裁判字號：臺灣高等法院臺中分院111年重上字第147號民事判決
裁判日期：民國112年09月26日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度重上字第147號上訴人祭祀公業法人臺中市 劉永萬 公法定代理人 劉嘉兆 訴訟代理人 蔡得謙 律師
蔡奕平 律師 侯承希 律師被上訴人 劉秀葉 訴訟代理人 劉美杏
劉麗君 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國111年4月27日臺灣臺中地方法院110年度訴字第3064號第一審判決提起上訴，本院於112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：上訴人在原審訴之聲明係請求㈠確認兩造間臺中市○○區○○○段000○000號土地（下合稱系爭土地）之耕地三七五減租租約無效；㈡被上訴人應將系爭土地之違章建築物及農作物拆除騰空並將土地返還上訴人。嗣於本院審理時，就上開㈡之聲明部分，減縮並更正為：被上訴人應將系爭土地上之地上物如附圖符號（下稱符號）000面積1816.89平方公尺果園之地上農作物移除，符號000⑴面積0.38平方公尺之柱子拆除、符號000⑵面積0.41平方公尺之柱子移除、符號000⑶面積151.22平方公尺之水泥空地刨除、符號000⑷面積248.67平方公尺之建物A拆除、符號000⑸面積17.21平方公尺之建物B拆除、符號000⑹面積103.05平方公尺之菜園地上物移除、符號000⑺面積43.23平方公尺之水泥路刨除、符號000⑻面積289.57平方公尺之雜草移除、符號000面積2008.05平方公尺果園之地上農作物拆除、符號000⑴面積5.97平方公尺之水塔拆除，並將000地號土地面積2670.63平方公尺及000地號土地面積2014.02平方公尺之土地返還予上訴人（下稱系爭減縮後聲明，本院卷二第260頁、349-350頁、388頁）。上開減縮訴之聲明部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第3款規定無違，程序上應予准許。
貳、上訴人主張：兩造就系爭土地訂有耕地三七五租賃契約（臺灣省臺中縣○○○地○○○○鄉地○○000號，下稱系爭租約），被上訴人應將系爭土地作為耕作使用，惟其中符號000⑶土地部分為水泥空地；符號000⑷土地上有門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00號之重建後建物（下稱○建物）；符號000⑻土地部分為雜草區，被上訴人並未在上開土地上自任耕作，已違反減租條例（下稱減租條例）第16條第1項規定，系爭租約已無效，依同條第2項規定，被上訴人應將占用部分土地，返還予上訴人，並聲明：㈠確認兩造間系爭土地之耕地三七五減租租約無效；㈡如系爭減縮後聲明。〈上訴人在原審請求逾上開範圍部分，經上訴人予以減縮；另上訴人在原審對原審被告劉美杏起訴部分，經原審判決駁回，上訴人就此部分，雖提出上訴，惟已於111年9月23日撤回此部分上訴（本院卷一第84頁），均非本院審理範圍〉。
參、被上訴人抗辯：被上訴人係繼承父親 劉麒祥 （民國69年5月1日歿）與上訴人間之系爭租約，其中符號000⑶土地部分為水泥空地，是用來做堆肥、包裝、農用搬運車之使用；而符號000⑷土地上之○建物部分在85年間重建前之原建物是由上訴人所提供予劉麒祥全家居住使用，原建物為土角厝，地基是石頭加泥土，屋頂是竹子的樑蓋瓦片，但已年久失修，且無法再予修繕，經上訴人當時之管理人 劉和祥 同意後，被上訴人在原址重建成○建物，而緊鄰○建物的符號000⑸是放置農用器具之工具間；至於符號000⑻土地部分，並非原系爭租約範圍之土地，係因上訴人與鄰地所有權人於90年間地籍圖重測時，因當時相鄰之土地間地籍線曲折不利使用等因素，而由上訴人與鄰地所有權人互相同意指界後，變動原有地籍線而新增為系爭租約之土地，被上訴人並犧牲原有耕作範圍之利益，剷除原屬系爭土地因變更地籍線後成為鄰地位置之橄欖樹、梨樹，但新增土地部分即符號000⑻土地原已有大樹、雜草、及慈雲宮傾倒香火灰燼，被上訴人並無不自任耕作等語。
