裁判字號：臺灣高等法院104年上字第312號民事判決
裁判日期：民國104年10月28日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決104年度上字第312號上訴人即附帶被上訴人 黃惠禎 訴訟代理人 張玉琳 律師
彭火炎 律師被上訴人即附帶上訴人台灣房屋仲介股份有限公司光明分公司法定代理人 廖翠萍 訴訟代理人 邱秀珠 律師
陳湘君 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年1月15日臺灣新竹地方法院103年度訴字第320號判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於104年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人黃惠禎主張：伊於民國95年6月間委託訴外人 黃誌鴻 代理伊以新臺幣（下同）905萬元向訴外人 陳素英 購買坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱分割前32之9地號土地），並曾委託被上訴人即附帶上訴人台灣房屋仲介股份有限公司光明分公司（下稱台灣房屋公司）業務員 陳湘蕾 出售。於99年4月初，因訴外人 許乾根 欲購買竹科園區三期徵收範圍內土地，伊於同年月12日與台灣房屋公司簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），經斡旋後與許乾根於同年月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以858萬元價金出售分割前32之9地號土地予許乾根，並由陳湘蕾於土地產權說明書上記載「即將徵收，農地變建地」。台灣房屋公司為伊之受任人，就上開土地之都市計畫變更方案、徵收方式等交易上重要事項，負有向相關機關查證，並代伊向許乾根說明之義務。新竹縣政府於99年3月19日將分割前32之9地號土地其中592平方公尺部分公告為「變更新竹科學工業區特別區主要計畫（第二次通盤檢討）－新竹縣轄部（竹東鎮）變更內容7-2、8-6、10-2（配合柯子湖溪排水工程整治計畫部分）案」（下稱系爭第二次通盤檢討計畫案）之「排水使用」土地，並於同年10月6日將該部分土地逕予分割為新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地，屬河川用地，分割後32之9地號土地屬工業區土地，僅餘400平方公尺。台灣房屋公司之業務員 陳佩瑩 、陳湘蕾於99年4月21日申請使用分區證明，於同年5月28日鑑界，於同年6月14日向新竹縣政府申請土地加註都市計畫管制內容，已確認分割前32之9地號土地因河道變更，使用分區為部○○○區○○○○道用地及部分綠地，卻故意不告知許乾根，致許乾根於99年7月12日給付全部價金後，委由訴外人 徐明宏 申請土地使用分區證明，始知悉上情，而對伊提起訴訟，請求伊負瑕疵擔保之損害賠償責任，經法院判命伊給付許乾根393萬6,895元及自100年5月21日起算之法定遲延利息確定。伊因陳佩瑩、陳湘蕾之上開行為，而對許乾根負有上開賠償義務，致損失預期利益，伊自得請求台灣房屋公司賠償損害。爰依民法第224條、第544條、第227條第2項、第567條第1項前段規定，請求台灣房屋公司賠償393萬6,895元，並依民法第548條規定之反面推論、第227條第1項規定，請求台灣房屋公司返還伊所給付之委任報酬34萬3,200元等情。聲明求為命台灣房屋公司給付428萬0,095元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。
二、台灣房屋公司則以：黃惠禎於出售土地予許乾根時，已明知政府將不會徵收分割前39之2地號土地其中河川區部分之土地，其或誤會政府將全部區段徵收，卻未告知陳湘蕾、陳佩瑩，違反系爭委託銷售契約第9條約定。陳湘蕾、陳佩瑩於仲介黃惠禎與許乾根簽訂系爭買賣契約前，並不知分割前39之2地號土地有部分可能屬河川區土地而不在區段徵收範圍內，並無不據實報告之情事。況許乾根訴請黃惠禎減少價金，僅係回復到土地應有之價值，黃惠禎並未受有損害或減少預期利益等語，資為抗辯。
