裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第239號民事判決
裁判日期：民國103年09月19日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第239號原告 陳建華 被告 陳明昌 訴訟代理人 劉昌崙 律師
林聖彬 律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於103年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造就華豐建設開發股份有限公司（下稱華豐公司）於新北
市○○區○○段○○○○號土地合建之大樓一樓A戶（下稱系爭房屋）簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定於系爭房屋完工完成保存登記後，兩造應於20日內就系爭房屋及其應有持分土地，簽訂買賣契約。嗣後兩造約定於103年1月8日於名吉代書事務所簽約，然被告本人並未到場，僅委派一名未具授權書之友人前來簽約，遭原告及代書拒絕而欲另擇期簽約。原告本有意願完成系爭房屋買賣事宜，惟被告避不見面、手機亦未開機，前往被告住處仍未獲見面，隨後被告又以聯大法律事務所律師函表示係原告故意違約在先，而單方面解除買賣契約，爰依系爭協議書之約定，請求被告履行系爭協議書約定，辦理所有權移轉登記。如被告不願辦理，則應給付新台幣（下同）100萬元違約金。
㈡原告確有收受被告寄發之律師函，然其上並未明確表示交易
時間及地點，並經原告多次聯絡被告及其委託之律師事務所，皆無法與被告取得聯繫，且原告既已於103年1月17日、
1月21日、2月7日寄發存證信函於被告，惟被告均未收受，亦未至郵局領取，顯係藉由系爭協議書約定之時效而蓄意規避買賣契約。又原告與被告配偶係於100年12月8日簽發系爭協議書，被告卻辯稱於102年12月12日始知系爭協議書之存在，顯然違反經驗法則。再者，原告係透過華豐公司始知 曾金苗 係被告之配偶，並有名吉代書事務所之代書為見證人，原告始與曾金苗簽訂系爭協議書，而103年1月8日之簽約涉及龐大之金錢交易，原告豈有可能將簽約金交付予未具授權書之人。故被告企圖以諸多推託之詞作為掩飾蓄意規避買賣契約之藉口，原告仍有權要求被告履行系爭協議書之內容。
㈢據上聲明：被告應將新北市○○區○○段○○○○號上之大樓
一樓A戶之房地所有權移轉為原告所有。如被告不願完成系爭房屋之買賣事宜，則應給付違約金100萬元。
二、被告則以下列各點置辯：㈠系爭協議書係因原告曾表示若無法購得合建大樓一樓店面，
原告將不同意合建，遂經華豐公司之副總經理詢問被告配偶是否能將被告因土地合建所能分得之系爭房屋售予原告，而被告於102年12月12日經華豐公司寄發台北古亭郵局001875號存證信函（原證2）予兩造及名吉代書事務所時，始知被告配偶早於100年12月8日未得被告同意，擅自與原告簽立系爭協議書。系爭房屋既已於102年12月12日辦理所有權保存登記，依系爭協議書第1條約定，原告應於20日內（即10
3年1月1日前）至名吉代書事務所與被告簽訂系爭房屋之買賣契約，並依系爭協議書第2條約定，於簽約當日給付被告簽約金456萬元。然至103年1月6日止，原告除未簽訂買賣契約外，亦未給付簽約金，實屬違約在先，被告得依系爭協議書第3條約定，請求原告給付100萬元之違約金。
㈡103年1月8日因被告有事不克前往，遂委任友人至名吉代
書事務所與原告簽訂系爭房屋買賣契約，然原告竟以未提供任何授權資料為由拒絕與被告委任之友人簽署契約，蓋被告配偶曾金苗於未得被告同意之情況下擅自與原告簽立系爭協議書，然被告配偶當時亦未提供任何被告授權之書面資料，原告仍願與其簽立協議書，今被告既委任友人與原告簽訂買賣契約，雖未提供授權書面資料，但既已有被告之口頭同意與授權，被告卻藉辭不願簽約，實乃係因原告無法於103年