肆、原審駁回上訴人之請求，上訴人提出上訴，兩造於本院聲明：
一、上訴人上訴聲明：㈠原判決（除減縮部分外）駁回上訴人後開第㈡項之訴部分應予廢棄。
㈡上開廢棄部分：
⑴確認兩造間系爭土地之耕地三七五減租租約無效。
⑵如系爭減縮後聲明。
二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
伍、本院之判斷：
一、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
又減租條例第16條第1項及第2項所稱「不自任耕作」，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為在內，又該條例於72年12月23日修正增訂第17條第1項第4款：「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，作為出租人得終止租約之原因，僅係放寬耕地租約期限屆滿前得終止租約之要件，對於同條例第16條第1項及第2項規定所稱「不自任耕作」之內涵，並無影響。換言之，該條項所稱「不自任耕作」之前述內涵，並不因同條例第17條第1項增定第4款規定，而有所不同，最高法院88年度台上字第1434號民事判決意旨參照。
二、關於符號000⑶（水泥空地）、000⑷（○建物）土地部分：上訴人雖主張被上訴人在系爭土地000⑶、⑷範圍興建○建物供居住使用及鋪設水泥空地做為停車場使用，有不自任耕作情事云云。被上訴人則抗辯○建物重建前，上訴人原本有提供位於符號000⑶、⑷之土地上之原建物供原承租人劉麒祥全家人居住，家人亦設籍該地址，其承接系爭租約後，經上訴人當時管理人劉和祥同意而重建成建物等語。經查：
㈠系爭租約第6條約定，承租人之農舍，原由出租人無條件供給
者，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬（原審卷第101頁）。
㈡被上訴人抗辯○建物重建前，上訴人原本有提供大致位於符號
000⑶、⑷之土地上之原建物及晒穀場供原承租人劉麒祥全家人居住並使用，且原建物在50年4月1日即有裝表供電等事實，業據其提出劉麒祥70歲華誕生日紀念合影照片（原審卷第237頁編號①照片）、65年間空照圖（原審卷第225頁）、35年10月1日設籍登記之戶籍資料（本院卷二第125-128頁）、台灣電力公司102年3月21日函文（原審卷第221頁）、○建物重建前之原建物照片（原審卷第341頁）等件為證；並有證人○○○證稱：伊是36年次，住○○○市○○區○○路00000號，是在○建物正對面，伊有記憶的時候，被上訴人全家（有劉秀葉、劉秀葉的老公 曾色紅 、劉秀葉的爸爸還有劉秀葉的小孩）都住在該○建物重建前之土角厝，被上訴人生活起居都在該土角厝內，○建物是修繕重建後的等語（本院卷二第314頁）；參以上訴人自承其有同意並提供○建物重建前之原建物予被上訴人居住等語（本院卷二第388頁第26行），亦不否認被上訴人主張劉麒祥及其家人設籍於原建物地址之事實，並對於上開戶籍資料、50年4月1日申設裝表供電等事實不爭執（分見本院卷二第388頁第27行、卷二第140頁第30行）。可見被上訴人主張系爭土地在符號000⑶、⑷部分範圍，有重建前之原建物及晒穀場空地供原承租人劉麒祥全家人生活居住並使用一節，應與真實相符，堪以採信。上訴人主張其未曾同意被上訴人將農舍作為居住使用，且○建物重建前無客廳、房間及廚房，僅是供放農機具云云（本院卷二第39頁、第140頁第3-5行），即屬無據。
㈢又被上訴人主張○建物在85年間重建一事，係經上訴人當時法
