裁判字號：臺灣基隆地方法院104年基簡字第132號民事判決
裁判日期：民國104年05月13日
裁判案由：給付公寓大廈管理費
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
104年度基簡字第132號原告珍寶大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 魏偉航 訴訟代理人 黃丁風 律師
黃雅羚 律師複代理人 徐佩琪 律師被告 駱鴻基 訴訟代理人 王坤成 律師上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國104年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬貳仟柒佰元，其中新臺幣壹拾貳萬陸仟壹佰元自民國一百零三年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘新臺幣陸仟陸佰元自民國一百零三年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告珍寶大樓公寓大廈管理委員係於民國102年11月21日經向基隆市仁愛區公所申請審查符合公寓大廈管理條例規定，同意備查之管理組織，此有基隆市仁愛區公所102年11月22日、同年12月13日函暨報備證明。被告為珍寶大樓門牌號碼基隆市○○路○○號6樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，依102年11月8日召開區分所有權人第一屆第一次會議通過管理費之收費標準，每月以新臺幣（下同）30,200元依各戶使用面積比率分擔，經計算被告每月管理費須繳交2,200元，又珍寶大樓原有之電梯業已不堪使用需更換新電梯，每戶分配應支付之費用載明被告須支付100,000元。另於103年7月8日召開區分所有權人臨時會議，通過位在愛一路42、43號等公共設施戶外安全梯扶手損壞及信箱修復經費為42號各樓層住戶每戶2,800元、43號各樓層住戶每戶8,500元等決議事項，被告為珍寶大樓公寓大廈之區分所有權人，理應遵循。原告曾於103年9月間委請律師依公寓大廈管理條例第21條規定催告請求被告儘速繳清管理費，惟被告收受後仍置知不理，堪信被告確有不為清償至明。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。公寓大廈管理條例第55條第1項固有明文。原告珍寶大樓為門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○號大樓（下稱系爭大樓）係85年9月間取得建造執照之公寓大廈，有使用執照存根影本可稽，屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈。102年10月初，因系爭大樓電梯損壞已不堪使用，維修金額龐大，且為有效管理系爭大樓之公共安全及衛生，由起造人亦為區分所有權人 呂瑞明 、 周秀玲 推舉區分所有權人魏偉航為召集人，並於102年11月8日為成立管理委員會及選舉管理委員召開區分所有權人會議，當天出席之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計70%，故於該會議上決議成立管理委員會及訂定管理委員組織規約、管理公約，有公寓大廈區分所有權人名冊（第一屆第一次大會簽到表）、珍寶大樓公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議紀錄、珍寶大樓公寓大廈管理委員組織規約、珍寶大樓管理公約。同日由先前經區分所有權人推選出之魏偉航、呂瑞明、周秀玲、 洪毓萍 、 黃珮瑩 等5名管理委員，再推選魏偉航為主任委員，亦有珍寶大樓公寓大廈管理委員會第一屆第一次管理委員會議記錄可憑。
2、又原告珍寶大樓公寓大廈管理委員會成立後，亦將向基隆市仁愛區公所申請審查符合公寓大廈管理條例規定，同意備查之管理組織，有基隆市仁愛區公所102年11月22日函暨報備證明，均有張貼於系爭大樓電梯內、一樓牆面上，堪信原告係合法成立之管理組織至明。是被告前揭對於管理委員會召集及原告當事人能力之疑議，已不存在。
3、再者，區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自有拘束力存在。本件被告主張系爭大樓第1屆區分所有權人會議有召集程序不合法之情事，並無實據，已如前述。縱有何召集程序不合法之情事，各該區分所有權人會議決議亦未經被告於決議後三個月內向法院提起撤銷決議之訴訟，被告仍受決議之拘束，自不得以此，拒絕繳納管理費。
4、關於區分所有權人會議召集人產生在基隆市仁愛區公所同意備查函，原告係依照管理公約第6條第2項去召集，只要部分區分所有人開召集即可。推舉的部份，規約未規定規範需全體一致推舉，訴外人呂瑞明、周秀玲均為系爭大樓之起造人，據102年11月8日開會簽到報告表，共21戶，有5戶沒有到場（包含被告未到場），是出席人數已達到三分之二的出席人數，出席之住戶對由魏偉航擔任會議主席並無意見，是得順利召開大會，故本次會議應係合法。
（三）基於上述，並聲明：被告應給付原告132,700元，其中126,100元自103年9月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其餘6,600元自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告答辯：
（一）按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員維召集人；……無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；……召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」公寓大廈管理條例第25條第3項、第4項分別定有明文。且按「區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力」參最高法院92年度台上字第2517號判例要旨、最高法院94年度台上字第1256號判決意旨。
