裁判字號：臺灣新竹地方法院105年訴字第327號民事判決
裁判日期：民國106年04月14日
裁判案由：給付報酬
臺灣新竹地方法院民事判決105年度訴字第327號原告 傅鈺玟 即三鼎甲地產訴訟代理人 戴雯琪 律師被告 陳光智
陳光垣 陳宏隆 陳仁銘 陳啟發 陳紫琴 陳紫雲 陳 張秋蓉 兼上八人共同訴訟代理人 陳志賢 上九人共同訴訟代理人 張仁龍 律師
蔡宗運 律師複代理人 王韻涵 律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國106年3月14日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告係經營不動產之仲介業，於民國（下同）104年6月21日，與訴外人三鼎甲地產開發有限公司（下稱三鼎甲公司）簽立權利讓渡契約書，概括承受該公司轉讓之一切權利義務，嗣三鼎甲公司於104年8月間辦理暫停營業。又三鼎甲公司於100年12月29日與鴻毅服務股份有限公司（即有 巢氏 房屋，下稱鴻毅公司）簽立加盟契約書，授權期間迄104年5月31日，後雙方又於104年5月8日再簽立「加盟契約書變更內容之特約條款」，延長授權期一年至105年5月31日。惟因三鼎甲公司於104年6月間實質上轉換組織為原告商號，原告乃與鴻毅公司簽立加盟契約書，授權期間自104年8月1日起至105年5月31日止。是以，三鼎甲公司與原告形式上雖一辦理停業，一則新設，惟兩者負責人及實際執行業務者均未變動，實際上僅為組織之轉換，應可確認原告確已概括承受三鼎甲公司之一切權利義務無疑。
二、本件買賣案件承辦人即三鼎甲公司之業務 葉銓哲 自103年間即開始與被告接觸，並於104年4月2日起，陸續與多名被告簽立房地產授權書及土地委託事項變更契約書。爾後，被告9人於104年10月1日，與原告簽立新竹縣○○鄉○○段2633、2634、2636、2637、2638地號等5筆土地（下稱系爭土地）之土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告為其銷售系爭土地。嗣原告為其尋得買主即訴外人 宋秉諠 ，雙方於同年11月4日簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定買賣總價為新臺幣（下同）8,610萬元。
三、系爭買賣契約係因被告無法履行而解除：
（一）依系爭買賣契約第15條特約事項第2項約定：「賣方負責拆除地上物：含湖口鄉和興村3、2即和興段8建號、地上電線桿，其他建物全部拆除完竣，並申請鑑界點交土地予買方。」據此，被告應自行解決系爭土地上之地上物問題。
（二）因系爭土地上之建物並不屬被告所有，就原告及買方之認知，被告理應先與地上物占有人協商，以和平手段將地上物拆除後，再申請鑑界並點交土地予買方。然原告與買方事後得知，104年12月25日當天，被告乙○○疑因未經地上物占有人同意，即擅請怪手拆除地上物，遭地上物占有人當場阻止並報警，後警察亦至現場制止繼續拆除及調處，當日未能順利拆除地上物，系爭土地上迄今尚有三棟現由他人占有之地上物，被告亦未能與地上物占有人達成共識。後地政機關雖於105年1月5日至現場鑑界，卻也因地上物未拆除而未能進入屋內為完整鑑界。
（三）由於被告與地上物占有人之紛爭，欲繼續拆除地上物顯有困難，且賣方始終未對佃農訴請拆屋還地，致買賣雙方產生履約爭議。後買賣雙方先後發出解約函並擬向他方主張違約金，經多方往來協商確認買賣雙方皆無繼續履約意願後，原告已於105年2月4日前將所保管之第一、二期價款之支票返還買方，並發函請本件承辦地政士 莊寶蓮 將保管之土地所有權狀正本歸還被告全體，催告被告給付仲介費，有原告所發存證信函、買賣雙方合意解約並同意相互放棄民事求償權之文書可稽。
四、被告應給付系爭土地買賣價金百分之6之仲介費用即5,166,
000元：系爭委託銷售契約第8條第3項約定：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第2款給付委託價額百分之2之服務報酬外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價百分之4服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。…④簽立書面土地買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者。…。」查被告於系爭委託銷售契約之「標的物現況說明書」第10項「地上物是否有出租他人情形」勾選「否」，後經查證與現況不符，係違反賣方就標的物現況說明之誠實告知義務，且地上物無法順利排除、賣方地主與地上物占有人間紛擾不斷致買方發函解約，故屬可歸責被告之事由而解約，依前開約定，視為系爭不動產買賣業已因原告之仲介媒合而成交，則原告因成交而得向買賣雙方收取各按成交價額2%及4%，合計6%之服務報酬，應由被告負擔。準此，被告應給付居間報酬5,166,000元（即委託銷售價8,610萬×6%＝5,166,000元）。