定代理人劉和祥同意等語，並提出農舍修繕同意書為證（下稱甲同意書，原審卷第227頁）。上訴人雖不爭執劉和祥為其85年間之管理人，但否認甲同意書真正，並抗辯縱認該同意書為真，亦僅能證明劉和祥有同意修繕而非重建，亦不同意將○建物作為居住使用云云。惟查：
⒈甲同意書記載內容為：「座落於台中縣○○鄉○○村○○巷00號以
土磚建造之農舍，茲因年久失修，屋內多處崩蝕，因農舍比馬路低，因此下雨時，雨水倒灌入屋內，屋樑又有多處遭蛀蟲侵蝕，有生命危險之堪餘。故持向公地管理人員劉和祥先生申請農舍修繕，並請於中華民國八十五年九月二十九日始同意農舍修繕。」等語（原審卷第227頁），其上並蓋有公地管理人員劉和祥之印文一枚。佐以證人○○○證稱：甲同意書上的印章是伊父親劉和祥（已於91年3月23日死亡）常用的印章沒有錯，劉和祥是祭祀公業的前前任管理人，伊在祭祀公業的相關文件上都有看到這個印章沒有錯。伊父親劉和祥是伊前一任管理人，如果伊父親在當時慈雲巷18號房舍修繕時有不同意的話，當時應該出面阻止，因為是在對面而已，出門就看得到了，但當時沒有出面阻止這件事情，若有阻止，被上訴人就蓋不起來了。應該是相關法規認知不是很充分，所以不懂修繕、重建或修建這三個用辭是有模糊地帶的，這是早期農業社會的歷史共業，伊父親對法規的認知沒有很精確等語（本院卷二第263頁第2-4行；卷二第317頁第20-26行）。足認甲同意書應係經上訴人當時管理人劉和祥所同意並出具予被上訴人。
⒉又甲同意書內容雖載為「修繕」，惟內文已表明屋內多處崩
蝕、雨水倒灌入屋內、屋樑又有多處遭蛀蟲侵蝕等情事，而有生命危險之虞，可見原建物已因崩蝕而影響住居安全性，此為當時上訴人管理人劉和祥所知悉之事實；參以被上訴人主張劉和祥於○建物落成時，曾贈送掛鏡一面以慶賀○建物新居落成一節，有○建物內之掛鏡敬賀字貼為證（原審卷第289頁、本院卷二第213頁），並綜據上開證人○○○證述，堪認被上訴人主張其將原建物重建為○建物以供居住使用，應已獲得當時上訴人管理人劉和祥之同意一情，即非無據。
㈣上訴人雖主張符號000⑶、⑷之○建物及建物旁之水泥空地部分
，與原建物及水泥空地位置不同，且已擴大及改變原建物使用範圍，其中符號000⑶部分，係供作停車場使用，並非晒穀場，變更原耕作用途，使得原耕作部分土地變更為非耕作範圍云云，並以103年、85年、65年、62年之空照圖（分見原審卷第145頁、33頁、本院卷二第369-370頁）、現場照片為證（本院卷二第69-79頁、第368頁）為證。惟被上訴人否認上情，並主張係原址重建，僅重建前之晒穀場位置在建物後方，但因慈雲巷道路部分有幾次拓寬，劉和祥建議為避免因道路擴建而拆除建物，故把晒穀場移至建物前方等語。經查：
⒈上訴人以對比103年、85年、65年、62年之空照圖為由，而認
為原建物與慈雲巷之角度為40度、22.5度，但○建物與慈雲巷則是平行，非原址重建云云，提出其於空照圖影本上自行繪製之角度度數為說明（本院卷二第370頁），然上訴人並不否認慈雲巷道路範圍有拓寬之事實，且上訴人自承符號000⑶土地上之水泥空地部分，有部分是原本房子位置並不爭執（本院卷二第389頁）；佐以上訴人並不否認被上訴人主張重建前之晒穀場位置在建物後方，房屋重建後則移至建物前方即符號803⑶土地之事實，惟上訴人以對比103年、85年、65年、62年之空照圖方式，而認為○建物非原址重建部分，因空照圖係於高空拍攝取得後，經縮小比例而製成，並非經當時地政機關實地測繪複丈而得以確定該土地上地上物位置及與鄰地地上物之相對位置，且上訴人自行縮小影印之空照圖上標示兩者相對位置角度，並無精確之方位基礎，所標示之角度度數亦未經考證，實有欠缺周全，而不可採，故上開空照圖僅能證明建物外觀不同之事實，並不能證明○建物是否有擴大原建物使用範圍，而使得原耕作部分土地變更為非耕作範圍之事實。
⒉另外，被上訴人已陳明重建前後關於水泥空地位置不同一節
