裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第610號民事判決
裁判日期：民國101年12月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第610號上訴人祭祀公業法人新北市 蘇萬利 (祭祀公業 蘇萬利公 之
承受訴訟人)法定代理人 蘇俊龍
蘇萬發 蘇有朋 訴訟代理人 林建平 律師被上訴人 陳穀 ( 陳加榮 之承受訴訟人)
陳東石 (陳加榮之承受訴訟人) 陳運德 (陳加榮之承受訴訟人) 陳富美 (陳加榮之承受訴訟人) 陳靜誼 (陳加榮之承受訴訟人) 陳穎禎 (陳加榮之承受訴訟人)共同訴訟代理人 張運弘 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年7月15日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1176號第一審判決提起上訴，本院於101年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人「祭祀公業蘇萬利公」與桃園縣大溪鎮「祭祀公業蘇萬利公」合併申請登記為「祭祀公業法人新北市蘇萬利」，有新北市政府民國(下同)100年12月26日北府民宗字第0000000000號函文及該府登祭祀公業法人字第36號法人登記證書等影本各1件附卷可稽（見本院卷第60頁至62頁），並經「祭祀公業法人新北市蘇萬利」聲明承受訴訟。又被上訴人陳加榮於101年8月22日死亡，其法定繼承人為被上訴人陳穀、陳東石、陳運德、陳富美、陳靜誼、陳穎禎（以下合稱被上訴人)，有戶籍謄本、死亡證明書及繼承系統表在卷可佐(見本院卷第137頁至145頁），並經被上訴人具狀聲明承受訴訟，均核無不合，應予准許，合先 陳明 。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人之被繼承人陳加榮、訴外人 陳東柱 、 陳碧足 之共同先祖 陳進城 前向伊承租坐落桃園縣○○鎮○○段中庄 小段 286-1、286-2、286-3、286-4、286-5、296、307等地號土地(詳如原判決附表所示，下稱系爭土地），嗣由陳加榮、陳東柱及陳碧足因繼承而共同取得系爭土地租賃權，伊乃依耕地三七五減租條例就系爭土地與陳加榮訂立溪鎮中字第48號租約（下稱系爭48號租約），並與陳東柱、陳碧足訂立溪鎮中字第145號租約（下稱系爭145號租約），渠等承租面積為各1/2。又陳加榮、陳東柱、陳碧足對系爭土地之租賃權係源自陳進城而來，自屬公同共有關係，本應共同耕作系爭土地；且上開租約無分耕之記載，亦未辦理分耕變更登記，詎陳東柱竟在系爭296地號土地搭建面積廣達672平方公尺之鐵皮屋(下稱系爭鐵皮屋)作為倉庫使用，顯屬未自任耕作，伊乃對陳東柱提起拆除系爭鐵皮屋及請求應與陳碧足將系爭土地返還之訴訟，業經判決陳東柱、陳碧足敗訴確定在案。而陳加榮本應與陳東柱、陳碧足共同耕作系爭土地，竟容任陳東柱於其所承租之系爭土地上興建系爭鐵皮屋使用，且未於系爭286-1地號土地耕作，顯屬未自任耕作，則系爭48號租約亦屬無效。爰依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條規定，提起本件訴訟，於原審求為命確認兩造間就系爭土地1/2之三七五耕地租賃關係不存在，被上訴人應將系爭鐵皮屋拆除並回復原狀後，將系爭土地1/2交還上訴人之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地租約初由陳加榮與陳東柱、陳碧足之共同先祖陳進城出名承租，迄今已逾百年，其間由陳進城之子即 陳清江 、 陳世銓 、 陳茂逢 等3人因兄弟分家而分耕，嗣後上訴人就系爭土地之1/2與陳加榮簽訂系爭48號租約，而就另1/2土地與陳東柱、陳碧足之祖父即陳清江訂立系爭
