裁判字號：最高行政法院106年判字第364號判決
裁判日期：民國106年07月13日
裁判案由：有關土地事務
最高行政法院判決
106年度判字第364號上訴人 莊銘樹 訴訟代理人 陳惠玲 律師被上訴人彰化縣溪湖鎮公所代表人 楊福建 上列當事人間有關土地事務事件，上訴人對於中華民國105年8月17日臺中高等行政法院105年度訴字第123號判決，提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、訴外人 陳春貴 前於民國69年間，向被上訴人申請於其共有之重測前彰化縣○○鎮○○○段○○小段2、2-11、2-16、2-1
7、2-18、2-19、2-22、2-23地號等8筆農業用地（下稱「○○小段2地號等8筆土地」，陳春貴應有部分均為1640/185624）上建造農舍（下稱「系爭農舍」，門牌號○○○鎮○○里○○路○段○○○號，建築面積116.1平方公尺），並取得其餘共有人出具之土地使用權同意書，經被上訴人審核後核發69年9月8日(69)溪鎮建都(使)字第8472號建造執照（下稱「系爭建造執照」），嗣系爭農舍竣工經被上訴人審核合法後，核發69年12月31日(69)溪鎮建都(使)字第11792號使用執照（下稱「系爭使用執照」）。惟系爭農舍基地尚包括第9筆土○○○鎮○○段○○○○號農業用地（下稱「○○段867地號土地」，為陳春貴單獨所有），因陳春貴於系爭建造執照申請書上漏載之，致系爭建造執照及使用執照均記載該建築基地為○○小段2地號等8筆土地。惟因系爭農舍竣工圖上記載系爭農舍基地地號及應有部分面積包括○○小段2地號等8筆土地及○○段867地號土地（下合稱「系爭9筆基地」），是被上訴人於竣工圖上就系爭9筆基地加以套繪管制在案。嗣系爭9筆基地經重測及重劃後，分別改編為如附表所示之地號，其中○○小段2、2-11、2-16、2-18地號等4筆土地，經重測及重劃後，分別改編為○○段619地號、○○段4、5、6地號（下稱「○○段619地號等4筆土地」）。上訴人嗣向土地共有人取得○○段619地號等4筆土地應有部分各32640/185624。又上訴人於100年間，以土地共有人之身分，就○○段619地號等4筆土地之其餘共有人，向臺灣彰化地方法院（下稱「彰化地院」）提起分割共有物之訴，經該院102年10月31日100年度重訴字第91號民事判決（下稱「彰化地院民事判決」）分割結果，上訴人分得○○段619地號土地中之3,500平方公尺，該判決於102年12月17日確定後，上訴人持之為共有物分割登記，並於103年12月11日取得○○段619-1地號土地（下稱「系爭土地」，面積3,500平方公尺，地目田，使用分區及使用地類別均為空白）之全部所有權，另註記「其他登記事項：權狀註記事項：○○段238建號之建築基地地號為○○段619、619-1至619-5、609、618地號、○○段4、4-2至4-11、5、6、6-1、7地號及○○段500地號。已提供興建農舍，坐落地號：○○段4-5地號。未經解除套繪管制不得辦理分割。」（下稱「系爭註記」）嗣上訴人分別於104年1月16日、3月25日、5月1日向被上訴人申請解除套繪管制（被上訴人收文日分別為104年1月19日、3月26日、5月6日），經被上訴人以104年5月11日彰溪福建字第1040007067號函（以下各機關文件出現2次以上者，均以各該機關該年月日文件簡稱之）、104年6月4日彰溪福建字第1040008737號函請彰化縣政府釋疑，彰化縣政府以104年5月15日府建營字第1040159347號函、104年6月17日府建營字第1040189632號函復被上訴人，被上訴人遂據此以104年6月24日彰溪福建字第1040009550號函否准上訴人所請。上訴人復於104年9月9日（被上訴人收文日期）向被上訴人提出申請「辦理系爭土地解除套繪」，經被上訴人以104年9月30日彰溪福建字第1040014303號函（下稱「原處分」）否准，並通知彰化縣溪湖地政事務所（下稱「溪湖地政事務所」）就漏載之○○段867地號（重測後之○○段500地號）於土地登記簿上註記套繪管制。上訴人不服，提起訴願，遭決定駁回後，提起行政訴訟，經臺中高等行政法院105年度訴字第123號判決（下稱「原判決」）駁回。上訴人仍不服，遂提起本件上訴，並聲明：原判決廢棄，訴願決定及原處分均撤銷；被上訴人應依上訴人104年9月9日申請書，作成註銷系爭土地套繪管制註記之行政處分。
