裁判字號：臺灣臺南地方法院100年訴字第746號民事判決
裁判日期：民國100年12月14日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決100年度訴字第746號原告 吳淑燕 訴訟代理人 徐森源
顏伯奇 律師被告 蔡惠紅 訴訟代理人 蔡良三 上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就附表所示不動產之優先購買權不存在。
訴訟費用新臺幣貳萬陸仟零肆拾柒元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴外人莊 邱月卿 所有如附表所示之土地（下稱系爭土地），
業經本院以99年度司執字第35499號強制執行事件執行拍賣，並於民國99年12月2日開始公告應買，嗣原告具狀聲明應買後，被告竟於99年12月7日向本院聲明其為系爭土地之承租人，主張行使土地法第104條之優先購買權，並提出：⒈簽定日期為88年7月1日，承租期限為88年7月1日至93年6月
30日，範圍為附表土地編號3、4、5所示之土地，租金每月新臺幣7,000元；⒉簽訂日期為98年3月1日，承租期限為98年3月l日至102年12月31日，範圍為附表土地編號3、4所示之土地，租金每月2,000元。
㈡本件執行案中，原告應買者為系爭土地，假設被告縱有承租
情事（原告否認），至多僅有附表土地編號3所示之土地，何以其聲明優先承買範圍擴大至系爭土地全部？又附表土地編號3、4所示之土地地目為田，坐落於特定農業區中，係農牧用地，惟依被告所提出之租賃契約，其中第6條卻載示為闢建停車場、放置貨櫃之用，業已違反農地農用之規定，況承租面積合計高達1,186平方公尺，租金每月卻僅有2,000元，顯與常理不合。再上開租賃契約，非一般在文具行所購買之制式契約，其內容專業詳盡，更誇張者為88年簽立之契約第14條、98年度簽立之契約第16條，竟均有約定優先承買權之規定，不僅與一般常用之租約不符，且似乎針對本執行案要主張優先承買權而臨訟杜撰。再自被告提供給執行法院之「興建鐵工所估價單」觀之，其上日期僅填載88年8月，不但未有確定日期，且恐為日期倒填，且為何不提出收據，僅提出一般報價之估價單，實甚可疑；「貨櫃屋」收據，更無押任何日期，亦非收據，均與一般常理不符。另原告認被告僅係原地主鐵皮屋之承租人，其鄰居稱該鐵皮屋為原地主所建，之前曾租給第三人賣麵，後來才租給被告，今被告為主張優先承買權，竟主張是租地建屋，實與實情不符。
㈢按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。復按民事訴訟法第247條所謂即受確定判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對被告之確認判決除去之者，始為存在。又按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院27年上字第316號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。復按提起確認法律關係不存在之訴，若被告主張法律關係存在時，應由被告就法律關係存在之事實，負舉證之責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。原告主張被告與訴外人 莊邱月卿 間就系爭土地之租賃之法律關係不存在，而被告主張租賃之法律關係存在，被告應就確有租賃之法律關係之事實，負舉證之責任。
㈣對於被告抗辯之陳述：
⒈依臺南市政府稅務局佳里分局100年3月15日回函可知，附表
建物編號2、4所示之建物，其房屋稅起課年月為99年7月，此顯係99年6月1日本院民事執行處以南院龍99司執正字第35499號函辦理查封登記後始有房屋稅課徵，非如訴外人莊邱月卿於前揭執行程序100年3月11日訊問筆錄所述：「41－2建號係蔡惠紅88年7月簽訂租賃契約後所興建」，訴外人莊邱月卿與被告間應僅就附表建物編號4所示之建物訂有房屋租賃契約，而非就坐落之土地有租地建屋之契約。
⒉由台灣電力股份有限公司新營區營業處回函，電表號碼000
000000000000新設日期為87年6月，顯見附表土地編號3所示之土地上鐵皮屋確於87年6月前已存在，而證人 侯春儀 亦曾於87年7月至88年年中承租此未辦保存登記之鐵皮屋經營麵店生意，顯見上開土地上未辦保存登記建物於88年7月1日被告承租土地前已存在，何有租地建屋之情形？⒊由透明房訊法拍屋全球資訊網就附表所示不動產查封拍賣資
