之應有部分時，即已該當民法第425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件。嗣陳○死亡，上訴人因繼承取得陳○所遺系爭房屋及上開2筆土地之應有部分乙節，則有遺產分割協議書在卷可憑（見原審卷第79頁)，可知上訴人仍合於「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件。之後，上訴人將所繼承之上開2筆土地之應有部分均出售予被上訴人，此有不動產買賣契約書存卷可佐（見本院卷第29-35頁)，足見上訴人僅係將系爭房屋所坐落土地之所有權讓與被上訴人。而陳○於興建系爭房屋時，係徵得當時之土地共有人全體同意，又已審認如前，則上訴人主張本件有民法第425條之1規定之法定租賃適用，即堪憑採。從而，兩造就系爭房屋所坐落之位置，即如附圖編號A1、面積107平方公尺部分，有法定租賃關係存在，洵堪認定。
三、綜上所述，上訴人因繼承取得之系爭房屋，占有系爭土地如附圖編號A1、面積107平方公尺部分，既有法定租賃關係存在，即有正當權源。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，及繼承之法律關係，請求上訴人拆除系爭房屋，並將該部分土地交還被上訴人，為無理由，不應准許。原審就該部分為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國106年12月19日
民事第三庭審判長法官陳繼先
法官王銘法官莊嘉蕙以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李妍嬅中華民國106年12月19日