145號租約，並依耕地三七五減租條例辦理耕地租約登記。又系爭48號、145號租約之土地標示固均為系爭土地之1/2，然上訴人實際交付陳加榮與陳東柱、陳碧足耕作之範圍係詳如陳加榮於原審提出之分耕實測圖所示(下稱系爭分耕實測圖，見原審卷第46頁)，並非系爭土地全部之1/2；而渠等3人承租近70年以來，耕作使用之位置未曾變動，均各自於其上耕作，租金亦分別計算、分別給付，此為上訴人所知悉，可見陳加榮與陳東柱、陳碧足係分別向上訴人承租系爭土地，且個別獨立簽訂耕地租約，並非共同承租、共同耕作，是兩造間之耕地租賃關係，自不因陳東柱、陳碧足是否違約而受影響。再者，系爭鐵皮屋係陳東柱在其承租之土地範圍所興建，與陳加榮無涉；且系爭286-1地號土地並非陳加榮承租耕作之土地範圍，陳加榮始終在其實際承租之土地範圍從事耕作，並按時繳納租金予上訴人，亦無未自任耕作之情事等語，資以抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分，僅就確認兩造間就系爭土地1/2之三七五耕地租賃關係不存在及交還系爭土地1/2部分提起上訴，其餘則未聲明不服，是原審駁回上訴人請求被上訴人拆除系爭鐵皮屋並回復原狀部分，已告確定。上訴人上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地1/2之三七五耕地租賃關係不存在。㈢被上訴人應將系爭土地1/2交還上訴人。㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：系爭土地為祭祀公業蘇萬利公所有，早年係由陳加榮與陳東柱、陳碧足之共同先祖陳進城向祭祀公業蘇萬利公承租，嗣祭祀公業蘇萬利公自38年間起即與陳加榮及陳東柱、陳碧足分別就系爭土地簽訂系爭48號、145號租約；迨陳東柱未經祭祀公業蘇萬利公同意，逕自於系爭296地號土地上，搭建如原審卷第80頁至81頁複丈成果圖所示編號Ａ部分之系爭鐵皮屋(面積672平方公尺)使用，上訴人乃以陳東柱上開自行搭建鐵皮屋而未自任耕作為由，訴請確認陳東柱、陳碧足與上訴人間就系爭土地1/2之三七五耕地租賃關係不存在，並應交還系爭土地1/2之租佃爭議事件，業經臺灣桃園地方法院(下稱桃園地院)99年度訴字第1175號判決上訴人勝訴，並經本院100年度重上字第347號、最高法院101年度台上字第1837號等判決駁回陳東柱、陳碧足之上訴而確定在案；而陳加榮未在系爭286-1地號土地耕作等事實，有系爭土地之地籍圖、登記謄本及桃園縣大溪鎮000000000000鎮0000000000000號函文檢送系爭48號、145號租約之耕地租約申請書、登記簿、租約附表及上開判決書附卷可稽(依序見原審卷第16頁至24頁、第59頁至65頁、第93頁至104頁、本院卷第184頁至195頁)，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。
五、上訴人主張陳加榮未於系爭286-1地號土地耕作，且容任陳東柱於系爭296地號土地上興建系爭鐵皮屋，構成未自任耕作，系爭48號租約應為無效等情，則為被上訴人堅詞否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠陳加榮是否因陳東柱於系爭296地號土地上興建系爭鐵皮屋，而構成未自任耕作？㈡陳加榮是否因未於系爭286-1地號土地耕作，而使系爭48號租約無效？並分述如下：
㈠陳加榮是否因陳東柱於系爭296地號土地上興建系爭鐵皮屋
，而構成未自任耕作？上訴人主張系爭48號、145號租約係陳加榮與陳東柱、陳碧足繼承自陳進城與上訴人間就系爭土地之租約而來，並非陳加榮與上訴人或陳東柱、陳碧足與上訴人間獨立簽訂之新租約，故陳加榮應與陳東柱、陳碧足共同耕作系爭土地，詎陳加榮竟容任陳東柱在系爭296地號土地搭建系爭鐵皮屋使用，即屬未自任耕作，系爭48號租約應為無效等語。被上訴人則辯稱：系爭48號、145號租約係上訴人個別與陳加榮及陳東柱、陳碧足簽立之獨立租約，並非繼承而來，亦無共同承租之事實；且上訴人實際交付陳加榮與陳東柱、陳碧足耕作之範圍係詳如系爭分耕實測圖所示之位置，並非系爭土地全部之1/2，故陳東柱在承租土地範圍興建系爭鐵皮屋，即與陳加榮無涉等語。經查：
