裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第1686號民事判決
裁判日期：民國95年03月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第1686號原告丙○○訴訟代理人甲○○被告乙○○上列當事人間拆屋還地事件，經本院於中華民國95年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣八德市○○段一七一五之二地號土地上，如附圖A部分所示面積二十五平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告及其餘共有人。
被告應自民國八十八年十一月十日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新台幣肆佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、如主文第1項所示。
二、被告應自民國88年11月10日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）1,217元。
三、就第1項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣坐落桃園縣八德市○○段1715之2地號土地（下稱系爭土地）係原告與其餘共有人所共有，原告應有部分為768分之17。詎被告無合法權源，竟自75年4月12日起占用系爭土地如附圖A部分所示，面積25平方公尺之部分（下稱系爭A部分土地），並於其上出資興建如附圖所示之磚造、鐵皮造未辦保存登記建物（下稱系爭建物），供被告開設機車行使用，雖經原告請求拆除該部分建物，將系爭A部分土地返還原告及其餘共有人，惟未獲被告置理。
二、被告雖辯稱其將系爭土地之應有部分分別登記在其妻 毛珍味 及其子 邱繼騰 名下，故其亦為系爭土地共有人之一。惟系爭土地並未經共有人約定分管，被告自無權占用其中如系爭A部分土地之特定部分，且被告所占用之系爭A部分土地面積亦超過依其應有部分換算所得之面積，自屬無權占有系爭A部分土地。爰依民法第767條關於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭建物拆除，將該部分土地返還原告及其餘共有人。
三、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，被告係自75年4月12日起即無權占用面積25平方公尺之系爭A部分土地，並於其上興建系爭建物，係無權占用系爭土地，既如前述，自屬無法律上原因占用原告與他人共有之系爭A部分土地，因而獲得相當於租金之不當得利。爰依土地法第105條準用同法第97條規定，並按平均地權條例第16條規定而以系爭土地公告現值（原告誤載為公告地價）27,500元之百分之80為其申報地價，並按系爭土地申報地價年息百分之10及原告就系爭土地應有部分為768分之17為基準，計算被告占用系爭A部分土地獲得不當得利為每年1,217元（計算式：25×27,500×0.8×0.1×17/768=1,217）。爰併依民法第179條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告返還自原告於93年11月9日提起本件訴訟之日起回溯5年即88年11月10日起，至被告拆除系爭建物，將系爭A部分土地返還予原告及其餘共有人之日止，按年給付原告1,217元。
參、證據：提出系爭土地登記謄本、地籍圖、地價謄本、被告戶籍謄本、被告占用系爭土地現況圖各1件、現場照片2張為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：如附圖A部分所示之系爭建物及與該部分相連如附圖
B部分所示之建物均係由他人於日據時期所建造，嗣由被告買受取得占有，惟系爭建物並無所有權狀，且被告於買受取得系爭建物後僅加以整修而已，並非由被告所建造。系爭建物應未占用系爭土地，如確有占用情形，被告不知是否有占用權源，惟因被告將系爭土地之應有部分分別登記在被告之妻毛珍味及子邱繼騰名下，自屬系爭土地之實際共有人，是系爭土地之共有人縱未約定分管土地，原告亦不應請求被告拆除系爭建物。爰聲明請求駁回原告之訴。
參、證據：提出毛珍味、邱繼騰就系爭土地應有部分之登記謄本各1件為證。
丙、本院依原告聲請履勘系爭土地現場，並囑託桃園縣八德地政事務所（下稱八德地政事務所）測量系爭建物占用系爭土地之現場位置及其面積。
理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告提起本件訴訟，關於不當得利部分，原係請求被告自75年起至其返還系爭A部分土地予原告及其餘共有人之日止，按年給付原告96,954元，嗣於本件審理中減縮為請求被告自88年11月10日起至其拆除系爭建物，將系爭A部分土地返還原告及其餘共有人之日止，按年給付原告1,217元。核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張坐落桃園縣八德市○○段1715之2地號之系爭土地係原告與其餘共有人所共有，原告應有部分為768分之17。
系爭土地並未經全體共有人約定分管，詎被告竟自75年4月12日起無權占用系爭A部分土地，並於其上出資興建如附圖所示系爭建物，供被告開設機車行使用，經原告請求拆除系爭建物，將該部分土地返還原告及其餘共有人，未獲被告置理。並以被告雖其將應有部分分別登記在其妻毛珍味及子邱繼騰名下，惟系爭土地既未分管，是縱認上開登記為毛珍味及邱繼騰名義所有之應有部分係被告實際持有之應有部分，被告仍無權占用系爭土地之特定部分，且被告所占用之系爭
