裁判字號：臺灣高等法院高雄分院112年上易字第150號民事判決
裁判日期：民國112年08月23日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院高雄分院民事判決112年度上易字第150號上訴人 邱嬿玲 訴訟代理人 劉泉宏 被上訴人 胡慈芳 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年3月30日臺灣高雄地方法院111年度訴字第1112號第一審判決提起上訴，並擴張訴之聲明，本院於112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國111年1月9日以總價新臺幣（下同）500萬元，向伊購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權應有部分45/100000及其上同段4249建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號29樓之3，下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、增補特約及標的物現況說明書。兩造業於系爭契約約明111年3月15日交屋，詎被上訴人因驗屋時發現浴缸漏水而不願交屋，延宕至111年4月2日始完成交屋，致履保帳戶遲至同月7日方結清撥款，伊自得依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被上訴人賠償自111年3月16日起至111年4月6日止，每日按買賣總價千分之0.5計算之違約金共5萬2,500元。又被上訴人除逾期不配合完成交屋，復擅自致電要求履約保證公司勿撥付尾款，致伊陷於雖已辦理所有權移轉登記，仍未能以尾款清償先前房屋貸款之境地，以為自己遭房屋仲介聯手投資客詐騙，終日不安及恐懼，實已不法侵害伊之身體權，伊亦得依民法第184條第1項前段及第195條第1項前段規定，請求被上訴人賠償精神慰撫金80萬元。為此提起本件訴訟，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人85萬2,500元。
二、被上訴人則以：系爭契約第12條第2項關於違約責任之約定，並未包含遲延完成交屋之情形，且伊嗣後已完成交屋並給付尾款，難認上訴人受有實質損害。又伊於111年3月13日驗屋時，發現系爭房屋除浴缸底部漏水外，尚有主臥交界浴室門檻左下牆角壁癌，而上訴人明知上情，竟故意不告知，且於標的物現況說明書上勾選系爭房屋現況無滲漏水，依民法第366條規定，兩造所簽增補特約同意免除上訴人就上開滲漏水之瑕疵擔保責任部分，即屬無效，上訴人仍應對此負物之瑕疵擔保責任，伊就此已委請房屋仲介轉知上訴人，上訴人迄未為任何處理，伊本得行使同時履行抗辯權拒絕完成交屋，難謂有遲延給付之違約情事。縱認伊應對上訴人負賠償責任，然上訴人故意不告知瑕疵在先，其請求之違約金5萬2,500元實屬過高，應予酌減，且上訴人既未能交付無瑕疵之物，伊亦得依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人賠償自111年3月16日起至111年10月26日止，每日按買賣總價千分之0.5計算之違約金共56萬元，並以此主張抵銷。另伊於發現系爭房屋有上開漏水問題後，依系爭契約第9條第7項約定通知履約保證公司，並無不法侵害上訴人之權利，上訴人請求賠償精神慰撫金80萬元，亦屬無據等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並擴張訴之聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人85萬2,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及擴張之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於111年1月9日，以總價500萬元向上訴人購買系爭
房屋及所坐落之土地，經簽訂系爭契約、增補特約，並附有標的物現況說明書。
㈡上開標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位經上訴人勾選「否」，並經兩造簽名確認。
㈢系爭房屋及所坐落土地之買賣價金500萬元，業經被上訴人全
數給付完畢，上訴人於111年4月2日將系爭房屋交付被上訴人。
五、本院之論斷：㈠上訴人得否請求被上訴人給付違約金5萬2,500元？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條第1項前段、第366條分別定有明文。另民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，且其瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付相當之價金，倘買受人得為同時履行抗辯權，經其行使者，即得免除給付遲延責任（最高法院107年度台上第1496號判決意旨參照）。
