臺灣高等法院110年度上易字第188號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院110年上易字第188號民事判決

裁判日期：民國110年10月12日

裁判案由：損害賠償

臺灣高等法院民事判決
110年度上易字第188號上訴人 林靜宜 訴訟代理人 程巧亞 律師被上訴人 程致中 訴訟代理人 鄭鈺潔 律師
劉韋廷 律師 黃金昌 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年12月31日臺灣臺北地方法院第一審判決(108年度重訴字第1047號)提起上訴，本院於110年9月14日言詞辯論終結，判決如下：如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由按民事事件涉及外國者，為涉外民事事件，應依涉外民事法律
適用法（下稱涉外法）定其應適用本國或外國之法律。所稱涉外，係指構成民事事件事實，包括當事人、法律行為地、事實發生地等連繫因素，與外國具有牽連關係者而言。查Absolute
LivingDevelopmentsLimited（下稱ALD公司）為英國公司，其開發之SUMMERBERRYRESIDENCES學生公寓（下稱系爭公寓）租賃資產係坐落於英國西約克郡布拉德福德鎮（Bradford）（見原審卷㈠第135至145頁），上訴人主張被上訴人仲介伊購買系爭公寓租賃權而有過失，依債務不履行等法律關係，請求被上訴人賠償損害，即有涉外因素，屬於涉外事件。又依涉外法第20條第1至3項規定，法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律；當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律；法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。上訴人主張伊於我國境內簽立房源預定登記單（PROPERTYRESERVATIONFORM，下稱預定單）並與原審共同被告豊天置業有限公司（下稱豊天公司，另與被上訴人合稱豊天公司二人）及被上訴人簽立不動產服務委託書（下稱系爭服務委託書），而成立居間及委任之混合契約，核屬因法律行為而發生債之關係，且未約定其應適用之法律，而被上訴人之住所地位於臺北市，堪認我國法律應為上開法律行為關係最切之法律，是本件應以我國法為準據法，合先敘明。
上訴人主張：被上訴人原為專門從事海外不動產仲介業務之原
審共同被告豊天公司之負責人兼經紀營業員。伊於民國103年5月20日簽立預定單，並與豊天公司二人簽立系爭服務委託書，同意支付仲介費400英鎊，委託其等代理伊以4萬英鎊（預收4年房租扣抵後，實付2萬4,000英鎊）向ALD公司購買系爭公寓第302號房租賃權（下稱系爭房屋租賃權），而成立居間及委任之混合契約。詎豊天公司二人卻未善盡有關系爭房屋應繳納地租、服務費、市政稅等費用（下稱系爭地租等三項費用）及是否完工及全部出租之調查及告知義務，致伊購買後自104年起，陸續接獲物業管理公司及英國政府機關通知繳納前述費用，而有過失。嗣經伊與其他國內購買人共同委託英國之律師與賣方代辦律師協商後始於107年7月間成立和解，經扣除委任律師及相關代辦費用後，實際取回9,328.06英鎊，因此受有損害1萬5,263.97英鎊（計算式：價金24,000+仲介費400+市政稅19
2.03-取回9,328.06=15,263.97）（下稱系爭損害）等情，爰依民法第544條、第227條第1、2項、不動產經紀業管理條例（下稱經管條例）第26條第2項及公司法第23條第2項等規定，求為擇一命豊天公司二人連帶給付1萬5,263.97英鎊，並加計自起訴狀繕本送達翌日（即109年3月4日）起算法定遲延利息之判決（原審就上開部分判命豊天公司如數給付，駁回對被上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴；另未繫屬本院部分，不予贅述）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應與豊天公司連帶給付上訴人1萬5,263.97英鎊，及自109年3月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
被上訴人則以：伊非系爭預定單及服務委託書之契約當事人，
無論其性質是否為居間及委任之混合契約，均不對上訴人負有前述契約責任。又伊雖為豊天公司於系爭服務委託書所載承辦經紀業務員，然於上訴人簽約前已調查系爭公寓開發商及其委任英國律師等人背景資料（含公司有無合法設立及律師資格等），並請英國之房地產公司提供系爭公寓相關證明文件，確認該屋已於101年5月間完工，用途為學生宿舍並投保必要之保險等事宜，另請英國房地產人員來臺講授該國購屋方式，已提供上訴人得向前述人員詢問相關契約義務及不動產狀態之機會及中文版契約文件予上訴人閱覽，而盡合理調查及告知之善良管理人注意義務。再公司法第23條規定之公司負責人連帶賠償責任，係以公司有侵權行為為要件，本件債務不履行爭議，應無前開規定之適用；另經管條例第26條第2條為民法侵權行為之特別規定，伊無不法侵害上訴人權利情事，自不負此項賠償責任，且上訴人之請求權已罹於時效，其損害數亦非全然有理等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。查被上訴人於101年9月17日至107年3月28日間為專門從事海外
