宣 示 判 決 筆 錄 95年度店簡字第1156號
原 告 大台北華城華城特區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 羅瑩雪 律師
複 代理人 張瑞倫 律師
被 告 乙○○
丙○○
財星通商股份有限公司
法定代理人 丁○○
上列當事人間95年度店簡字第1156號請求給付管理費事件於中華
民國95年8月25日言詞辯論終結，同年9月8日下午4時在本院新店
簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 黃桂興
法院書記官 李文龍
通 譯 李婉如
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
被告乙○○應給付原告新台幣貳萬零壹佰參拾元，及自民國九十
五年六月十三日起至清償日止，按月息百分之一計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣貳拾貳萬貳仟零陸拾肆元，及自民
國九十五年五月二十七日起至清償日止，按月息百分之一計算之
利息。
被告財星通商股份有限公司應給付原告新台幣肆萬肆仟柒佰貳拾
捌元，及自民國九十五年七月十六日起至清償日止，按月息百分
之一計算之利息。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之七，被告丙○○負擔百分之七
十七，被告財星通商股份有限公司負擔五十分之八。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、本件被告乙○○、財星通商股份有限公司經合法通知，未於
言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事
，應准原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）按原告為經合法設立之管理委員會，除新店市公所核發之
報備證明，另有臺灣板橋地方法院民事庭86年度簡上字第
376號判決憑參；被告等則為該社區內之不動產區分所有
權人，說明如下：
1.按公寓大廈管理條例第6條第1項第5款規定，住戶應遵
守規約規定事項。大台北華城特區住戶規約第15條規定
住戶應繳納管理費，其收取標準由管委會依管理成本計
算審核認可後收取。第17條復規定，管理費之收費標準
由管理委員會議決之。88年6月13日大台北華城特區住
戶大會針對「管理費之調漲」提出討論，因出席人數不
足，未能依公寓大廈管理條例第29條規定獲致決議。同
年7月11日再依公寓大廈管理條例第30條規定召開住戶
大會討論同一議題，會中作成決議「每月管理費以每戶
基本費新台幣（下同）1,000元，另依每戶土地每坪15
元，房屋每坪30元收取之，增改建一併計算」，該次會
議經委託管委會出席之委託書162票，及親自出席之63
票，合於公寓大廈管理條例第30條規定，全體無異議一
致鼓掌通過，被告等均有依該標準繳付管理費用之義務
極明，其拖欠不繳，原告自得請求給付。
2.次按原告住戶所繳管理費每月用餘之款項累積為公共基
金，仍屬全體住戶所共有，全用於社區發展及公共設施
之維修，然若積欠管理費之住戶轉讓產權，其受讓者無
須補繳費用即可享有對公共基金與其他住戶同等之權利
，顯失公平，因此原告於90年1月17日召開管理委員會
，決議舊住戶積欠管理費者，新住戶須先按其進住時社
區之資產值，繳足該戶所能分享之產值權益金或舊住戶
積欠之管理費，再依其他住戶收費標準收取管理費。社
區資產值之計算方式為：該住戶當月應繳之管理費÷全
社區當月應收管理費總額x上月月底淨值總額(即基金
餘額)，作為該戶繳交之公共基金金額。92年6月12日管
理委員會及同年9月6日臨時住戶大會，皆通過該項補充
規定。華城2段28號新住戶即被告丙○○，依此應繳公
共基金57,438元。
3.按公寓大廈管理條例第21條規定，區分所有權人或住戶
積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已
逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，
管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金
額及遲延利息。因部分住戶長期拖欠管理費，增加管理
委員會工作負荷及費用支出，對其他準時繳費之住戶不
公，原告於90年10月11日第13屆第4次委員會議議決，
遲延繳付管理費應按日計收滯納利息月利率1％。被告
等各積欠如附表所示之管理費用，原告屢次催繳欠款，
均遭被告等以不同理由拒絕。原告自得依前述規定，向
被告等請求積欠之管理費及遲延利息。然被告等積欠管
理費之起始時間不同，為便於計算，原告願減縮一律自
起訴狀送達之翌日起算利息。
4.被告等長期積欠管理費及公共基金，爰依兩間上揭法律
關係，聲明求為判決命被告乙○○應給付原告20,130元
，被告丙○○應給付原告222,064元，財星通商股份有
限公司應給付原告44,728元，及均自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按月息1％計算之利息。
