裁判字號：臺灣士林地方法院101年訴字第424號民事判決
裁判日期：民國101年06月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決101年度訴字第424號原告 蘇淑瑜 被告 周黃寶惜 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段一０七九七建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○號一樓建物全部騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０一年一月十一日起至返還前開建物之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告按月各以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第2款、第3款定有明文。
二、經查，原告原起訴狀聲明為「（一）被告應將坐落臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋全部遷讓交付原告。（二）被告應自民國101年1月11日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣2萬7千元，及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）訴訟費用由被當負擔。（四）第一項及第二項聲明，原告願供擔保請求宣告假執行。」，嗣於本院101年5月18日言詞辯論期日當庭以言詞捨棄第二項聲明關於遲延利息請求部分，核原告前開所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國（下同）100年12月14日經本院100年度司執字第33618號強制執行程序中拍定取得坐落臺北市○○段○○段一０七九七建號即門牌號碼為臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權，並於101年1月11日完成所有權移轉登記。系爭房屋之前所有權人為訴外人 吳朝育 ，吳朝育死亡後，即由財政部國有財產局（下稱國有財產局）接管中。被告前曾與吳朝育就系爭房屋訂立租約，租金為每月2萬7千元，租賃期間逾1年以上，但未訂立書面租賃契約，亦未經公證，故屬民法第42
2條規定之不定期租賃。但吳朝育死亡後，國有財產局管理期間被告仍繼續占有系爭房屋及營業，且未與國有財產局另定租約，亦未給付租金。是以，被告與前屋主間之租賃關係，依民法第425條第2項之規定無買賣不破租賃原則之適用。
（二）詎原告於101年1月8日通知被告其為系爭房屋現所有權人，並表示被告應遷讓房屋，或更換新租賃契約，詎料被告非但與前屋主無租賃合約，亦不願與原告另續新約，並向原告索取搬遷費新臺幣（下同）20萬元及無償使用系爭房屋三個月之條件，原告不接受。另原告向臺北市士林區調解委員會聲請調解，惟因調解委員認無法調解，被告明知其無所有權，卻仍故意且無法律上原因占用原告所有之系爭房屋，占有期間繼續營業，不法侵害原告之所有權，致原告受有無法使用收益房屋之損害，而該當侵權行為，又被告無權占有系爭房屋期間，致原告受有相當於租金之損害。為此，爰依民法第422條、第425條、第767條第
1項前段、第184條第1項前段、第216條、第203條之規定請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之損害賠償等。
（三）聲明：
1.被告應將坐落臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋全部遷讓交付原告。
2.被告應自民國101年1月11日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣2萬7千元。
3.訴訟費用由被當負擔。
4.第一項及第二項聲明，原告願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）伊與原屋主訂立一年期書面租約，到期後繼續承租，但未訂立書面契約，依民法第422條規定，視為不定期租賃，伊並未強占房屋。原告口頭告知伊其為屋主，然未出具相關證明資料，並要求重新簽訂租約，伊表示待拍賣移轉後，再與新屋主洽談搬遷補償事宜。另因附近類似法拍案件，拍定人同意支付占有人20萬元搬遷費及三個月寬限期，伊即向原告提出相同搬遷條件為原告所拒，原告表示只願給付5萬元搬遷費並限二個月內遷出，伊認原告給付搬遷費比伊給付前屋主之押金低，故無法同意等語。
（二）聲明：
1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷
（一）原告起訴主張其於100年12月14日，依本院100年度司執字第33618號強制執行程序之第二次拍賣程序，拍定取得系爭房屋之所有權，並經本院以100年12月30日士院景10
0司執實字33618字第100318714號核發不動產權利移轉證書，嗣於101年1月11日完成系爭房屋所有權移轉登記等情，業據其提出房屋稅繳款書、建物所有權狀、土地所有權狀等資料在卷可稽（101年度士簡調字第97號，下簡稱士簡調卷第8至13頁），復經臺北市士林地政事務所於
101年2月8日檢送原告申請辦理系爭房屋所有權登記之土地登記申請書等資料到院（士簡調卷第17至23頁）可資佐證，並經調閱本院100年度司執字第33618號執行卷（下簡稱系爭執行事件）查核屬實，堪信此部分主張為真實。
（二）按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第2項、第98條第1項分別定有明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院94年度臺上字第1924號判決要旨參照），查原告係於101年1月4日收受本院核發之前開不動產權利移轉證書等資料，此有系爭執行卷附之送達證書在卷可佐，則依前開說明，原告於收受送達之日即101年1月4日起即取得系爭房屋所有權，已堪認定。