不動產仲介業務之豊天公司負責人，並具備經紀營業員資格（102年登字第228016號）兼任該公司之經紀營業員。上訴人於103年5月20日簽立預定單，並與豊天公司簽立系爭服務委託書，訴外人 王德仁 、被上訴人依序為該案之經紀人及經紀營業員，約定由上訴人委託豊天公司代理上訴人以4萬英鎊（另扣抵預收4年房租，實付2萬4,000英鎊）向ALD公司購買系爭房屋租賃權。嗣上訴人於同年8月間取得英國地政機關核發之系爭房屋租賃權登記證書（Officialcopyofregisteroftitle）；另自104年間起陸續收到系爭公寓管理公司DEPARRLETTING
SLIMITED(下稱DPLL公司）通知繳納管理費及地租，及收到英國西約克初級法院命上訴人支付市政稅（含滯納金）之判決文書等情，為兩造所不爭執，並有系爭服務委託書、預定單、登記證書、系爭公寓投資方案、DPLL公司繳費通知及前述英國法院判決、豊天公司登記資料可稽（見原審卷㈠第165、181、197、221、283至305頁）。又上訴人主張：伊係與豊天公司二人共同簽立系爭服務委託書，其等執行仲介業務及前述委任事務，未善盡系爭地租等三項費用及是否完工及全部出租之調查及告知義務而有過失，致伊受有系爭損害，被上訴人應依經管條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1、2項、公司法第23條等規定，與豊天公司負連帶賠償責任等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。爰審認如次：
㈠關於上訴人依民法第544條、第227條第1、2項等規定為請求部分：
按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，此觀民法第528條、第565條規定即明。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，同法第544條、第227條第1、2項另定有明文。惟債權契約為特定人間之權利義務關係，債權人僅得向債務人請求給付，是債務人之代理人或使用人縱關於債之履行有故意或過失，依同法第224條規定，債務人固應與自己之故意或過失負同一責任，然非謂其代理人或使用人即應與債務人同負債務不履行之責。又依經管條例第4條第4款、第7款及第16條本文規定，經紀業，係指依經管條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；經紀人員，則包含經紀人或經紀營業員，應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。觀諸系爭服務委託書（見原審卷㈠第125至127頁）記載：「立委託書人林靜宜（以下簡稱買方）經由豊天公司仲介（以下簡稱受託人），買方願依下列條件承購ALD公司（發展商/經紀商）所有之下列不動產，爰特立此委託書…由受託人處理定購事宜，並同意以下列條款履行簽定不動產買賣契約。第1條不動產買賣標的（略）。第2條承購總價款、付款條件及其他承購條件：……受託人於定購確認完成後應於3日內告知買方，買方應於訂購完成日起計14日內完成買賣契約簽訂事宜。第3條（略）。第4條委託期限：買方之委託期間至103年4月22日16時止，屆期若受託人未能告知買方是否完成定購程序，或賣方不同意出售時，受託人應於期滿後7日內協助將定金無息返還予買方。第5條（略）。第6條給付服務報酬：⒈買方承諾於受託人代理完成購屋程序（買賣雙方完成交換合約）後同意以買賣成交總價款1%現金金額給付予受託人作為服務報酬。⒉買方同意此服務報酬依簽訂本契約書當日之即期匯率計價，應支付受託人400英鎊，並於簽訂本契約書時先繳付受託人1/2做為服務報酬（200英鎊），並於買賣雙方完成交換合約之程序後，於3日內支付受託人剩餘報酬（200英鎊）。匯款會款帳戶…戶名：豊天公司。第7至8條（略）。第9條：本委託書正本1式2份，買方與受託人雙方各執1份保存為憑。此致受託人豊天公司。受託人資料：豊天公司（另註明承辦〈經紀〉營業員為被上訴人及其證號、經紀人為王德仁及其證號）、委託人資料：上訴人（並各自簽名或用印）」等語，已揭明上訴人及豊天公司方為系爭服務委託書之居間及委任契約當事人。至上訴人雖為豊天公司斯時法定代理人兼承辦經紀營業員，然非為自己而執行前述仲介業務及受託事務，乃豊天公司之履行輔助人（即代理人兼使用人）。縱被上訴人為豊天公司處理上開事務有過失，亦應由豊天公司依其與上訴人間之債權契約負責，被上訴人對上訴人並不負債務不履行或不完全給付之契約責任。是上訴人主張被上訴人於系爭服務委託書之經紀營業員處用印，即與伊成立委任及居間之混合契約，卻未依善良管理人之注意義務，調查及告知系爭地租等三項費用及是否完工及全部出租等事項，致伊受損害，依民法第544條、第227條第1、2項等規定，請求被上訴人負債務不履行之賠償責任云云，依前說明，並無可採。㈡關於上訴人依經管條例第26條第2項規定為請求部分：
⒈按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注