三、原審判命台灣房屋公司給付黃惠禎15萬7,476元，及自103年3月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。黃惠禎不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回伊後開第二項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，台灣房屋公司應再給付伊412萬2,619元，及自103年3月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。台灣房屋公司提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利台灣房屋公司部分廢棄。㈡前開廢棄部分，黃惠禎在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、查兩造於99年4月12日簽訂系爭委託銷售契約，黃惠禎委託台灣房屋公司銷售分割前32之9地號土地，經台灣房屋公司居間仲介，許乾根與黃惠禎之代理人黃誌鴻於99年4月14日簽訂系爭買賣契約，許乾根以858萬元價金向黃惠禎購買分割前32之9地號土地，雙方已依約給付價金及辦畢土地所有權移轉登記。嗣 許根乾 以黃惠禎違反保證上開土地為竹科園區三期計畫範圍內土地且符合「農地變建地」之義務為由，起訴請求黃惠禎減少買賣價金，經另案判命黃惠禎給付許根乾393萬6,895元，及自100年5月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息確定等情，有系爭委託銷售契約、系爭買賣契約、承買確認書、臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）100年度重訴字第342號判決、臺灣高等法院高雄分院102年度上字第95號判決、最高法院103年度台上字第64號裁定可稽（見原審卷㈠第13、18至24、55至75頁），復為兩造所不爭執，堪信為真正。
五、黃惠禎主張台灣房屋公司之使用人陳佩瑩、陳湘蕾未查明及告知許乾根有關分割前39之2地號土地為部分工業區、部分河川區土地，致另案判決許乾根得向伊請求減少價金393萬6,895元，致伊受有預期利益損失等情。惟為台灣房屋公司所否認。經查：
㈠新竹縣政府96年12月7日府工都字第0000000000B號公告發布
實施「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫—新竹縣轄（都市計畫圖重製案）【竹東鎮部分】」，分割前32之9地號土地○○○區○○○○○道用地、部分工業區及部分綠地用地」，系爭第二次通盤檢討計畫案有關柯子湖溪之開發方式係一般徵收，於98年5月20日至98年6月19日第3次公開展覽時，黃惠禎即提出陳情（編號3-24案），其陳情理由：「原土地面積992平方公尺，預計區段徵收範圍面積僅420.75平方公尺」，建議事項：「1.強烈抗議！2.土地僅一半區段徵收，對我們老百姓是很大損失及不公平！希望縣政府給公平公正維持全部區段徵收，拜託！拜託！」。嗣98年9月25日內政部都市計畫委員會專案小組第13次會議決議︰「編號第51案〔河川區（排水使用）及河川區（排水使用）兼供道路使用〕之開發方式，……同意依經濟部水利署意見改以一般徵收取得，……」，案經98年12月22日內政部都市計畫委員會第721次大會決議︰「有關縣府列席代表所提『配合柯子湖排水工程整治計畫，擬以一般徵收方式取得部分（詳變更內容綜理表第7-2、8-6、10-2等案）』，同意先行辦理核定」等情，有新竹縣政府101年9月5日竹產城字第0000000000號函及所附系爭第二次通盤檢討計畫案、主要計畫第3次公開展覽期間公民或團體陳情意見綜理表（第3類︰建議柯子湖溪納入區段徵收範圍）、98年9月25日內政部都市計畫委員會專案小組第13次會議決議、98年12月22日內政部都市計畫委員會第721次大會決議可稽（見高雄地院100年度重訴字第342號卷㈡第21、23、61、70至75頁；本院卷第64頁）。
顯見黃惠禎早於98年5、6月間即已知悉新竹縣政府為配合實施柯子湖溪排水工程整治計畫而將分割前32之9地號土地區分為工業區及河川區（排水使用），其中河川區（排水使用）私有土地部分之開發擬採取一般徵收方式。
㈡黃誌鴻代理黃惠禎於99年4月12日簽訂系爭委託銷售契約時
