臺灣臺中地方法院107年度重訴字第299號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院107年重訴字第299號民事判決

裁判日期：民國107年11月06日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決107年度重訴字第299號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵 訴訟代理人 林益輝 律師被告東鷹開發股份有限公司兼法定代理人 廖冠婷 共同訴訟代理人 陳衍仲 律師上當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告東鷹開發股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示編號A、面積194.21平方公尺，及如附圖所示編號B、面積分別為46.84平方公尺、1042.41平方公尺之鋼骨造鐵皮屋拆除，並將土地交還原告。
被告東鷹開發股份有限公司應自民國107年2月19日起迄交還前項所示土地之日止，按日給付原告新臺幣肆仟參佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告東鷹開發股份有限公司負擔。
本判決於原告以新臺幣柒佰參拾壹萬伍仟柒佰貳拾貳元供擔保後，得假執行。但被告東鷹開發股份有限公司如以新臺幣貳仟壹佰玖拾肆萬柒仟壹佰陸拾陸元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告東鷹開發股份有限公司（下稱東鷹公司）於民國97年2月19日就臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號、面積共計18521.38平方公尺之農地簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租期至107年2月18日止。上開租約內容曾於98年3月5日辦理變更，即租賃標的變更為臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭277地號土地）、面積617.59平方公尺及同段277-1地號土地（下稱系爭277-1地號土地）、面積2768.79平方公尺（下合稱系爭土地），合計3386.38平方公尺，兩造98年3月5日訂有契約變更協議書，約定契約變更協議書未規定事項依原契約辦理。
另於104年9月16日因被告法定代理人變更再簽訂契約變更協議書，並由被告法定代理人廖冠婷擔任被告東鷹公司之連帶保證人。原告與被告東鷹公司間之租約至107年2月18日即已屆滿，自107年2月18日起被告東鷹公司即無權繼續占用土地，應依租賃契約內容拆除地上物恢復原狀交還土地，然於系爭277、277-1地號土地上，目前尚留有鋼骨造鐵皮屋未拆除，即如臺中市中興地政事務所107年8月3日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分，面積分別為194.21、46.
84、1042.41平方公尺，且上開增建之建物業經臺中市政府都市發展局認定為違章建築。被告東鷹公司未依約恢復原狀拆除地上物，經原告於107年2月23日以溪湖郵局第28號存證信函催告被告東鷹公司恢復原狀返還土地，惟被告東鷹公司仍置之不理。爰依民法第767條規定，請求被告東鷹公司拆除地上物並交還土地，且依民法第179條規定、租賃契約第3條之約定請求日損害金（依變更後租用土地面積比例核算），即請求被告東鷹公司、廖冠婷迄交還土地日止，按每日新臺幣（下同）4,380元之不當得利等語。並聲明：㈠被告東鷹公司應將坐落系爭277地號土地上如附圖所示編號A、面積
194.21平方公尺、編號B、面積46.84平方公尺及系爭277-1地號土地上如附圖所示編號B、面積1042.41平方公尺之鋼骨造鐵皮屋拆除，並將土地交還原告。㈡被告東鷹公司、廖冠婷應自107年2月19日起迄交還土地日止，按日給付原告4,380元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件原始招商廣告資料租賃期間應為30年，亦即從97年2月19日至127年2月18日止，故原告與被告東鷹公司間租約未屆至，原告請求顯無理由。縱認租賃期間已屆至，原告並未合法對被告東鷹公司為反對繼續使用之意思，依照系爭租賃契約第16條規定，原告對於承租人「東鷹開發股份有限公司」之送達應以「台中縣大里市○○路○段○○○○號1樓」方為合法送達地址，惟原告107年2月23日之存證信函係對非租賃契約相對人廖冠婷之「台中市○○區○○街○○○○號」為送達，且寄件人並非原告而係「台灣糖業公司中彰區處」，該存證信函也非合法通知，則原告反對繼續使用之意思並未達到被告東鷹公司，送達不合法，原告反對之意思表示並未生效，依民法第451條規定，原告與被告東鷹公司間仍有不定期租賃關係，況原告迄今仍繼續收取租金，僅係被告東鷹公司繳交方式係以扣抵方式為之，原告請求被告東鷹公司拆除不合法。原告屬違反誠實信用原則之權利濫用等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