料可知，在本院99司執正字第35499號拍賣前，已有2次拍賣失敗紀錄，分別為本院96年度執字第19667號、開標日期為97年2月19日；97年度執字第59252、開標日期為98年5月20日，上開查封筆錄上皆無附表建物編號4所示之建物為被告承租之紀錄，僅有「N0.7（建號5）為債務人自住，拍定人按債務人占有現況點交。另屋旁有一增建鐵皮屋係其姪子所有，不在拍賣範圍內，該增建建物占有編號3（505地號）土地部分不點交。…NO.5（546地號）為空地，NO4.（519地號）土地地上物，即NO.8、9建物（無門牌、未保存之建號39－l、39－2），上開建物現作為債務人家人堆放雜物使用…」之紀錄，倘被告確自88年7月1日起向訴外人莊邱月卿承租附表土地編號3、4、5所示之土地，何以前揭查封筆錄皆無此紀錄，被告所述顯不可採信。
⒋按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出
租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，本院65年台上字第530號著有判例，依同一立法本旨，基地地上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，似亦應同有該判例之適用（最高法院86年台上字第1251號判決意旨參照）。本院96年度執字第19667號執行事件查封時，訴外人 莊永祥 陳稱附表土地編號3所示之土地上之部分未保存登記建物出租予第三人。而訴外人莊邱月卿於本院97年度執字第59252號執行事件查封時，復稱附表建物編號1所示之建物屋旁之增建鐵皮建物（指41－2建號）係伊姪子 王俊朗 所有，現出租予被告，附表土地編號4所示之土地上未保存登記建物（指41－3、41－4建號）係伊所有。又96年度執字第19667號執行事件及97年度執字第59252號執行事件均認為訴外人莊邱月卿所有而合併拍賣，訴外人莊邱月卿均未有任何異議。如41－2建號之建物係被告所自行興建，則被告豈需另與訴外人莊邱月卿就上開建物簽訂租賃契約並約定支付租金，況被告提出88年簽訂之土地租賃契約書紙質新穎，書寫格式橫式亦與當時一般民間書寫直式不同。再被告所主張88年7月1日承租前之空照圖（87年5月13日拍攝），已有附表建物編號4、3、5所示之建物，比較88年7月l日前、後之空照圖（88年8月30日及89年9月15日），建物之配置及位置均相同，被告主張自88年7月1日承租後興建上揭三筆建物，恐非事實。是以，本院99年度司執字第35499號執行事件就被告主張優先購買權，認為被告主張建物乃伊所有，並不可採。
⒌被告曾稱執行程序提出之估價單係修繕房屋之花費，且該估
價單係興建鐵工所出具，惟其竟又改稱「 陳進丁 （興建鐵工所之負責人）有幫我們估價」、「但是最後我們是請 陳慶明 翻修房屋」，是被告說詞前後矛盾。另依衛星空拍圖所示，附表建物編號4之房屋屋頂顏色均相同，足見該屋頂並無被告所稱破損須修繕之情形。又附表所示土地係於96年5月辦理查封，縱認98年3月1日訂定之契約為真，惟該契約係查封後所為，不得對抗拍定人即原告。
㈤為此聲明：⒈確認被告於附表所示之不動產之優先購買權不存在；⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：被告承租附表土地編號3、4、5所示之土地時，其上已有房屋存在，惟該房屋漏水，被告即將房屋天花板損壞部分拆除，房屋牆壁亦已拆除，並更換鋁門窗、鐵門。又被告係自88年7月1日開始承租上開土地，於租約屆滿後，仍依原租約交付租金，嗣因上開土地已遭查封拍賣，被告遂與出租人另行訂1份書面租約，以保障被告權利。為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠附表所示不動產原為訴外人莊邱月卿所有。
㈡本院99年度司執字第35499號強制執行事件執行拍賣附表所
示之不動產，由原告具狀應買後，被告以其與訴外人莊邱月卿訂有租賃契約，具狀聲明願依同樣條件優先承買附表所示不動產。
四、兩造爭執事項：㈠被告對附表所示之不動產是否有土地法第104條之優先購買
權？
