裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第1649號民事判決
裁判日期：民國103年08月15日
裁判案由：損害賠償等
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1649號原告 莊阿枝
莊 劉秀蘭 莊順興 莊景兆 共同訴訟代理人 陳鄭權 律師
何豐行 律師被告千附實業股份有限公司法定代理人 張瓊如 訴訟代理人 周春櫻 律師
李怡卿 律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國103年7月10日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應分別給付原告莊阿枝、 莊劉秀蘭 、莊順興、莊景兆如附表三應給付欄所示之金額，及均自民國一百年十一月十一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告各以如附表三假執行擔保欄所示金額供擔保，得為假執行，但若被告以如附表三反擔保欄所示金額預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○村00000000號、88之13號、
88之15號、88之16號等4戶廠房（下稱系爭88之12號、88之13號、88之15號、88之16號廠房）依序分別為原告莊阿枝、莊劉秀蘭、莊順興、莊景兆所有，並於民國93年2月出租予被告，租期2年，且於95年2月及97年2月接續出租。嗣被告於98年12月16日就系爭廠房再與原告簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自99年2月1日起至101年1月31日止，每月租金新臺幣（下同）279,000元。詎被告突於100年8月5日寄發存證信函向原告表示其前於100年6月3日已提前通知原告終止系爭租約，並謂系爭租約業於100年8月3日終止云云，惟被告根本未於2個月前通知原告欲終止系爭租約，亦未能提出任何證據資料以實其說，是被告主張系爭租約於100年8月3日終止，即非可採，然原告既於100年8月6日收受該函，應可認被告終止契約之意思表示，故系爭租約應於100年8月6日終止始為正確，故原告遂委請律師陸續發函要求被告賠償系爭廠房之修繕費用及租金。
㈡茲就原告請求賠償之項目及金額，分述如下：
⒈被告未於2個月前終止租約而須賠償1個月租金部分：系爭
租約第20條明定「特約應受強制執行之事項︰租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，需兩個月前告知甲方（即原告），免賠償甲方壹個月租金」，惟被告根本未於2個月前事先通知原告欲終止系爭租約，則依系爭租約第20條反面解釋，被告即應賠償原告1個月租金279,000元。又此債務為可分之債，被告應分別給付原告等4人各69,750元。
⒉被告使用系爭廠房造成毀損而需修繕賠償部分︰系爭廠房於
93年1月興建完成後，即於93年2月出租予被告，乃係全新廠房，惟被告承租後於廠房內設置高溫高壓之烤爐，承作專業風管業務，而該烤爐使用極具腐蝕性之特殊原料為塗裝方法，導致廠房鋼骨及諸多部分嚴重受損而需修繕，其中原告莊阿枝所有之系爭88之12號廠房修繕費用為274,670元、原告莊劉秀蘭所有之系爭88之13號廠房修繕費用為401,830元、原告莊順興所有之系爭88之15號廠房修繕費用為969,224元、原告莊景兆所有之系爭88之16號廠房修繕費用為1,446,
266元。原告 爰依 系爭租約第11條前段、第12條約定及民法第432條第1、2項規定請求被告賠償。
⒊原告修繕系爭廠房期間無法另行出租他人所受損害部分：被
告依系爭租約第7條約定，本有將系爭廠房回復原狀交還原告之義務，惟被告未盡善良管理人注意義務而造成系爭廠房嚴重毀損，且未將系爭廠房回復原狀交還予原告，致原告須另行修繕，顯然違反系爭租約第7條約定，乃屬可歸責於被告之事由而有債務不履行之情事，故被告就原告於修繕系爭廠房期間無法出租予他人所受之損害自應負債務不履行損害賠償之責。又被告僅支付租金至100年7月止，而系爭廠房係至100年10月31日前始修繕完畢，則以每月損失租金279,
000元計算，原告共損失100年8月至100年10月之3個月租金837,000元。又此債務為可分之債，被告應分別給付原告等4人各209,250元。
⒋被告前於93年2月第一次承租系爭廠房時曾交付押租金600,
000元，平均計算可扣抵原告每人150,000元。準此，被告應分別賠償原告莊阿枝403,670元、原告莊劉秀蘭530,830元、原告莊順興1,098,224元、原告莊景兆1,575,266元。
㈢至於，被告雖辯稱原告於100年7月下旬委託訴外人江函企
業有限公司、 展毅 電氣工程有限公司進行廠房整修報價，且被告於100年8月初完成搬遷，並於100年8月8日與訴外人中興保全公司終止服務合約後，原告隨即與中興保全公司另締結保全合約，可見被告已提前告知終止租約，並將房屋遷讓返還原告云云，惟此係因原告前曾要求被告賠償其造成系爭廠房毀損部分，而兩造就修繕方式及範圍始終無法達成共識，故原告乃於100年7月下旬委託江函企業有限公司、展毅電氣工程有限公司進行廠房整修報價以為兩造參酌，自與被告有無事先通知原告欲提前終止租約無關；原告於100年8月6日收受被告所寄發存證信函後，始知悉被告將廠房內全部物品搬離，惟被告未與原告為任何點交手續，顯見兩造就廠房修繕之歧見甚大，嗣中興保全公司於100年8月8日通知原告表示被告已與其終止保全服務合約，原告恐系爭廠房又遭宵小入內行竊，始與中興保全公司締結保全合約，亦與被告有無事先通知原告欲提前終止租約無涉。
㈣依財團法人中華工商研究院之鑑定報告可知，系爭廠房之牆