（一）原告與被告東鷹公司於97年2月19日簽訂土地租賃契約書，並於98年3月5日簽訂契約變更協議書，104年9月16日再簽訂契約變更協議書。
（二）被告東鷹公司於100年12月9日簽立切結書，在系爭土地上
655.52平方公尺增建物，日後不得以任何理由要求價構本案土地、亦不得增建，並同意租期屆滿回復原狀交還土地。（即原證九）
（三）系爭土地上及福林段276、283地號土地上所增建之建物業經臺中市政府都市發展局認定為違章建築。（即原證十）
四、得心證之理由
（一）原告主張：系爭土地為原告所有。原告與被告東鷹公司於97年2月19日就臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號農地簽訂土地租賃契約書。嗣因租賃標的變更為系爭土地，且租賃面積有減縮，原告與被告東鷹公司於98年3月5日簽有契約變更協議書，於104年9月16日再簽訂契約變更協議書，變更協議書未規定事項依原契約辦理。系爭277地號土地上如附圖所示編號A、面積194.21平方公尺、編號B、面積46.84平方公尺及同段277-1地號土地上如附圖所示編號B、面積1042.41平方公尺有被告東鷹公司搭蓋之鋼骨造鐵皮屋等語，為被告所不爭執，並有土地登記第二類謄本、土地租賃契約書、契約變更協議書、現場照片等為證；復經本院勘驗屬實，並囑託臺中市中興地政事務所繪製複丈成果圖（即附圖）附卷可參，堪信原告之上開主張為真實。
（二）原告主張系爭租賃契約已於107年2月18日屆期並未續約，被告東鷹公司係無權繼續占用土地，乃依系爭租賃契約、民法第767條第1項規定，請求被告東鷹公司清除地上物，將系爭土地返還原告。被告則以前揭情詞置辯。經查：
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號民事判例參照。查系爭租賃契約第3條租賃期間記載：「本契約期間自公證日起至107年2月18日止，共計10年，除乙方（即被告東鷹公司）有依第11條規定申請建築使用，及期滿所興建之建物設施狀況良好，且未有違反契約規定之情形，經甲方（即原告）同意得依原租率續約外（需另繳權利金），本契約於租期屆滿時當然消滅，乙方不得主張民法第451條規定之適用，租期屆滿乙方仍繼續占用每日應按2萬3,955元給付不當得利予甲方。」（見本院卷第8頁背面）。其契約文字已明白表示就系爭土地所訂之土地租賃契約，租賃期間至107年2月18日屆滿，而租期屆滿後，原告與被告東鷹公司並未續約，此為被告所不爭執之事實，則系爭租賃契約於租期屆滿當然消滅，租賃關係業已終止。
2.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。被告東鷹公司於系爭租賃契約終止後，仍繼續使用系爭土地，自屬無權占有。被告東鷹公司無權占用原告所有系爭土地，對原告系爭土地所有權之行使有所妨害，原告自得請求被告除去。被告雖辯稱原告為權利濫用云云，惟查，系爭土地為原告所有，遭被告東鷹公司無權占用，原告本得請求被告東鷹公司返還土地，自無違反誠實信用原則或權利濫用之情形。從而，原告基於民法第767條第1項前段規定，請求被告東鷹公司應將系爭277地號土地上如附圖所示編號A、面積194.21平方公尺、編號B、面積46.84平方公尺，及同段277-1地號土地上如附圖所示編號B、面積1042.41平方公尺之鋼骨造鐵皮屋拆除，並將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
（三）被告另辯稱依招商廣告資料，租約應為30年（即97年2月19日至127年2月18日）、本件租約尚未屆期云云，惟為原告所否認。查兩造所訂立之契約第3條已明文約定契約期限，且約定屆期可續約，已如上述，兩造間自應受契約約定之約束，招商廣告內容與契約明文不同之處，自應以契約明文為準，則被告抗辯租約尚未屆期云云，即非有理。系爭土地原始招商廣告資料關於租期部分，即無變更契約明文之效力，招商廣告之資料即無再予調查之必要，併此敘明。