五、對被告抗辯所為之陳述：
（一）本件被告9人均已成年且非無智識經驗之人，與原告簽立委託銷售契約時，不論原告另設獨資商號前、後，均與有巢氏房屋加盟總部簽有加盟契約，且接洽被告之承辦人員並未變動，此點被告知之甚明，顯無遭脅迫、詐欺等情事。故依契約自由、私法自治原則，於未違反民法強制規定之情形下，簽立契約之雙方均應受契約內容之約束。被告於105年8月30日委請律師發存證信函表明解除系爭委託銷售契約，主張原告隱瞞已非有巢氏加盟店之事實，惡意訛詐消費者使渠等陷於錯誤云云，自原告所提相關加盟合約書即知其主張顯屬無稽，且本件買賣雙方已簽立買賣契約書、買方亦已交付第一、二期票款委由原告保管，惟因可歸責於被告之事由方解除買賣契約，是原告已完成仲介服務，被告在訴訟中始主張終止委任，對於業已完成之委託事宜自不生溯及失效之法律效果。
（二）被告後對買方態度、身分、資力之質疑均無理由，謹分述如下：
１、104年12月15日被告至原告營業處，表示已完成系爭土地買賣契約第15條第1項之特約事項，欲領取支票。原告本已欲交付代買方保管之第一期票款，惟當天赫然發現被告等人對如何拆除地上物尚有爭議，有被告認應直接拆除，有被告卻認應提起拆屋還地訴訟。因系爭買賣契約第15條第2項已載明，被告應負責拆除地上物，原告為顧及買方權益，故而決定暫緩交付票據，當時被告均同意之。觀諸地上物迄今仍位於原處並未遭拆除，且除被告與占有人尚有刑事毀損於偵查中外，被告亦未對占有人提出拆屋還地訴訟等情，證明原告之顧慮確屬合理。倘若原告當初直接將票據交付被告，即反未盡仲介善良管理人之注意義務。
２、買方宋秉諠收到被告104年12月23日寄發請求交付票款之存證信函後，因希望能夠順利完成買賣，縱知地上物未能順利拆除，仍表示願意交付第一、二期票款，故於104年12月29日時，透過原告傳訊息予被告，請被告於隔日至原告營業處所，收取第上開票款。104年12月30日當天，宋秉諠亦再次表示願交付票款，卻遭被告乙○○拒絕，是被告稱買方不願交付票款云云，並非事實。
３、被告復主張第一期票款並非系爭買賣契約第2條第6項約定交付銀行開立之支票或本票云云。惟查第1期由宋秉諠開立之票款，已於104年11月4日由被告等人確認無誤並於支票影本上簽名。被告當時既已同意收受該等支票並交原告仲介保管，斷無日後再以買方所交付者「非銀行開立之支票或本票」作為解除契約理由；況買方或原告亦未催促被告即刻辦理產權移轉手續，被告大可於104年12月30日先收取支票並兌現，若真發生跳票後再以此為由解除買賣契約，而非憑空臆測買方無資力購地。又原告經營不動產仲介業，僅負責居間仲介不動產交易，亦無要求買方提供資力證明之理。
４、被告另稱買方宋秉諠經營之立新建材有限公司資本總額僅
100萬元，顯無購買系爭土地之財力云云。然宋秉諠經營公司之資本額大小，顯與其個人資力並無任何關聯，尚無從據以推斷宋秉諠開立之支票必無法兌現。況被告事前均已知悉本件買方出資者並非僅宋秉諠一人，因其他股東同意由宋秉諠掛名並全權處理本件土地買賣交易，故第二期票款即由另一位股東即訴外人 鍾易華 開立，並授權宋秉諠於交付票款時填寫當天日期為發票日。
５、又原告之前身三鼎甲公司於104年6至8月間，正值公司負責人更動及組織轉換另設獨資商號之期間，致承辦人員在部分文件上因爭取時效或不清楚更易狀態下，有錯拿舊章用印之情事。然無論如何，原告與被告簽立委託銷售契約時，原告之負責人即為傅鈺玟，鍾易華並非原告之員工或負責人，只是欲與宋秉諠合資購買之股東之一。況由此觀之，被告明知買主除宋秉諠外，尚有其他股東，且第二期票款亦由另一名股東開立，卻獨質疑宋秉諠之資力，顯不符常理。
６、由此可見，被告完全係為掩飾其無法拆除地上物恐有不能履約之情事，而尋各種藉口欲單方解除買賣契約，並企圖向買方索討違約金。後見事不可為，才又同意與買方合意解除契約。其所為上開主張，顯屬無據。
（三）又被告主張104年10月1日簽立之「土地委託事項變更契約書」已將仲介費變更為3%乙節，然該3%仲介費，應以土地最後成功交易為前提。本件土地買賣最終以解除契約收場，故原告乃基於主契約即系爭委託銷售契約第8條第2款規定，向被告請求給付應由賣方給付仲介費用即系爭土地賣價之4%，及應由買方負擔賣價2%，共6%之仲介費，洵無疑義。況且，原告受託銷售系爭土地前後，曾多次至現場查看，均須支出勞力、時間、費用以尋找買家、製作不動產說明書、廣告企劃、諮商服務、提供成交行情等仲介業服務事宜，加上本件賣方地主人數眾多，每人意見不一，原告對於個別賣方之問題尚須逐一回覆處置，而本件土地價額達8,610萬元，而簽約後需拆除地上物等條件，欲順利尋得有財力又有意願之買方並簽立不動產買賣契約誠屬不易，無奈簽約後竟又因被告違約欲向買方索求違約金，不得不多方安撫買方，故原告所耗費之仲介心力、時間可說大於最後順利完成過戶及點交土地之案件，是被告辯稱其僅需給付賣價3%仲介費，顯屬誤解。