面鋼板及C型鋼構確有鏽蝕、破損、斷裂、承載力不足之情形，故修繕方式為更新、更換新品，足見被告辯稱牆面鋼板及Ｃ型鋼構得以除鏽上漆及側邊加上鋼板補強之方式修補云云，並非可採。次就鑑定報告所載系爭廠房牆面鋼板及C型鋼構之修繕數量、單價部分，因與江函企業有限公司報價單所載之修繕數量、單價不同，而原告認此修繕數量應以較高者為準，蓋江函企業有限公司出具之報價單所載修繕數量乃係原告業已實際修繕項目，且原告亦已實際支付修繕費用予江函企業有限公司，確為原告所受之損害；另江函企業有限公司出具之報價單所載修繕單價仍屬合理市價範圍，並無超出市價行情甚多，故原告認修繕單價仍應以江函企業有限公司出具之報價單所載為準。又鑑定報告僅係針對系爭廠房之牆面鋼板及C型鋼構而為鑑定，惟就江函企業有限公司及展毅電氣工程有限公司估價單所載如附表二修繕費用項目雖未列入鑑定報告修繕費用之計算範圍，惟該等修繕費用仍屬修繕系爭廠房之必要費用，故被告仍應負責賠償。
㈤至於，被告雖另辯稱物品超過耐用年限云云，惟財政部所公
佈之固定資產耐用年數僅係作為營業用所得計算，究其本意乃不應作為逃避損害賠償之用，否則倘若物件超過耐用年限即可不負損害賠償責任，將嚴重衝擊社會之租賃行為。系爭租約第21條雖約定消防器材養護由原告負擔，惟被告亦負有一級保養及每月檢查、試運轉之義務，而被告所主張其於97年起至99年12月止共支付消防安檢費用79,496元，應係屬系爭租約第21條後段所載，由被告負責一級保養及每月檢查、試運轉之費用，故不應由原告負擔，被告主張抵銷云云，自無理由。
㈥聲明：被告應給付原告莊阿枝403,670元，暨自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應給付原告莊劉秀蘭530,830元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應給付原告莊順興1,098,224元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應給付原告莊景兆1,575,266元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。前四項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告主張被告應給付1個月之租金賠償云云，並無理由。蓋
被告公司有關廠房承租與管理均係由管理部負責，而被告公司管理部課長即證人 劉安民 前於100年6月3日即依兩造過往以電話聯繫之方式，撥打租約上所載電話號碼通知原告將提前終止系爭契約，並由原告莊劉秀蘭接聽電話。原告於知悉被告將提前終止租約，並擬於100年7月底搬遷後，隨即於100年7月下旬委託訴外人江函企業有限公司、展毅電氣工程有限公司進行廠房整修報價，足見原告確實有接獲被告提前終止租約之通知。被告於100年8月初完成搬遷後，因兩造就系爭廠房之修復存有爭議，故被告內部乃將此事件轉由法務部門處理，並於100年8月5日發函要求原告提出維修單據進行討論。被告在100年8月初與訴外人中興保全公司終止服務合約，原告隨即於100年8月8日與中興保全公司另結保全合約，益徵原告確實業經被告通知將提前終止系爭租約。另由兩造於100年9月15日日共同至系爭廠房查看時之錄音譯文可知，原告責怪被告拖延未將工廠登記辦理撤銷，已有2個月期間，而以被告於100年6月3日通知原告將於100年8月3日提前終止系爭租約，原告於100年7月份即來查看廠房之時間推算至100年9月對話，恰為2個多月之久，更可證被告確實有於100年6月份通知原告將提前終止系爭租約。準此，原告主張依系爭租約第20條反面解釋請求被告應給付1個月之租金賠償云云，實屬無據。
㈡原告請求被告賠償廠房毀損之修繕費用云云，並無理由：
⒈依原告歷次寄發予被告之存證信函所載，其就系爭廠房修復
費用均僅估計為1,877,073元，且原告於100年8月8日接收系爭廠房後，系爭廠房之危險負擔已轉由原告自行負責，而依原告所提出之100年10月後估價單中，有諸多修繕項目不在公證人報告範圍內，亦非屬其原先報價單內所載，該等項目自難認屬被告應負損害賠償之範圍。系爭廠房自93年2月起使用至100年8月止，已逾7年，且依公證人出具報告記載，部分鋼板、C型鋼屬於自然耗損、部分屬鏽蝕毀損、部分則為鏽蝕穿透斷裂，顯見系爭廠房毀損狀況不一，故修復方式亦應有所不同，然原告以整廠廠房之C型鋼、屋頂鋼板等全部拆除換新處理，顯逾修復之必要方式，被告自無需負擔該等費用。另展毅電氣工程有限公司於100年7月22日受原告所託進行檢修估價之修復項目，顯較其於100年10月間維修內容及金額為少，其中增加修繕部分是否因被告之不當使用所致或確有修繕更新之必要已非無疑，況尚有諸多項目於公證人之報告中並未記載有毀損之情形，則以被告承租系爭廠房達7年之久及原告並未舉證該等材料之損害係因被告不當使用所致，應認係屬被告正常使用系爭廠房所致之自然耗損，毋庸負損害賠償責任。另系爭租約中已約定有關消防檢查及故障維修之費用均由原告等負擔，故被告實無就此部分負賠償之責。
⒉就鑑定報告內容部分，鑑定單位依取回樣本之量測結果，原
C型鋼規格為150*65*20*2.3，又依證人 劉博文 於100年8月查看現場而依廠房原有規格提出報價單所載C型鋼之規格亦為150*65*20*2.3，故本件應以同規格之材質進行回復原狀計算方屬正確。就修繕數量部分，鑑定單位認應修繕數量與原告實際修繕數量不同，然原告既已修繕完畢，則其實際修繕數量少於鑑定數量者，應以實際修繕數量為主；實際修繕數量超過鑑定數量者，應以鑑定數量為主，始符損害賠償填補損害之本旨。
⒊依財政部公布之固定資產耐用年數，金屬無披覆處理建造之
廠房，其耐用年數為8年；廠房之如遮陽設備、滅火及災害警報設備等耐用年數為5年；有關給水、排水、電器、自動門設備及其他之耐用年數則為10年，故如鈞院認應由被告負回復原狀之損害賠償責任者，除部分設備僅存殘值外，亦應以鑑定單位提出之合理單價再計算新品換舊品之折舊費用為是。又所得稅法第14條規定，租賃所得之計算，以全年租賃收入減除必要損害及費用後之餘額為所得額，目前除列舉外以租金之43%認屬合理必要的損耗和費用，而本件租賃期間達7年之久，以每月租金279,000元計算，原告已向稅捐單位列報有10,077,480元之必要耗損及費用，故於此範圍合法免納租賃所得，原告就系爭租賃物之自然耗損，實無請求被告回復新品之權利。
㈢原告請求被告賠償其修繕系爭廠房期間無法另行出租他人之