二、上訴人起訴主張略以：㈠系爭土地使用地類別為都市計畫農業區，其所有權狀自始未
經套繪管制，被上訴人稱其套繪管制時或有疏漏，嗣後始補辦套繪管制，顯有矛盾。又上訴人向彰化地院訴請判決強制分割後，被上訴人竟逕為註記套繪管制之處分，於法不合。㈡重測後，系爭農舍雖坐落於○○段4-5地號（面積486平方公
尺），惟系爭農舍土地使用面積已達行為時（下同）農業用地興建農舍辦法第12條第3項第3款及第4項之規定（即重測前及重測後基地面積分別為2,497.83及18,130平方公尺），依法即得解除套繪管制。
㈢原處分表示，系爭農舍土地使用面積2,497.83平方公尺，惟
系爭使用執照未將○○段500地號土地（面積2,299平方公尺）列入建築基地，可見系爭農舍未依當時建築法令合法辦理登記，絕非被上訴人所述顯然錯誤而應更正而已。是被上訴人於69年違法核發系爭使用執照，亦未完整套繪管制， 嗣逕 於104年9月30日補註記○○段500地號為系爭農舍之建築基地，並逕將系爭土地加註套繪管制，顯違土地法第69條更正程序之規定。
㈣系爭農舍於69年興建，斯時尚無辦理分割須進行套繪管制之
規定，被上訴人以嗣後訂立之法規適用本件，違反法律不溯及既往原則。況上訴人自始不知系爭農舍套繪管制擴及系爭土地，且彰化地院民事判決強制分割後土地係屬不同人所有，而系爭農舍相關土地應否套繪管制，係屬系爭農舍所有權人與被上訴人間之爭議，與公益無關，被上訴人未遵循該法院判決，並規避其執行業務重大缺失之行政責任，於104年9月30日逕將系爭土地加以套繪管制，侵害上訴人財產權，並有違信賴保護原則，合於本院44年判字第40號判例、83年度判字第1223號判決意旨（即授益行政處分應得人民同意方得更正，被上訴人未經上訴人同意即逕行通知溪湖地政事務所對系爭土地加以註記套繪管制，於法有違）。
㈤依內政部88年4月30日台(88)內營字第8872101號函釋，領有
使用執照之農舍其原耕地面積足夠暨符合建蔽率規定下，得將使用執照已記載多出建蔽率部分之配合耕地刪除。系爭農舍之建蔽率為4.6%，低於現行規定10%，故被上訴人應就該農舍業主所有之農地及較鄰近之農地優先註記套繪管制（兩者合計已達10%），上訴人之系爭土地與農舍業主並無關聯，且系爭土地距其農舍非屬鄰近，自當排除於註記套繪管制之外。
㈥上訴人依彰化地院民事判決所為強制分割而支付相關之補償
金，係依土地公平價值進行評價，惟斯時系爭土地未註記套繪管制，故未考量該註記造成之價值減損，是被上訴人於上訴人支付上開補償金後對系爭土地逕行註記，嚴重損害上訴人權益。
㈦上訴人於89年1月4日前即取得○○段619地號等4筆土地應有
部分，惟農業用地興建農舍辦法係於90年間始公告實施，自不能追溯適用於上開土地，故分割後，上訴人取得土地之面積及系爭農舍坐落基地之面積，不受最小0.25公頃之限制，否則系爭農舍坐落之農業用地面積未達0.25公頃，即應撤銷系爭使用執照。
㈧上訴人之前手 莊垂慶 及其他共有人雖曾出具土地使用權同意
書予陳春貴，惟其等僅係同意陳春貴使用共有土地之特定部分以興建系爭農舍（最高法院72年度台上字第3905號民事判例參照），而非申請莊垂慶等人以自己應有部分作為系爭農舍使用執照之農業經營用地或農舍坐落用地，自無違反行為時（下同）農業發展條例第18條第4項「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之規定可言。
㈨系爭農舍所有權人陳春貴因裁判分割取得之土地（即○○段
4-5地號，面積為486平方公尺），加計○○段500地號土地（面積2,299平方公尺），面積總計為2,785平方公尺，已逾最小經營農業面積0.25公頃之限制，自無對上訴人分割後所取得之系爭土地進行套繪管制之必要。另聲請調查證據－函詢行政院農業委員會：89年1月修正前取得之農業用地，其分割土地無最小面積0.25公頃之限制，則農業用地興建農舍辦法第12條關於造冊列管、地籍套繪、農業用地面積須達
0.25公頃以上，始得申請解除套繪管制等限制，於本件土地有無適用之餘地。
㈩綜上，原處分及訴願決定一方面認定附表所示之土地「全部