六、綜上，爰聲明：被告應連帶給付原告5,166,000元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、查系爭委託銷售契約書及土地委託事項變更契約書之受託人均為三鼎甲公司，而非原告。況且，獨資商號與有限公司兩者組織型態、性質及出資方式等等均大相徑庭；另依公司法第106條第4項規定，有限公司僅能變更組織為股份有限公司，洵此，有限公司組織自不可能變更為獨資商號，縱使兩者負責人與實際執行業務者均未變動，兩者仍為不同商業組織型態，實不可能發生如原告所稱三鼎甲公司係「組織變更」為原告商號之情形，是以，原告並非本件居間契約之當事人，就本件契約並無實體法上請求權，從而，原告就本件訴訟並無實施訴訟之權能，而為當事人不適格。
二、被告自103年間委託三鼎甲公司銷售土地後，多次遭受三鼎甲公司內部人員即訴外人 李筱莉 、葉銓哲、傅鈺玟等找來人頭即訴外人 傅威凱 、宋秉諠冒充買受人，共謀勾串設局欺騙，而簽訂系爭委託銷售契約及系爭買賣契約，是被告係受該公司之詐欺為系爭委託銷售契約之意思表示，自得依民法第92條第1項規定撤銷。而被告業已寄發存證信函予該公司行使解除權，則原告依據系爭委託銷售契約請求報酬即屬無據：
（一）查三鼎甲公司已於104年8月17日登記自104年8月1日起至105年7月31日止暫停營業，於此期間不應進行任何商業行為，但三鼎甲公司不僅刻意隱瞞被告業已停業之事實，甚至在被告發現有異而詢問李筱莉時，伊還故意不告知被告停業之事，致使被告誤以為該公司仍為有效營業之公司，而於104年10月1日與三鼎甲公司簽訂系爭委託銷售契約。
（二）次依原告與三鼎甲公司訂立之加盟權利轉讓聲明書第5點所載：「讓與人與鴻毅公司之加盟契約，於受讓人與鴻毅公司完成換約同時，終止效力。」而原告業於104年8月
1日與鴻毅公司簽訂加盟契約完成，是以，三鼎甲公司與鴻毅公司之加盟契約於104年8月1日即已終止。從而，三鼎甲公司於104年10月1日與被告9人簽訂系爭委託銷售契約書時，已非有巢氏加盟之公司，該公司卻持印有「有巢氏房屋」字樣之土地專任委託銷售契約書，刻意隱瞞其已非有巢氏房屋加盟店之事實，致使被告誤以為三鼎甲公司係有巢氏房屋之合法加盟店，因信賴有巢氏加盟公司之品牌而與三鼎甲公司簽訂銷售契約。
（三）又李筱莉於103年以其未成年子女傅威凱為買受人，向被告提出購買被告所有包含系爭土地在內之10筆土地之要約書，惟傅威凱於103年12月12日簽立要約書之時方才16歲，屬限制行為能力人，亦不具購買上開土地之資力，足見傅威凱係李筱莉等人找來冒充買受人之人頭，用以誘騙被告簽訂系爭買賣契約而取得系爭土地。
（四）李筱莉等人於104年間復以宋秉諠為買受人，誘使被告簽訂系爭買賣契約，惟宋秉諠實無購買系爭土地之真意：
１、依系爭買賣契約第15條第1項特別約定事項約定，賣方解除系爭2619、2620地號土地之三七五租約時，雙方應另外成立上開2筆土地之買賣契約，賣方並能同時領取系爭土地之第一、二期款項之支票。然被告於104年12月15日完成上開特別約定事項，而買主宋秉諠應依約定支付兩期價款時，宋秉諠竟無故未到場交付價金，並訂立系爭2619、2620地號土地之買賣契約，顯見宋秉諠自始即無購買系爭土地之真意。
２、再者，李筱莉當日稱宋秉諠對被告是否有能力拆除系爭建地上之地上物尚有疑慮，故授權三鼎甲公司一併將系爭買賣契約第二期款項之支票扣留代為保管支票，然其未提出任何書面授權依據；又倘若買家宋秉諠真有疑義，何不親至現場表達意見，甚至委託第三人到場，或是傳簡訊予被告乙○○，反而委託本應中立之仲介李筱莉扣留應支付之支票？退步言之，縱李筱莉確獲宋秉諠授權而扣留上開支票，惟其身兼仲介又代理買受人一方之行為，已違反不動產仲介經紀業倫理規範。洵此，宋秉諠及李筱莉等人之行為，完全不合交易常理，顯見李筱莉、葉銓哲實係找來第三人宋秉諠冒充買受人，根本自始即屬串謀詐騙被告，藉以誘使被告簽訂契約，以詐取居間報酬。
３、又系爭土地買賣契約第15條第2項特別約定事項雖有約定賣方有拆除地上物並點交土地予買方之約定，然被告等人業已拆除地上物。又退步言，縱使未拆除完畢，但該約款並未約定賣方履行期限，衡諸常理，雙方係於104年11月間簽訂土地買賣契約，倘買方真有買受真意，應給予賣方一段合理期限解決地上物之爭議，豈會於1個月後即104年12月間即表示有疑慮而反悔不願買受系爭土地？再，被告與佃農間是否存有爭議，衡諸常理，買方宋秉諠應先向被告求證並詢問詳細情況，然，本件三鼎甲公司與買方宋秉諠卻未向被告求證，而異常地直接引用佃農之主張，並且將被告與佃農間之爭議情況詳加描述，似乎親臨現場，還能取得佃農間之協議、佃農之刑事案件傳票等重要文件，是三鼎甲公司與買主宋秉諠是否根本即與佃農一併串謀，否則何以如此了解他人間之爭議？