（二）針對被告陳述所為之抗辯：
1.被告丙○○庭呈照片辯稱其所買受之房屋為廢墟不能居
住，故不需繳管理費云云，要非合理：
（1）該照片之建物是否為被告之房地？為何時所照？
被告應提出證明。
（2）縱認照片上之建築為被告所有之系爭房屋，從照
片看來，該房屋應係正在翻修整理中，而被告購
買系爭房地後，是否自住、翻修、重建甚至或令
其荒廢，均非原告所得干涉，被告自難以其無居
住於該處為理由，拒繳管理費；
（3）況查，依據住戶規約第14條第1項之規定：「住戶
因故未使用房地者，應委託管委會代為看管整理
，並支付相關費用。」第15條第1項後段規定：「
若有增改建或新建工程，其施工期間內管理費以
三倍計收。」，可見住戶若令其房屋空置或增改
建，尚需支付看管整理費用或3倍之管理費，此乃
為確保社區生活之環境品質所為之特別規定。今
被告整建其房屋至一半，並令其空置荒廢多年，
對社區整體環境品質影響甚鉅，原告只按其土地
、建物之坪數收取積欠多年之管理費，已屬寬貸
，更不容被告推諉。
2.管委會有權決定管理費包括欠繳之滯納利息：
依據住戶規約第15條規定，管理費收取標準由管委會依
管理成本計算審核認可後收取，故管委會對於管理費及
欠繳管理費之滯納利息，原本即有決定之權利。系爭「
公共基金補充規定」係屬於管理費之範圍，業經管委會
於90年1月17日做成決議，而欠繳管理費之滯納利息以
月率1％按日計算，亦經管委會於90年10月11日做成決
議，從而原告自得依此規定計算收取。
3.被告辯稱住戶規約及92年9月6日之臨時住戶大會決議不
合法云云，亦屬無理：
（1）系爭住戶規約於85年12月15日經大台北華城華城
特區區分所有權人會議通過之事實，業經台灣板
橋地方法院86年度簡上字第375號民事判決調查認
定在案，不容被告否認。
（2）而92年9月6日之臨時住戶大會，是依據當時之公
寓大廈管理條例第30條第1項：「區分所有權人會
議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之
人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，
召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應
有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比
例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過
半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上
載明。」之規定，針對6月22日住戶大會之假決議
所召開。該臨時會議之出席及表決人數均合於當
時之公寓大廈管理條例之規定，有證8之會議紀錄
可憑。
（3）如前所述，92年9月6日之臨時住戶大會之決議方
法，合於法令規定，退步而言，縱被告能舉出其
有違法之處，惟「按區分所有權人會議之召集程
序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效
力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按
其性質，應準用民法第56條第1項規定，由區分所
有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故
在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對
各住戶自有拘束力存在。」此有台南地方法院88
簡上第26號判決可稽。該通過「公共基金補充規
定」之決議，既未經住戶於法定期間內請求法院
撤銷，「公共基金補充規定」當然仍有拘束住戶
之效力。
（4）況查，依據住戶規約第15條之授權，關於公共基
金之補充規定，由管委會決議即可執行，管委會
將此議案送交住戶大會決議，只是讓此規定有更
強之法源基礎，惟是否送交住戶大會既決議，並
不影響其效力，被告仍不得以92年9月6日之臨時
住戶大會之決議方法違法為理由，拒絕履行住戶
應繳管理費之義務。
4.末按，公寓大廈管理條例第24條第1項明訂：「區分所
有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會
請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵
守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務
事項。」被告丙○○原本即應事先瞭解購買房地所在社
區之規約，並於繼受後遵守住戶規約及管委會所定之事
宜，其拒繳公共基金及管理費，顯無理由。
5.其餘被告無故拒繳管理費，坐享管委會提供之各項服務
，亦不可取。
（四）原告主張之事實，業據提出新店市公所之報備證明、臺灣
板橋地方法院民事庭86年度簡上字第375號判決、原告住
戶規約部份規定、88年6月13日大台北華城華城特區住戶
大會會議紀錄、88年7月11日大台北華城華城特區住戶大
會會議紀錄、90年1月17日大台北華城華城特區管理委員
會第13屆第7次委員會會議紀錄、90年10月11日大台北華