1.系爭土地早年係由陳加榮與陳東柱、陳碧足之共同先祖陳進城向上訴人承租，且系爭48號、145號租約係源自陳進城與上訴人之租約；惟因年代已久，無法得知當時為何會由1份租約分成2份租約之情，業據上訴人自承在卷(見本院卷第47頁背面)；而參諸被上訴人提出之陳進城繼承系統表、祖譜及戶籍謄本等資料（見原審卷第126頁至129頁、本院卷第54頁至55頁），陳進城之繼承人為陳清江、陳世銓、陳茂逢等
3人，而陳世銓之繼承人為陳加榮，陳清江之繼承人為 陳臣灶 ，陳臣灶之繼承人則為陳東柱、陳碧足等2人，顯見陳加榮與陳碧足、陳東柱固均為陳進城之後輩子孫， 然渠 等3人並非同輩份之親屬，則系爭48號、145號租約是否因繼承而存在公同共有關係，即非無疑。倘若上訴人主張陳加榮與陳東柱、陳碧足間就系爭土地之租約存在公同共有關係之情為真正，衡情系爭土地租約之承租人理應為全體公同共有人，並應共同訂立1份租約始符常情，惟系爭土地現存之租約共有2份，即系爭48號、145號租約，且該2份租約均非以陳加榮與陳東柱、陳碧足為共同承租人與上訴人訂立，而係由陳加榮與上訴人單獨訂立系爭48號租約，由陳東柱、陳碧足共同與上訴人訂立系爭145號租約，是被上訴人抗辯系爭48號、145號租約係上訴人個別與陳加榮及陳東柱、陳碧足簽立之獨立租約，洵非無據。
2.次按「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用。」（最高法院52年台上字第1014號判例意旨參照)。是所謂分耕，係指出租人與承租人原依耕地三七五減租條例成立之租賃契約，因分戶之緣故，由各分耕人就其所耕種之部分，個別與出租人成立租賃關係，而分別為獨立之租約。經查：
⑴系爭土地原由陳進城向上訴人承租，嗣後由上訴人分別與
陳加榮（即陳進城之孫）及陳東柱、陳碧足（即陳進城之曾孫)各訂立系爭48號、145號租約等情，已如前述，參酌卷附系爭145號租約登記簿影本(見原審卷第60頁)之記載，系爭145號租約之承租人原記載陳清江，嗣再以塗改方式記載為其孫輩之繼承人陳東柱、陳碧足，可知系爭土地最原始之租約應係由陳進城出名承租，其後由未分家之兄弟（即陳清江、陳世銓、陳茂逢）共同承耕，迨因兄弟分家而將耕地分耕，並因各房又發生繼承之事實，上訴人始與陳加榮及陳清江（嗣變更為陳東柱、陳碧足）分別另訂新租約即系爭48號、145號租約。是被上訴人主張陳加榮與陳碧足、陳東柱之祖先早已分耕系爭土地乙節，不僅無悖於常情，更與系爭土地之耕地租約由1份變動為2份之過程及陳進城子嗣之繼承情形相符合，自堪採信。反觀上訴人無法解釋系爭土地由1份租約轉變成2份租約之原因，其遽以系爭48號、145號租約均源自於陳進城與上訴人間之租約，即認陳加榮與陳東柱、陳碧足所訂立之租約係共同繼承而來，渠等3人應於系爭土地共同耕作云云，委無可採。
⑵上訴人雖舉上開最高法院52年台上字第1014號判例意旨，
主張陳進城係於明治43年8月31日因前戶長死亡，始繼承為戶長，而陳進城於明治41年間向其承租系爭土地時，既非戶長身分，即無適用分耕餘地云云，並提出陳進城日據時期戶籍謄本、日據時期系爭土地登記謄本等影本為證(見本院卷第90頁至97頁)。惟細繹上開判例內容，旨在闡明分耕人與出租人間各自發生租賃關係，不適用耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之規定，並非須以承租時為戶長身分始有分耕之適用；換言之，即使承租人原非戶長身分，然其嗣後繼任為戶長，由未分家之兄弟共同耕作，嗣因分家而分別耕作承租之耕地，仍難認無分耕之適用。是上訴人上開主張，顯係誤解上開判例意旨，自不足為其有利之認定。