」（面積至少19,391平方公尺）均為系爭農舍坐落基地，而應受到套繪之管制；一方面卻以系爭農舍所有權人陳春貴「應有部分」不足0.25公頃為由，否准上訴人系爭土地解除套繪註記之申請，顯然前後矛盾，並嚴重損及上訴人之財產權等語，並聲明：1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被上訴人應依上訴人104年9月9日申請書之申請，作成註銷系爭土地套繪管制註記之行政處分。
三、被上訴人答辯略以：㈠依內政部105年4月27日台內營字第10508049062號函意旨，
有關套繪管制及解除套繪管制事項，應依農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定辦理。系爭土地係經法院強制分割自○○段619地號而來，重測前為○○小段2地號，該地號於69年間由起造人陳春貴提供土地使用權同意書及相關文件，經被上訴人依行為時實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第4條、臺灣省申請自用農舍補充注意事項規定審核發予建造執照，並受土地套繪管制在案。是依內政部103年4月29日台內營字第1030804511號說明三，系爭土地不因法院強制分割即得解除套繪管制。另土地所有權狀之格式並無套繪之註記。
㈡依被上訴人69年3月15日溪鎮喜字地2034號函、系爭使用執
照及建造執照可知，陳春貴於69年間起造系爭農舍，除農舍基地重測前○○○段○○小段2-11地號外，並提供其本人10公里內重測前○○○段○○小段2、2-16、2-17、2-18、2-
19、2-22、2-23地號及重測前○○段867地號等應有部分耕地作為建築基地面積，共計2,497.83平方公尺，並出具其他共有人土地使用權同意書，空地比為10：0.46。臺灣省政府公報61年秋字第47期臺灣省政府建設廳函示說明二略以：「……二、都市計畫農業區之農地其已申請建築農舍者（包括百分之5農舍面積及百分之95農地），建築主管機關應於都市計劃及地籍圖套繪圖上著色標示之，嗣後不論該農舍是否分割，均不得再行申請建築。」是以，建築主管機關於陳春貴取得系爭農舍之合法執照後，對陳春貴所有土地應有部分及土地使用權同意書上所載之土地為註記套繪，依法有據。㈢行政院農業委員會101年8月9日農授水保字第1010118625號
函、102年3月14日水保農字第1020207279號函、內政部營建署102年10月7日營署建管字第1020060633號函、103年7月1日台內營字第1030806572號函，均明定無論於農業用地興建農舍辦法修正前或修正後興建農舍之農業用地管制事件，均應依農業用地興建農舍辦法第12條規定辦理，其解除套繪之基本條件為農業用地面積應達0.25公頃以上。被上訴人係以訴外人陳春貴申請系爭農舍坐落之農業用地面積，及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計未大於0.25公頃為由，否准上訴人申請解除系爭土地套繪管制。
㈣依溪湖地政事務所建物登記第二類謄本所載○○○鎮○○段
238建號（建物門牌號碼：【彰化縣○○鎮○○○路○段○○○號）所有權人陳春貴、登記日期101年6月1日、使用執照字號：(69)溪鎮建都(使)字第11792號使用執照。其他登記事項：權狀註記事項：本建築基地地號為○○段619、619-1至
619-5等地號已興建農舍，使用執照日期：69年12月31日」可知，在彰化地院民事判決前，系爭土地已遭套繪管制註記，並非爾後再予補註，上訴人主張其係善意第三人，顯然無理。
㈤套繪時或有疏漏，然應就整體視之，是被上訴人依行政程序
法第101條、內政部102年10月30日內授中辦地字第1026652059號令規定，以原處分將○○段500地號資料函送溪湖地政事務所，補辦套繪管制註記以為更正，依法核無不合。此外，被上訴人並非地政機關，亦非土地登記人員，自無適用土地法第69條規定之違誤。另被上訴人於相關行政程序均依行政程序法第8條規定為之，無任意擴張解釋之情形等語，並聲明：上訴人在第一審之訴駁回。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠依農業發展條例第18條第3項規定，於農業用地申請興建農
