臺灣高雄地方法院104年度簡字第46號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院104年簡字第46號民事判決

裁判日期：民國104年11月30日

裁判案由：給付報酬

臺灣高雄地方法院民事判決104年度簡字第46號原告鑫亦展不動產有限公司法定代理人 陳孟青 訴訟代理人 劉永善
黃奕家 被告 黃玉瑟 上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國104年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一○四年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣壹拾貳萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求被告給付新臺幣（下同）57萬元，及自民國104年1月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。經本院以通常訴訟事件審理後，原告於104年10月20日言詞辯論程序期日時，減縮訴之聲明為：被告應給付原告39萬元，及自104年1月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院訴字卷第88頁），致本件訴訟標的金額屬50萬元以下，揆諸前揭規定，應適用簡易程序，故本院改依簡易訴訟程序審理。
二、原告起訴主張：伊於103年11月8日受被告委託，居間仲介購買訴外人 王曉芳 所有坐落高雄市○○區○○段00○段0000地號土地（權利範圍10000分之69）及其上同小段2535建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號10樓房屋（下稱系爭房地），雙方議定居間報酬為買賣價金之2％，並簽訂買賣議價委託書及確認書（下稱系爭契約）。嗣經伊議價成功，被告與王曉芳於103年11月26日簽訂買賣契約，買賣價金為新臺幣（下同）950萬元（下稱系爭買賣契約），被告應給付居間報酬19萬元，及因被告反悔不願繼續履行系爭買賣契約，以不正當方式致伊無法收取王曉芳應給付之報酬20萬元。為此爰依系爭契約約定之報酬請求權及民法第568條、第101條第1項之規定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告39萬元，及自104年1月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：原告仲介人員 鄒台波 偕同伊參觀系爭房地時，伊即表明買賣價金應包含屋內所有家電，惟原告未完整傳達予王曉芳，致伊在倉促間簽訂系爭買賣契約，事後伊擔心王曉芳交屋時未包含全部家電，故不願再履行系爭買賣契約；且鄒台波曾同意將系爭契約約定之服務報酬減為買賣價金之1％，原告請求2％報酬，實屬過高等語資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於103年11月8日簽訂系爭契約，並交付斡旋金10萬元
，委託原告居間仲介購買系爭房地，系爭確認書上「其他約定與說明」記載：於系爭房地議價成功時，被告應給付買賣總價款2％之服務報酬予原告。
㈡被告於103年11月26日經原告仲介，與王曉芳簽立系爭買賣
契約書，以總價950萬元買受系爭房地，並約定分4期付款，每期款項各為10萬元、100萬元、80萬元、760萬元，被告已交付10萬元作為第1期款之給付。
㈢被告簽立系爭買賣契約後，因不願繼續履約，經王曉芳解除契約並沒收被告所交付之10萬元。
㈣倘若本件原告請求有理由，遲延利息自104年1月15日起算。
四、兩造於本院審理中協商爭點為原告得向被告請求仲介報酬金額若干為適當：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第
568條第1項分別定有明文。申言之，委託人如因居間人報告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報酬。兩造於
103年11月8日簽立系爭契約，依系爭確認書之約定，原告於議價成功時，得向被告收取買賣價款之2％，並於簽訂買賣契約時一次支付；嗣被告與王曉芳簽立系爭買賣契約，買賣價金為950萬元等情，為兩造所不爭執，並有系爭確認書、系爭買賣契約書影本各1份（見本院訴字卷第74頁、第13至20頁）在卷可稽。是原告依系爭契約之約定，居間被告與王曉芳簽訂系爭買賣契約，且被告已支付第1期買賣價金款項，足認系爭買賣契約已成立，原告居間工作已完成。又被告雖因事後以擔心交屋時未包含全部家電為由，不願繼續履行系爭買賣契約，因此可歸責於被告事由而遭王曉芳解除買賣契約，惟原告依據系爭契約之約定，仍得向被告請求給付服務報酬，堪以認定。
㈡至被告辯稱：系爭契約業經鄒台波同意服務報酬減為買賣價