損害云云，並無理由。蓋被告於租賃物返還時，固負有回復原狀之義務，然系爭廠房早於100年8月8日即由原告接手管理，其並已委請第三人進行整修報價，而原告並未舉證修繕之必要期間需達3個月，其逕謂受有3個月之相當於租金損害，被告爰否認之。其次，原告並未舉證其於被告終止系爭租約後，已有另與第三人簽訂租約之計畫，或依當地廠房租賃狀況可得而知系爭廠房於通常之情形下，可立即出租與第三人之情形，是其請求修繕期間無法出租與第三人之租金損害，實屬無據。
㈣依系爭租約第21條約定，年度消防檢查及故障維修費用，由
出租人負責，而原告雖主張被告並未依約負責一級保養及每月檢查、試運轉並建立表格供原告參考，對於正常使用之損害，並未通知原告云云，惟被告每年均就承租之系爭廠房辦理建築物公共安全檢查，檢查項目包含消防安全設備滅火器、火警自動警報設備、緊急廣播設備、標示設備、避難器具、緊急照明設備等外觀、性能、綜合檢查等，並無原告所稱任令消防器材毀損不堪使用之情事，且自97年起迄99年12月止，共計支付於系爭廠房之消防安檢費用計79,496元，而該等費用依系爭租約第21條約定應由原告負擔，乃原告從未負擔，被告爰依民法第179條規定請求原告返還該等款項，並依民法第334條規定主張抵銷，該等債務應由原告共同負返還責任，是被告得對原告主張抵銷之金額為每人19,876元。
另被告前曾給付押租金共600,000元，平均原告每人150,00
0元，爰併請扣除之。㈤聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實㈠系爭4戶廠房分別為原告莊阿枝、莊劉秀蘭、莊順興、莊景
兆所有，93年1月間完工，93年2月出租予被告，租期2年，且於95年2月及97年2月接續出租。嗣被告於98年12月16日就系爭廠房再與原告簽訂廠房租賃契約書（即系爭租約），約定租賃期間自99年2月1日起至101年1月31日止，每月租金279,000元。（見本院卷一第14至16頁）㈡被告於100年8月5日寄發存證信函向原告表示其前於100
年6月3日已提前通知原告終止系爭租約，並稱系爭租約業於100年8月3日終止。（見本院卷一第17頁）㈢本院公證人 王哲明 於100年9月13日至系爭廠房就現況作成
公證，製有100年度桃院公字第000000000號公證書（下稱系爭公證書）（見本院卷一第61至65頁）㈣系爭租約押租金共60萬元，尚未取回，得自被告應給付之金額中扣除。
四、本件之爭點㈠原告請求被告廠房毀損之修繕費用是否有理？㈡被告於租約到期前終止租約，是否於2個月前告知原告？㈢原告請求修繕廠房期間之無法出租他人之損害是否有理？㈣被告以消防檢查費用主張抵銷是否有理？
五、本院之判斷㈠原告請求被告廠房毀損之修繕費用（分廠房及電器消防2部
分）是否有理？
1.依系爭租約第11條約定：乙方（即被告）應以善良管理人之注意義務使用廠房，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方過失致廠房毀損，應負損害賠償之責。廠房因自然之損害有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。第12條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時應賠償甲方之損失。原告主張其已委由江函公司及展毅公司就系爭工廠廠房及電器消防部分修繕完畢，修繕之項目均係因被告設置高溫高壓烤爐、不當使用系爭廠房之過失造成，應由被告負損害賠償責任，故請求被告給付修繕費用。被告則辯稱：原告先後提出之估價內容不一，且四棟廠房之毀損狀況不一，並有部分屬自然耗損，修復方式應有不同，原告全部換新，欠缺必要性，又電器部分諸多未記載於公證人報告內，或屬自然耗損，被告不負此部分損害賠償責任等語。
2.關於廠房部分：⑴原告提出江函公司估價單為憑（見本院卷一第66至73頁），
並聲請傳訊證人即江函公司人員 詹金來 證稱：100年8月中旬去看過系爭廠房，當時廠房的C型鋼已經生鏽腐爛，樹脂鋼板已經破了不堪使用，不能以除鏽上漆的方式修補，也無法由側面加裝鋼板之方式修補，因為要用電銲，但廠房是用樹脂鋼板，無法電銲，為安全起見，無法修補，就是要換掉。工廠只興建7、8年，正常來說不會腐蝕這麼厲害，應該是其他原因造成，最靠近鍋爐部分鏽蝕最厲害，12號最遠、13號嚴重一點、15、16號鏽蝕非常嚴重，去年（100年）10月下旬全部修好了，原告已支付價金等語（見本院卷一第16
0至163頁），依此部分事證可知系爭廠房之鏽蝕情形與通常使用所造成之自然耗損情形有異。次經本院囑託財團法人中華工商研究院就系爭廠房牆面鋼板、C型鋼構（含壁面、屋頂、太子樓）之鏽蝕毀損原因、修繕方式、修繕費用為鑑定。其中有關鏽蝕毀損原因部分，鑑定人一再要求並經本院一再函催被告提出系爭廠房使用原料明細、生產與製造之產品明細、A、B、C爐之名稱、規格、用途說明、生財設備明細、設備外觀照片、生產製造流程步驟說明所對應之廠區配置位置等文件（見本院卷一第260頁以下），被告僅提出手繪廠區簡圖及生產製造流程說明各一紙（見本院卷一第
268、269頁），致鑑定人最終無法研判鏽蝕毀損原因（見本院卷一第286頁），而被告就其遲不提出資料僅於事後以書狀說明「因熟悉現場作業之人員已離職，無從取得資料，故未提供」（見本院卷二第125頁），顯非屬正當理由，按當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實，民事訴訟法第345條規定甚詳，本件原告主張因被告所從事之生產製造方式特殊，造成系爭廠房毀損，而鑑定人所需之上開生產製造資料乃研判原告之主張真實與否所必須，被告無正當理由不從本院提出該等文書之命，依上開規定，本院審酌此等生產製造資料僅被告存有，且鑑定人於101年8月間要求提供被告提供資料，距被告於100年8月遷離系爭廠房僅約1年之時間，且此期間兩造已就廠房修繕原因、費用早生爭執，就使用廠房之相關資料被告自應妥為保管，被告自無僅因人員離職即不能提出資料之理，參以上開證人之證詞亦認為系爭廠房之鏽蝕情形並非通常使用所造成，則原告就此部分文書應證事實之主張（即系爭廠房鏽蝕毀損原因為被告不當使用廠房）自堪認為真正。
⑵關於系爭廠房之修繕方式，鑑定意見說明：系爭廠房之C型
鋼結構平均承載力業已下降26.4％，考慮鏽蝕部分若集中在某一斷面時，會造成承載力下降更多，則當C型鋼有鏽蝕情形時，應加以更新抽換；牆面鋼板可分為表面變形、鏽蝕變色而露出內面紅褐色、破損有孔洞之樣態，均非單純表面塗料掉落，加上系爭廠房設址於鄰近海濱地區，須對鋼板進行更新，以防止因腐蝕導致漏水造成內部鋼材繼續腐蝕等語（見鑑定報告第97頁），兩造就此部分均未表不同意見。