⒉上訴人固以兩造於增補特約中已約明免除上訴人物之瑕疵
擔保責任，故縱系爭房屋有漏水問題，被上訴人仍應依現況交屋，不得以此為遲延交屋之理由云云。然上訴人於原審自陳系爭房屋之前出租給一位阿姨，曾向其反應屋內有壁癌問題，因為31樓漏水，沿公共管線滲漏到系爭房屋，要求上訴人刷油漆，後來承租人自行購買油漆處理，另外水電師傅即訴外人 呂沅璟 於2、3年前曾至系爭房屋查看有無漏水，告知屋內有壁癌及水氣，並說是31樓的水往下流，其有請呂沅璟去聯絡31樓住戶，但一直無法聯絡，後來就不了了之，也沒有做任何處置，系爭房屋有壁癌的地方式在浴室外牆面，因為浴室內管道含水氣，滲透到外牆面，造成牆面油漆脫落等語在卷（見原審卷二第107至108頁、第186頁）。又依上訴人所提其配偶即訴訟代理人劉泉宏與承租人間之Line對話紀錄中，承租人確於109年3月6日即曾表示「 小劉 ，還有欠你房租是我們理虧，但是房子的缺失真的很多，浴室抽風機4-5年前就壞掉……衣櫥有門的濕氣重不放衣服，連沒有門的也濕氣重，衣服都是霉味，我的衣服都放在床上」等語，劉泉宏則回以「現在我也沒有多餘的錢處理，請阿姨再忍一下，感謝」等語（見原審卷卷二第127頁）；而依卷附兩造所不爭執之被上訴人與水電師傅即訴外人呂沅璟之對話譯文（見原審卷二第55、56頁），經被上訴人詢問系爭房屋漏水情形，呂沅璟告知「潮濕是你們29樓裡面潮濕，28樓是想說你們那邊也有漏水，阿因為她後來就沒有在浴缸那邊洗澡了啊！」、「她就是一個小姐嘛，她說她有跟房東講啊，阿房東就一直想說不管啊，反正她就認為買房子，就不想去負擔那些責任啊」等語（見原審卷二第55、56頁），綜以上開事證，足見上訴人於109年間即已知悉系爭房屋存有水氣、潮濕及發霉，並有壁癌及及浴室滲漏水之情形。佐以被上訴人於111年3月13日委請訴外人 弘曜 非破壞檢驗工程行進入系爭房屋內檢測，檢測結果亦認系爭房屋浴室浴缸底部滲漏水、主臥交界浴室門檻左下牆角壁癌等情，此有該工程行出具之勘查驗收事項表在卷可憑（見原審卷二第167頁），是系爭房屋前揭水氣、壁癌及浴室滲漏水狀態並未改善，並持續至111年3月間仍存在，且為上訴人於簽訂系爭契約時所明知，應堪認定。詎上訴人明知系爭房屋有滲漏水情形，竟仍於標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，而為不實記載，顯屬故意不告知瑕疵，依民法第366條之規定，其於增補特約中免除物之瑕疵擔保責任之約定，自屬無效，其仍應就系爭房屋滲漏水一事，對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，應屬明確。⒊另上訴人自陳房仲人員曾於111年3月15日後向其轉達被上
訴人表示浴室浴缸漏水問題，希望其處理，但其認兩造已簽訂增補特約，同意免除其之瑕疵擔保責任，故並未作任何處置，並請房仲人員轉達等語在卷（見原審卷二第106、107頁），則被上訴人已於交屋前發現上開瑕疵並請求上訴人修補，然遭上訴人拒絕，亦可認定，依前開說明，被上訴人即得行使物之瑕疵擔保請求權，並得拒絕受領系爭房屋及給付尾款，上訴人自不得反指被上訴人因拒絕完成交屋而陷於給付遲延。故上訴人以被上訴人遲延交屋為由，依系爭契約第12條第2項前段請求被上訴人給付違約金5萬2,500元，顯無可採。
㈡上訴人得否請求被上訴人賠償精神慰撫金80萬元？
上訴人復以被上訴人於其辦理過戶完畢後，遲不完成交屋，致其擔心自己遭詐騙，情緒低落、不願說話、易怒，身體健康受有侵害云云，然被上訴人並無遲延給付之違約情事，業經本院認定如前，自無任何不法侵害行為可言；且被上訴人未完成交屋及尾款之行為，至多僅減損上訴人之財產利益，尚無從侵害上訴人之身體健康，上訴人請求被上訴人賠償精神慰撫金80萬元，亦無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第2項前段約定及民法第184條第1項前段、第195條第1項前段之規定，請求被上訴人給付85萬2,500元本息，均無理由。從而，原審為上訴人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應駁回其上訴。其擴張之訴亦無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為無理由，判決如主文。中華民國112年8月23日
民事第五庭
審判長法官蘇姿月
法官郭宜芳法官謝雨真以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國112年8月23日
書記官王佳穎