（四）至被告又辯稱原告並未合法對被告東鷹公司為反對繼續使用之意思，雙方有不定期租賃關係云云，惟系爭租賃契約第3條既載明「...本契約於租期屆滿時當然消滅，乙方（即被告東鷹公司）不得主張民法第451條規定之適用...」，雙方既約定租期屆滿契約當然消滅，原告自無需再對被告東鷹公司為反對繼續使用之意思表示，亦無不定期租賃關係之適用。縱原告係以其簽約代理人「台灣糖業公司中彰區處」之名義代原告「台灣糖業股份有限公司」寄發107年2月23日溪湖郵局存證號碼第28號存證信函，並對被告法定代理人廖冠婷之「台中市○○區○○街○○○○號」地址為送達，而非對被告東鷹公司「台中縣大里市○○路○段○○○○號1樓」地址為送達，仍不影響系爭租賃契約已於107年2月18日屆滿消滅，租賃關係業已終止之效力。且契約消滅後，原告自不受限於系爭租賃契約第16條內容應對被告東鷹公司「台中縣大里市○○路○段○○○○號1樓」之地址為送達，則原告授權代理人對被告東鷹公司法定代理人廖冠婷之「台中市○○區○○街○○○○號」地址為送達，復經被告法定代理人廖冠婷收受（見本院卷第16頁），自屬對被告東鷹公司之合法送達。況該存證信函內容係載「貴公司租用本區處經管臺中市○○區○○段○○○○○○○○○號等2筆土地，於107年2月18日屆滿契約終止，請依據契約書第10條第2款規定自行拆除地上物恢復原狀返還土地，請貴公司於107年3月23日前拆除完竣，並通知本區處辦理土地點交作業，請查照。」（見本院卷第15頁），依其內容，原告仍然重申於107年2月18日屆滿契約終止，請求被告東鷹公司拆除地上物恢復原狀返還土地，並非被告所稱原告對被告東鷹公司為反對繼續使用之意思表示，況租期屆滿契約當然消滅，原告根本無需再對被告東鷹公司為反對繼續使用之意思表示，則被告辯稱與原告存在不定期租賃關係云云，即非有據。
（五）被告再提出原告中彰區處107年7月4日中月資字第0000000000號函文，辯稱原告有繼續收取租金云云。惟依上開函中說明：「二、本案已繫屬臺中地院審理中，貴公司申請先行退還105-106年優惠租金先行抵扣不當得利金至107.5.31止，歉難辦理，俟拆屋還地點還土地後，再行抵扣後退還，尚祈諒察。」（見本院卷第72頁）足見是被告東鷹公司向原告申請退還優惠租金先行抵扣不當得利金，並非原告繼續收取租金，且遭原告拒絕，故被告稱原告有繼續收取租金，即與事實不符。
（六）末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，同法第421條第1項亦有明文。再者，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。是可知在租賃關係存續中，承租人之義務乃是支付約定租金，至租賃契約若經終止後，承租人繼續占有租賃物者，則屬無權占有之列，出租人因其無權占有而不能利用租賃物受有損害，承租人受有占有使用租賃物之利益，核屬不當得利之規範範疇。從而，原告主張請求被告東鷹公司應給付自107年2月18日租賃關係終止後即107年2月19日起至返還系爭土地日止，依租賃契約第3條約定之日損害金，即按日給付4,380元（計算式：23955元÷18521.38平方公尺×3386.38平方公尺＝4380元，元以下4捨5入）相當租金之不當得利，核屬有據。至原告請求被告廖冠婷給付不當得利部分，因被告廖冠婷係擔任被告東鷹公司原契約書之連帶保證人，系爭租賃契約既於107年2月18日屆滿失效，被告廖冠婷自無需再負連帶保證責任，附此敘明。
五、綜上所述，被告東鷹公司無權占用系爭土地，原告依所有物返還請求權，請求被告東鷹公司應將系爭277地號土地上如附圖所示編號A、面積194.21平方公尺之鋼骨造鐵皮屋拆除，及請求被告東鷹公司應將坐落同段277、277-1地號土地上如附圖所示編號B、面積分別為46.84平方公尺、1042.41平方公尺之鋼骨造鐵皮屋拆除，並將系爭277、277-1地號土地返還予原告，另依不當得利之法律關係，請求被告東鷹公司應自107年2月19日起至返還前項土地之日止，按日給付原告4,380元，均有理由，應予准許。至原告請求被告廖冠婷按日給付不當得利4,380元部分，為無理由，應予駁回。
六、原告與被告東鷹公司均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及調查證據，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年11月6日
民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月6日
書記官張玉楓