裁判字號：臺北高等行政法院100年訴更一字第48號判決
裁判日期：民國100年11月29日
裁判案由：建築法
臺北高等行政法院判決
100年度訴更一字第48號
100年11月8日辯論終結原告 林靜文 被告新北市政府工務局代表人 高宗正 （局長）住同上訴訟代理人 謝宜珍
黃建勳 上列當事人間建築法事件，原告不服新北市政府（原臺北縣政府）中華民國98年3月3日北府訴決字第0970807304號（案號：00000000號）訴願決定，提起行政訴訟，經本院以98年8月19日98年度訴字第831號判決後，原告提起上訴，經最高行政法院以10
0年度4月14日100年度判字第453號判決廢棄發回，本院更為判決如下：
主文訴願決定及原處分均撤銷。
第一審及發回前上訴審訴訟費用均由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：㈠本件被告代表人於起訴時為 柳宏典 ，訴訟繫屬中變更為高宗正，已據其具狀承受訴訟，於法核無不合，應予准許。
㈡原告於前審訴訟程序之訴之聲明為「訴願決定及原處分均撤
銷；被告應返還原告新臺幣（下同）6萬元；訴訟費用由被告負擔」（見本院前審卷第93頁），而於本件經最高行政法院發回本院更審時已減縮其訴之聲明為「訴願決定及原處分均撤銷；訴訟費用由被告負擔」（見本院本審卷第22頁及第67頁），本院自僅就其減縮後之聲明為審判。
二、事實概要：原告係坐落新北市板橋區（原臺北縣板橋市○○○○路270之3號4樓建物所有權人，經被告於民國97年8月6日前往現場勘查結果，發現該建物與訴外人 余台玲 所有坐落同路26
8之3號4樓建物間之露臺分戶牆，未經核准擅自拆除，與原核准圖說不符，因認原告有違反建築法第77條第1項規定之情事，乃依同法第91條第1項第2款規定，以97年8月12日北工使字第0970530989號函（下稱原處分），處以原告6萬元罰鍰，並限於97年10月15日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續。原告不服，提起訴願，經決定駁回後，遂提起本件行政訴訟，前經本院以98年度訴字第831號判決（下稱前審判決）駁回原告之訴，原告不服，提起上訴，嗣經最高行政法院100年度判字第453號判決廢棄發回本院更為審判。
三、原告起訴主張略以：㈠原告係向大馨建設股份有限公司（下稱大馨公司）購買上開
建物之預售屋，於96年9月19日會同大馨公司現場會勘成屋時，即發現4樓露臺面積明顯不足，原告即拒絕交屋，並向消費者保護官申訴，因大馨公司仍逕行依雙方預售房屋買賣契約及委託代辦銀行貸款契約書辦理貸款，並自原告銀行帳戶扣取價金，原告不得已於96年11月23日先就建物及停車位辦理點交，俾取得所有權狀。但原告於同年12月1日與大馨公司辦理驗屋時提出異議，經大馨公司承辦人員 岳荷釵 於驗屋單載明「除露臺外，其餘室內部分於12月22日前完成並驗水、電及驗屋」，確認原告並未點收該面積不足之露臺。嗣大馨公司於97年3月間因與余台玲達成縮減露臺面積之買賣協議，乃向原告表示可交付面積11.41坪之露臺，原告遂與大馨公司簽立露臺約定增修協議書。孰知大馨公司未依法申請變更使用執照，即擅自拆除原告與余台玲之建物分戶牆，欲區隔出11.41坪露臺，尚在施工中即遭余台玲檢舉，被告即以原處分對原告課予罰鍰，大馨公司亦因此停工，且被告復以原告未於原處分所定期限內依法改善，再以被告97年12月15日北工使字第0970901398號處分書處以原告罰鍰6萬元（以下稱被告第2次裁罰處分）。
㈡被告97年8月6日派員會勘現場時，現場雖有2個花盆，但
南方松 材質隔版凌亂擺放，與原告和大馨公司間簽訂之露臺約定專用增修協議書約定「以南方松設置花臺與簡易圍籬、花台內置十數棵羅漢松，以為使用範圍界定標示」之方式不同，顯見當時根本尚未完工。
㈢由大馨公司承辦人員岳荷釵出具之驗屋單可知大馨公司確實