3.再查，上訴人主張陳加榮與陳東柱、陳碧足係承租相同之系爭土地，承租範圍各1/2，自應共同耕作云云，惟為被上訴人所否認，並辯稱：上訴人實際交付陳加榮與陳東柱、陳碧足耕作之範圍係詳如系爭分耕實測圖所示之位置，並非系爭土地全部之1/2等語，並提出系爭分耕實測圖為證(見原審卷第46頁、本院卷45頁、80頁)。經查：
⑴陳加榮與陳東柱、陳碧足已因渠等祖先陳清江、陳世銓、
陳茂逢分耕系爭土地，而各自與上訴人單獨訂立系爭48號、145號租約等情，業如前述，則被上訴人主張系爭48號、145號租約已有各自之耕作範圍，而非按各筆土地之1/2比例耕作等情，即非不可採信。再參酌系爭48號、145號租約登記申請書上浮貼之「三七五租約申請書核對整理表」(下稱核對整理表)所示，系爭145號租約之核對整理表僅記載6筆土地，並未列入該租約記載之系爭307地號土地(見原審卷第60號)；而系爭48號租約固記載陳加榮承租系爭307地號土地之1/2，然核對整理表則記載陳加榮承租系爭307地號土地全部，且系爭296、286-3地號土地依核對整理表之記載，陳加榮承租該2筆土地之面積亦非系爭48號租約所載之1/2(見原審卷第65頁)，顯見被上訴人抗辯系爭48號、145號租約所記載之承租地號、面積與陳加榮與陳東柱、陳碧足實際耕作土地之範圍確有差異乙節，洵屬有據。自不能僅憑系爭48號、145號租約所載承租之系爭土地地號、面積相同，遽認陳加榮與陳東柱、陳碧足係共同租賃而應共同耕作。
⑵觀諸系爭48號、145號租約僅記載租賃標的為系爭土地各
1/2，並無附表，無法知悉各租約之實際承租範圍為何；倘依上訴人主張陳加榮與陳東柱、陳碧足應於各筆土地按1/2比例耕作，將導致各承租人在各筆土地耕作範圍分散，顯不符經濟效益。再細繹被上訴人提出之系爭分耕實測圖（見原審卷第46頁、本院卷45頁、80頁），業經當地里長出具證明書確認陳加榮與陳東柱、陳碧足實際耕作之位置與系爭分耕實測圖相符(見原審卷第131頁)；又參酌系爭分耕實測圖繪製之時間為99年1月13日，顯係於桃園縣大溪鎮公所於99年12月17日函送系爭48、145號租約登記申請書予原審之前，而陳加榮於系爭分耕實測圖繪製時主張系爭307地號土地為其單獨耕作乙節，復與系爭48號租約登記申請書浮貼之核對整理表所載系爭307地號土地為陳加榮全部承租，及系爭145號租約登記申請書浮貼之核對整理表未將系爭307地號土地載入等情相符，可見被上訴人主張陳加榮實際承租之範圍有特定位置，並非系爭土地各筆之1/2等語，尚非無據。
⑶上訴人雖主張系爭土地歷年來之實際耕作情形，係以田埂
為界，區分數大區塊田地耕作，故陳加榮實際耕作之位置，並非如系爭分耕實測圖所示之範圍云云，且提出其向林務局航空測量所調取之系爭土地99年、98年、95年、94年空照圖為證(見本院卷第63頁至66頁)。惟觀諸上訴人提出之空照圖，可知系爭土地上之耕作位置，歷年來均相同，即區分為數大區塊田地耕作，並非各筆土地按1/2比例耕作；再對照系爭分耕實測圖所示之耕作位置，陳加榮與陳東柱、陳碧足之耕作區塊分布集中(詳如本院卷第80頁以黃、綠、紅顏色分別標示陳加榮、陳東柱、陳碧足各自耕作之位置)，且與上開空照圖顯示之區分數大區塊田地耕作而非按各筆土地1/2比例耕作情形亦大致相符，益徵被上訴人主張陳加榮實際承租之範圍有特定位置，洵堪採信。上訴人提出之上開空照圖，顯不足以證明系爭分耕實測圖繪製之位置，非屬陳加榮實際承租之耕作位置。
4.末查，系爭土地經大溪鎮公所於99年3月16日至現場勘查結果，除少部分種植冬瓜外，均種植韭菜之情(見外放調處卷第16頁至18頁)，固為兩造所不爭執；然系爭土地上種植之農作物是否均相同，及農作物生長速度有無差異等事項，本有多種變數，倘若陳加榮恰與陳東柱、陳碧足選擇相同之農作物耕作，並在相同之時期播種栽植，則系爭土地種植之農作物相同、成長速度相當即屬當然之理。何況桃園縣大溪鎮為臺灣北部地區重點種植韭菜之農業區，系爭土地坐落之位置更為主要產地，此有大溪街旅遊觀光網頁資料在卷可參(見本院卷第81頁)，則在相關單位輔導下，當地農民紛紛種植韭菜，亦符常情。上訴人遽以系爭各筆土地均種植韭菜，且生長速度相當，即主張陳加榮與陳東柱、陳碧足有共同耕作之事實，而陳加榮因陳東柱在系爭296地號土地興建系爭鐵皮屋，亦屬未自任耕作云云，或空言主張陳加榮未在系爭土地耕作，而係將系爭土地租給他人耕作云云，均無可取。
