臺灣雲林地方法院109年度訴字第232號民事判決

裁判字號：臺灣雲林地方法院109年訴字第232號民事判決

裁判日期：民國109年07月06日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣雲林地方法院民事判決109年度訴字第232號原告 程寶琳 訴訟代理人 陳俊良
魏光玄 律師被告 簡啟明 訴訟代理人 簡維弘 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人 湯文彬 所有，經鈞院108年度司執字第15020號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，由原告拍定取得，原告於民國108年12月間領得系爭房屋之不動產權利移轉證書，現已登記為原告所有。依被告在系爭執行事件於108年
6月26日鈞院執行處現場查封時稱與湯文彬就系爭房屋成立不定期租賃契約，而於鈞院司法事務官囑託警員查明系爭房屋現況，被告已向警員表明就系爭房屋未簽訂租賃契約，自
103年開始租賃使用，而被告卻在本件臨訟杜撰系爭房屋之房屋租賃契約，且該租賃期間超過5年，是本件並無買賣不破租賃之適用。原告因急需收回系爭房屋自用，先行委託代理人至現場告知被告，並於109年2月24日以存證信函通知被告應在同年3月10日前自行遷離系爭房屋，但被告至今仍不願自動搬遷，繼續占用系爭房屋，自無正當合法權源而屬無權占有，爰依民法第767條之規定請求被告返還遷讓系爭房屋。又原告於109年1月20日登記為系爭房屋之所有權人，在被告遷讓返還系爭房屋前使用系爭房屋享有相當於租金之不當得利，且致原告受有損害，而系爭房屋附近交通便利，生活機能尚齊全，參考周遭相同規格房屋出租行情，系爭房屋應以每月新臺幣（下同）15,000元計算相當於租金之不當得利及損害賠償為適當等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自109年1月20日起至遷讓日止，按月給付原告15,000元。
二、被告答辯略以：被告與湯文彬係朋友舊識，於104年12月1日就系爭房屋簽訂不動產租賃契約，租賃期間自104年12月
1日起迄109年12月1日止，因系爭房屋現況不良，由被告出資自一樓至頂樓均作裝璜修繕，湯文彬即表示以前半年租金作補貼。又由於被告已投入相當維修費用，故除簽訂前揭契約外，並要求湯文彬於上開租約屆期後仍須由其作事務所使用，湯文彬亦許諾於事務所經營期間均不收回系爭房屋，除非被告無意再作事務所使用。而被告自105年7月開始每月支付湯文彬系爭房屋租金6,000元，依民法第425條規定買賣不破租賃，被告與湯文彬就系爭房屋之租賃契約對原告仍繼續存在。又因湯文彬許諾容任被告使用系爭房屋至不使用止，被告一直誤認此即屬不定期租賃，故於執行筆錄上方表示此為不定期租賃，但此係其誤解，湯文彬雖曾許諾容任其繼續使用，惟被告與湯文彬既訂有書面契約，仍應以契約所載租賃期間為準。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、經查，系爭房屋原登記為湯文彬所有，原告於系爭執行事件之拍賣程序中拍定系爭房屋，於108年12月間領得系爭房屋之不動產權利移轉證書，並於109年1月20日辦理系爭房屋之所有權移轉登記完畢，而被告於系爭執行事件程序中即使用占有系爭房屋，現被告繼續占用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並經本院職權調取系爭執行事件卷宗審閱無訛，自堪認為真實。從而，原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告現占有使用系爭房屋中等語，係屬可採。
㈡、按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年臺抗字第83號判決、80年臺抗字第143號判決意旨參照）。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文，此亦即「所有權之移轉不破租賃」（買賣不破租賃）之規定。
㈢、原告主張被告與湯文彬間就系爭房屋之租賃契約為不定期租賃契約等語，並提出系爭執行事件之查封筆錄及雲林縣警察局虎尾分局警員所製作之房屋現況調查表為證，然為被告所否認，並以其與湯文彬就系爭房屋之租賃契約為定期租賃契約等語置辯，並提出房屋租賃契約為證。經查：
⒈原告雖主張被告在系爭執行事件於108年6月26日鈞院執行