A部分土地面積亦超過依其應有部分換算所得之面積，自屬無權占有系爭A部分土地。爰依民法第767條關於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭建物拆除，將該部分土地返還原告及其餘共有人。併依民法第179條不當得利返還請求權之法律關係，以被告自75年4月12日起即無權占用系爭A部分土地，於其上興建系爭建物，係無法律上原因而獲得相當於占用系爭A部分土地所應支付租金之不當得利。爰依土地法第105條準用同法第97條及平均地權條例第16條規定，以系爭土地公告地價27,500元之百分之80為其申報地價，按系爭土地申報地價年息百分之10及原告就系爭土地應有部分為768分之17為基準，計算被告無權占用系爭A部分土地獲得之不當得利為每年1,217元，請求被告返還自原告於93年11月9日提起本件訴訟之日起回溯5年即88年11月10日起，至被告拆除系爭建物，將系爭A部分土地返還原告及其餘共有人之日止，按年給付原告1,217元等語。
二、被告則以：系爭建物及與系爭建物相連如附圖B部分所示之建物均無所有權狀，且非由被告所建造，被告僅於買受取得占有後予以整修而已。系爭建物應未占用系爭土地，且縱有占用，亦因被告將系爭土地之應有部分分別登記在被告之妻毛珍味及子邱繼騰名下而屬系爭土地之實際共有人，是系爭土地共有人縱未約定分管土地，原告亦不得請求被告拆屋還地等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地係原告與其餘共有人所共有，原告應有部分為768分之17，系爭土地並未經全體共有人約定分管，系爭A部分土地及未經辦理保存登記之系爭建物係自75年4月12日起即由被告占用，供其開設機車行等情，業據其提出與所述相符之系爭土地登記謄本、地籍圖、被告戶籍謄本、被告占用系爭土地之現況圖各1件、現場照片2張為證，並經本院依原告聲請履勘系爭土地現場，製有勘驗筆錄2件，及囑託八德地政事務所測量系爭建物占用系爭土地之現場位置及面積，經該所以94年8月24日測法字第0940005400號函檢附系爭建物占用系爭A部分土地現場位置及面積之複丈成果圖在卷（參本院卷第54頁）可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張系爭建物係位於系爭土地上而占用如系爭A部分土地所示之位置，且係由被告出資建造，被告所有系爭建物係無權占用系爭A部分土地，則為被告所否認，被告並以前詞置辯，是本件應審究之爭點為：（一）系爭建物係由被告出資建造而屬被告所有，或係由被告向第三人購買而取得其事實上處分權？（二）系爭建物是否位於系爭土地上而占用如附圖A部分所示之土地？（三）被告是否無權占用系爭A部分土地？原告得否請求被告拆除系爭建物，將系爭A部分土地返還原告及其餘共有人？（四）被告因占用系爭A部分土地獲得之不當得利金額？原告得請求被告返還之不當得利金額？爰分論如下。
四、按未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記，依民法第758條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓人。經查，原告指稱系爭建物係由被告自行出資建造而為被告所有，為被告所否認，抗辯稱未經辦理保存登記之系爭建物係其向第三人購得，經該第三人交付其占有使用等語。按依吾人一般生活經驗判斷，關於系爭建物之建造者究為何人，自應以系爭建物之實際占有人所述較為可採，且原告既未舉證以實其說，自應認以被告所述為可採，即系爭建物並非由被告自行出資建造，而係由第三人所建造，並由被告向第三人購買，經該第三人交付被告占用。是參照上開說明，被告雖買受並取得系爭建物，仍無法取得其所有權，僅取得系爭建物之事實上處分權。
五、次查，系爭建物係位於系爭土地上如附圖A部分所示位置，為磚造、鐵皮造建物，面積25平方公尺等情，業經本院囑託八德地政事務所測量系爭建物所在位置及面積，經該所以上開覆函檢附如附圖所示之複丈成果圖在卷，兩造於本件94年
10月7日準備程序期日就上開複丈成果圖所示系爭建物占用系爭土地之現場位置及面積，均當庭表示無意見，是原告主張系爭建物占用系爭土地如附圖A部分所示之位置，確屬有據，被告辯稱系爭建物未占用系爭土地，自無可採。
六、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第
767條前段、中段、第821條分別定有明文。且所有人以無權占有妨害其所有權為原因，請求被告除去妨害之訴，如被告對原告就其物有所有權存在並無爭議，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實並不負舉證責任，而應由被告就其係有正當占用權源之事實負證明之責。經查：
（一）按「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」民法第818條定有明文。是依上開法文規定，自應限於共有人本身始得以共有人之身分，按其應有部分，對於共有物之全部行使其使用收益之權利，非共有人自不得對於該共有物主張共有人之使用收益權。系爭土地係原告與他人所共有，被告並非系爭土地之共有人，此參卷附系爭土地登記謄本所載即明，且為兩造所不爭執，是被告自不得主張其為系爭土地之共有人，據以就系爭土地主張共有人之使用收益權；被告雖辯稱其妻毛珍味及其子邱繼騰就系爭土地之應有部分實際上係其所有，惟既未舉證以實其說，自無可採，則被告以毛珍味、邱繼騰2人各別持有系爭土地之應有部分，據為其占用使用系爭A部分土地之依據，自屬無據。