⑶關於系爭廠房之修繕數量，鑑定意見如附表一所載（其中折
舊部分不屬之）。原告固主張鑑定數量與原告不同部分應依原告之修繕數量計算，惟查，原告實際修繕數量是否確有修繕必要，未見原告提出具體依據，亦無與系爭公證書對照之資料，尚無從徒以修繕完成之事實即認有修繕必要；而鑑定意見係就系爭公證書所附錄影光碟及旁白解說逐一擷取畫面，判斷各項目是否鏽蝕、毀損及其鏽蝕程度，確認其中大部分項目確實屬於鏽蝕毀損情形（見鑑定報告第47至92頁），再就上開確認結果與鑑定人前往現場勘查紀錄、原告所提供之系爭廠房一層平面圖，進行合理修繕數量及面積分析（見鑑定報告第109頁），自應以鑑定意見之修繕數量為可採。
又被告辯稱：鑑定單位依取回樣本量測結果，原C型鋼規格為150×65×20×2.3，此與證人劉博文在100年8月查看現場後所提出報價單之規格相同，但鑑定意見卻以150×65×20×3.0之規格計算，應有錯誤等語，然查，證人劉博文所提出之報價單中並無C型鋼之規格，僅有數量及單價（見本院卷一第216頁），且鑑定人對於鑑定意見認定之應有規格提出說明：鑑定報告第93頁敘述鑑定人係就廠房外側拆卸之C型鋼取回樣本，並為相關結構之量測，並非該樣本即為
150×65×20×2.3之規格，再由於此部分樣本係存放於廠房外側，依目視確認已鏽蝕露出內側鐵板之態樣，故評估無鏽蝕之原狀應為150×65×20×3.0規格等語（見本院卷二第102頁），被告所辯尚有誤會。此外，損害賠償應回復者為物之應有狀態，系爭廠房於93年1月間完工，由被告使用至100年8月間，縱未遭被告不當使用，其應有狀態亦非全新，則鑑定意見以更新鋼板及C型鋼之方式修繕，自應扣除其折舊，始屬合理。本院審酌並無事證可認系爭廠房建造之初即要作為受鹽酸、硫酸、硝酸、氯及其他有腐蝕性液體或氣體之直接全面影響或冷凍倉庫用之廠房、貯藏鹽及其他潮解性固體直接全面受蒸汽影響之廠房，且被告亦未提出任何資料可證實其所從事之製造產業使用上開腐蝕性液體、氣體或潮解性固體，故系爭廠房之耐用年數應以固定資產耐用年數表編號1021之一般「工場用場房」認定之，又系爭廠房係以樹脂鋼板為主要材質，屬於有披覆處理之金屬，因此，系爭廠房之耐用年數應為15年（見本院卷一第98頁）。鑑定意見中有關更換鋼板及C型鋼物料部分，依平均法扣除折舊之金額及其計算方式均如附表一所示，與其餘工資費用之總計亦如附表一總計欄所載。
⑷至於原告主張：原告實際有修繕但未經鑑定意見認同部分（
即附表二內容）應依原告提出之估價單計算等語，然查，就附表二有關系爭12號廠房編號1、3部分、系爭13號廠房編號1、2、3、5部分，鑑定人說明：依系爭公證書所附光碟及現場勘查記錄，無法精確確認此部分修繕之位置，故未列入（見本院卷二第169、170頁），又附表二其餘項目（各廠房最後一項展毅電氣工程部分容後再述），除被告不爭執部分外，均未見系爭公證書記載，不能認定有此部分修繕必要，故除被告不爭執部分外，原告此部分主張之修繕費用均非可採。被告不爭執之金額（含後述電器消防部分）總計於附表二各廠房表格之末。
3.關於電器消防部分原告就電器消防部分之損失，提出展毅公司之估價單為憑（見本院卷一第67、69、71、73頁），並聲請傳訊展毅公司人員 李健堂 到庭證稱：插座用久了一定會壞，電燈的燈泡很多已經壞掉，表箱外殼撞壞了，可能因為大型工程車的關係，廁所的臉盆、小便斗多多少少都有損壞，除了估價單上註明「整理」項目外，均以更新方式修繕，發電機完全不能啟動，可能是因為時間太久，本件修繕工程至10月底完成等語（見本院卷第163、164頁），惟依此部分證詞，不能認定系爭廠房有關電器、消防設備之損壞係因被告使用之過失造成，反而應認為係經多年使用後之自然耗損，依系爭契約第11條後段之約定，此部分自然耗損，本應由原告負責修理，又依系爭契約第21條之約定：消防檢查、故障維修費用應由原告負責，故展毅公司估價單所列電器及消防設備之修繕更新，除被告不爭執之電表箱外殼更新以外，其餘部分不能認為應由被告負責修繕。（此部分金額列入附表二之內容）㈡被告於租約到期前終止租約，是否於2個月前告知原告？
1.按系爭契約第20條約定：租賃期間乙方（即被告）若擬提前遷離他處，需2個月前告知甲方（即原告），免賠償甲方一個月租金。依此約定，若被告提前終止租約，原則上須賠償原告1個月租金，但若被告於2個月前告知，則可免罰。原告主張被告未於終止租約2個月前告知原告，為被告所否認，辯稱其於100年6月3日已以電話通知原告莊劉秀蘭等語，被告就此免責之事實，應負舉證之責。
2.被告就此部分，以證人即被告員工劉安民於本院之證詞為其依據（見本院卷第134頁），並提出100年7月間原告請江函公司、展毅公司估價單據（見本院卷一第108至110頁），又提出100年9月間，兩造會同勘驗現場時之對話錄音為證（見本院卷一第146頁），經查：證人劉安民雖證稱其於
100年6月3日以電話通知原告莊劉秀蘭等語，惟經原告莊劉秀蘭所否認，並稱其於7月間發現被告在搬遷，去詢問被告員工，被告員工才告知確定不租了要搬回大園，伊才打電話給劉安民，講廠房復原，並於7月間請江函、展毅初估等語（見本院卷一第136頁），徒憑被告員工劉安民之證詞，不能認定原告係因被告於6月3日之通知，始於7月間請廠商前往估價；復觀諸被告所提出100年9月15日之對話錄音內容為：原告莊劉秀蘭：你光是一個工廠搬走沒有撤銷你就給我拖二個多月。劉安民：我們沒有在拖，從4月份6月份我們通知你，你說我們沒有通知。你剛也說2個月，沒有錯了啊。所以我6月就通知你，是不是剛好就2個月。原告莊劉秀蘭：你搬走到現在是不是2個月？8月3日通知契約....（見本院卷一第146頁），而自兩造會同勘驗之100年
9月15日回溯2月，應為100年7月間，並非6月，故此部分對話不僅不能證明證人劉安民於100年6月3日通知原告莊劉秀蘭之事實，反而確認原告莊劉秀蘭上開當庭所稱其於
100年7月間得知被告要搬遷一節，核屬實情。基上各節，被告抗辯其於100年6月3日已通知原告提前終止租約，舉證未足，不能採信，故原告主張被告應依系爭租約第20條之約定，給付原告1個月租金（原告各可請求69,750元）核屬有據。
