臺灣士林地方法院民事簡易判決
112年度湖簡字第53號
法定代理人 陳亮廷
訴訟代理人 葛顯仁 律師
被告 李偉豪
訴訟代理人 閻道至 律師
尤文粲 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國112年10月23言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國111年1月31日起占有臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地期間至占有停止日止，應於每年1月31日給付原告租金新臺幣3萬6,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣4,300元，其中新臺幣2,000元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出的書狀及歷次言詞辯論筆錄。
二、本院之判斷：
㈠原告主張臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地(下稱系爭土地)，係於民國78年7月18日，由原告經法院拍賣而取得，惟其取得系爭土地時，其上已建有第三人李 郭春子 所有之臺北市○○區○○○○段000○號房屋(下稱系爭建物)。嗣原告與 李郭春子 同意就系爭土地訂立不定期限租賃契約(下稱系爭租約)，租期自102年12月起算，一年一期，每年租金為新臺幣(下同)3萬6,000元，租金於每年12月30日前給付，並於102年12月6日在臺北市南港區調解委員會調解成立。嗣李郭春子於000年0月間寄發存證信函予原告，終止系爭租約，並拒絕給付110年度之租金3萬6,000元，經原告以上開調解書對李郭春子名下財產強制執行，始發現李郭春子早已脫產，且於106年5月26日將系爭建物所有權移轉登記予被告。本件被告所有系爭房屋與原告無租賃關係存在，即屬無法律上原因而獲得相當於土地租金之利益，致原告受有相當於土地租金之損害，爰依民法第179條前段向被告請求因無權占用系爭房屋而相當於租金之不當得利，並提出系爭建物第一類登記謄本、臺北市○○區○○○○○000○○○○○○000號調解書(下稱系爭調解書)、地籍圖謄本、李郭春子寄送予原告之存證信函、系爭土地第二類謄本為證(見本院卷第15至25頁)。
㈡依系爭建物登記謄本所載，被告係於106年5月26日以買賣為登記而取得系爭建物所有權。惟系爭建物之前手李郭春子既於000年0月間向原告終止不定期租賃關係，依其與原告成立之系爭租約，李郭春子仍應給付原告110年度之系爭土地之租金3萬6,000元。被告抗辯李郭春子於110年度應給付之租金業已給付予原告，並提出李郭春子本人匯款或請被告代為匯款予原告繳交租金之紀錄為證(下稱系爭匯款紀錄，見本院卷第99至113頁)。而依系爭調解書所載，李郭春子自78年7月18日至102年11月應付之金額為35,000元，自102年11月至110年12月應給付之租金為28萬8,000元(計算式：36,000×8年＝288,000)，共計為32萬3,000元，確與系匯款紀錄總金額相同，足認被告抗辯李郭春子應給付之110年度租金業已給付原告等語，應可採信。再者，被告於李郭春子承租系爭土地期間，係自李郭春子受讓並交付占有予系爭建物，其就系爭土地亦非屬無權占有，尚非無法律上原因而占有系爭土地，縱使李郭春子未給付租金，基於債之相關對性原則，原告亦僅得對李郭春子請求給付，是以，原告依民法第179條前段規定請求被告給付110年度相當於租金之不當得利，亦無理由，不應准許。
㈢李郭春子於000年0月間終止系爭租約後，被告仍以系爭建物占有系爭土地，即屬無占有權源，且受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。被告雖抗辯系爭建物係其祖母李郭春子自建商處買得，就系爭土地，所有權人即建商應有與李郭春子成立無償使用之法律關係，嗣李郭春子再將系爭建物轉賣予被告，故被告就系爭建物所占有系爭土地，系爭土地之取得人即原告仍應受該無償使用關係所拘束，而有債權物權化之法律效果，被告占有系爭土地乃具有法律上權源，非無權占有云云。惟查，系爭建物之前手即被告之祖母李郭春子既於102年間即與原告成立調解，而李郭春子亦依系爭調解書按年給付租金，被告亦曾於108年12月30日、110年1月4日代李郭春子以跨行轉帳方式匯給原告各3萬6,000元，於110年1月4日之匯款記錄亦註明「16號4樓地租」，自應知悉該匯款即為給付系爭土地之租金；再核與系爭建物同棟3樓之建物自105年至111年間亦按年給付被告租金3萬6,000元等情，亦有匯款紀錄可佐(見本院卷第159至171頁)，而被告亦未能提出系爭建物確有與系爭土地之前手即建商間有無償使用之約定之相關證據，足認李郭春子終止系爭租約後，已登記為被告義之系爭建物已無權占有系爭土地，原告自得對被告依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利。
㈣原告得請求相當於租金之不當得利：
1.按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而依法請求返還不當得利，得請求返還之範圍，係以對方所受之利益為度，從而主張無權占有他人土地所得利益，相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定(最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照)。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文。
⒉本件原告聲明第二項係係請求被告自110年12月30日起占用系爭土地之租金，惟原告所提之李郭春子終止系爭租約之存證信函係111年1月，而未有詳細日期，是以就此部分應以有利被告之解釋，認原告僅得請求被告自111年1月31日起，按年給付相當於不當得利之租金。查系爭建物門牌號碼為臺北市○○區○○路00巷00號，地處人口密集之住宅區，且接近三鐵共構之南港火車站，交通位置甚為便利，業據本院依職權查閱GOOGLEMAP資料可佐，是本院認以原告主張以系爭土地之申報地價年息百分之6計算相當於不當得利之租金，應屬允適。再查系爭土地於111年之申報地價為8萬7,200元，亦有土地登記第二類謄本可參(見本院卷第25頁)，是以原告得請求相當於租金之不當得利為37,932元(計算式：87,200×29×1/4×6%＝37,932)，而此亦與李郭春子原先付與原告之租金相當，應屬適當，故原告聲明其僅請求被告按年給付3萬6,000元，應屬可採。
三、從而，原告依不當得利法律關係，就聲明第一項請求被告給付李郭春子應給付之租金部分，為無理由，應予駁回。原告聲明第二項請求被告自111年1月31日起占有系爭土地期間至占有停止日止，應於每年1月31日前給付原告3萬6,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求不應准許，應予駁回。
四、本件係適用簡易訴訟程序所為之判決，就被告敗訴之部分應依職權宣告得假執行。原告之聲明，僅為促使本院依職權發動，自無庸就聲請供擔保部分為准駁回之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用額為元（第一審裁判費），其中2,000元由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日
內湖簡易庭法 官 徐文瑞
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日
書記官許秋莉