（三）次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第422條、第425條分別定有明文。查原告主張被告前固曾與前屋主吳朝育就系爭房屋訂立租約，租金為每月2萬7000元，租賃期間逾1年以上，但未訂立書面租賃契約，亦未經公證，而屬不定期租賃。吳朝育死亡後，遺產管理人即國有財產局臺灣北區辦事處（下簡稱國有財產局）管理期間，被告仍繼續占有系爭房屋並經營小吃店，卻未與國有財產局另訂租約，亦未給付租金等情，業據提出現場外觀照片（本院卷第22至23頁）為證，而吳朝育係於98年7月8日死亡，經本院於99年3月2日以98年度司財管字第66、79、86號裁定選任國有財產局為遺產管理人，有本院98年度司財管字第79號案卷可稽，復經國有財產局101年5月2日函覆未曾與被告簽訂租賃契約明確（本院卷第30頁），而被告以民事答辯狀及本院101年5月18日言詞辯論期日當庭對前開事實亦自認在卷（本院卷第25、40至41頁），是以，堪認被告與吳朝育間之租賃契約，因未訂立書面契約，係屬不定期租賃甚明，從而，依前開法條規定，前開不定期租賃契約對於系爭房屋之拍定人即原告不生繼續存在之效力。
（四）復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。揆諸前開說明，被告固與吳朝育訂立不定期租賃契約而占有系爭房屋，但原告並非契約相對人，不受拘束，誘因被告與吳朝育間之不定期租賃，依民法第425條第2項規定亦對原告不生繼續存在之效力，因此，被告以其與吳朝育間不定期租賃契約關係之占有權源，無從對抗原告所有權，從而，原告依前開規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓交付原告，於法有據，應予准許。
（五）另按「被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相當於租金之損害金。」（最高法院67年臺上字第3622號判例要旨參照）。又按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟法第279條第1項定有明文。查被告因無權占有原告所有之系爭房屋，侵害原告房屋所有權，致原告受有相當於租金之損害，已見前述，參以被告亦自認之前係以每月租金2萬7千元向吳朝育承租，隔壁店面租金為每月3萬元等事實（本院卷第40頁背面），依前開說明，原告請求被告給付相當於租金2萬7千元之損害賠償，即屬有據。佐以原告主張業於101年1月8日當面通知被告，其已取得系爭房屋所有權，若欲繼續承租，得協調更新租約，否則應返還房屋，並請求於同年月11日至臺北市士林區調解委員會進行調解一情，亦據其提出101年1月
8日協調之對話內容譯文及錄影DVD（本院卷第36至38頁）為證，並經臺北市政府警察局士林分局101年4月30日函覆屬實（本院卷第28至29頁），益徵被告確於101年1月8日業已知悉原告請求其遷讓房屋一節至明，因此，原告請求被告自101年1月11日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之損害賠償2萬7千元，為有理由，亦應准許。
（六）至被告抗辯：附近法拍房屋，拍定人均會同意支付占有人20萬元之搬遷費及3個月寬限期，原告卻不同意，不合情理云云，然查其他法拍房屋拍定人與占有人間之約定，係屬他人私法自治所為之約定，與本件兩造無涉。衡之常情，法拍市場拍定人是為避免占有人破壞房屋或設備，加速遷讓取得房屋現實占有之時程，擔憂遭有心人士或海蟑螂利用犯罪黑數徇私報復，不得以付出搬遷費，該等給付應屬拍定人恩惠性之給付，自非無權占有人依法得索取之對待給付甚明，因此，被告以此抗辯，於法難謂有據。另被告與吳朝育間之押租金約定，不僅因原告非契約當事人不受拘束外，被告於吳朝育98年7月8日死亡後，即不曾給付過租金，卻繼續占有使用系爭房屋，被告給付之押租金尚不足以抵充積欠之租金，原告何來尚須給付超乎押租金之搬遷費之理，是以，被告此部分抗辯，同屬無據。
（七）遷讓房屋，雖非立時可就，但斟酌原告已於101年1月8日通知被告更換所有權人，要求遷讓房屋，被告當時要求
3個月搬遷期，迄至本院101年5月18日言詞辯論終結時，已逾4個月，被告卻迄未搬遷，因此，本件不再另定履行期間，特予敘明。
（八）綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第767條第1項、第184條第1項、第216條、第203條等規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並自101年1月11日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害賠償2萬7千元，均為有理由，應予准許。另原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法相符，爰酌定相當之擔保金額併予准許。
四、末按本件原告起訴時係主張被告無權占有其系爭房屋，而依民法第767條之規定請求被告遷讓房屋，而未主張兩造間有定期租賃關係，故本件適用通常訴訟程序進行，自非民事訴訟法第389條第1項第3款所謂「第427條第2項」之訴訟，即無依該款規定依職權宣告假執行，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項，判決如主文。中華民國101年6月8日
民事第二庭法官黃欣怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年6月15日
書記官詹志鵬