㈢原告請求修繕廠房期間之無法出租他人之損害是否有理？
原告主張被告於100年8月起未支付租金，且未其將廠房回復原狀即遷離，已構成債務不履行，原告自行修繕至100年10月底始完成，則被告應就原告100年8月至10月間不能出租、使用系爭廠房之損失負賠償之責。被告辯稱：原告並未舉證修繕之必要期間達3個月，亦未舉證已與第三人簽訂租約，或可立即出租予第三人，不得請求3個月租金損失等語。經查：證人詹金來、李健堂固均於本院證稱修繕工程施作至100年10月底完工，已如前述，惟江函公司、展毅公司施作之修繕工程中，僅部分損壞係因被告之過失造成，故原告不能使用系爭廠房之期間亦應依比例計算，經核，原告主張之修繕總額為3,091,990元（計算式：274,670＋401,830＋969,224＋1,446,266＝3,091,990），本院認應由被告負責部分總額為1,171,190元（計算式：84,000＋13,240＋108,881＋8,300＋391,424＋4,640＋548,465＋12,240＝1,171,190），則原告不能使用系爭廠房之期間，應由被告負責賠償之部分約為1.14個月【計算式：3×（1,171,190/3,091,990）＝1.14】，而原告主張以系爭租約之租金計算其使用系爭廠房之利益，核與常理無違，則原告得向被告請求之金額應為318,060元（原告各可請求79,515元），原告逾此部分之主張，即屬乏據。
㈣被告以消防檢查費用主張抵銷是否有理？
按系爭租約第21條約定：年度消防檢查及故障維修費用由出租人負責。被告辯稱：於租賃期間被告每年辦理建築物公共安全檢查，自97年至99年12月間支付消防安檢費用79,496元，並提出相關發票、會計傳票、銀行往來明細為證（見本院卷一第193至209頁）。原告則稱：依同條約定被告應負責一級保養及每月檢查，被告提出之單據，原告對於形式真正無意見，但看不出應由原告負責等語。經查：被告所提出之發票、會計傳票、銀行往來明細等文件，除其中97年2月29日立帳之費用5,250元，為建築物公共安全檢查費用，並非消防檢查費用外（見本院卷一第196、197頁），其餘費用均為系爭廠房年度消防檢查、申報、改善工程、檢修材料等相關費用，依系爭租約第21條之約定，均應由原告負責，被告既為原告墊付，原告即受有不當得利，應予返還，是被告以其中74,246元主張抵銷（對於原告每人可主張抵銷數額為18,562元），自屬有理。
六、綜上所述，原告主張被告使用系爭廠房有過失，應就廠房毀損部分及原告因自行雇工修繕而不能使用廠房之損失負損害賠償責任，部分為有理由（金額詳見附表一、二及前述六、㈢），原告另主張被告並應給付未提前通知終止租約之罰款（以1個月租金計算），亦屬可採，然被告主張以消防安檢相關費用為抵銷，部分亦有理由，應予扣減，此外，系爭租約押租金共60萬元，尚未取回，得自被告應給付之金額中扣除，為兩造所不爭執，故被告應給付各原告之金額及其計算式均詳如附表三所載。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。原告基於系爭租約之法律關係，請求被告各別給付如附表三應給付欄所載之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日（即100年11月11日）起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求准免假執行，經核均無不合，爰酌定擔保准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國103年8月15日
民事第二庭法官袁雪華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月15日
書記官吳仁心附表一鑑定報告┌───────────────────────────┐│系爭88-12號廠房所有權人：原告莊阿枝│├──┬──┬───────┬───┬────┬────┤│項目│編號│工作內容│數量│合理單價│小計││││││（元）│（元）│├──┼──┼───────┼───┼────┼────┤│牆面│1│屋頂樹脂鋼板PU│31坪│1,548│47,988││鋼板│││││折舊後│││││││22,495││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│樹脂收邊│83米│280│23,240││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│鋼板拆除│31坪│120│3,720││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│74,948││││折舊後││││49,455│├──┼──┬───────┬───┬────┼────┤│C型│1│太子樓換C型鋼│1,572│30│47,160││鋼││(150×65×20×│公斤││折舊後││││3)│││22,106││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│C型鋼拆除、百│1式│10,245│10,245││││葉窗拆除│││││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│後面壁C型鋼│156公│30│4,680││││(150×65×20×│斤││折舊後││││3)│││2,194││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│62,085││││以折舊後││││金額計算││││34,545│├──┴───────────────────┴────┤│以折舊後金額總計：84,000元││││註：上開折舊係以平均法計算，耐用年數依「固定資產耐用年││數表」編號1012有披覆處理金屬建造工場用場房，耐用年數15││年。系爭廠房於93年1月間完工至100年8月間使用年數約為││7年6月。