處現場查封時稱與湯文彬就系爭房屋成立不定期租賃契約，而於鈞院司法事務官囑託警員查明系爭房屋狀況，被告向警員表明就系爭房屋未簽訂租賃契約，自103年開始租賃云云，惟系爭執行事件之查封筆錄上雖記載承租人稱此房子做為辦公室和住家使用，為不定期租賃等語，但該查封筆錄上亦記載「…承租人同意法院等人員進入，提出匯款記錄，但租賃契約目前找不到…」等語，有查封筆錄在卷可稽，顯見被告對於系爭房屋是否與湯文彬簽定書面租賃契約無法確定。再觀諸雲林縣警察局虎尾分局員警在108年7月6日製作之系爭房屋現況調查表上記載租賃權利存續期間及開始占有時間「103年」，無訂立書面契約，租用人表示係每月直接匯款予債務人，未簽訂租約使用期限等語，有房屋現況調查表在卷可考，與被告係自105年7月1日起始每月匯款6,000元租金至湯文彬彰化銀行斗南分行帳戶內（帳號：00000000000000）之事實，在時間上顯未符合，則被告在系爭執行事件之查封現場所稱及對警員表示系爭房屋占有使用情形，應係其記憶模糊下所為之陳述，而無從遽此即認定被告與湯文彬間就系爭房屋之租賃契約為不定期租約。
⒉原告主張被告於本件提出之房屋租賃契約，該租賃期間為5
年又1日，已超過5年，亦不適用民法第425條第1項之規定云云，惟按當事人訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據（最高法院107年度臺上字第1023號判決參照）。查，被告所提出系爭房屋之租賃契約，該租賃期間雖記載自104年12月1日起至109年12月1日止，而依此計算之期間為5年又1日，惟該租賃契約上亦明載租賃期間「計5年」，顯係被告與湯文彬就5年期間之日期起迄計算有所誤認，渠等就系爭租賃契約租賃期間之真意乃為5年，是原告上開主張並不可採。
⒊原告固主張被告於本件提出之房屋租賃契約乃臨訟杜撰云云
，被告則以其有支出系爭房屋之修繕費用，湯文彬即以前半年租金作補貼等語置辯。觀諸被告所提出之房屋租賃契約，被告租賃系爭房屋期間之記載為「自民國104年12月1日起至民國109年12月1日止，計5年」，苟被告與湯文彬就系爭房屋之租賃契約係臨訟杜撰，何以該期間之日期記載比5年多出1日，且該租賃期間之始期如記載自105年7月1日起計5年，則系爭房屋之租賃期間屆止日即至110年6月，對於被告而言較為有利，亦更符合被告自105年7月1日起，始按月匯款6,000元之租金至湯文彬彰化銀行斗南分行帳戶內之事實，益徵被告與湯文彬間就系爭房屋簽訂有5年定期之租賃契約，顯非被告臨訟杜撰，被告上開所辯應可採信。則被告與湯文彬間就系爭房屋所成立之租賃契約乃係租賃期限未逾5年之定期租賃契約，湯文彬依該租賃契約交付系爭房屋予被告占有使用中，縱系爭房屋之所有權經拍賣讓與原告，依上開規定，該租賃契約對於原告仍繼續存在，被告並非無權占有使用系爭房屋甚明。
四、綜上，被告與湯文彬就系爭房屋所簽訂之房屋租賃契約既對原告因買賣不破租賃應繼續存在，被告自仍得本於該租賃契約關係繼續占有使用系爭房屋。從而，原告依民法第767條之規定及不當得利之法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋，並自109年1月20日起至遷讓日止，按月給付相當於租金之不當得利賠償金15,000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年7月6日
民事第一庭法官吳福森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月6日
書記官程尹鈴附表：
┌─┬───┬────────┬───┬──────────┬──┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利││││基地坐落│樣主要├──────┬───┤│││建號│----------------│建築材│樓層面積│附屬建│││││建物門牌│料及房││物│││號│││屋層數│合計││範圍│├─┼───┼────────┼───┼──────┼───┼──┤│１│雲林縣│雲林縣虎尾鎮明正│二層樓│一層：33.99││全部│││虎尾鎮│段542地號│加強磚│二層：51.98│││││明正段│----------------│造、住│騎樓：12.3│││││404建│雲林縣虎尾鎮博愛│商用│夾層：13.05│││││號│路63巷1弄37號││合計：111.32││││├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤││備考│已辦保存登記建物│├─┼───┼────────┬───┬──────┬───┬──┤│２│同段12│雲林縣虎尾鎮明正│加強磚│一層：11.74││全部│││50建號│段542地號│造、鋼│二層：1.64│││││（系爭│----------------│鐵造、│三層：54.4│││││執行事│雲林縣虎尾鎮博愛│住商用│合計：67.78│││││件暫編│路63巷1弄37號│││││││建號）│││││││├───┼────────┴───┴──────┴───┴──┤││備考│404建號之增建│└─┴───┴──────────────────────────┘