舍者，雖無該宗農業用地面積不得小於0.25公頃之限制，惟依該條項及修正前農業用地興建農舍辦法第2條規定，申請興建農舍者，須以89年1月4日修正施行「前」業已取得農業用地，或共有耕地，而於89年1月4日修正施行「後」分割為單獨所有，且該農地「無」自用農舍而需興建者為限，否則，仍有「興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃之限制」之適用。從而，「已興建農舍之農地」，無論其是否於89年1月4日修正施行「前」業已取得之農業用地，或共有耕地，而於89年1月4日修正施行「後」分割為單獨所有者，若不符合「興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃之限制」之要件，依法即無從據以解除套繪管制，否則，即有違上開法令規範之意旨。
㈡陳春貴因○○小段2地號等8筆土地共有人同意將土地供其申
請系爭農舍建築使用，陳春貴方能取得系爭建造執照及使用執照，且經被上訴人對上開8筆土地予以套繪管制，因此發生農業發展條例第18條第4項後段規定「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之規制效力，嗣後系爭農舍建築基地所有權人（包括上開8筆土地共有人）依法即不能將前揭土地作為與該規制效力衝突之使用。故該套繪管制之行政高權行使與解除（撤銷），係屬被上訴人就具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為，其性質為行政處分。此與本院99年度3月份庭長法官聯席會議決議所述，土地登記簿標示部其他登記事項欄之註記，未對外直接發生法律效果，而非行政處分者有異。
㈢依系爭農舍建造執照申請書、陳春貴於申請系爭農舍建造執
照時檢附系爭9筆基地之地籍圖謄本、系爭農舍竣工圖、系爭使用執照所載內容可知，陳春貴於申請系爭農舍建造執照、使用執照時，確實漏列第9筆建築基地（即○○段867地號），致被上訴人於核發該等執照時，亦漏列該筆基地（即○○段867地號），惟被上訴人當時業已就系爭9筆基地面積2,
497.83平方公尺全部予以套繪管制在案。又系爭9筆基地經重測後，其地號及面積變更如附表所示。嗣系爭9筆基地再經重劃，其重劃後之面積雖均無變更，但其中○○段624、
627、625、626地號等4筆土地則分別變更為○○段4、5、6、7地號。上訴人於100年間以共有人身分，就○○段619地號等4筆土地之其餘共有人，向彰化地院提起分割共有物之訴，經該院民事判決分割，上訴人分得原○○段619地號土地中之3,500平方公尺，並應補償部分共有人如該判決附表三之相互補償金額及備註欄所示之金額。該判決於102年12月17日確定後，上訴人持之為共有物分割登記，並於103年12月11日取得○○段619-1地號土地（面積3,500平方公尺）之全部所有權，且為系爭註記，另○○○鎮○○段238建號（建物門牌：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號）即系爭農舍之建物登記第二類謄本所載：該建物於101年6月1日辦竣第一次登記，其原因發生日期為69年12月31日，所有權人陳春貴，權利範圍全部。系爭農舍嗣因「基地號變更」，再於103年12月11日辦畢該謄本建物標示部之變更登記，並登記下列事項：「建物坐落地號：○○段4-5地號。主要用途：農舍。總面積：116.1平方公尺。其他登記事項：建築完成日期：69年12月31日。使用執照字號：(69)溪鎮建都(使)字第11792號。權狀註記事項：本建築基地地號為○○段619、619-1至619-5、609、618地號、○○段4、4-2至4-11、5、6、6-1、7地號。已興建農舍，使用執照核發日期：69年12月31日。」經核對系爭農舍建物謄本有關建築基地套繪管制之註記可知，套繪管制之註記遺漏○○小段2-17地號（即判決分割後之○○段628地號，面積30平方公尺），及○○段867地號（即判決分割後之○○段500地號，面積2,200平方公尺）。被上訴人嗣以原處分說明四囑託溪湖地政事務所補辦○○段867地號土地系爭農舍建築基地套繪管制之註記，依法核屬有據。
㈣系爭農舍建築基地共有9筆，其中○○小段2地號土地，被上
