裁判字號：最高法院90年台上字第983號民事判決
裁判日期：民國90年05月31日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十年度台上字第九八三號
上訴人甲○○被上訴人 久圓 建設股份有限公司法定代理人 陳浴生 訴訟代理人吳右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年二月八日台灣高等法院第二審更審判決（八十六年度上更㈠字第二八七號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國七十九年六月六日，以新台幣（下同）一千一百五十萬元向被上訴人購買坐落台北縣新店市○○段豬肚山小段二二等地號土地上之台北藝術叢林第Ｄ２棟十一樓面積六四‧八八坪房屋一戶（下稱系爭房屋）及坐落基地應有部分，而信託訴外人吳 王愛英 簽訂契約，並依約陸續交付價金共二百四十七萬四千元。訂約時被上訴人之銷售資料顯示系爭房屋採大坪數、高格調設計，原規劃樓高十八層，每棟為二、四或五拼，且依約除因法令限制而無法按原規劃進行外，不得變更設計，詎系爭房屋完工後，原為四拼之Ａ棟竟變更為十二拼，戶數增加四百七十七戶，且被上訴人未通知包括伊在內之Ｄ棟買受人，即減縮Ｄ棟四至十一樓各層樓地板面積二一‧九六平方公尺，將地下室由原規劃之三層擅自變更為五層，增設三○三個停車位，並隱瞞開放空間之設計及增加開放空間之面積，顯然影響居住品質，有違應履行「環境契約」之義務，此外系爭房屋尚因建材品質低落而存有諸多瑕疵，依民法第三百五十四條之規定，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，伊乃依法向被上訴人為解除契約之意思表示。又系爭買賣契約為定型化契約，其約定條款違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條之規定，該買賣契約即為無效。因此，被上訴人自應依民法第二百五十九條、第一百十三條之規定返還上開已付之價金予伊，惟屢經催討，均不置理等情，爰求為命被上訴人給付二百四十七萬四千元，並加付自八十四年九月二十一日起按法定利率計算利息之判決（上訴人請求利息超過上開部分，已據其在原審前審為聲明之減縮，且追加民法第九十二條撤銷意思表示為請求，經原審前審裁定駁回後，亦經本院前審駁回其抗告確定在案）。
被上訴人則以：系爭買賣契約並無整個社區規劃嗣後不得變更設計之保證約定，且系爭房屋之位置、坪數面積，亦無變更或短少。而戶數有增加之Ａ棟，因樓板面積未增加，並無增加社區居住人口總數之虞，上訴人所指影響生活品質，出入複雜，顯屬錯誤之臆測，故其僅以整個社區房屋戶數增加，推斷系爭房屋預定之效用將會滅失或減少，伊違反應履行「環境契約」之義務，自屬無據。又地下室之停車位增加，係因地下三層加挖為五層所致，而地下三層變更為五層，樓地板面積減縮二一‧九六平方公尺，均為訴外人即上訴人之前手 吳王愛英 所明知。至於系爭房屋之建材規格，則依約施作，並無瑕疵情事，上訴人主張伊違反誠信，未依債務本旨履行義務，並不實在等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：系爭房地買賣契約原由被上訴人與訴外人吳王愛英簽訂，嗣吳王愛英將該買賣契約之權利義務移轉與上訴人，三方面因此簽訂協議轉讓書，約定協議轉讓書作為系爭房地買賣契約書之一部分，由上訴人繼續繳納未繳之餘款及貸款，並概括承受系爭買賣契約之一切權利與義務等情，為兩造所不爭執，且有房屋土地預定買賣契約書、協議轉讓書可稽，由是以觀，兩造應係另成立一買賣契約，契約內容則援用上開房地預定買賣契約書所載內容。雖上訴人主張系爭房地本為其購買，信託吳王愛英簽訂契約云云，且吳王愛英亦證稱係上訴人出資購買，但無證據足證上訴人與吳王愛英間有何信託契約存在，故此應僅為該二人間通謀虛偽意思表示，係屬渠等之內部關係。經查被上訴人所興建之藝術叢林或稱三圓羅馬藝術廣場，共有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等棟，且兩造對於上訴人購買之系爭房屋所屬大樓即Ｄ棟，並無增加戶數隔間一節，亦不爭執，而屬同一社區之Ａ棟大樓固有上訴人所謂之戶數增加，惟系爭買賣契約書第十二條㈡所謂因法令限制得變更之原規劃，係指有關本件建築供住戶使用之公共設施，如契約附件三建材與設備概要中之戶外公共設施游泳池及室內公共設施等，至於上訴人得使用以外之範圍，如他棟建築物之規劃，須經其同意始得變更，則非兩造訂約時之本意。且建築業者推出建築個案銷售時，往往不能全部銷售出去，其慣例為保留銷售彈性及符合市場需求，勢必對於未售出之房屋部分基於經濟利益考量，或將面積、戶數調整，依建築法第三十九條規定於施工中申請變更設計，亦為法之所許，故系爭買賣契約書第三條雖約定按圖施工，但並無排除被上訴人得變更設計之約定，亦即被上訴人僅須依建築法之規定聲請變更設計再按圖施工，即未違約。