未將面積不足之露臺交付予原告，且該露臺尚在施工中即因余台玲之檢舉而遭被告裁罰停工，大馨公司根本無法履行交付露臺予原告之義務，原告對露台並無事實上管領力，此由證人 葉詩韻 及 廖嘉輝 於98年11月16日在本院就98年度訴字第1478號原告訴請撤銷被告第2次裁罰處分乙案行準備程序時證述：大馨公司因未能申請變更使用執照、交付11.41坪露台確有困難，故未能確實交付11.41坪露臺予原告，原告並非使用人等情可明。是原告購買上開建物後，因露臺面積與約定不符，故未曾點收，實際占有使用。
㈣原告不服被告第2次裁罰處分所提起之鈞院98年度訴字第14
78號案件，已據鈞院判決撤銷被告第2次裁罰處分及訴願決定，復據最高行政法院以100年度判字第1232號判決駁回被告上訴確定在案，其理由略以：「……經核，原判決業已審酌大馨公司職員證人葉詩韻所提96年11月23日之交屋單僅有房屋設備、車位，並無露台交付證明，且被上訴人於96年12月1日辦理驗屋時再度提出異議，大馨公司客服中心交屋承辦員岳荷釵亦於『驗屋單』上載明『除露台外，其餘室內部分於同年12月22日前完成並驗水、電及驗屋』，則大馨公司於96年11月23日尚未將露台共用之分戶牆（非指露台）交付被上訴人管理使用，應可認定。嗣大馨公司與被上訴人協議，依其約定大馨公司應於97年7月9日完成露臺相關植栽與拆遷事宜，惟鄰戶余台玲認為露台屬社區共用乃向上訴人檢舉，則大馨公司自不可能完成協議內容而將協議之11.41坪露台交付被上訴人，此亦經證人葉詩韻證稱交付11.41坪有困難屬實。另系爭社區管理委員會委員即證人廖嘉輝亦證稱被上訴人認為面積不夠，於點交露台時，就不點交這部分，所以被上訴人沒有使用該露台。建設公司有提議要把分戶牆往右移，但這牽涉到使用執照變更申請……到現在也沒作成把分戶牆右移。大馨公司沒有交付給被上訴人，被上訴人也沒辦法使用，因為也沒有點交等語屬實。因認定大馨公司尚未交付露台分戶牆所在位置予被上訴人，被上訴人無從依前揭建築法之規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全，因將訴願決定及原處分均撤銷，依法即無不合。而姑不論露台是否登記為被上訴人所有，或被上訴人與大馨公司協議將系爭露台約定由被上訴人專用。惟本件既未經大馨公司交付該分戶牆與被上訴人，則如何遑論被上訴人就該分戶牆為維護及管理，而課以被上訴人建築法上之義務，上訴意旨主張系爭露台既約定由被上訴人專用，其自應負就該分戶牆為維護及管理，而無解免其狀態違規之責任，自不足採。……。」等語，足證本件原處分之裁罰亦屬違誤等語。並聲明求為判決撤銷原處分及訴願決定。
四、被告答辯略謂：㈠按建築技術規則設計施工篇第1條第24項定義，分戶牆係指
分隔住宅單位或住戶與住戶或不同用途區劃間之牆壁，且依建築物使用類組及變更使用辦法第8條第1項第6款、建築法第77條第1項等規定，變更分戶牆應申請變更使用執照，且建築物所有權人應維護建築物合法使用與其構造設備安全。依原核准圖說所示，上開露臺有分戶牆，雖原告就該露臺享有約定專用權，惟未經核准即擅自拆除分戶牆，已與原核准圖說不合，其已違反建築法規定。再建築法第77條第1項係課建築物所有權人狀態責任，為對物之責任；狀態責任之義務係以物為中心的義務，通常為排除危險，回復物之安全狀態，此等義務並無「人的行為」要素存在。易言之，當物之所有權人或具事實上管領力之人改變，基於危險狀態所形成之狀態責任義務人即隨之改變，並不涉及權利義務繼受之問題。原告既為上開露臺之約定專用使用權人，自負有維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，是縱使原告主張該露台分戶牆並非其拆除屬實，要無因此解免其狀態責任。
㈡原告主張上開露臺未經點交乙節，被告於97年8月6日現場