訴人於69年間核發系爭使用執照時，即於竣工圖上加以套繪管制，並通知溪湖地政事務所對之為系爭農舍建築基地套繪管制之註記，故該宗土地屬於「已興建農舍之農地」。嗣○○小段2地號經重測及重劃後改編為○○段619地號，上訴人向土地共有人取得該土地應有部分32640/185624，並以土地共有人之身分，向法院訴請判決分割共有物，經彰化地院民事判決分割結果，上訴人分得○○段619地號土地中之3,500平方公尺確定後，上訴人因共有物判決分割登記，於103年12月11日取得系爭土地（○○段619-1地號，面積3,500平方公尺）之全部所有權，其土地登記謄本上並為系爭農舍建築基地套繪管制之註記。
㈤系爭土地既屬「已興建農舍之農地」，則無論其是否於89年
1月4日農業發展條例修正施行「前」業已取得之農業用地，或共有耕地，而於89年1月4日修正施行「後」分割為單獨所有者，若不符合「興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃之限制」之要件，被上訴人依法即無從據以解除系爭土地之套繪管制。經法院裁判分割後，系爭農舍坐落○○段
4-5地號，該宗土地面積僅486平方公尺，不足0.25公頃，而系爭農舍建築面積為116.1平方公尺，依此計算，已不符農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款前段「農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十」之規定，亦不符同辦法第12條第3項第3款及第4項「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：……三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。」及「前項第3款農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。」之規定。是以，被上訴人無從據以解除系爭土地之套繪管制，原處分依法核無不合。另陳春貴所有○○段500地號土地（面積2,299平方公尺），然該地並非興建系爭農舍之該宗農業用地，其與興建系爭農舍之該宗農業用地（即○○段4-5地號），兩者面積總計2,785平方公尺，雖已逾0.25公頃，但亦無從依上開法令規定，解除系爭土地之套繪管制。
㈥分別共有土地其應有部分係屬所有權之抽象比例，存在於共
有土地上之每一點，而非共有土地之部分，上訴人之前手莊垂慶等人既出具土地使用權同意書，供陳春貴興建系爭農舍， 則渠 等提供之各宗土地均屬系爭農舍之建築基地，且該等土地皆為「已申請興建農舍之農業用地」。至上訴人主張系爭農舍興建於69年，當時尚無辦理分割須進行套繪管制之規定，其於彰化地院民事判決分割而支付高額補償金，被上訴人逕行對系爭土地加以套繪管制，致上訴人遭受嚴重損失，亦有違反法律不溯及既往原則云云，惟此亦係「當初被上訴人得否就系爭土地加以套繪管制」之爭執，核與本件爭點「系爭土地業已套繪管制之註記應否解除」無關。另被上訴人核發系爭使用執照是否合法，亦與本件爭點無關，乃判決駁回上訴人在第一審之訴。
五、上訴意旨略謂：㈠依本院53年判字第123號判例見解，訴外人陳春貴申請系爭
農舍建造執照時，應檢附全體共有人之土地使用同意書，否則即不能「獨占該一部分之基地以建築房屋」。換言之，各共有人出具同意書之目的，並非同意「整筆」土地（即系爭9筆基地全部面積）作為系爭農舍之建築基地，而係僅同意系爭使用執照上記載建築基地面積「2,497.83平方公尺」（即陳春貴就系爭9筆基地之應有部分換算面積總合），原判決卻認套繪管制及於上開9筆土地之全部，有判決不適用法規或誤解土地使用同意書規範目的之適用法規不當之違法。㈡陳春貴係提供系爭9筆基地之應有部分作為系爭農舍之建築
基地面積，空地比為10：0.46，並非提供系爭9筆基地之全部面積作為建築基地面積，原判決疏未查明，顯然違法。
㈢依農業發展條例第18條第1項、第3項、第4項規定可知，土