五、本院得心證之理由：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而土地法為該項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。是以基地承租人身份主張優先購買權者，務以與基地所有權人間有租賃關係存在，且在該基地上建有房屋者為限，始得就房屋之基地主張有優先購買權；又確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。本件原告訴請確認被告就附表所示土地之優先購買權不存在，即屬消極確認之訴，而被告以其與訴外人莊邱月卿間有租賃關係，而得享有優先購買權置辯，依舉證責任分配之原則，自應由被告就其對附表所示土地租賃權存在及原始取得如附表所示編號3、4、5土地上之房屋等事實負舉證之責任。
㈡經查，依卷附空照圖所示，被告抗辯其承租之土地上，早於
87年5月13日即建有房屋，且該房屋為訴外人莊邱月卿所有等情，此為被告所不爭執。被告雖辯以：該房屋嗣後因海風關係受有損害，業已將該房屋翻修云云，惟被告先於100年9月1日言詞辯論期日陳稱：「房屋會漏水、所以八月份的時候，我就全部拆掉重建。重建的時候，我沒有拆掉柱子，天花板可以用的部分，我沒有拆，壞掉的部分我才更新，牆的部分，我是拆掉鋁門窗換新的，另外屋前的鐵門也有換掉…於執行程序時提出的原證五估價單就是改上開房屋的花費」云云；復於100年10月20日言詞辯論期日陳稱：「…但是房屋上面鐵皮屋頂因為海風的關係爛掉了，當時我叫人把房屋翻新，我將原來毀損的鐵皮屋頂換新，以及前門、窗也換新，我是利用原來房屋的主結構去翻修，只將房屋毀損的部分換掉，原來房屋損壞的部分是陳進丁翻修的，他今天有來，（後改口）我是叫陳慶明幫我翻修，總共花費20多萬，因為時間太久我忘記金額，手邊也沒有收據。當初陳進丁有幫我們估價，所以我在執行處提出估價單，但是最後我們是請陳慶明翻修房屋」云云，觀之被告前後陳述就修繕花費、施工人員乙節已有反覆；況依被告所述，被告既僅係修繕系爭房屋破損部分，自難謂為原始起造人而原始取得系爭房屋之所有權；又被告固提出估價單1份為證，然被告留存系爭房屋預估修繕之估價單，卻未將實際施工支出花費收據留存，此亦與常情不符，況被告嗣後亦自承上開估價單為預估修繕之估價單，而非實際修繕之估價單等情，就實際興建房屋乙節復未能舉證以實其說，是被告所辯，顯難採信。再被告以該房屋用電證明，且其亦設籍於該址，認其可以行使優先購買權，惟被告居住於該房屋，為居住便利而申辦並繳納相關費用，係屬常情，況系爭房屋於87年6月間新設用電，乃於被告所提出租約始期之前等情，有台灣電力股份有限公司新營區營業處函覆1份在卷可憑（本院100年度營調字第10號卷第57頁），更難認被告於租期前有何權利於系爭土地上興建房屋，從而，尚無從據此即認被告為該房屋之所有權人。
㈢綜上，被告既未能舉證證明其就附表所示土地有租賃權存在
及在系爭土地上建築房屋，則被告抗辯就附表所示土地及房屋有優先購買權，自於法不合。
六、綜上所述，被告既未能舉證證明其就附表所示土地有租賃權存在及在系爭土地上建築房屋，其抗辯就附表所示土地及房屋有優先購買權，自屬無據，原告請求確認被告就附表所示不動產之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文，本件訴訟費用為26,047元（即第一審裁判費26,047元），應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第2項所示。
九、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國100年12月14日
民事第二庭法官黃莉莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月16日
書記官王慧萍附表┌─────────────────────────────────────────┐││├─┬────────────────────┬─┬────┬────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬───┬──┬────┤├────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│（新臺幣元）│├─┼───┼────┼───┼──┼────┼─┼────┼────┼──────┤│1│臺南縣│北門鄉│ 仁里 ││502│道│165│3分之2│││├───┼────┴───┴──┴────┴─┴────┴────┴──────┤││備考│特定農業區，交通用地│├─┼───┼────┬───┬──┬────┬─┬────┬────┬──────┤│2│臺南縣│北門鄉│仁里││503│道│605│3分之2│││├───┼────┴───┴──┴────┴─┴────┴────┴──────┤││備考│特定農業區，交通用地│├─┼───┼────┬───┬──┬────┬─┬────┬────┬──────┤│3│臺南縣│北門鄉│仁里││505│田│676│全部│││├───┼────┴───┴──┴────┴─┴────┴────┴──────┤││備考│特定農業區，農牧用地。