４、再者，宋秉諠所提出之第一、二期支票分別由立新建材有限公司（下稱立新公司）、訴外人鍾易華簽發，換言之，宋秉諠所提出之上開二紙支票全非以自己名義簽發，倘宋秉諠確有購買系爭土地且有支付價金之真意，應以自己名義簽發支票，並向被告說明該等發票人身份及其資力。又立新建材公司資本額僅100萬元，與系爭買賣契約價額8,
610萬元，差距甚大，該公司根本不可能有資力得兌現。況且，本件宋秉諠係以自己名義買地，並非涉及公司業務或以公司名義購地，以公司名義開立票據支付價款亦不符商業習慣。另宋秉諠所持上開第二期支票之發票人鍾易華，係104年6月25日三鼎甲公司與被告甲○○簽訂土地專任委託銷售契約時該公司之法定代理人，倘宋秉諠與三鼎甲公司僅係單純顧客跟仲介之關係，何以宋秉諠持有三鼎甲公司負責人之支票？再者，宋秉諠所交付之第一、二期支票均屬以私人名義所開立私人支票，根本不符合系爭買賣契約第2條第6項之約定。綜上所述，宋秉諠自始即無買受系爭土地及無支付價款之真意，實係李筱莉等人找來冒充買受人之假人頭而已！
（五）據此，李筱莉兩次找來冒充買受人之人頭雖非同一人，然兩次實施詐術行為人即李筱莉等人係相同，又同樣係對本件9名被告實施詐術，甚至實施之標的物均包含系爭土地，且兩次詐術之時間緊連於數個月內，換言之，李筱莉等人自始即共同串謀設局詐騙被告簽訂土地買賣契約，故103年之詐欺行為與本件應視為同一事件。
（六）綜上所述，本件李筱莉等人找來傅威凱、宋秉諠冒充買受人，目的為誘使被告等地主上當，使被告陷於錯誤誤信三鼎甲公司已居間找到買家，因而與假買家宋秉諠簽立系爭土地買賣契約，嗣後李筱莉等人與宋秉諠再串謀找各種藉口誆稱因可歸責於被告之事由而解除契約，因此，縱使李筱莉未仲介土地交易成功，但仍得以被告違反系爭銷售契約之定型化契約約款為由，向被告索討高額數百萬元之仲介費，藉此獲取高額不法利益，是以，被告顯受該公司詐欺始為委託三鼎甲公司銷售系爭土地之意思表示，自得依民法第92條第1項規定撤銷。
三、退而言之，縱認系爭委託契約仍有效，然本件李筱莉等人於
103年間一方面受被告委任擔任系爭土地買賣之仲介，為被告處理土地出賣仲介之事務，一方面卻惡意隱瞞被告，另於
103年12月12日以未成年人傅威凱之名義冒充買受人向被告提出系爭土地買受要約書，藉此誘使被告簽訂買賣契約，李筱莉等人除可能涉犯刑法背信罪，實已違背不動產仲介經紀業管理條例授權制定之不動產仲介經紀業倫理規範第15條、第20條、第22條及第23條規定，而違反善良管理人注意義務。準此，本件既因可歸責於三鼎甲公司之事由而致渠未依債之本旨給付，依據民法第227條第1項準用第225條第1項規定，債務人即本件被告等人免去給付居間報酬之義務，是三鼎甲公司及原告之請求給付居間報酬並無理由，應予駁回。
四、況系爭買賣契約係因宋秉諠已違反系爭買賣契約第6條、第15條第1項約定在先，是以被告自有權依同契約第10條第1項約定，以可歸責於買受人之事由解除系爭買賣契約，自無系爭委託銷售契約第8條第3項視為三鼎甲公司已完成居間仲介之義務條款之適用：
（一）按系爭買賣契約第15條第1項約定，於被告系爭2619、2920地號2筆土地之三七五租約登記解除後，買方宋秉諠除應給付系爭土地第一、二期價款之支票予被告外，並應與被告訂立前開2619、2920地號2筆土地之買賣契約。被告於104年12月15日業依上揭約定解除上開2筆土地之三七五租約登記，並簽妥買賣契約及其他轉讓應備文件，然宋秉諠並未依約如期支付系爭土地第一、二期價款，已如前述。另宋秉諠所提出之第一、二期價款支票均為一般支票，而非系爭買賣契約第2條第6項所定銀行開立之支票或本票。況且，前揭第二期價款支票除發票人係第三人鍾易華外，亦未填載發票日，而屬無效票據，由此益見宋秉諠已違反系爭買賣契約第6條、第15條第1項約定，是系爭買賣契約之解除，實非可歸責於被告之事由所致。
（二）至李筱莉104年12月15日當日稱係因宋秉諠不確定被告有無拆除地上物之能力，而須暫時扣留第一期支票，不能依約同時交付系爭買賣契約之第一、二期之支票等云云，然系爭買賣契約第15條第1項係針對買受人於何時應交付價款之特別約定，被告既已依約履行，宋秉諠即有交付價款之義務，復遍查整份買賣契約根本從無任何約定賦予宋秉諠、三鼎甲公司或甚至原告於此種情況下，有任何扣留支票不交付之權利，是以，李筱莉未依系爭買賣契約違約扣留支票而不交付被告之行為，亦違反系爭委託銷售契約第
7條第1項之善良管理人注意義務。
（三）據上，宋秉諠已違反系爭買賣契約第6條、第15條第1項約定在先，被告自有權依同契約第10條第1項約定，因可歸責於買受人之原因而解除系爭買賣契約，而被告業於10
5年1月5日寄發存證信函予宋秉諠，為解除系爭買賣契約之意思表示。準此，系爭買賣契約業因可歸責於買受人宋秉諠之事由而解除，是本件自無系爭委託銷售契約第8條第3項視為三鼎甲公司已完成居間仲介之義務條款之適用，從而，三鼎甲公司及原告依上揭條款之請求給付居間報酬，洵無理由。