勘查時，該露臺確為原告所占用，原告非僅為約定專用權人，且已實際占用，具有事實管領力，應負有依建築法恢復原狀或補辦手續之義務。原告另稱上開露臺因面積不足，故向消費者保護官協調乙節，因上開露臺僅能由原告專有部分進行，故原告於97年1、2月間同意由大馨公司雇工進行上開露臺分戶牆拆除工程，嗣大馨公司於97年6月9日與原告協議，協議內容如下：「第1條：一、甲方（即原告）承購本約露臺約定專用範圍第D5棟第4樓住戶（下稱鄰戶）拋棄使用權之一部分，範圍如附圖A區所示。按現行法令規定本露臺為約定專用，並無所有權。二、甲乙雙方就原購屋臨時訂購單上約定露台坪數為14.43坪，經本協議修訂為A區3.62坪、B區7.79坪（即立本協議前之使用坪數），以上兩區總坪數為11.41坪，按原契約精神，乙方（大馨建設公司）依找補方式辦理退費新臺幣30.2萬。……第2條：一、甲乙雙方同意原應新砌同樣式之隔戶牆改以南方松設置花台與簡易圍籬，花台內置十數株羅漢松，為D、C棟日後使用範圍之界定標示（本約定工程事宜之費用由乙方（大馨建設公司）支付約定金額為新臺幣陸萬元整，超過部分由甲方自行負擔，二、乙方同意於97年7月9日完成本協議之相關植栽與拆遷事宜。三、甲方應遵守社區之規定，配合管理委員會定期檢修露台之透氣墩。」足見上開露臺確實約定專用予原告，殆無疑義。
㈢關於原告所稱本院98年度訴字第1478號案件審理時，大馨公
司雇員葉詩韻證稱應原告的要求去拆除該隔戶牆、為履行契約書而應原告的同意去拆除等語，因系爭露台僅能由原告專用部分進出，若無原告之同意，大馨公司如何能進出上開露臺施工？故其證言應屬實。
㈣原告曾於97年12月6日97年第2屆第一次區分所有權人大會前
發函予其他住戶，請其他住戶同意簽署「露臺範圍及隔戶牆位置變更同意書」，足認原告確實已取得約定專用使用權，且原告亦明知該隔戶牆屬共用部分，如需變位置應先取得住戶同意，惟原告仍未經領得變更使用執照即擅自拆除隔戶牆，未維護建築物合法使用及公共安全，故被告以原告違反建築法第77條規定，作成原處分並無違誤等語。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、本件兩造爭執要點為原告是否為上開露臺及分戶牆之實際占有使用人，而應負建築法第77條第1項規定之維護義務？亦即原處分認定原告有違反建築法第77條第1項規定之情事，而依同法第91條第1項第2款規定予以裁處，有無違法？
六、本院判斷如下：㈠按建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組
使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」第77條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」第91條第1項第1款、第2款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」足見應經申請變更使用執照之建築物構造、設施、設備等事項，未經申請核准變更擅自使用者，即違反建築法第73條第2項之規定，且屬未依同法第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全之情形。
㈡復按建築法第91條第1項第1款及第2款所謂建築物使用人
即為行使利用建築物之人，而行使利用建築物必須占有建築物，未經占有使用建築物之人無從依建築法第77條第1項之規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全，即毋庸負同法第91條第1項第1款及第2款規定之行政責任，此為最高行政法院判決廢棄本件前審判決，發回本院更審所表示之法律上判斷（見最高行政法院判決理由第五項第一款所示），依行政訴訟法第260條第3項之規定，本院即應以之為判決基礎，方屬適法。
㈢查原告係上開漢生東路270之3號4樓建物所有權人，因被
告履勘現場發現其建物與毗鄰之余台玲所有同路268之3號