金1％，並在系爭確認書所記載之「百分之二」上打叉云云，固提出系爭確認書收執聯為證。惟觀諸系爭確認書為一式三聯，第一、二聯由原告保管，第三聯由被告保管，而系爭確認書第一聯「其他約定與說明」第1點所記載「百分之二」有以不明顯的黑筆打叉，系爭確認書第二、三聯則在上開「百分之二」處有複印打叉之痕跡乙節，經本院當庭勘驗屬實（見本院訴字卷第92頁）。然系爭確認書上開記載服務費用條款之「百分之二」，除有打叉痕跡外，並無在旁註記「百分之一」或「1％」，亦無兩造簽名或用印，實難僅憑該「百分之二」有打叉痕跡，遽認兩造已合意將系爭契約所約定之服務報酬由2％更改為1％，故被告所執前詞云云，委不足採。
㈢次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。本件原告主張依據伊與王曉芳間之居間契約所得請求之服務報酬20萬元，因被告不正當方式拒絕履行系爭賣契約，阻礙條件成就，致原告未能向王曉芳請求，被告另應賠償賣方服務報酬20萬元云云，固提出原告與王曉芳間之服務費確認單及專任委託銷售契約書為證。惟查，兩造所簽定之系爭契約僅約定可歸責被告事由，致買賣契約解除，被告仍應於契約解除時支付前開2％之服務報酬乙節，有系爭確認書影本1份在卷可稽（見本院訴字卷第74頁），可知兩造系爭契約並未約定被告於買賣契約解除時，另需賠償原告得向賣方王曉芳請求之服務報酬，且被告於原告與之有如是之約定亦不一定知悉，則原告自不得本於兩造間之系爭契約請求被告賠償賣方所應支付之報酬。其次，原告請求王曉芳給付報酬係基於其等間之專任委託銷售契約書之約定，而被告並非該契約之當事人，基於債之相對性，無論原告與王曉芳間約定之條件內容為何，均與被告無關，自無適用民法第101條第1項之規定而由被告負擔原告與王曉芳間之契約義務。況本件房屋買賣價金高達950萬元，數額甚大，對於一般人而言，係屬重大決定，被告簽訂系爭買賣契約後，倘斟酌自身情況，認無法繼續履約，除所應負擔之債務不履行損害賠償責任外，難謂係屬不正當之行為。是原告除依據系爭契約得向被告請求前揭2％服務報酬外，不得再依據與王曉芳間之約定請求被告賠償20萬元，應堪認定。從而原告主張依據民法第101條第1項規定，被告應給付賣方服務報酬20萬元云云，即屬無據，不應准許。
㈣又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其
公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第57
2條定有明文。而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，然經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，法律允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額。經查，就兩造間所簽立之系爭契約而言，倘本件買賣雙方能順利履約，則原告所需為被告處理者，除了代為議價，並居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括督促代書辦理系爭房地之所有權移轉、水電過戶、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買賣過程中相關問題之協調處理等情，且依一般業界之慣例，上開事宜通常亦為仲介者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。而本件被告於簽訂系爭買賣契約前於
103年11月6日至系爭房地看屋1次，旋於同年11月8日簽立系爭契約，同年月26日簽訂系爭買賣契約，並於翌日即向原告仲介人員鄒台波表明不願繼續履約之意等情，業據被告自承在卷（見本院卷第30頁、第93頁）；佐以原告陳稱：伊係接受被告委託仲介，與賣方協商買賣價金，仲介人員並無底薪等語（見本院訴字卷第90頁），堪認原告本件撮合之實際勞務付出未鉅，而事後因被告拒絕履約，致買賣雙方未能進一步繼續履行完成系爭買賣契約，原告因此省卻後續所有權移轉、點交之服務，可節省部分成本及人事費用等一切情狀，認兩造原訂以買賣價格950萬元以2％計算之服務報酬為19萬元，較原告所任勞務之價值，應屬過高而失其公平，被告請求依法酌減之，尚無不合，本院認應以12萬元較為合理，故原告於此範圍內之請求，應屬相當。至逾此範圍之請求，則無依據。
五、綜上所述，原告依據系爭契約之報酬請求權，請求被告給付居間報酬12萬元，及自104年1月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。被告未陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，本院併依職權定相當擔保金額宣告之。
六、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年11月30日
民事簡易庭法官張嘉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月1日
書記官陳瓊芳