裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第1352號民事判決
裁判日期：民國111年09月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第1352號原告 林清雄 訴訟代理人 王勝彥 律師被告 鄭淳池 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬元，及自民國一一Ｏ年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一Ｏ年十二月十九日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告於民國110年3月3日向原告承租原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），並立有租賃合約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自110年3月20日至112年3月19日止，月租為新臺幣(下同)90,000元，應於每月10日前繳付，押金為180,000元。詎被告自110年8月起即開始積欠租金，扣除原給付之押金後，仍達2個月以上租金未繳，原告於110年12月6日寄律師函通知被告，如未於函到5日內給付租金，系爭租約即告終止，被告於110年12月13日收受無訛，惟置之不理，故系爭租約於110年12月18日即為終止，爰請求被告返還系爭房屋及並應給付扣除押金後之積欠租金270,000元。因系爭租約終止後，被告仍未返還系爭房屋而受有不當得利，致原告受有減少相當於租金之損害，原告自得請求被告給付相當於月租金之不當得利。又依系爭租約第6條第3項約定「延遲繳納租金自第七天起，每天加收月租金的百分之一做為逾期違約金」，故原告自得請求被告給付每月27,000元違約金至返還系爭房屋之日止。爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定、系爭租約第6條第3項約定提起本件訴訟，並聲明：
㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告270,000元，及自110年12月19日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。㈢被告應分別自110年10月20日與12月19日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元與90,000元。㈣第㈠、㈡項請求，請依職權宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠遷讓返還系爭房屋部分：
⒈原告主張兩造於110年3月3日簽立系爭租約，被告向其承租其
所有之系爭房屋，約定租賃期限自110年3月20日至112年3月19日止，月租為90,000元，應於每月10日前給付，被告自110年8月起即未按期繳納租金，原告於110年10月22日以存證信函通知被告應繳納租金，未獲置理，原告再於110年12月6日委請律師發函通知被告，如未於函到5日內給付租金，系爭租約即告終止，被告於110年12月13日收受無訛等情，業據原告提出與所述情節相符之建物及土地登記謄本、系爭租約、北投山腳郵局存證號碼60號存證信函暨執據、務實法律事務所函暨掛號郵件投遞查詢資料等件為證（見本院卷第15至40、59至61頁）；而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述，以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，視同自認，是堪信原告之主張為真實。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564號判決意旨參照）。經查：
⑴本件被告向原告承租系爭房屋，自110年8月起即未按期給付
租金，扣除被告給付之押金後仍達2個月以上租金，經原告於110年12月6日以律師函通知被告，如未於函到5日內給付租金，系爭租約即為終止，被告於110年12月13日收受無訛，業如前述，揆諸前開規定及說明，被告既於收受原告請求給付租金之催告，並同時為附停止條件之終止契約意思表示後，始終未給付租金，原告終止系爭租約之意思表示即於被告於110年12月13日收受存證信函5日後成就，原告主張系爭租約已於110年12月18日終止，自無不合。
⑵又系爭租約既經原告合法終止，被告已無合法占有使用系爭
房屋之權源，自屬無權占有。則原告依民法第455條、第767條第1規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈡積欠租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照)。查兩造約定系爭房屋之月租為90,000元，於每月10日前支付至原告設於永豐銀行忠孝分行帳戶內，此觀系爭租約第3條約定即明，則被告自有依約給付租金之義務。而被告自110年8月起即未繳交租金，業經認定如前，是迄110年12月18日原告合法終止系爭租約時，被告已積欠5個月租金共計450,000元(計算式：90,000×5=450,000)。又依系爭租約第3條約定，被告於簽約時業向原告繳付押金180,000元，且原告亦同意扣抵被告所欠上開租金，依此計算，被告尚應給付租金270,000元(計算式：450,000-180,000=270,000)。是原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠租金270,000元，核屬有據，自應准許。
㈢相當租金之不當得利部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。兩造間系爭租約於110年12月18日合法終止後，被告迄今仍未將系爭房屋返還予原告，即屬無權占有，被告自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害。又兩造間系爭租約所約定租金既為每月90,000元，則原告主張以每月90,000元，作為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採。因此，原告請求被告自系爭租約終止後即110年12月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告90,000元，亦屬有據。㈣積欠租金之利息及違約金部分：⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件關於租金部分之債務，其給付應有確定期限，即被告應自每月租金繳納期限截止日起負遲延責任，原告此部分僅請求自系爭契約終止翌日即110年12月19日起算之遲延利息，亦屬於法有據，應予准許。
⒉至原告另以系爭租約第6條第3項「延遲繳納租金自第七天起
，每天加收月租金的百分之一做為逾期違約金，按天數計算。逾期違約金須於隔月租金一同匯入甲方(原告)帳戶，如乙方(被告)拒絕繳納則甲方有權由押金中扣除」之約定為據，主張被告應自扣除押金後之110年10月起，按月再給付27,000元(計算式：90,000×1%×30＝27,000)至返還系爭房屋之日止等語。惟觀諸前揭文字內容，應係就因遲延所生之損害，依契約預定其賠償，而並無隻字片語約定被告應按月給付逾期違約金至返還系爭房屋之日止，是原告此部分之主張，即乏依據。又原告既已就遲付租金之利息請求如前，亦即法定利息年息5%，則原告復依系爭租約第6條第3項約定請求遲延利息之賠償，亦屬無據，不應准許。
四、綜上，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金270,000元，及自起110年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自110年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利90,000元，均屬有據，當應准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告雖請求本院依職權宣告假執行，惟本件訴訟標的金額合計超過500,000元，且係適用通常訴訟程序而為判決，復無其他事由應依職權宣告假執行，本院當無從依職權宣告假執行，附此說明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：原告就違約金部分之主張，固經本院為此部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件積欠違約金部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4次民庭會議決議參照），而原告既就返還租賃物之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應依民事訴訟法第79條規定由被告負擔為適當，併予敘明。
中華民國111年9月16日
民事第二庭法官林禎瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月16日
書記官葉佳昕