地如為農舍起造人個人單獨所有，則套繪之範圍應為農舍坐落基地「所有權全部」，如為共有物，則套繪管制之標的僅限於「建築執照申請人之一部（即應有部分）」，而非土地所有權全部。又依農業發展條例第18條第3項、農業用地興建農舍辦法第3條規定，申請興建農舍者，須以89年1月4日修正施行前已取得農業用地或共有耕地，而於89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且該農舍申請人無自用農舍而需興建者（對人資格之限制）、申請興建農舍之農業用地全部或應有部分未經申請興建農舍者（對土地的使用限制），即得申請興建農舍。本件陳春貴以其應有部分申請興建自用農舍，上訴人尚未以其應有部分申請自用農舍，應得依相關規定申請解除套繪，惟原判決限縮解釋，認本件農地屬已興建農舍之農地，應受到最小面積需達0.25公頃之限制，否則不得解除套繪云云，有適用法律不當、增加法律所無限制之違法。
㈣原判決未詳究自用農舍之規範是針對人，有無重複興建農舍
之規範是針對土地全部或應有部分，二者不應混淆，否則將造成數百共有人中之一人申請自用農舍，其餘縱無自用農舍而有興建需求者，亦不得再申請自用農舍之荒誕現象。
六、本院經核原判決之結論，並無違誤。茲就上訴理由再予補充論述如下：
㈠按60年12月22日修正公布之建築法第3條規定：「（第1項）
本法之適用地區如左：一、實施都市計畫地區。二、經中央主管建築機關指定之地區。（第2項）前項地區外供公眾使用之公有建築物，本法亦適用之。」第100條規定：「第3條所定適用地區以外之建築物，得由內政部另定辦法管理之。」內政部依據上開建築法第100條規定之授權，於69年10月3日修正發布之實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第2條規定：「在實施都市計畫以外之地區興建建築物，除本辦法另有規定外，非經縣（市）主管建築機關許可發給執照，不得擅自建造或使用。」第3條規定：「實施都市計畫以外地區，1至8等則田地目土地，除土地所有權人興建自用農舍外，一律不准建築；9至26等則田地目土地及依土地法編為農業使用之土地，除興建自用農舍、發展交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公共設施之建築外，一律不准建築。」第4條規定：「（第1項）申請興建自用農舍之起造人，應具有自耕農身分，其建築總樓地板面積不得超過495平方公尺，其建築面積不得超過耕地面積5%，建築物高度不得超過3層樓並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得超過330平方公尺。（第2項）前項自用農舍，得免由建築師設計、監造或營造業承造。起造人逕向縣（市）主管建築機關申請建造執照時，應檢附土地登記總簿謄本、地籍圖謄本、土地權利證明文件、建築物平面圖（比例尺不得小於1/200）、立面略圖（比例尺不得小於1/200）、配置圖（比例尺不得小於1/1200）及位置圖。……」第12條規定：「申請使用執照，應檢附原領建造執照、建築物竣工圖。但建築物與核定工程圖樣相符者，免附竣工圖。」準此，自耕農在實施都市計畫以外地區之農業用地興建自用農舍，應檢附土地登記總簿謄本、地籍圖謄本、土地權利證明文件及各項建築工程圖樣向縣（市）主管建築機關申請建造執照獲准後，始得建造，其建築總樓地板面積不得超過495平方公尺，其建築面積不得超過耕地面積5%，建築物高度不得超過3層樓並不得超過10.5公尺，最大基層建築面積不得超過330平方公尺，建築完成後，應檢附原領建造執照、建築物竣工圖（建築物與核定工程圖樣相符者，免附竣工圖）申請使用執照獲准後，始得使用。復因農業用地經用以申請興建自用農舍後，即為該農舍之使用基地，其不得再供其他建築之基地使用，而受到建築上之限制，當時實務作法即係於地籍套繪圖上著色標示，以利管制。此觀諸內政部(61)7.27臺內地字第482374號代電復臺灣省政府建設廳略以：「……二、都市計畫農業區內之農地其已申請建築農舍者（包括百分之5農舍面積及百分之95農地），建築主管機關應於都市計劃及地籍圖套繪圖上著色標示之，嗣後不論該農地是否分割，均不得再行申請建築。」即明。
㈡本件陳春貴前於69年間，取得其餘共有人出具之土地使用權