││【計算式：①殘價＝新品價值÷（耐用年數＋1）││②折舊額＝（新品價值－殘價）/（耐用年數）×││（使用年數）││③折舊後價值＝（新品價值－折舊額）│││└───────────────────────────┘┌───────────────────────────┐│系爭88-13號廠房所有權人：原告莊劉秀蘭│├──┬──┬───────┬───┬────┬────┤│項目│編號│工作內容│數量│合理單價│小計││││││（元）│（元）│├──┼──┼───────┼───┼────┼────┤│牆面│1│屋頂樹脂鋼板PU│31坪│1,548│47,988││鋼板│││││折舊後│││││││22,495││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│樹脂收邊│83米│280│23,240││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│鋼板拆除太子樓│31坪│120│3,720││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│74,948││││折舊後││││49,455│├──┼──┬───────┬───┬────┼────┤│C型│1│屋頂換C型鋼│1,179│30│35,370││鋼││(150×65×20×│公斤││折舊後││││3)│││16,580││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│C型鋼拆除、百│1式│12,207│12,207││││葉窗拆除│││││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│太子樓換C型鋼│1,572│30│47,160││││(150×65×20×│公斤││折舊後││││3)│││22,106││├──┼───────┼───┼────┼────┤││4│後面壁換C型鋼│156公│30│4,680││││(150×65×20×│斤││折舊後││││3)│││2,194││├──┼───────┼───┼────┼────┤││5│屋頂C型鋼油漆│1式│6,339│6,339│││││││││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│105,756││││以折舊後││││金額計算││││59,426│├──┴───────────────────┴────┤│以折舊後金額總計：108,881元││││註：上開折舊係以平均法計算，耐用年數依「固定資產耐用年││數表」編號1012有披覆處理金屬建造工場用場房，耐用年數15││年。系爭廠房於93年1月間完工至100年8月間使用年數約為││7年6月。││【計算式：①殘價＝新品價值÷（耐用年數＋1）││②折舊額＝（新品價值－殘價）/（耐用年數）×││（使用年數）││③折舊後價值＝（新品價值－折舊額）│└───────────────────────────┘┌───────────────────────────┐│系爭88-15號廠房所有權人：原告莊順興│├──┬──┬───────┬───┬────┬────┤│項目│編號│工作內容│數量│合理單價│小計│├──┼──┼───────┼───┼────┼────┤│牆面│1│屋頂樹脂鋼板PU│187坪│1,548│289,476││鋼板│││││折舊後│││││││135,692││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│屋頂鋼板拆除│187坪│120│22,440││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│樹脂收邊│122米│280│34,160││├──┼───────┼───┼────┼────┤││4│壁面樹脂鋼板│42坪│1,548│65,016│││││││折舊後│││││││30,476││├──┼───────┼───┼────┼────┤││5│樹脂收邊壁面用│12.7米│280│3,556││├──┼───────┼───┼────┼────┤││6│壁面鋼板拆除│42坪│120│5,040││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│419,688││││以折舊後││││金額計算││││231,364│├──┼──┬───────┬───┬────┼────┤│C型│1│屋頂換C型鋼│7,709│30│231,270││鋼││(150×65×20│公斤││折舊後││││×3)│││108,408││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│壁面換C型鋼│1,057│30│31,710││││(150×65×20│公斤││折舊後││││×3)│││14,864││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│屋頂C型鋼拆除│1式│29,857│29,857││├──┼───────┼───┼────┼────┤││4│壁面拆除C型鋼│1式│6,931│6,931││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│299,768││││以折舊後││││金額計算││││160,060│├──┴───────────────────┴────┤│以折舊後金額總計：391,424元││││註：上開折舊係以平均法計算，耐用年數依「固定資產耐用年││數表」編號1012有披覆處理金屬建造工場用場房，耐用年數15││年。系爭廠房於93年1月間完工至100年8月間使用年數約為││7年6月。