1月8日簽約當日籌措456萬元簽約金之推託之詞，此可由原告多次以電話聯絡被告配偶表示其無法籌措簽約金及原告無資力返還華豐公司保證金可證。被告遂於103年1月14日委請聯大法律事務所寄發律師函（本院卷第13頁），請原告於函到5日內就系爭房屋與被告簽訂買賣契約，然於期限內均未獲原告回應，被告遂於同年月27日再行寄發律師函（本院卷第21頁），表示解除與原告間之系爭協議書。是原告既二度未於期限內與被告簽訂買賣契約，被告當得解除系爭協議書，故原告實已無權要求被告將系爭房屋移轉登記予原告，並請求被告給付100萬元之違約金。
㈢據上聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造間曾簽有系爭協議書，約定於大樓系爭房屋完
工完成保存登記後，兩造應於20日內就系爭房屋及其應有持分土地，簽訂買賣契約等情，業據原告提出系爭協議書影本在卷可稽，被告亦無爭執，自可認定為事實。
㈡兩造所約定就系爭房屋及其應有持分土地簽訂買賣契約乙節
，其於系爭協議書第一點之原使用文字如下：「本大樓完工上開壹樓A戶房屋所有權保存登記完成時，於20日內至名吉代書事務所，雙方簽訂完妥房地買賣合約，辦理過戶手續」，由此觀之，雙方就系爭房屋及其應有持分土地簽訂買賣契約事宜，乃互為債權、債務人。是系爭協議之一方必須自己先提出給付，而他方未給付時，始得謂他方為違約。否則自己既同時為債務人，倘自己未給付，他方本無從完成給付，實難謂他方已為違約。
㈢又由於簽約乙事，須相互協力為之，是一方提出給付，他方
未給付時，亦無法完成給付。此時所謂「自己先提出給付」，即應依民法第235條但書規定：「債務人給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」為之。就本件而言，欲提出給付之一方，即應通知他方自己將前往名吉代書事務所（系爭協議書第一點已約明簽約地點為名吉代書事務所）準備簽約之具體時間，並於該時間到場，俾便他方亦於同一時間到場簽約。
㈣系爭房屋於102年12月3日保存登記公告期滿，於102年12
月12日經華豐公司之董事長以存證信函通知兩造，此有該存證信函在卷可憑，並為兩造不爭執之事實（本院卷第11-12、46頁），可以認定為事實。是依系爭協議書之上開約定，至遲兩造應於103年1月1日完成簽約事宜。但如前所述，就此簽約事宜，兩造互為債權、債務人，倘非一方已在此20日內，將自己準備簽約之具體時間通知他方，並於該時間到場，則他方亦無從履約，自難認為兩造之任一方已有違約。倘機械地認定20日內兩造未簽約，兩造均構成違約，彼此均得依系爭協議書第3點相互請求違約金，實無意義可言。㈤本件依兩造之辯論結果，均未有任一方主張或抗辯，有於10
3年1月1日將自己準備簽約之具體時間通知他方，並於該時間到場等候準備簽約，揆諸上開說明，即難認為兩造之任一方已經違約。是其既非「一方未能如期簽訂房地買賣合約」（而係兩方均未能如期簽訂）。原告自不得依系爭協議書第3點請求違約金100萬元。茲原告再以被告不願履約為條件，請求違約金100萬元，自亦無理由（仍不符合「一方未能『如期』簽約之約定）。
㈥由於系爭協議書所定之買賣契約簽約義務，尚難認於逾期後
為給付，即無利益，兩造亦無此主張或抗辯，是在逾期後，雙方仍得彼此請求履行簽約義務。而承前所述，倘請求履約之一方已通知他方自己將前往準備簽約之具體時間，並於該時間到場，他方未到場簽約，亦未表明有何不能到場之正當事由，自可認為他方就簽約義務已構成給付遲延，請求方自可訴請履約（即履行簽約義務）。
㈦另外，根據系爭協議書第2條第1項規定：「簽約時，付新