（二）且按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」業經最高法院62年台上字第1803號著有判例，可資參照。是共有土地如未經全體共有人約定分管，則其共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，任意就共有物之特定部分為使用收益，自屬侵害他共有人對該共有物之共有權，他共有人自得本於民法第821條、第767條前段、中段關於所有物返還請求權、所有權妨害排除請求權之規定，請求排除其侵害。系爭土地並未經全體共有人約定分管，為兩造所不爭執，既如前述，是微論被告非系爭土地之共有人，不得以共有人之身分就系爭土地主張使用收益之權利。縱認前揭毛珍味、邱繼騰2人所持有之系爭土地應有部分，實際上係屬被告所有，惟被告既未舉證證明其已取得包括原告在內之系爭土地其餘共有人全體同意，自仍無占用如系爭A部分土地所示即系爭土地特定部分之權利。
（三）被告既係向第三人購買取得系爭建物，而上開買賣契約僅係債權契約之法律關係，並非物權契約之法律關係，且其契約當事人為被告與原告以外之該第三人，原告並非該項買賣契約法律關係之當事人，亦非其繼承人或其他應承受其法律關係之人，是被告縱與該第三人間存有前揭買賣契約之法律關係，該法律關係亦僅存在於被告與該第三人之間，而不得拘束與該第三人間無上開繼受或承受關係之原告，被告即不得執該項法律關係，據以對原告主張就系爭
A部分土地係屬有權占有。此外，被告復未舉證其就系爭
A部分土地究有如何占用權源，自屬無權占用該部分土地。
（四）另按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限，而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人。是請求他人拆除未經保存登記之建物者，並不以該房屋之原始建造人即其原始所有人為限，亦得以就該未保存登記建物有事實上處分權之人，作為其請求對象。系爭未保存登記建物既無權占有原告與他人共有之系爭A部分土地，且被告已取得其事實上處分權，既如前述。從而，原告本於民法第821條、第76
7條前段、中段有關所有物返還請求權及所有權妨害排除請求權之法律關係，請求被告將其無權占用如附圖A部分所示之系爭建物拆除，將該部分土地返還原告及其餘其所有人，自屬有據。
七、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。且按依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有權人主張無權占有人占有系爭土地所得之利益，相當於法定租金之數額，尚屬可採，此有最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。本件被告無權占有原告與其他共有人共有系爭A部分土地，自獲有相當於租金之不當利益，並使原告受有不能使用、收益系爭A部分土地之損害，原告請求被告返還無權占有該部分土地所得之不當得利，自亦有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；該條之規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第10
5條定有明文。而所謂土地之申報總價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。系爭建物既自75年4月12日起即由被告占有使用迄今，且系爭土地自原告提起本件訴訟時起回溯5年期間之申報地價均為每平方公尺7,680元（原告將系爭土地之公告現值誤認為公告地價，並誤認其金額為27,500元，自無可採），原告就系爭土地之應有部分為
768分之17，此有系爭土地登記謄本在卷可憑。則依被告無權占有如附圖所示系爭A部分土地之面積25平方公尺，參酌系爭土地前臨桃園縣八德市○○路○路寬約20公尺，並與同市○○路相連接，車輛來往相當頻繁，交通便利，隔上開建國路與系爭土地相對處為桃園縣立大成國民小學及大成里里民活動中心，於上開建國路、介壽路交會口，距系爭土地約
100公尺處為八德市農會，上開大成國小北側並有三商百貨公司，附近市況尚稱繁榮，及系爭建物係供被告開設世一精品材料有限公司，獲有相當營業利益，再參酌現今社會經濟狀況等一切情事，認原告主張按系爭土地申報地價年息百分之10計算被告獲得不當得利之金額，尚屬相當。依此標準計算被告無權占用系爭A部分土地，每年應給付原告相當於租金數額之不當得利金額為425元（計算式：25×7,680×10%×17/768＝425元）。是原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還自原告於93年11月9日提起本件訴訟之日起回溯5年即自88年11月10日起，至被告拆除系爭建物，將系爭A部分土地返還原告及其餘共有人之日止，按年給付原告425元，核屬有據；其逾此範圍之請求，則無依據。
八、綜上所述，原告提起本件訴訟，依民法第821條、第767條前段、中段關於所有物返還請求權、所有權妨害排除請求權之法律關係，及同法第179條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告將如附圖所示之系爭建物拆除，將系爭A部分土地返還原告及其餘共有人，並請求被告自88年11月10日起至返還上開土地予原告及其餘共有人之日止，按年給付原告
425元之不當得利，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、原告陳明就其上開第1項聲明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額如主文第5項所示而准許之。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中華民國95年3月9日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官賴惠慈法官陳勇松以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年3月9日
書記官蔡佳玲