（二）本件原告請求給付管理費及修繕費之證據資料，基隆市仁愛區公所函雖同意原告管理委員會申請報備，惟基隆市仁愛區公所之同意報備僅為形式上審查，並非就原告管理委員會成立之合法有效性進行實質上審查。又區分所有權人第一屆第一次會議紀錄，雖載有一致通過成立管理委員會及訂立管理公約，惟該會議紀錄並未載明主席係如何產生？會議如何召集？召集人如何產生？原告亦未檢附其他證據資料以供判斷，且出席人員之名冊及會議簽到資料亦未檢附到院。另管理費應收明細表更無管理公約以資驗證該管理費之收費標準與應收明細表所載之數額是否正確。然前開均攸關區分所有權人會議決議是否合法有效，原告是否有權請求被告給付管理費暨請求之金額是否正當。原告不能依照系爭大樓之管理規約請求，因決議自始無效，同意備查函係行政管理措施，不生私法上的效力，因係是自始無效之決議，而非得撤銷之決議，認應全體一致同意的推舉才合法，僅有兩個住戶的推舉，不能生法定互推之效力。
（三）基於前述，聲明：駁回原告之訴。
三、本件原告主張其係合法成立且已向主管機關報備之管理委員會，得依珍寶大樓住戶間之決議內容，向被告收取欠繳之管理費及修繕費，惟被告抗辯原告非合法成立之管理委員會，故無權收取管理費，並認區分所有權人會議所通過之管理費收費標準因要件不備而自始無效等情。本件經爭點整理後，兩造就被告駱鴻基係珍寶大樓內之基隆市○○區○○路○○號6樓區分所有權人並無爭執，且有原告提出之建物登記謄本在卷可稽，此部分事實均堪信為真實。又原告主張被告駱鴻基自103年1月份起至同年11月份之期間（共11個月）之管理費24,200元及維修公共設施費用108,500元，共計132,700元未為繳納，亦為被告所不爭執（本院104年1月26日調解筆錄），此部分事實亦堪信為實。是本件所應審酌者為原告珍寶大樓公寓大廈管理委員會是否合法成立？珍寶大樓管理公約是否經全體區分所有權人會議通過？第一次區分所有權人會議決議是否合法？茲析述如下：
（一）按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項定有明文。本件原告主張其已依公寓大廈管理條例之規定成立管理委員會並向主管機關報備，經主管機關同意備查，主任委員為魏偉航等情，業據其提出基隆市仁愛區公所102年11月22日 基仁民 字第1020010963號函所附之公寓大廈管理組織報備證明、基隆市仁愛區公所102年12月13日基仁民字第1020011789號函為證，足徵原告上開主張確屬有據。且公寓大廈管理委員會向主管機關申請報備時，應備齊全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊、區分所有權人會議會議紀錄等資料，此由公寓大廈管理條例施行細則第8條足以查知，另據公寓大廈管理組織申請報備處理原則及申請報備之相關表格中，亦顯示需上開文件齊全方能由受理報備機關發給同意報備證明，是由原告所提出之證據資料即原證6、7、10，應堪認原告確實係依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會，依上開規定，原告自有當事人能力。
（二）次按「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備」、「前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」、「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」、「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」公寓大廈管理條例第25條第1項、第28條第1項、第2項、第29條第1項、第30條第1項前段、第31條固分別定有明文，惟公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，該如何救濟以及效力如何，則均無明文規定，依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。
（三）再按「總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效」民法第56條定有明文，準此如主張區分所有權人會議決議無效，當以決議內容違反法令或章程為限。經查，本院審酌原告所提出之102年11月8日第一屆第一次區分所有權人會議紀錄僅有三個決議：(一)選舉管理委員會委員(二)訂立規約(三)公共基金管理費之收費標準及運用。被告並未具體指摘此三項「決議內容」有何違法之處，自難謂前開會議之決議無效。至於被告抗辯前開會議召集程序、召集人是否為有召集權人、是否依法通知被告參加區分所有權人會議，以及該次區分所有權人會議出席會議人數是否達法定人數等情，縱係屬實，亦因該三項情節均屬召集程序或決議方法違法之情形，參諸上揭規定，應屬撤銷決議之範疇，僅得提起形成之訴請求法院宣告系爭決議無效，而在未經法院裁判前，系爭決議仍不失其效力，然被告僅空言泛稱前開區分所有權人會議係由無召集權之人召集及其未收到開會通知云云，惟並未具體指明其所主張當時有召集權之人應係何人及為何無召集權，亦未提出任何曾向法院起訴請求確認上開會議決議無效之證明，被告嗣後亦未具體表明其質疑上開會議決議之召集程序或決議方法有瑕疵之客觀證據，顯難認其抗辯有何可信之基礎，再參酌原告所提出之管理委員會業經主管機關准予備查之證明，是進而論之，系爭決議既為區分所有人會議通過之決議，即應具有規約之效力，復徵以公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，依法所為之決議內容，與規約同具自治規章性質，並有補充規約之效力，依團體法制及民主精神，凡係依法決議者，該組織之構成員即應受其拘束，是被告辯稱102年11月8日召開之第一屆第一次區分所有權人會議，非由有召集權之人為召集，自不能為有效之決議，在形式上屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力等語，顯不可採。