，並未告知台灣房屋公司之業務員陳佩瑩、陳湘蕾有關分割前32之9地號土地其中部分土地為河川用地，可能採一般徵收方式之事，業據證人陳湘蕾證述明確（見原審卷㈡第34頁反面）；陳佩瑩於另案高雄地院審理時亦證稱黃誌鴻沒有告知部分土地是水利用地等語（見原審卷㈠第34頁）。又黃誌鴻代理黃惠禎與許乾根於99年4月14日簽立系爭買賣契約時，許乾根為確定分割前32之9地號土地在區段徵收範圍內，將來徵收時得選擇申請可供建築之抵價地抵付補償費，而有機會變成建地，乃要求於系爭買賣契約之附件土地產權說明書「訴求重點」欄位，載明「即將徵收，農地變建地」等文字，由陳湘蕾手寫後交其秘書打字，於系爭買賣契約成立前交由黃誌鴻確認，經黃誌鴻同意才加註上開文字，黃誌鴻有告知該土地是竹科徵收範圍內用地，並保證農地會全部變成建地等情，亦據陳湘蕾及陳佩瑩於另案高雄地院審理時證述明確，有該筆錄可稽（見原審卷㈠第34、36、37、40、44頁），足認黃誌鴻代理黃惠禎簽訂系爭買賣契約時聲稱分割前32之9地號土地係以區段徵收，有機會變成建地，陳湘蕾始於該土地產權說明書為前述記載，並經黃誌鴻蓋印確認無訛。
㈢系爭委託銷售契約第9條約定：「甲方（黃惠禎）應就本宗
不動產之重要事項，據實簽證於『標的現況說明書』內，乙方（台灣房屋公司）亦應根據本契約及甲方簽證之『標的現況說明書』製作內政部規定『不動產說明書』，本宗不動產現況及出售或限制條件等標示於不動產說明書內，請甲方確認後蓋章，併入本契約作為附件，做為乙方向買方銷售之依據，如因甲方隱瞞不實致生損害，甲方應負法律責任」（見原審卷㈠第13頁）。許乾根購買分割前32之9地號土地之目的係將來區段徵收時得選擇申請可供建築之抵價地抵付補償費，故該土地之徵收開發方式為系爭買賣契約之重要要素。然黃惠禎於系爭買賣契約成立前，明知主管機關曾召開會議，對於分割前32之9地號土地其中部分土地已劃入柯子湖溪堤防預定線內，可能採用一般徵收方式開發，其代理人黃誌鴻卻於簽約前及簽約時隱瞞上情，未據實告知台灣房屋公司業務員陳湘蕾、陳佩瑩，甚而向許乾根保證分割前32之9地號土地全部將採區段徵收方式開發，而台灣房屋公司簽訂系爭委託銷售契約2日後，黃惠禎即與許乾根訂約，台灣房屋公司抗辯其業務員未及向相關單位查證，無法於系爭買賣契約成立前將前述新竹縣政府、內政部審議經過及結果告知許乾根，俾許乾根判斷是否簽訂系爭買賣契約及合理買賣價金若干等情，堪予採信。故許乾根事後請求黃惠禎減少價金393萬6,895元，係因黃惠禎違反系爭委託銷售契約第9條所定據實告知義務所致，非可歸責於台灣房屋公司之業務員陳湘蕾、陳佩瑩，自難認台灣房屋公司之業務員陳湘蕾、陳佩瑩處理系爭買賣契約之居間事務，有違反兩造間委任契約之約定，未盡居間報告及調查義務之情事。是黃惠禎依民法第224條、第227條第2項、第544條、第567條規定，請求台灣房屋公司賠償其因減少價金所失利益393萬6,895元本息，即屬無據。
㈣系爭委託契約第6條約定：「甲方（黃惠禎）全權委託乙方
（台灣房屋光明分公司）銷售本宗不動產，銷售成交時，同意給付成交價百分之四計算為服務報酬，於成交時以現金一次給付」（見原審卷㈠第13頁），黃惠禎已依原買賣價金858萬元計付台灣房屋公司居間報酬34萬3,200元，為兩造所不爭執，然本件既經另案判決減少價金393萬6,895元，則實際買賣價金為464萬3,105元（8,580,000－3,936,895＝4,643,105），依此計算，黃惠禎應給付之服務報酬為18萬5,724元（4,643,105×4%＝185,724，小數點以下四捨五入），台灣房屋公司自應返還黃惠禎溢收之報酬15萬7,476元（343,200－185,724＝157,476），此亦為台灣房屋公司所不爭執。是黃惠禎請求台灣房屋公司給付15萬7,476元，為有理由。
六、綜上所述，黃惠禎請求台灣房屋公司給付15萬7,476元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分所為台灣房屋公司敗訴之判決，及就上開不應准許部分所為黃惠禎敗訴之判決，理由雖未盡相同，其結果並無二致。黃惠禎上訴意旨及台灣房屋公司之附帶上訴意旨分別指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，為無理由，均應予以駁回。
七、兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論斷，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國104年10月28日
民事第十四庭
審判長法官彭昭芬
法官蕭錫証法官鄭佾瑩正本係照原本作成。
黃惠禎如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
台灣房屋仲介股份有限公司光明分公司不得上訴。
中華民國104年10月28日
書記官葉國乾附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。