意為之，為民法第535條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。不動產仲介業之業務，涉及不動產買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，而依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人。又我國為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，並促進不動產交易市場健全發展另定有經管條例。其第21條規定：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」、第22條規定：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：不動產出租、出售委託契約書。不動產承租、承購要約書。定金收據。不動產廣告稿。不動產說明書。不動產租賃、買賣契約書。前項第1款及第2款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第1項第5款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」、第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」。是經紀業從事仲介或代銷業務，其提供之廣告及銷售內容自應與事實相符，不得有引人錯誤之表示或表徵，並應依不動產說明書應記載及不得記載事項規定，詳予調查及製作不動產說明書，縱因國外特殊情形，未能依應記載事項記載者，亦得於該事項下予以說明，俾消費者了解國內、外不動產交易之差異性；且經紀人員於執行業務過程中，亦應以不動產說明書，向與委託人交易之相對人解說其內容。如有舉辦國外不動產（包括土地、成屋及預售屋）之銷售說明會時，尚應對於當地國情、法令、取得不動產產權性質、持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等節詳予說明，始可認仲介業或其經紀人員從事之國外不動產仲介或代銷業務，已善盡預見危險及調查之義務而無過失。
⒉查豊天公司仲介上訴人購買系爭房屋租賃權，其履行輔助人即
豊天公司斯時法定代理人兼經紀營業員之被上訴人曾提供ALD公司所製作之系爭公寓投資方案說明（內容為：系爭公寓房產概況為224個高品質學生公寓單位、10%的收益率淨賺保證、全面管理、10年租金保證、可觀的房產增值、125年產權、已竣工和出租〈100%出租率〉，並強調該物業已出租並有等候名單等候學生單位出租；及該房產規格包含所有家具設施在內；常見問題部分則記載：該大樓已竣工且已出租；所有房間都已配齊家具；此為租賃資產，租賃期限125年，地租為260英鎊/年；ALD公司的物業管理部將全權管理投資人之房產，物業費是收取租金的20%，如有參與保證租金回饋計畫，則無須支付任何物業費、此為學生公寓，除非在鄰近大學或大專讀書，否則投資人在旅英期間不得入住系爭公寓；投資人除需支付每年260英鎊之地租、每3年500英鎊之翻新費，以及租金收入轉入指定帳戶時所產生之銀行手續外，無其他隱性收費等語），及豊天公司所製作合約文件重點檢核表（其中有關訂購內容之其他費用部分記載：地租、服務費依序為每年260英鎊、140英鎊，且均自第5年開始，另買方在此專案中享有免付管理費優惠等語）予上訴人乙情，乃為被上訴人所不爭執（見原審卷㈠第135至14
5、397至401、478、513頁），依前說明，渠等對於前開投資方案說明之文宣及合約文件重點檢核表所載內容是否與事實符合，有無引人錯誤之表示或表徵，自負有善盡預見危險及調查之義務。被上訴人雖主張：伊於提供系爭公寓購買資訊前，已曾查詢該建物之開發商、委任聯絡之英國律師等人員之背景資料，依序確認為合法設立之公司及有律師之資格，並請英國之房地產公司提供系爭公寓之相關證明文件，確認該屋於101年5月間已達完工、可以使用之狀態，係做為學生宿舍且已投保必要之保險，另請英國房地產人員來臺講授該國購屋方式，已提供上訴人得向前述人員詢問相關契約義務及不動產狀態之機會及中文版契約文件予上訴人閱覽云云，並提出ALD公司及英國律師網頁查詢結果及系爭公寓完工證明、投保資料及譯文為憑（見原審卷㈠第321、357至363、497至499頁）。惟觀被上訴人所稱完工證明乃記載所示辦公大樓改裝為學生宿舍公寓工程，確認於101年9月5日檢查時已達實際完工期－尚待粉刷與竣工檢查；另投保資料則記載前述學生宿舍建物於102年9月27日至103年9月26日保險期間已投保實際滅失與損壞之全險，均無法證明上開建物嗣已完成內部裝修、配置所稱家具設備並全數出租，甚至尚有名單候補承租。又上訴人主張系爭公寓實際尚有部分未完工及出租，亦據提出與所述相符之現場照片為佐（見原審卷㈠第407至409頁）；且上訴人於103年7、8月間取得系爭房屋租賃權後，自104年6月間起即陸續收到物業管理公司通知繳納自103年7月11日起至104年12月24日止之地租計377.72英鎊及103年7月11日起至104年6月25日止之服務費計1842.72英鎊；及於105年7月收到應納市政稅暨費用調整通知，亦有前述通知可按（見原審卷㈠第165、181、197、221頁、卷㈡第61頁），核與前述豊天公司二人告知被上訴人應負擔之地租、服務費及市政稅等費用計收情形，有所差異。依前所述，堪認被上訴人就其所從事之仲介業務有未盡預見危險及調查之善良管理人注意義務情事，而有過失。
