臺灣嘉義地方法院民事判決 97年度嘉簡字第313號
原 告 丙○
之1
乙○○
甲○○
上三人共同
訴訟代理人 丁○○
被 告 庚○○○
訴訟代理人 吳宏輝 律師
複 代理人 戊○○
訴訟代理人 己○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年5月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告丙○新台幣叁仟肆佰貳拾叁元，並應自民國九十
六年四月二十六日起，在門牌號碼嘉義縣民雄鄉竹子脚二五之五
號房屋得使用之期限內，按年給付原告丙○新台幣貳仟陸佰壹拾
肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，為民事訴訟法第255條第1項第2、7款所明定。本件原
告起訴時僅列丙○一人，嗣於訴狀送達後，追加乙○○、甲
○○為原告，此乃係基於同一基礎事實而為請求，亦不甚妨
礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱
系爭土地）原為訴外人 何永彬 及伊等所共有，何永彬就系爭
土地之權利範圍為1/2，而坐落系爭土地上門牌號碼為嘉義
縣民雄鄉竹子脚25-5號建物（下稱系爭房屋）則為何永彬單
獨所有。因何永彬積欠訴外人台灣土地銀行股份有限公司借
款未清償，經該行向鈞院聲請強制執行系爭土地及房屋，由
原告丙○行使優先承買權購得系爭土地權利範圍1/2，被告
庚○○○則拍得系爭房屋，鈞院已核發權利移轉證書，兩造
並已完成所有權移轉登記。依民法第425條之1規定，伊等與
被告應成立土地租賃關係，且因系爭房屋占用系爭土地，致
系爭土地成為袋地而全部無法利用，是被告應就系爭土地全
部面積計算租金，惟被告迄今未曾給付任何租金，且兩造對
租金不能協議，爰請求鈞院定系爭土地之租金；又依系爭土
地之拍定價格10%計算一年之租金為新台幣（下同）50,590
元，則被告應給付伊等已到期之租金（即94年11月23日至96
年4月25日）總計為72,004元，並應自96年4月26日起按年給
付伊等50,590元等語。並聲明請求：㈠被告應給付原告72,0
04元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算
之利息。㈡被告應自96年4月26日起至系爭房屋得使用之期
限內，按年給付原告50,590元。㈢願供擔保為假執行宣告之
判決。
二、被告則以：系爭土地與房屋當初係一併拍賣，然原告丙○竟
單獨行使土地之優先承買權，致土地及房屋異其所有權人，
則原告丙○所為顯違反誠信原則，自不得請求被告給付租金
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原為訴外人何永彬及原告所共有，何永彬就系爭土
地所有權之權利範圍為1/2，而系爭房屋則為何永彬單獨所
有。
㈡因何永彬積欠訴外人台灣土地銀行股份有限公司借款未清償
，經該行向本院以94年度執字第771號執行事件，聲請強制
執行系爭土地及房屋，由原告丙○行使優先承買權購得系爭
土地所有權權利範圍1/2，被告則拍得系爭房屋，本院已核
發權利移轉證書，兩造並已完成所有權移轉登記。
㈢系爭土地目前由原告丙○、乙○○、甲○○所共有，所有權
權利範圍各為3/4、1/8、1/8；系爭房屋則為被告所有。
㈣系爭房屋占用系爭土地之面積為99平方公尺。
四、本院之判斷：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定
有明文。又執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強
制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，是原告丙○
與被告依執行法院拍賣而取得之土地及房屋，原同屬何永彬
一人所有，應推定在房屋得使用之期限內，就該部分土地有
租賃關係存在。又系爭土地僅有原告丙○經執行法院拍賣程
序取得之所有權權利範圍1/2部分，與系爭房屋原同屬何永
彬所有，故原告乙○○、甲○○就其等原有之所有權權利範
圍1/8部分，及原告丙○就其原有之所有權權利範圍1/4部分
，並不得依照民法第425條之1之規定，向被告請求租金；準
此，原告丙○因拍賣所得之系爭土地所有權權利範圍1/2，
與被告因拍賣所得之系爭房屋，兩造無法協議租金數額，原
告丙○請求本院依民法第425條之1第2項之規定核定租金數
額，即屬有據。至被告抗辯原告單獨行使土地之優先承買權
，違反誠信原則云云；惟原告丙○於本院94年度執字第771
號執行事件中行使優先承買權時，即具狀表明願意同時承買
系爭土地及房屋，惟執行法院告以其僅土地部分享有優先承
買權，其始僅承買土地部分等情，業據本院調閱上開執行卷
宗查閱屬實，是被告此部分抗辯顯與事實不符，洵難採認。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價年息
百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金
之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利
益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總
地價年息百分之十最高額，最高法院68年度台上字第3071號
判例意旨亦可參酌。再拍賣之不動產，買受人自領得執行法
院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制
執行法第98條定有明文，查原告丙○依前揭拍賣程序而取得
系爭土地所有權權利範圍1/2之日為95年1月3日，此有權利
移轉證書送達回證在卷可稽；再系爭土地自之申報地價為每
平方公尺528元，有土地登記謄本附卷可按，本院並審酌系
爭土地為建地，地處巷道內及被告利用系爭土地所受之利益
等情，認原告請求以每年50,590元計算系爭土地之租金，尚
屬過高，應以土地申報地價年息10%為標準，並以被告占用
之面積99平方公尺，計算租金利益即每年5227元（計算式為
528×99×10%＝5227，元以下四捨五入）為適當。又原告丙
○因拍賣所取得系爭土地之所有權權利範圍為1/2，是其所
得向被告請求到期之租金（即95年1月3日至96年4月26日）
為3,423元（計算式為5227×1/2×478/365＝3,423，元以下
四捨五入）及自96年4月26日起於系爭房屋得使用之期限內
，按年以2,614元計算之租金，逾此部分之請求，應予駁回
。
㈢末按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未
經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之
權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租
數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，最高法院84年
度台上字第2707號判決意旨可資參照；則土地所有人既須經
法院核定地租數額後始得請求給付租金，則在法院核定地租
前，確切之給付數額尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷
於給付遲延，是土地所有人須待法院核定租金數額後，始合
於民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條
項之規定，又須再經催告債務人而未獲給付時，始得請求遲
延利息，是本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定
，原告丙○於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，即屬無
據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲
明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，僅係促本院
依職權發動而已，至原告敗訴部分，其假執行之請求亦失所
依據，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第
389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 21 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 盧怡秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 21 日
書記官陳湘蓉