五、第按系爭土地委託事項變更契約書第4條訂明：「特約條款：每坪單價：每坪售價柒萬伍仟元整，內含土地增值稅及仲介服務費3%，於支票兌現日給付。」申言之，系爭買賣契約經雙方特別簽名且同意變更本件居間報酬為買賣總價金之3%，且須於被告收受買受人之支票且該支票兌現後，方才有本件居間報酬之給付義務。查本件買受人宋秉諠並未依約交付第一、二期土地價款之支票，被告亦未收受宋秉諠所交付之價款支票，自無支票兌現之情況，依此，本件被告並無給付三鼎甲公司及原告居間報酬之義務。縱認被告應給付居間報酬予原告，然依據上揭條款，本件三鼎甲公司之居間報酬應為買賣總價金之3%，而非如原告所稱6%。又原告可請求報酬之前提乃係買賣雙方順利完成系爭土地之交易，於支票兌現後，原告方得請求。而本件土地交易若順利完成，原告所負義務至少包括議價、簽立書面契約、過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款等事項，亦即原告必須協助買賣雙方踐行上開程序後方能獲取報酬，而今原告至多僅進行到簽立書面契約之階段而已，更濫收訴外人宋秉諠提供與系爭買賣契約書約定完全不符之第二期支票，造成買賣糾紛，其後之過戶、繳稅、點交房屋、交付價金期款及尾款，原告皆未為之，其勞力、時間、費用均大大減省，原告請求被告給付買賣總價3%之報酬，顯有違公平原則，而應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、三鼎甲公司與被告9人於104年10月1日簽立系爭委託銷售契約，委託三鼎甲公司為其銷售系爭土地，嗣三鼎甲公司亦為其尋得買主即訴外人宋秉諠，雙方於同年11月4日簽立系爭買賣契約，並約定買賣總價為8,610萬元。
二、系爭買賣契約第15條第2項約定被告須負責拆除地上物（含湖口鄉和興村3、2號即和興段8建號、地上電線桿、其他建物），並申請鑑界點交土地予買方，惟系爭土地上現仍有地上物尚未拆除，亦未完成鑑界點交土地，嗣買賣雙方合意於105年2月2日解除系爭合約，並同時放棄對他造依系爭買賣契約所生之全部民事請求權（見本院卷一第30、31頁）。
三、三鼎甲公司自104年8月1日起至105年7月31日止暫停營業，並於104年8月17日經新竹縣政府府地籍字第1040127790號函准予備查（見本院卷一第49頁）。
四、三鼎甲公司於104年6月21日與原告簽立權利讓渡契約書，將其營業所生之權利義務全部讓與原告，並應協助原告辦妥「有巢氏房屋」之加盟權利轉讓；嗣三鼎甲公司於104年6月22日會同原告向鴻毅公司申請加盟權利轉讓，原告並於10
4年8月1日與鴻毅公司簽立加盟契約書，加盟期間自104年8月1日起至105年5月31日止（見本院卷一第51、52、
74、158至179頁）。
肆、本件爭點：
一、原告依據系爭委託銷售契約請求被告給付居間報酬，是否為當事人適格？
二、被告主張其受三鼎甲公司詐欺而與該公司訂立系爭委託銷售契約，自得依民法第92條第1項規定，撤銷其對於系爭銷售契約之意思表示，有無理由？
三、本件是否因可歸責於被告之事由而解除系爭買賣契約？原告依據系爭委託銷售契約書第8條第3項第4款約定，請求被告給付委託銷售價百分之6之居間報酬，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、原告依據系爭委託銷售契約請求被告給付居間報酬，為當事人適格：
（一）按所謂有限公司，指以營利為目的，由一人以上股東所組成，依照公司法組織、登記、成立之社團法人；各股東僅就其出資額為限，對公司債務負其責任，公司法第1條、第98條及第99條規定定有明文。而獨資係指以營利為目的，由一人單獨出資經營，依商業登記法組織設立之事業。獨資並非法人，故不得為權利義務主體。該事業為出資之自然人單獨所有；其債務應由該自然人負全部責任。是以，有限公司與獨資事業兩者之組織型態及設立依據均不相同，為不同之權利義務主體。查三鼎甲公司於99年4月8日經核准設立，105年10月5日解散登記；原告為獨資商號，於104年6月18日經核准設立，各有經濟部商業司公司資料查詢及商業登記抄本附卷可稽。揆諸上開說明，三鼎甲公司與原告即非同一人格。次按公司法第106條第4項規定，公司得經全體股東同意減資或變更其組織為股份有限公司；又按公司變更組織，乃公司不影響其人格之存續，而變更其組織為他種公司之行為。換言之，組織變更前之公司與組織變更後之公司，不失其法人之同一性，並非兩個不同之公司，組織變更前公司之權利義務，當然由組織變更後之公司概括承受（最高法院85年度台上字第2255號判決參照）。據此，三鼎甲公司與原告人格既非同一，自不得逕自變更其組織為原告商號，則原告主張三鼎甲公司於104年6月間已實質變更組織為原告商號，而由原告概括承受該公司一切之權利義務云云，即非可採，合先敘明。