，固可證明建物旁之水泥空地部分，與原水泥空地位置確有不同之事實，惟被上訴人既係經上訴人當時管理人劉和祥同意而重建原建物成○建物，且證人○○○亦證稱其父親劉和祥當時住在重建前之原建物對面，可以知悉重建情形，且未有出面阻止之情事等節，已如前述，則被上訴人主張其因慈雲巷道路部分有幾次拓寬，劉和祥建議為避免因道路擴建而拆除建物，故把晒穀場移至建物前方等語（本院卷二第141頁），並非無據。
⒊又上訴人提出上開照片固可以證明符號000⑶部分土地有停放
車輛之事實，惟被上訴人主張該部分土地尚有用來做堆肥、包裝、農用搬運車之使用，且系爭土地如符號000⑹部分供作菜園使用；而符號000、000部分則分別種植面積達1816.89平方公尺、2008.05平方公尺之果樹（有梨樹、柿子樹）等事實，亦本院勘驗現場屬實，並囑託臺中市東勢地政事務所繪製複丈圖即附圖在案，有勘驗筆錄、現場照片可佐（本院卷一第80頁、162-164頁），故關於上開種植範圍之農作物尚有收成、施肥、運輸農產品之需求，而非以供作停放車輛為單一用途，故符號000⑶土地上鋪設水泥部分，應認合於因耕作之目的所為必要之措施；況且，被上訴人已陳明重建前之原房屋與慈雲巷間之三角形位置，有堆砌田裡挖出來的石頭、養雞、養鴨，是石頭和水泥的地面，並且有蓄水池在該處，該位置本來就沒有用來做耕作等語（本院卷二第389頁），參以62年空照圖所顯示之建物前方影像，黑暗且模糊，不能辨識該是否為農作物抑或為其他地上物，而被上訴人重建○建物並考慮慈雲巷道路拓寬而使得重建前後關於水泥空地位置不同一情，亦為上訴人當時管理人劉和祥所知悉但未阻止等節，則上訴人主張被上訴人因重建房舍擴大及改變原建物使用範圍而使得原為耕作部分土地變更為非耕作土地部分，尚難憑採。
㈤上訴人又主張○建物重建前僅180平方公尺，但重建後達248.6
7平方公尺（符號000⑷），被上訴人有未自任耕作之情事云云，並提出○建物房屋稅籍紀錄表為證（本院卷一第102頁）。惟上開○建物房屋稅籍紀錄表所載之使用面積180平方公尺，並非指○建物重建前之原建物，此據該紀錄表係依87年9月1日申報書辦理，起課及製表年月分別為87年7月、87年8月，使用執照證號及完成日期載為86工建字第14327號、87年5月20日，房屋折舊經歷年數為0等記載資料，可見該房屋稅籍紀錄表係以申報重建後之建物為課徵房屋稅之標的，並非以重建前之建物（即土角厝）為課徵房屋稅之標的，故不能認為重建前之土角厝房屋面積為180平方公尺。至於該稅籍紀錄表所載房屋使用面積180平方公尺，與本院實地囑託測量之結果即符號000⑷之248.67平方公尺不相符合部分，因上訴人並未提出該稅籍紀錄表所載之180平方公尺部分，係經地政機關實地測量而得之事證，且上訴人亦未提出被上訴人經取得甲同意書而重建房屋後迄今，尚有其他增建或擴建○建物之情事，則稅籍紀錄表所載之180平方公尺部分，至多僅能證明稅捐機關係以180平方公尺之面積來作為課徵房屋稅，而不能證明○建物重建前之原建物僅有180平方公尺。上訴人此部分主張，亦屬無據。
㈥上訴人另主張被上訴人任意荒廢符號000、000土地部分，並
未耕種收成，被上訴人未自任耕作云云，並提出與鄰地果園相對比之照片為證（本院卷二第363-368頁），惟符號000、000土地部分確仍有分別種植面積達1816.89平方公尺、2008.05平方公尺之果樹（有梨樹、柿子樹）之事實，已如前述，雖依上訴人拍攝上開照片時之112年7月9日所顯示上開果園區域有雜草而未積極整理果園、採收果實等現狀，容有消極耕作之行為，至多僅能認為是被上訴人任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為，並不構成減租條例第16條規定之未自任耕作情事。
㈦從而，符號000⑶（水泥空地）、⑷（○建物）部分，於系爭簽