同意書，以其共有之○○小段2地號等8筆土地應有部分及其單獨所有之○○段867地號土地為建築基地（其就系爭9筆基地應有部分面積共2,497.83平方公尺），向被上訴人申請建造系爭農舍（面積116.1平方公尺），空地比為10：0.46，經被上訴人審核符合前揭實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第4條規定之要件，而核發系爭建造執照，嗣系爭農舍竣工經被上訴人審核合法後，除核發系爭使用執照，並於竣工圖上就系爭9筆基地加以套繪管制在案，上訴人嗣向土地共有人取得系爭9筆基地中○○小段2地號土地重測及重劃後改編之○○段619地號等4筆土地應有部分各32640/185624，又經彰化地院民事判決分割結果，上訴人分得○○段619地號土地中之3,500平方公尺確定後，復因共有物判決分割登記，於103年12月11日取得系爭土地之全部所有權，其土地登記謄本上並為系爭農舍建築基地套繪管制之註記等情，為原審依法調查認定之事實，且與卷內證據相符，揆諸前揭規定及說明，於法並無不合。況分別共有土地其應有部分係屬所有權之抽象比例，存在於共有土地上之每一點，而非共有土地之特定部分，上訴人之前手莊垂慶等人既出具土地使用同意書，供陳春貴興建系爭農舍，則其等提供之各宗土地均屬系爭農舍之建築基地，且該等土地皆為「已申請興建農舍之農業用地」。是上訴人仍執前詞，主張陳春貴申請系爭農舍建造執照時，所檢附其餘共有人土地使用同意書之目的，並非同意「整筆」土地（即系爭9筆基地全部面積）作為建築基地，而係僅同意系爭使用執照上記載建築基地面積「2,
497.83平方公尺」（即陳春貴就系爭9筆基地之應有部分換算面積總合），則套繪管制之標的僅限於「建築執照申請人之一部（即應有部分）」，而非土地所有權全部，原判決卻認套繪管制及於上開9筆土地之全部，有判決不適用法規或誤解土地使用同意書規範目的之適用法規不當之違法云云，為其歧異之法律上見解，尚難憑採。
㈢次按農業發展條例第18條規定：「（第1項）本條例中華民
國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄巿或縣(巿)主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。（第2項）前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。（第3項）本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。（第4項）第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。（第5項）前4項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。……」內政部及行政院農業委員會基於該條第5項規定之授權，會銜修正發布之農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款前段規定：「依本條例第18條第1項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：……三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃。……」第9條第2項第3款前段規定：「興建農舍應符合下列規定：……三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之10，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之90。……」第12條規定：「（第1項）直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。（第2項）已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。（第3項）已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：……三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，該農業用地面積仍達0.25公頃以上。（第4項）前項第3款農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃，且二者面積比例符合法令規定，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制。（第5項）第3項農業用地經解除套繪管制，或原領得之農舍建造執照已逾期失其效力經申請解除套繪管制者，直轄市、縣（市）主管建築機關應將農舍坐落之地號、提供興建農舍之所有地號及解除套繪管制之所有地號清冊，囑託地政機關塗銷第1項之註記登記。」㈣由於農業發展條例89年修正施行前，部分縣市政府係依據申