││【計算式：①殘價＝新品價值÷（耐用年數＋1）││②折舊額＝（新品價值－殘價）/（耐用年數）×││（使用年數）││③折舊後價值＝（新品價值－折舊額）│└───────────────────────────┘┌───────────────────────────┐│系爭88-16號廠房所有權人：原告莊景兆│├──┬──┬───────┬───┬────┬────┤│項目│編號│工作內容│數量│合理單價│小計││││││（元）│（元）│├──┼──┼───────┼───┼────┼────┤│牆面│1│屋頂樹脂鋼板PU│231坪│1,548│357,588││鋼板│││││折舊後│││││││167,620││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│屋頂鋼板拆除│231坪│120│27,720││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│樹脂收邊屋頂用│131米│280│36,680││├──┼───────┼───┼────┼────┤││4│壁面樹脂鋼板│143坪│1,548│221,364│││││││折舊後│││││││103,765││├──┼───────┼───┼────┼────┤││5│樹脂收邊壁面用│55米│280│15,400││├──┼───────┼───┼────┼────┤││6│壁面鋼板拆除│143坪│120│17,160││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│675,912││││以折舊後││││金額計算││││368,345│├──┼──┬───────┬───┬────┼────┤│C型│1│屋頂換C型鋼│8,407│30│252,210││鋼││(150×65×20│公斤││折舊後││││×3)│││118,224││├──┼───────┼───┼────┼────┤││2│壁面換C型鋼│1,691│30│50,730││││(150×65×20│公斤││折舊後││││×3)│││23,780││├──┼───────┼───┼────┼────┤││3│屋頂C型鋼拆除│1式│28,849│28,849││││││││││││││││├──┼───────┼───┼────┼────┤││4│壁面拆除C型鋼│1式│9,267│9,267││├──┴───────┴───┴────┼────┤││合計│341,056││││折舊後││││180,120│├──┴───────────────────┴────┤│以折舊後金額總計：548,465元││││註：上開折舊係以平均法計算，耐用年數依「固定資產耐用年││數表」編號1012有披覆處理金屬建造工場用場房，耐用年數15││年。系爭廠房於93年1月間完工至100年8月間使用年數約為││7年6月。││【計算式：①殘價＝新品價值÷（耐用年數＋1）││②折舊額＝（新品價值－殘價）/（耐用年數）×││（使用年數）││③折舊後價值＝（新品價值－折舊額）│└───────────────────────────┘附表二原告主張已修繕但未經鑑定之其他部分┌────────────────────────────┐│系爭88-12號廠房所有權人：原告莊阿枝│├──┬───────┬───┬───┬─────────┤│編號│內容│數量│單價│小計│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│1│壁面樹脂鋼板│1.5坪│1,600│2,400│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│2│風車拆除│2組│800│1,600│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│3│鋼板復原│2.5坪│1,600│4,000│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│4│鋁窗玻璃││││││640*1000│1片│300│300││├───────┼───┼───┼─────────┤││770*1200│1片│400│400│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│5│紗窗│6片│200│1,200│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│6│ 白鐵 捲門底支│1支│3,640│3,640││││││（被告就此項目及金││││││額不爭執）│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│7│鋁窗雨棚│4組│800│3,200││││││（被告就此項目同意││││││更換2組共1,600元││││││）│├──┼───────┴───┴───┼─────────┤│8│展毅電氣工程有限公司之水電消防│73,710│││價額│（被告就電表箱更換││││之項目，同意更換外││││殼8,000元）│├──┴───────────────┴─────────┤│被告不爭執金額總計：13,240元│││└────────────────────────────┘┌────────────────────────────┐│系爭88-13號廠房所有權人：原告莊劉秀蘭│├──┬───────┬───┬───┬─────────┤│編號│內容│數量│單價│小計│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│1│屋頂樹脂鋼板PU│42.2坪│1,650│69,630│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│2│鋼板拆除│42.2坪│120│5,064│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│3│壁面樹脂鋼板│1.5坪│1,600│2,400│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│4│風車拆除│3組│800│2,400│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│5│鋼板復原│3.75坪│1,600│6,000│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