（二）復按營業之概括承受其資產及負債，係指就他人之營業上之財產，包括資產（如存貨、債權、營業生財、商號信譽）以及營業上之債務，概括承受之意。換言之，以營業為目的組成營業財產之集團，移轉於承擔人，營業之概括承受為多數之債權或債務，包括讓與人之經濟上地位之全盤移轉。此營業或財產之承受如結合有債權移轉部分，應適用民法第294條至第299條之規定（最高法院96年度台上字第1286號、88年度台上字第1135號判決要旨參照）。又按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一效力，為民法第297條所明文。經查，原告與三鼎甲公司於
104年6月21日簽訂權利讓渡契約書，就三鼎甲公司經營讓渡事宜約定如下：「一、甲方（按即三鼎甲公司）同意就其所營事業所生之權利義務，包括但不限於不動產仲介業務、不動產租賃業等經營上所生之一切權利，全部讓予乙方（按即原告），乙方同意概括承受其附隨之義務。…。三、自權利讓渡之日起，甲方就不動產業務經營上之應收帳款全部歸乙方所有，如有呆帳亦由乙方承受；甲方就不動產業務經營上之未清償之罰款、費用、債務或違約金等，乙方同意負責清償。」，業據原告提出權利讓渡契約書為據（本院卷一第74頁）。準此，原告自簽立上開權利讓渡契約書時，即承受三鼎甲公司營業上所生之一切權利義務。從而，三鼎甲公司因系爭委託銷售契約對於被告之債權，亦因隨同移轉於原告，而生債權讓與之效力。又上開權利讓渡契約書業經原告於本院105年6月23日言詞辯論期日提示予被告（見本院卷一第82至83頁），參諸民法第297條規定，三鼎甲公司與原告間之債權讓與，自原告提示該權利讓渡契約書於被告時，對被告即生效力。準此，原告對於被告為本件居間報酬之請求，為當事人適格。
二、被告主張其受三鼎甲公司詐欺而與該公司訂立系爭委託銷售契約，得依民法第92條第1項規定，撤銷其對於系爭銷售契約之意思表示，並無理由：
（一）按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；又民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院44年台上字第75號判例、100年度台上字第858號判決參照）。
（二）本件被告主張其等自103年間委託三鼎甲公司銷售土地後，多次遭該公司內部人員李筱莉等人找來人頭傅威凱、宋秉諠冒充買受人，共謀勾串設局欺騙。又三鼎甲公司隱瞞自104年8月1日起至105年7月31日止暫停營業，並自
104年8月1日起即非有巢氏房屋之加盟公司之事實，致被告受詐欺而與該公司訂立系爭委託銷售契約，被告自得撤銷該意思表示云云，惟查：
１、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條、民法第40條第2項分別定有明文。查三鼎甲公司於99年4月8日經核准設立，105年10月5日解散登記，業如前述。揆諸上開規定，該公司104年10月1日與被告訂立系爭委託銷售契約書時仍具權利能力。又三鼎甲公司雖自104年8月1日至105年7月31日止暫停營業，惟此停業登記對該公司為權利義務主體得為意思表示之資格，並無影響，是該公司於104年10月1日與被告訂立之系爭委託銷售契約，仍屬有效成立。被告執此主張其係受詐欺而委託三鼎甲公司銷售，依法得撤銷意思表示云云，即有未合。
２、被告另稱依三鼎甲公司與原告訂立之加盟權利轉讓聲明書第5點，三鼎甲公司與鴻毅公司之加盟契約，於原告104年8月1日與鴻毅公司簽訂加盟契約時即終止，詎三鼎甲公司104年10月1日與被告簽訂系爭委託銷售契約書時，仍持印有「有巢氏房屋」字樣之土地專任委託銷售契約書，致被告誤信其為有巢氏房屋之合法加盟店而與簽訂銷售契約乙節，查三鼎甲公司於104年6月22日會同原告簽立加盟權利轉讓聲明書，向鴻毅公司申請加盟權利轉讓，原告並於104年8月1日與鴻毅公司簽立加盟契約書，加盟期間自104年8月1日起至105年5月31日止等情，為兩造所不爭執，而該加盟權利轉讓聲明書第5點固記載：「讓與人與鴻毅公司之加盟契約，於受讓人與鴻毅公司完成換約同時，終止效力。」等語，然三鼎甲公司與鴻毅公司間加盟契約之效力如何，應視該加盟契約之約定為斷，而非以三鼎甲公司與原告簽立之前揭加盟權利轉讓聲明書為其依據。再查，三鼎甲公司於100年12月29日與鴻毅公司訂立加盟契約，約定授權期間自101年6月1日起至104年5月31日止，嗣雙方於104年5月8日訂立加盟契約書變更內容之特約條款，合意依原加盟合約條件延長授權期間一年，即自104年6月1日起至105年5月31日止（見本院卷一第180至181頁、第222至240頁）。復依原加盟合約第24條第2項約定：「乙方（按即三鼎甲公司）欲提前終止契約時，應以終止月份之末日為契約終止日，並應於終止日之兩個月前主動以書面通知且該通知送達甲方（按即鴻毅公司）始生效力，…。」基此，三鼎甲公司與鴻毅公司之加盟契約是否於104年8月1日原告與鴻毅公司訂立加盟契約時終止，仍須視三鼎甲公司是否依前揭約定對鴻毅公司為終止契約之意思表示而定，而被告迄未提出任何事證證明三鼎甲公司已對鴻毅公司為提前於104年