請人檢附之無農舍證明文件，以其所有農業用地為申請範圍核發農舍建築執照，農業發展條例修正施行後，因開放農業用地自由買賣及有條件分割，農民前以所有多筆農業用地或整筆農業用地申請興建農舍，經依規定分割、移轉，另有農業用地因依法變更為其他分區或使用地等情形，均需依申請變更使用執照程序，刪除超出農舍建築面積與農業經營用地面積比值之部分農業用地解除套繪管制，以符合實際情形，並避免農舍與原使用執照所有農業用地不同所有權人之情況，又依農業用地興建農舍辦法第3條第1項第3款規定：「申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃。……」乃規定已領有農舍使用執照之農業用地扣除擬解除套繪之農業用地面積後，須大於0.25公頃，以避免原申請興建農舍之農業用地已大於0.25公頃或不足0.25公頃規定者，再不當細分申請解除管制，影響農業用地使用管制及農業生產效率（農業用地興建農舍辦法第12條第3項第3款及第4項修正理由參照）。故已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制者，除該農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定外，經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後，需其農業用地面積仍達0.25公頃以上，且該農舍坐落之該筆農業用地面積仍大於0.25公頃，始得解除該超過部分土地之套繪管制，以避免農地遭不當細分，致影響農業用地使用管制及農業生產效率。本件陳春貴前於69年間，取得其餘共有人出具之土地使用權同意書，以其共有之○○小段2地號等8筆土地應有部分及其單獨所有之○○段867地號土地為建築基地，向被上訴人申請建造系爭農舍（面積116.1平方公尺），空地比為10：0.46，其就系爭9筆基地應有部分面積共2,497.83平方公尺，小於0.25公頃，雖經重測、重劃及裁判分割後，其分得系爭農舍所坐落之○○段4-5地號土地（486平方公尺），加計其單獨所有之○○段500地號土地（2,200平方公尺），面積已大於0.25公頃，惟因系爭農舍所坐落之○○段4-5地號土地面積僅486平方公尺，未達0.25公頃，仍不符合上開解除套繪管制之要件。原判決因認被上訴人以原處分否准上訴人解除系爭土地套繪管制之申請，於法相合等情，核無違誤。是上訴人主張陳春貴以其應有部分申請興建自用農舍，上訴人尚未以其應有部分申請自用農舍，應得依相關規定申請解除套繪，惟原判決未詳究自用農舍之規範是針對人，有無重複興建農舍之規範是針對土地全部或應有部分，二者不應混淆，否則將造成數百共有人中之一人申請自用農舍，其餘縱無自用農舍而有興建需求者，亦不得再申請自用農舍之荒誕現象，卻採取限縮解釋，認本件農地屬已興建農舍之農地，應受到最小面積需達0.25公頃之限制，否則不得解除套繪，有適用法律不當、增加法律所無限制之違法云云，亦不足採。
㈤綜上所述，上訴人之主張均無可採。原判決駁回上訴人在原
審之訴，核無違誤。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令求予廢棄，並撤銷訴願決定及原處分，另判命被上訴人應依上訴人104年9月9日申請書，作成註銷系爭土地套繪管制註記之行政處分，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年7月13日
最高行政法院第一庭
審判長法官劉鑫楨
法官胡方新法官汪漢卿法官程怡怡法官張國勳以上正本證明與原本無異中華民國106年7月20日
書記官張玉純