│6│鋁窗玻璃│2片│300│600│││640*1000│││（被告同意更換1片││││││即300元）││├───────┼───┼───┼─────────┤││770*1200│2片│400│800│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│7│鋁窗雨棚│4組│800│3,200│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│8│紗窗│4片│200│800│├──┼───────┴───┴───┼─────────┤│9│展毅電氣工程有限公司之水電消防│69,405│││價額│（被告就電表箱更換││││之項目，同意更換外││││殼8,000元）│├──┴───────────────┴─────────┤│被告不爭執金額總計：8,300元│││└────────────────────────────┘┌────────────────────────────┐│系爭88-15號廠房所有權人：原告莊順興│├──┬───────┬───┬───┬─────────┤│編號│內容│數量│單價│小計│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│1│風車拆除│4組│800│3,200│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│2│鋁窗玻璃│2片│300│600│││640*1000│││（被告就此項目及金││││││額並不爭執）││├───────┼───┼───┼─────────┤││770*1200│2片│400│800││││││（被告同意更換1片││││││即400元）│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│3│紗窗│5片│200│1,000│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│4│白鐵門板│15才│300│4,500│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│5│白鐵捲門底支│1支│3,640│3,640││││││（被告就此項目及金││││││額不爭執）│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│6│鋁窗雨棚│4組│800│3,200│├──┼───────┴───┴───┼─────────┤│7│展毅電氣工程有限公司之水電消防│119,175│││價額││├──┴───────────────┴─────────┤│被告不爭執金額總計：4,640元│││└────────────────────────────┘┌────────────────────────────┐│系爭88-16號廠房所有權人：原告莊景兆│├──┬───────┬───┬───┬─────────┤│編號│內容│數量│單價│小計│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│1│風車拆除│10組│800│8,000│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│2│鋁窗玻璃│4片│300│1,200│││640*1000│││（被告同意更換2片││││││即600元）│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│3│紗窗│9片│200│1,800│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│4│鋁窗雨棚│4組│800│3,200│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│5│白鐵門板│15才│300│4,500│├──┼───────┼───┼───┼─────────┤│6│白鐵捲門底支│1支│3,640│3,640││││││（被告就此項目及金││││││額不爭執）│├──┼───────┴───┴───┼─────────┤│7│展毅電氣工程有限公司之水電消防│197,925│││價額│（被告就電表箱更換││││之項目，同意更換外││││殼8,000元）│├──┴───────────────┴─────────┤│被告不爭執金額總計：12,240元│││└────────────────────────────┘附表三被告應給付金額與假執行擔保┌────┬───────┬───────┬───────┬────────┐│原告│被告應給付金額│計算式│假執行擔保金額│反擔保金額│││（元）││（元）│（元）│├────┼───────┼───────┼───────┼────────┤│莊阿枝│77,943│84,000＋13,240│25,981│同被告應給付金額││││＋69,750＋79,5││││││15－150,000－││││││18,562│││├────┼───────┼───────┼───────┼────────┤│莊劉秀蘭│97,884│108,881＋8,300│32,628│同被告應給付金額││││＋69,750＋79,5││││││15－150,000－││││││18,562│││├────┼───────┼───────┼───────┼────────┤│莊順興│376,767│391,424＋4,640│125,589│同被告應給付金額││││＋69,750＋79,5││││││15－150,000－││││││18,562│││├────┼───────┼───────┼───────┼────────┤│莊景兆│541,408│548,465＋12,2│180,469│同被告應給付金額││││40＋69,750＋79││││││,515－150,000││││││－18,562│││└────┴───────┴───────┴───────┴────────┘