8月1日終止加盟契約之意思表示，自不得遽認認三鼎甲公司與鴻毅公司之加盟契約於104年8月1日即已終止。
退而言之，縱認三鼎甲公司與鴻毅公司之加盟契約業於10
4年8月1日終止，惟被告就三鼎甲公司持印有「有巢氏房屋」字樣之系爭委託銷售契約書，佯稱其為有巢氏房屋之加盟店之不實表示，如何影響被告自由形成意思表示之過程，致被告陷於錯誤，進而訂立系爭委託銷售契約乙節，並未舉證證明之，則其主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭委託銷售契約之意思表示，亦難採據。
３、被告復辯稱李筱莉等人先於103年以未成年人傅威凱為買受人，提出要約書，擬向被告購買其包含系爭土地在內之10筆土地；104年間再以無購買真意之宋秉諠為買受人與被告訂立系爭買賣契約，顯係實施詐術致被告為系爭委託契約之意思表示云云。經查，傅威凱於00年0月00日出生，為原告執行長李筱莉之子，有其年籍資料附卷可稽（見本院卷二第92頁）；而原告亦自承李筱莉因擬投資前揭10筆土地，於103年12月12日以傅威凱之名義出具要約書，向被告購買上開土地，則李筱莉身為不動產經紀人員，利用仲介買賣被告上開10筆土地之機會，以其未成年子女傅威凱為買受人，出具要約書向被告購買土地，其手段固有可議之處，惟被告與三鼎甲公司係於104年10月1日訂立系爭委託銷售契約，距李筱莉103年12月12日以傅威凱之名義出具要約書之時，相隔將近一年，難認兩者之間具何因果關係；另查宋秉諠出具由立新公司及鍾易華分別簽發之支票支付系爭土地第一、二期價款，而鍾易華前曾任職於三鼎甲公司等情，為兩造所不爭執，然被告於104年10月1日與三鼎甲公司成立系爭委託銷售契約後，於104年11月4日始與宋秉諠訂立系爭買賣契約，亦即系爭買賣約係成立於系爭委託銷售契約之後，縱然宋秉諠持原三鼎甲公司股東鍾易華所簽發之支票支付系爭土地之價款，參以李筱莉前以其未成年子女傅威凱名義為購買系爭土地之要約等節，則宋秉諠是否確有購買系爭土地之真意，不無疑問，尚無從認定其訂立系爭買賣契約之行為，對於被告就系爭委託銷售契約意思表示形成過程之自由有何影響，被告上開抗辯，難謂有據。
４、綜上，被告未能提出其受三鼎甲公司之詐欺，而為系爭委託銷售契約意思表示之事證以供本院審酌，則其主張依民法第92條第1項規定撤銷上開意思表示，尚難採據。又按法律行為之撤銷及契約之解除，彼此間之成立要件及效力互殊，則被告依民法第92條第1項規定，於105年8月30日對三鼎甲公司寄發台北興安郵局1323號存證信函，為解除系爭委託銷售契約之意思表示，亦不生合法解除契約之效力，併此敘明。
三、本件並非因可歸責於被告之事由而解除買賣契約，原告依系爭委託銷售契約書第8條第3項第4款約定，請求被告給付服務報酬，並無理由：
（一）本件原告主張被告違反系爭委託銷售契約「標的物現況說明」之賣方誠實告知義務，且未依系爭買賣契約第15條第
2項約定拆除系爭土地之地上物，故系爭買賣契約係因可歸責被告之事由而解除云云。經查，依系爭買賣契約第15條第2項約定，被告須負責拆除地上物（含湖口鄉和興村
3、2號即和興段8建號、地上電線桿、其他建物），並申請鑑界點交土地予買方，而系爭土地上現仍有地上物尚未拆除，亦未完成鑑界點交土地，經買賣雙方於105年2月2日合意解除系爭買賣契約，並同時放棄對他造依系爭買賣契約所生之全部民事請求權等節，均為兩造不爭執。是以，系爭買賣契約既經買賣雙方合意解除，原告主張因可歸責於被告之事由而解除買賣契約，即屬無據。復參諸系爭買賣契約第2條第1項：「甲方（按即買受人宋秉諠）應依下列日期給付乙方（按即被告）價款：…尾款：陸仟零叁拾萬元整，產權登記完畢三日內支付，乙方應同時辦理點交土地」；第9條第2項：「本買賣土地如有地上物，除雙方另有約定外，乙方於點交前應將地上物清除，如有第三人占用者，亦應負責排除。」；第11條第1項：
「甲乙雙方約定簽定本土地買賣契約書後，乙應向地政機關申請土地複丈手續，並應於完稅前完成鑑界。鑑界結果如有第三人占用土地者，乙方應負責於點交土地前排除。」等約定，可知被告因系爭買賣契約第15條第2項約定所負拆除地上物之義務，僅須於買受人宋秉諠給付系爭土地之尾款及被告辦理土地點交前履行完畢即可。又系爭買賣契約於買受人宋秉諠應給付第二期價款即備證用印款時，買賣雙方即發生爭議而於105年2月2日合意解除契約，，洵此，前揭買賣契約於兩造合意解除時，被告拆除地上物之履行期既尚未屆至，縱地上物仍未拆除，被告亦無違反該買賣契約第15條第2項約定。又被告基於系爭買賣契約所負給付系爭土地之義務，亦不因地上物未拆除而有不能實現，無從依債之本旨履行致給付不能之情事，則原告主張系爭買賣契約係因可歸責被告之事由而解除云云，洵無可採。
（二）被告另抗辯以：因系爭土地之買受人宋秉諠違反系爭買賣契約第2條第6項及第15條第1項約定，被告業於105年