台幣456萬元」，是在簽約之同時，原告必須同時給付456萬元（按：原告為系爭協議書之買方即甲方），始可謂其已依債之本旨提出給付，此時如被告不願簽約，始亦構成違約，否則依協議要求被告簽約，卻未能令被告同時取得原先協議之簽約金，即與系爭協議書之約定不合，此時被告未簽約，即無違約可言。
㈧兩造曾約定於103年1月8日進行簽約事宜，此為兩造不爭
執之事實（本院卷第7頁、第46頁），可信為真實。惟就此被告抗辯原告在103年1月8日簽約時，根本沒有準備456萬元提出給付，而此由當日在場之證人即名吉代書事務所之地政士 劉詩飛 於本院審理中證稱：「（問：知否買方當天有攜帶456萬元到你那邊嗎？）我沒有看到。」以及原告於起訴狀內自承：「103年1月14日，原告取得資金，但要16號早上9點才能領到」（換言之，103年1月8日原告尚未取得資金；見本院卷第7頁），均可證實被告之上開抗辯為真。揆諸前開說明，原告既未能簽約時，同時給付456萬元，其自己即非依債之本旨提出「簽約同時交付簽約金456萬元」之給付，被告未於當日簽約，即無違約可言。
㈨另一方面，原告主張103年1月8日當日被告本人未到，僅
委任一名友人到場，但未備妥授權書，此情與被告之事實陳述相同（本院卷第51頁，雖此與證人劉詩飛所證有所出入【據劉詩飛所證，該名友人到場僅表示被告無法到場，須改日簽約，本院卷第86頁】，但兩造既為一致陳述，此應為信賴之真實，而可認定為事實）。而因不動產簽約須慎重行事乃社會常情，是原告當日未完成簽約，應有正當理由，故亦不構成違約。原告日後自仍得通知被告準備簽約之具體時間，並於該時間到場，以就簽約乙事，提出自己之給付。
㈩惟據原告主張，其於之後始終無法聯絡上被告，其間曾分別
於103年1月17、21日及同年2月7日三度以存證信函催促被告應儘速聯絡完成簽約事宜（本院卷第8頁）。然姑不論被告已否認有收受各該存證信函（本院卷第47-48頁），即使認為存證信函確已依被告住所址投送，且已發生通知送達效力，但核諸各該存證信函之內容，均僅限期被告應與原告聯絡完成買賣契約事宜（本院卷第15、19、26頁），而非直接通知自己將於何特定具體時間至名吉代書事務所準備簽約，揆諸前開第㈢項下之說明，即難謂原告已以準備給付之事情通知被告。申言之，根據系爭協議書，被告僅有與原告簽約之義務，而無與原告聯絡之義務，又簽約本身須兩造協力為之，故原告一再催促被告與原告聯絡以完成簽約事宜，並無意義。正確的作法應該是：原告直接通知被告具體簽約時間，且已於該時間到場準備簽約。倘此時被告仍未到場，亦未表明不能到場之正當事由，自可認為被告已經違約（即給付遲延），此已如前開第㈥項下所述。從而，原告即無從請求被告履行簽約義務（訴請履約，應以給付遲延為前提，否則給付義務尚未到期陷於給付遲延，即不能請求履行，但因系爭協議兩造互為債權、債務人之特性，原告未正確地先提出給付，即難認被告並構成給付遲延），更遑論尚未簽約，原告即逕行請求被告移轉系爭房屋及其應有持分土地，其無理由，甚為顯然。
綜前所述，本件原告之請求為無理由，應予駁回。
兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不
再一一論述。其中有關被告抗辯系爭協議書已經被告合法解除乙節（本院卷第53頁），是否有理由，更涉及兩造未來可否相互繼續請求履行系爭協議之簽約義務，惟此已非本件訴訟所應判斷之標的（本件僅須判斷目前原告請求履約或違約金，是否有理由），故亦不在論述判斷之列，併此敘明。
四、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。中華民國103年9月19日
民事第一庭法官蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年9月26日
書記官吳旻玲