⒊惟按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。民法第第184條、第188條分別定有明文。又依經管條例第16條本文及第26條第2項之規定，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。參諸經管條例第26條立法理由及該條立法時之黨團協商會議及院會記錄（見本院卷第431至435頁、原審卷㈡第15頁），可認經管條例第26條第2項係以經紀人員執行仲介或代銷業務有故意或過失，致交易當事人受損害為要件，始由其所屬經紀業與之連帶負賠償責任，此為特殊侵權行為之規定，其時效應適用民法第197條規定之2年短期時效。本件上訴人於104及105年間起即陸續收到前述稅費之繳納通知，已知悉豊天公司二人告知上訴人應負擔之地租、服務費及市政稅等費用計收情形，與實際狀況有所差異，並於106年3月15日向上訴人於英國委購入系爭房屋之人員提出損害賠償之請求（見原審卷㈠第345至355、489至495頁之和解協議書及譯文所載請求日期）。上訴人雖主張：被上訴人於104年10月間告知前述稅費計收情形與實情有異係因ALD公司作業錯誤或故意違約所致，伊因誤信直到107年間收到系爭房屋租賃權因未給付地租遭裁定喪失之通知，始知前述該項費用確應由上訴人負擔，應認本項請求權時效自斯時始開始起算云云，並提出豊天公司電郵及前述權利喪失通知為憑（見原審卷㈠第423至424頁、卷㈡第317至319頁）。惟被上訴人既於106年3月15日已向上訴人於英國委購入系爭房屋之人員提出損害賠償之請求（此項請求若屬出賣人ALD公司作業錯誤或故意違約等故所生之履約爭議，即難認豊天公司二人執行前述仲介業務時所得預見或有告知不實情事），足見上訴人至遲於106年3月15日就前述訂約事項已知被上訴人執行仲介業務有未善盡預見危險及調查義務情事，而知有損害及賠償義務人，與上訴人嗣仍拒付地租而終遭裁定喪失系爭房屋租賃權，應屬二事。是上訴人遲至108年10月4日始向被上訴人起訴為請求（見原審卷㈠第9頁），其請求權時效已完成，被上訴人抗辯伊得拒絕給付等語，核屬有據。至於上訴人另主張系爭公寓實際尚有部分未完工及出租部分，惟其於購買時既已預收4年房租用以扣抵價金，且所舉照片不足以證明系爭房屋亦屬其所稱未完工且未出租部分，尚難認已因被上訴人未善盡此部分之預見危險及調查義務而實際受損害。從而，上訴人依經管條例第26條第2項規定，請求被上訴人應與豊天公司連帶給付1萬5,263.97英鎊本息，即為無理由。
㈢關於上訴人依公司法第23條第2項規定為請求部分：
按公司法第23條規定：公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。係以該負責人執行公司業務違反法令及該他人因此受有損害為要件。而受任人處理委任事務，並受有報酬者，應負善良管理人之注意義務；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，如以居間為營業者，並負有調查之義務，均為民法第535條、第567條所定受任人或居間人應負之契約義務。
被上訴人於101年9月至107年3月間為豊天公司負責人，為該公司執行前述仲介業務及受託事務，縱有未盡系爭地租等三項費用及是否完工、全部出租等訂約事項之告知及調查義務情事，亦屬單純之債務不履行，尚難認係違背法令之行為。又上訴人主張被上訴人為豊天公司執行前述仲介業務及受託事務，已違反經管條例第24條之2第3、4款：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：…提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。
告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。」規定，而違反法令云云（見本院卷第383頁）。惟前述規定之適用，僅限於經營仲介業務者同時接受買賣或租賃雙方當事人之委託，始須經雙方當事人書面同意，並遵守同條各款之規定。上訴人並未舉證證明豊天公司仲介上訴人購買系爭房屋租賃權，有同時受買賣雙方當事人委託之情形，此由上訴人提出之系爭預定單文末當事人欄並無豊天公司之用印可證（見原審卷第123頁），亦難認本件有前述規定之適用。從而，上訴人依公司法第23條第2項規定，請求被上訴人應與豊天公司連帶負賠償責任，亦屬無據。綜上所述，上訴人依民法第544條、第227條第1、2項、經管條
例第26條第2項、公司法第23條第2項等規定，請求被上訴人應與豊天公司連帶給付給付1萬5,263.97英鎊，及自109年3月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。
從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國110年10月12日
民事第七庭
審判長法官李昆霖
法官譚德周法官林翠華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國110年10月12日
書記官黃文儀