1月5日以永和福和郵局第3號存證信函對宋秉諠為解除契約之意思表示，故本件係因可歸責於買受人宋秉諠之事由而解除乙節，經查：
１、按系爭買賣契約書第15條特別約定事項第1項約定：「賣方全體同意第一期款之支票交由仲介公司代保管，待賣方所有二筆農地○○○鄉○○段2619、2620地號上三七五租約解除登記完成後，將支票交付賣方，同時買賣雙方同時支付第二期款並同時備件用印完成，上開二筆農地並同時出售予買方，並簽訂買賣契約。」查系爭2619、2620地號土地上之私有耕地三七五租約註銷一案業經新竹縣政府及新竹縣湖口鄉公所同意備查，新湖地政事務所並於104年12月8日辦妥註記塗銷登記在案，有新竹縣湖口鄉公所
104年12月10日湖所民字第1040058660號函附卷可稽（見本院卷一第150頁）。據此，被告已依前揭規定履行上開
2筆土地三七五租約註銷登記之義務。
２、另按系爭買賣契約第2條第6項約定：「本契約除事先取得乙方同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之。如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續。價款如係尾款時，甲方之權狀及擔保尾款之商業本票等應暫由承辦地政士保管，俟該票據兌現後始得領回。」查本件買受人宋秉諠分別以立新公司及鍾易華所簽發之支票支付系爭土地第一期及第二期價款，為兩造所不爭執，已如前述。其中由立新公司簽發之第一期款支票，經被告於104年11月4日確認簽收，有各該簽收之支票影本附卷可考（見本院卷一第115至117頁），足見被告已同意宋秉諠以該私人票據支付系爭土地之第一期款即簽約款，則被告對該票據所為之抗辯，要無可採。至宋秉諠以鍾易華簽發之支票支付系爭土地第二期價款，為被告拒絕，是以，宋秉諠未事先取得被告同意，而以上開私人票據支付第二期款即備證用印款，即與系爭買賣契約第2條第6項約定未符，不生給付之效力。從而，宋秉諠未於被告依約完成系爭2619、2620地號2筆土地之三七五租約註銷登記後，給付被告第二期價款，亦已違反系爭買賣契約第15條第1項約定。
３、原告雖主張鍾易華係與宋秉諠合資購買系爭土地之股東，且依系爭買賣契約書第2條第6項後段約定，被告毋須即刻辦理產權移轉手續，可於104年12月30日先收取鍾易華開立之前揭支票並兌現，若真發生跳票後再以此為由解除買賣契約云云。惟上開主張除經被告否認，而原告亦未對於鍾易華與宋秉諠合資購買系爭土地一事舉證證明其真正外，第按系爭買賣契約第2條第6項後段固約定「如為私人票據者，在未兌現前，乙方得暫停續辦產權移轉手續。價款如係尾款時，甲方之權狀及擔保尾款之商業本票等應暫由承辦地政士保管，俟該票據兌現後始得領回」之約定，參諸該項前段約定，解釋上應認本件買賣契約買受人原則上應以現金、銀行開立之支票或本票支付系爭土地之價款，但出賣人對於買受人支付價金之方式具有選擇權。如經出賣人事先同意買受人以私人票據支付價款者，於該私人票據兌現前，出賣人得暫停續辦產權移轉手續；買受人之權狀及擔保尾款之商業本票亦於該票據兌現後始得領回。易言之，系爭買賣契約第2條第6項後段所謂私人票據，應指經出賣人事先同意以私人票據支付價款者為限。否則，如不依此解釋，無異容許買受人未經出賣人之同意，即得逕以私人票據支付價金，將致爭買賣契約第2條第6項前段「本契約除事先取得乙方同意外，其價款之支付皆以現金或銀行開立之支票或本票為之」之約定形同具文。據此，買受人宋秉諠如欲以鍾易華簽發之私人票據支付系爭買賣價金第二期款，仍須事先取得被告同意，始得為之。
４、從而，系爭土地之買受人宋秉諠未事先徵得被告之同意，以鍾易華簽發之前開支票給付系爭土地之第二期價款，已違反系爭買賣契約第2條第6項及第15條1項約定，則被告主張因可歸責於買受人宋秉諠之事由，於105年1月5日以永和福和郵局第3號存證信函解除系爭買賣契約，難謂無據。
（三）據上，系爭買賣契約非因可歸責被告之事由而解除，則原告依系爭委託銷售契約第8條第3項第4款約定請求被告給付委託銷售價4%，及原告因系爭土地買賣成交本可向買方收取銷售價額2%，合計6%之服務報酬，即無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約及債權讓與之法律關係，請求被告給付5,166,000元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按法定利率計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經逐一審酌後，認與判決結果不生影響，無再論述之必要，附予敘明。
柒、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年4月14日
民事第一庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月20日
書記官劉亭筠