其他登記：自用農舍。│├─┼───┼────┬───┬──┬────┬─┬────┬────┬──────┤│4│臺南縣│北門鄉│仁里││519│田│510│全部│││├───┼────┴───┴──┴────┴─┴────┴────┴──────┤││備考│特定農業區，農牧用地│├─┼───┼────┬───┬──┬────┬─┬────┬────┬──────┤│5│臺南縣│北門鄉│仁里││546│田│209│全部│││├───┼────┴───┴──┴────┴─┴────┴────┴──────┤││備考│特定農業區，農牧用地│├─┼───┼────┬───┬──┬────┬─┬────┬────┬──────┤│6│臺南縣│北門鄉│仁里││547│道│233│3分之2│││├───┼────┴───┴──┴────┴─┴────┴────┴──────┤││備考│特定農業區，交通用地│└─┴───┴───────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────┬──┬───────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│…………………│建築材│樓層面積│附屬建物主││（新臺幣元）││││建物門牌│料及房││要建築材料││││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────┼─────┼──┼───────┤│1│5│臺南縣北門鄉仁│1層樓│1層：133.32││全部│││││里段505地號│房、鋼│合計：133.32│││││││…………………│造、農││││││││臺南縣北門鄉仁│舍││││││││里村123之12號│││││││├──┼───────┴───┴───────┴─────┴──┴───────┤││備考│包含未保存登記建物全部│├─┼──┼───────┬───┬───────┬─────┬──┬───────┤│2│41-1│臺南縣北門鄉仁│鋼鐵造│1層：49.44││全部│││││里段503、504、│、1層│騎樓：21│││││││505地號│樓房、│合計：70.44│││││││…………………│店舖││││││││未編│││││││├──┼───────┴───┴───────┴─────┴──┴───────┤││備考│係未保存登記建物│├─┼──┼───────┬───┬───────┬─────┬──┬───────┤│3│41-3│臺南縣北門鄉仁│鋼鐵造│1層：114.57│雨遮10.05│全部│││││里段519地號│、1層│合計：114.57│││││││…………………│樓房、││││││││未編│儲藏室││││││├──┼───────┴───┴───────┴─────┴──┴───────┤││備考│係未保存登記建物│├─┼──┼───────┬───┬───────┬─────┬──┬───────┤│4│41-2│臺南縣北門鄉仁│1層樓│1層：66.91││全部│││││里段503、504、│房、鋼│騎樓：28.42│││││││505地號│鐵造、│合計：95.33│││││││…………………│店舖││││││││空白│││││││├──┼───────┴───┴───────┴─────┴──┴───────┤││備考│係未保存登記建物│├─┼──┼───────┬───┬───────┬─────┬──┬───────┤│5│41-4│臺南縣北門鄉仁│1層樓│1層：163.73│雨遮16.4│全部│││││里段519地號│房、鋼│合計：163.73│││││││…………………│鐵造、││││││││無│儲藏室││││││├──┼───────┴───┴───────┴─────┴──┴───────┤││備考│係未保存登記建物│└─┴──┴────────────────────────────────────┘