4樓建物間之露臺分戶牆，未經核准擅自拆除，不符原核准圖說，乃以原處分對原告裁罰6萬元，並限於97年10月15日前依原核准圖說恢復原狀或補辦手續，原告提起訴願，復經決定駁回等情，為兩造所不爭執，有卷附被告會勘紀錄表及實況照片（見訴願卷第5頁至第7頁）、上開房屋及露臺平面圖（見原處分卷一第8頁）、上開露臺分戶牆拆除時照片及平面圖（見原處分卷二第38至40頁及第45頁）、原處分（見原處分卷第16至18頁）、新北市政府（原臺北縣政府）98年3月3日北府訴決字第0970807304號（案號：00000000號）訴願決定（見本院前審卷第14至17頁）可稽，堪予認定。
㈣原處分認定原告應依建築法第77條第1項規定，就上開露臺
及分戶牆負維護之義務，無非以：原告係上開露臺之約定專用權人，原告並商請同社區（國家世紀館社區）其他住戶同意簽署「露臺範圍及隔戶牆位置變更同意書」，且大馨公司係得原告同意進出其建物至上開露臺拆除分戶牆等事證情況為主要論據，㈤惟查上開露臺並非登記屬於原告上開建築物所有權範圍內，
原係「國家世紀館」公寓大廈之共用部分，而經約定供原告使用，屬於約定專用部分，為被告所是認，並有卷附原臺北縣板橋地政事務所98年10月15日北縣板地登字第0980017446號函及前揭房屋預定買賣契約書第4條第3款可稽（分見本院本審卷第70頁及本院前審卷第21頁），足認原告非屬上開露臺及分戶牆之所有權人至明。又原告係在大馨公司興建「國家世紀館」建案之前，訂購上開建物之預售屋，嗣後房屋建造完成點交之際，因原告發現其享有約定專用權，而無所有權之露臺部分有面積不足之情事，乃僅就露臺以外之部分完成驗收，要求大馨公司處理完善後再點交，而後大馨公司經與原告毗鄰之余台玲達成縮減露臺面積之協議，遂與原告約定可交付面積11.41坪之露臺，雙方並簽立露臺約定增修協議書，而由大馨公司鳩工將原建之露臺分戶牆拆除，擬改設隔戶設施，仍在施作中，即因余台玲提出檢舉而停工等事實，復為兩造所不爭執，並有上開建物之購屋臨時證明單（見本院前審卷第18頁）、房屋預定買賣契約書（見本院前審卷第19至21頁）、原告與訴外人 曾麗君 暨大馨公司間變更上開建物買受人名義之協議書（見本院前審卷第22頁）、房屋點交證明書（見本院前審卷第78頁）、原告與大馨公司簽訂之露臺約定專用增修協議書（見本院前審卷第80至82頁）、余台玲陳情函（見本院前審卷第83至85頁）、上開建物驗屋單（見本院前審卷第96頁）、上開露臺97年8月6日拍攝之實況照片（見原處分一卷第6、7頁）等件在卷可憑，堪認屬實。衡情原告於上開建物點交之際，因發見上開露臺與買賣約定之面積不符，而不予點收，雙方並已協議大馨公司須重新區隔成面積達11.41坪，始再行驗收，而大馨公司仍在施作中，尚未完成點交予原告即因鄰戶余台玲之檢舉而停工，殊難謂原告已由大馨公司受領上開露臺並施以管領支配，而成為使用人。是以被告徒以原告係屬上開露臺之約定專用權人，且曾出面商請同社區其他住戶簽署同意書俾大馨公司得據以拆除分戶牆及重新區隔上開露臺，復讓由大馨公司僱用之工人進出其建物以施工，即認定原告已就該露臺實施占有使用，核與經驗法則及論理法則有違，無從採憑。
七、綜上所述，本件原告主張其尚未自大馨公司受領使用上開露臺，要屬信實可採。是以上開露臺及分戶牆既不屬於原告建物所有權登記之範圍，原告顯非所有權人至明，且原告復尚未對之實際占有使用，亦不屬使用人，即不符合建築法第91條第1項第1款及第2款規定之責任主體，則原處分論以原告違反建築法第77條第1項之規定，而適用同法第91條第1項第2款之規定予以裁處6萬元，並限期依原核准圖說恢復原狀或補辦手續，認事用法自有違誤，訴願決定未予糾正，於法亦有未合。從而，原告主張原處分及訴願決定俱屬違法，應予撤銷，為有理由，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年11月29日
臺北高等行政法院第七庭
審判長法官黃秋鴻
法官畢乃俊法官蔡紹良上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國100年11月29日
書記官林俞文