訂後迄今，即非供作耕作使用，且被上訴人經上訴人當時管理人同意後，將原有供居住使用之舊建物予以重建成○建物，保持原有用途，並無變更原為耕作用途之土地為非耕作之使用，則上訴人主張被上訴人在符號000⑶（水泥空地）、⑷（○建物）部分並未自任耕作一情，即無足採。
三、關於符號000⑻（雜草區）土地部分：㈠被上訴人主張符號000⑻土地部分，並非原系爭租約範圍，係
因上訴人與鄰地因地籍圖重測時，因當時地籍線曲折不利使用等因素，而由上訴人與鄰地即同段808地號土地所有權人互相同意指界後，而新增為系爭租約範圍之土地之事實，為上訴人所不爭執（本院卷二第11、289頁），並有東勢地政事務所函覆之指界協議書（本院卷二第35頁）及重測前地籍圖（本院卷二第21頁）為證，堪信被上訴人此部分主張為真實。
㈡兩造因系爭租約範圍變動致使被上訴人原就系爭土地搭設果
樹棚架範圍有部分因變更為鄰地之範圍而發生占用鄰地及租佃範圍之爭議，並曾於106年間經臺中市石岡區公所（下稱石岡區公所）調解，兩造於106年6月26日達成調解而同意①雙方同意按新界址辦理，棚架遷移由祭祀公業 劉章志 管理人 劉祥文 處理；②承租方劉秀葉不要求地上物之補償，新界址要成田埂，不然會造成河水氾濫等情，有石岡區公所106年6月27函文及檢附之調解程序筆錄為證（本院卷一第378-385頁）。足認兩造已同意承租範圍改以重測後地籍線為準。
㈢上訴人主張被上訴人於上開調解成立後迄今，任令符號000⑻
土地荒蕪而致雜草叢生一情，被上訴人則表示係慈雲宮傾倒廢棄爐灰及因鋸樹導致架設之棚架塌陷而致生雜草，慈雲宮已派員噴灑除草劑等語。查符號000⑻土地區域於本院111年9月23日勘驗現場時之現況為雜草之事實，有現場照片可證（本院卷一第172-176頁），雖然符號000⑻土地原本非上訴人於承租之初即交付承租人耕作之範圍，係經上訴人與鄰地所有權人調整地界而使該部分土地納入系爭租約範圍，縱依被上訴人所指因慈雲宮傾倒廢棄爐灰及因鋸樹導致架設之棚架塌陷而致生雜草之情事，被上訴人未積極進行除草、種植農作、施肥、收成等農作行為，至多僅能認為是被上訴人有不為耕作之消極行為，不能認為有減租條例第16條第1、2項規定之不自任耕作之情事。
四、綜上，上訴人主張被上訴人在符號000⑶、⑷、⑻土地部分未自任耕作一節，並不可採，則上訴人依減租條例第16條第1、2項規定，請求確認系爭租約無效，並請求被上訴人應將系爭土地上之地上物如符號000面積1816.89平方公尺果園之地上農作物移除，符號000⑴面積0.38平方公尺之柱子拆除、符號000⑵面積0.41平方公尺之柱子移除、符號000⑶面積151.22平方公尺之水泥空地刨除、符號000⑷面積248.67平方公尺之○建物拆除、符號000⑸面積17.21平方公尺之地上物拆除、符號000⑹面積103.05平方公尺之菜園地上物移除、符號000⑺面積43.23平方公尺之水泥路刨除、符號000⑻面積289.57平方公尺之雜草移除、符號000面積2008.05平方公尺果園之地上農作物拆除、符號000⑴面積5.97平方公尺之水塔拆除，並將000地號土地面積2670.63平方公尺及000地號土地面積2014.02平方公尺之土地返還予上訴人，均無理由，不應准許。原審駁回上訴人之請求，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不另論述。
柒、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中華民國112年9月26日
民事第一庭審判長法官張瑞蘭
法官廖穗蓁法官林孟和正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
上訴利益需逾新臺幣150萬元始得上訴第三審。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
書記官郭蕙瑜中華民國112年9月26日