5.綜上，上訴人主張系爭48號、145號租約共同承租系爭土地，應共同耕作云云，尚無可採。被上訴人抗辯：系爭48號、
145號租約係上訴人個別與陳加榮與陳東柱、陳碧足簽立之獨立租約，陳加榮實際承租之範圍有特定位置等情，尚屬可信。而上訴人既不能證明陳東柱係在陳加榮實際承租之特定耕作位置興建系爭鐵皮屋，則其主張陳加榮容任陳東柱興建系爭鐵皮屋，構成未自任耕作，系爭48號租約應為無效云云，洵屬無據。
㈡陳加榮是否因未於系爭286-1地號土地耕作，而使系爭48號
租約無效？
1.按「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效」（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。準此，耕地三七五租約之訂立、變更，並非以登記為生效要件；倘耕地租約實際上已經過變更，雖未經登記，承租人與出租人仍應受變更後租約之拘束，至為灼明。
2.上訴人雖主張陳加榮未實際耕作其承租之系爭286-1地號土地，即屬未自任耕作之情事，系爭48號租約應為無效云云。
惟查：兩造間實際出租、承租之地號、面積及位置，並非完全如系爭48號租約所載為系爭土地各筆之1/2乙節，業如前述，則兩造間存在系爭48號租約之標的是否包含系爭286-1地號土地，已非無疑。至系爭48號租約登記申請書浮貼之核對整理表固載有系爭地號286-1、地目田、承租面積253等內容，然因系爭土地早自陳加榮與陳東柱、陳碧足之共同先祖陳進城於日據時期即向上訴人承租，迄今已逾百年，期間漫長歲月除經歷日據統治、臺灣光復等複雜歷史因素外，尚歷經陳進城子嗣分家分耕而由陳加榮與上訴人單獨另訂系爭48號租約之過程，則上訴人實際出租予陳加榮之土地地號、面積、位置等事項早已經過變更；而由系爭48號、145號租約登記申請書及其上浮貼之核對整理表所載內容觀之，亦堪認兩造於38年訂約時，應係依循早年租約之地號、面積、位置等相關記載為參考資料，自不能僅以系爭48號租約登記之相關記載，遽認兩造間耕地租賃之標的包含系爭286-1地號土地。
3.此外，上訴人復未能舉出其他證據證明兩造間之系爭48號租約之實際租賃標的確實包含系爭286-1地號土地，則綜觀卷存證據資料，本院尚難對上訴人此部分主張形成有利上訴人之心證。是縱認上訴人主張陳加榮未在系爭286-1地號土地耕作之情屬實；然在上訴人舉證兩造間實際租賃標的包含系爭286-1地號土地之前，自無從據此主張系爭48號租約無效。
六、綜上所述，上訴人主張陳加榮與陳東柱、陳碧足有共同承租系爭土地，應共同耕作云云，為不足採。被上訴人抗辯陳加榮係獨立與上訴人簽訂系爭48號租約，且有特定承租之耕作範圍等情，尚屬可信。從而，上訴人依耕地三七五減租條例第16條及民法第767條規定之法律關係，以陳加榮未自任耕作為由，請求確認兩造間就系爭土地1/2之三七五耕地租賃關係不存在、被上訴人應將系爭土地1/2交還上訴人，即無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，經本院經逐一斟酌後，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年12月12日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官李媛媛法官吳麗惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國101年12月13日
書記官吳碧玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。