（四）經查，原告為珍寶大樓公寓大廈依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，原告社區之區分所有權人應依珍寶大樓管理公約及區分所有權人會議決議繳納管理費及修繕費用，被告係社區內門牌號碼基隆市○○區○○路○○號6樓房屋之所有權人，據管理公約及區分所有權人會議決議通過之管理費收費標準為「每月以新臺幣叁萬貳佰元依各戶使用面積比率分擔」，經計算被告每月應繳納管理費為2,200元；又「電梯業已不堪使用，為各區分所有權人出入之安全，一致通過與廠商洽辦購新電梯費用新臺幣壹佰貳拾萬元，每戶應支付費用如附表」，經計算被告應支付之電梯修繕費用為100,000元；另「基隆市○○區○○路○○○○○號等公共設施戶外安全梯扶手及信箱修復繳費，42號每戶2,800元、43號每戶8,500元」，被告為43號之住戶，就戶外安全梯扶手及信箱修復費用為8,500元等情，業據原告提出珍寶大樓公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議紀錄、珍寶大樓管理公約、珍寶大樓每月管理費應收明細表、珍寶大樓公寓大廈管理委員會住戶電梯換新收費明細、珍寶大樓公寓大廈區分所有權人臨時會議紀錄等件為證，準此，原告主張上開收費標準及修繕費用係經區分所有權人開會而形成之共識，確屬真實有據。
（五）又按共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人，為公寓大廈全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由會議決議繳納管理費作為公共基金，符合現代群居生活之要求。惟公寓大廈共有人間之約定，得否拘束未參與開會之區分所有權人？有鑑於現代社會中，就群居生活全體住戶間之權利義務關係實有規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目的，況且就公寓大廈共用部分進行管理維護，區分所有權人係共享其利益，若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，將使公寓大廈之公共事務無從進行，有害其他大多數區分所有權人之公共利益，顯不符現代群居生活之需要及公平正義；是以，公寓大廈之區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範性之決議，且實際上亦經多數區分所有權人遵循多年，即足以認為係區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，不論依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達管理便捷之目的，亦符合公平之精神。本院審酌原告所提出之上開證據資料，已足顯示珍寶大樓於102年即有管理委員會進行公共設施之管理及維護，且大多數區分所有權人均同意依原告主張之上開收費標準及修繕費之事實。依上開說明，應足以認為上開「每月以新臺幣叁萬貳佰元依各戶使用面積比率分擔」、「電梯業已不堪使用，為各區分所有權人出入之安全，一致通過與廠商洽辦購新電梯費用新臺幣壹佰貳拾萬元，每戶應支付費用如附表」、「基隆市○○區○○路○○○○○號等公共設施戶外安全梯扶手及信箱修復繳費，42號每戶2,800元、43號每戶8,500元」，係經區分所有權人意思表示趨於一致而相互認同之收費標準，自有拘束全體區分所有權人之效力。依上開管理費收費標準，被告所有之系爭房屋每月應繳納之管理費以2,200元計算，被告尚積欠自103年1月至同年11月止，11個月之管理費共計24,200元；修繕電梯費用每戶100,000元；戶外安全梯扶手及信箱修繕費8,500元，共計132,700元，應堪信為真實。
（六）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。本件被告為系爭建物之區分所有權人並積欠如上所述之管理費及修繕費，自應依珍寶大樓之管理規約繳納管理費及修繕費。從而，原告依據公寓大廈管理條例、區分所有人會議決議、管理規約之法律關係，請求被告給付132,700元，其中126,100元部分，原告前委請律師於103年9月3日以黃氏國際法律事務所基律字第949號函催告被告於文到7日內給付，而該函係於同年月9日送達被告，有該律師函暨中華郵政掛號郵件收件回執影本在卷足憑，從而，被告應自催告期滿翌日即103年9月10日起始負遲延給付責任；其餘6,600元，自支付命令繕本送達之翌日即103年12月22日起至清償日止，按年息百分之5計算遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告基於公寓大廈管理條例、區分所有人會議決議、管理規約之法律關係，請求被告給付132,700元，其中126,100元自103年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘6,600元自支付命令繕本送達之翌日即103年12月22日起至清償日止，按年息百分之5計算遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
六、本件第一審裁判費為1,000元，此外無其他費用支出，是其訴訟費用額確定為1,000元，應由敗訴之被告負擔。
七、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之20、第436條之23、第436條第2項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年5月13日
基隆簡易庭法官蔡聰明以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月13日
書記官陳忠賢