況Ａ棟由四拼變更為十二拼，每戶坪數或有變更，然該棟樓板面積並無增加，社區居住之人口總數應不會大幅增加，且小坪數之住家亦不代表其生活品質或道德水準較低，反之大坪數之住家，可能因人口數較多而發生較多之噪音，是上訴人指稱小坪數之住宅影響生活品質，出入複雜，應屬其個人之臆測。又本院判決認為戶數增加，會影響居住品質，係指同一棟大樓內部分樓層變更為小套房情形而言，與系爭房屋所屬大樓並未變更設計增加戶數不同，自不得據以謂他棟大樓戶數增加，生活品質必受影響。乃上訴人以Ａ棟之戶數增加，作為系爭房屋之瑕疵而解除契約，自不足採。次查上訴人自承系爭社區原即採開放空間設計，且開放空間之標示牌被上訴人並已依法豎立，有照片可稽，而上訴人所稱超低密度建蔽率，則未見於其所提之藝術叢林海報中。況所謂開放空間，係指建築基地內連通道路常時開放供公眾通行或休憩之空間，其設計能與周邊之道路或空間、建築相互配合，故開放空間之設計並不會減損建築之價值，如能管理完善，反能提昇住戶之購買率，提高當地之房價，亦即非如上訴人所言開放空間之設計當然影響環境品質，閉鎖環境才能維護環境品質，而應是管理始為提昇環境品質之因素。系爭社區庭園係採開放空間設計，社區與外界間並無任何圍牆阻絕，任何人均得自由進出系爭社區之庭園內，而房屋大廳與庭院間有透明玻璃帷幕區隔，既收採光良好盡覽庭院之美，對於社區之安全又無妨害，且本件之開放空間未經測量，不列入房地所有權人之公共設施面積，亦對上訴人非無利益。因此，上訴人主張開放空間影響環境契約，屬重大之瑕疵，亦不足採。復查地下室之停車位，係因地下三層加挖為五層而增加，而地下三層變更為五層，樓地板面積減縮二一‧九六平方公尺，則為上訴人之前手吳王愛英所明知，此觀前揭房屋土地預定買賣契約書第二條註記停車位為「地下五層停車位第十八號」即明。蓋吳王愛英若不知變更設計情事，焉有買受地下五層停車位之可能，是此部分之設計變更應經被上訴人與吳王愛英合意，上訴人自不得以其前手業已同意之部分再為爭執。又系爭基地係適用未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法而設計，依該辦法第五條、第六條相關規定，樓地板面積與基地面積、開放空間面積均有關聯，故變更地下停車空間設計，勢必影響樓地板面積及開放空間面積。況該等面積之減縮，縱係瑕疵，亦屬減少價金之問題，上訴人持以解除契約，顯失公平，應為法所不許。再查系爭房屋經原審及其前審履勘結果，該房屋結構已完成，且地板已鋪設磁磚，衛浴設備已裝設完畢，另獨立氣冷式空調設備並已裝置完成。而系爭房屋之建材，除房間門係空心木門，廚房石壁有紋路，電源總開關板手有銹斑、各房間天花板之電燈插座係燈泡式以外，其他並無明顯瑕疵，且被上訴人亦提出上訴人所不爭之馬桶、給水銅器、廚房設備、大門門鎖等之進口或價格證明。至於上訴人爭執被上訴人所交付之衛浴設備等不符契約所載「高級」「精製」「豪華」「特別設計」「精心設計」「最新」等品質，則未據其舉證證明，並拒絕將該等建材送鑑定，是上訴人主張系爭房屋因建材品質低落而存有諸多瑕疵云云，即不足採。況此等瑕疵部分非不可補正，被上訴人亦無拒絕修繕之表示，並審酌上訴人所繳款項及被上訴人因契約解除所受之損害等情，上訴人若據此解除契約，則顯失公平。因此，上訴人亦不得以此為由解除系爭買賣契約。綜上所述，上訴人解除系爭買賣契約，為不合法。末查上訴人並未指出系爭買賣契約何項條款違反誠信原則、顯失公平，而其上所載之「高級」「精製」「精心設計」等形容詞，則僅為敘述品質之概念，尚難謂該買賣契約違反誠信原則，對消費者顯失公平，有消費者保護法第十二條之適用。又系爭買賣契約係於公平交易法施行前簽訂，自無違反該法之可言。縱被上訴人因原推出之藝術叢林銷售案，無法全部售出，而未通知已買受房屋之人，並給予表示同意、解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇，即就未售出部分變更廣告所載之隔間等設計，以增加銷售戶數之不公平競爭行為，應對已買受房屋之人負減少價金之責任，亦不能謂該買賣契約違反誠信原則，因而無效。上訴人解除系爭買賣契約，既為不合法，且該買賣契約亦非無效，則上訴人請求被上訴人返還價金，自屬無據，不應准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙前開判決結果，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決（減縮部分除外），駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年五月三十一日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官許朝雄法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年六月二十二日