城華城特區管理委員會第13屆第4次委員會會議紀錄、92
年6月12日公佈之公共基金補充規定、同年9月6日臨時住
戶大會決議通過之會議記錄、台南地方法院88簡上第26
號判決要旨等影本各1件為證。
三、被告丙○○則以下列情辭置辯，請求駁回原告之訴：
（一）原告之社區之規約及公共基金補充規定，與得請求月息1%
遲延利息之規定，均未經區分所有權人會議合法通過，不
具效力。
（二）原告請求被告丙○○給付公共基金57,438元，其理由為「
積欠管理費之住戶轉讓產權，其受讓者無須補繳費用即可
享有對公共基金與其他住戶同等之權利，新住戶須先按其
進住時社區之資產值，繳足該戶所能分享之產值權益金或
舊住戶積欠之管理費。」，但是被告丙○○購買華城二路
28號房地，並非向前住戶購買，而是向法院拍賣購得時
，向法院拍賣購得時，即可享有當時房地所在社區的所有
設施及資產包括公共基金，與住戶是否積欠管理費或應付
任何費用或積欠任何費用或負擔毫無相關；前住戶是否積
欠管理費，原告應向法院請求分配或另行向前住戶要求給
付。
（三）被告丙○○向法院拍賣購得華城二路28號房地時，該房地
已荒廢如同廢墟多年，並一直荒廢到現在，均無人居住使
用，原告要求使告依照完好居住使用中的房地收費標準繳
納管理費，不符合使用者付費原則及負擔比例原則以及公
平原則。管理費的收費標準及其疑義的解釋均為管理委員
會的成員全部都是居住在該社區完好房地的住戶，住戶大
會或區分所有權人大會全體與會人員或絕大部分是完好房
地的住戶，而該社區擁有空地或荒廢房地的人是少數中的
少數，比擁有完好房地而沒有去使用的人數還少，空地或
荒廢房地並不使用任何設施也不需要或享用任何服務，卻
要繳納與完全使用社后設施及服務的住戶繳納相同的管理
費，顯然違背使用者付費原則及負擔比例原則及公平原則
。另外，原告請求給付月息1％計算之利息，未見該計息
標準有經過區分所有權人大會決議通過之記錄，亦超過法
定利率。
（四）被告抗辯之事實，業據其提出台北地方法院不動產權利移
轉證明書（北院錦92執地字第36215號）影本1件、華城二
路28號房地照片6張。
四、原告起訴主張被告乙○○積欠原告管理費20,130元，被告丙
○○積欠原告管理費及公共基金222,064元，被告財星通商
股份有限公司積欠原告管理費44,728元等事實，業據原告提
出住戶規約、88年6月13日大台北華城華城特區住戶大會會
議紀錄、88年7月11日大台北華城華城特區住戶大會會議紀
錄、90年1月17日大台北華城華城特區管理委員會第13屆第7
次委員會會議紀錄、90年10月11日大台北華城華城特區管理
委員會第13屆第4次委員會會議紀錄、92年6月12日公佈之公
共基金補充規定、同年9月6日臨時住戶大會決議通過之會議
記錄等影本各1件為證。被告乙○○、財星通商股份有限公
司已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，
亦未提出書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1
項之規定，視同自認原告之主張，自堪認原告之上開主張為
真實。至被告丙○○雖以原告社區之規約及公共基金補充規
定，與得請求月息1%遲延利息之規定，均未經區分所有權人
會議合法通過，不具效力。又其係向法院拍賣取得上開房屋
，上開房屋實為廢墟，無法居住，管理費不應與其他實際居
住於該社區之住戶為同一標準收費等語為辯。然按公寓大廈
應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權
人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基
金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經
定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴
請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；公寓大廈管理條例
第18條第1項第2款、第21條分別定有明文。可知區分所有權
人有依區分所有權人會議之決議而繳納公共基金及管理費之
義務。被告丙○○雖以上開情辭置辯，然查，原告之公寓大
廈管理組織業經向主管機關臺北縣新店市公所報備，並經新
店市公所審查合格，發給公寓大廈管理組織報備證明，有原
告提出之上開報備證明乙紙在卷可稽，又原告社區之規約已
經於85年12月15日所召開之區分所有權人會議通過，並經臺
灣板橋地方法院86年度簡上字第375號民事判決所確認，而
依規約第15條及第17條規定，原告社區之區分所有權人係將
管理費之收取標準、徵收辦法及對於欠繳住戶之處罰權限授
權由管理委員會為規定，遑論原告社區有關管理費之收費標
準係於88年7月11日依公寓大廈管理條例第30條規定召開住
戶大會作成決議「每月管理費以每戶基本費1,000元，另依
每戶土地每坪15元，房屋每坪30元收取之，增改建一併計算
」之決議，其決議位階已高於規約之規定，難認有所不法。
又公共基金補充規定依上開規約第15、17條之授權，原亦為
管理委員會可依職權為決議之事項，惟原告社區管理委員會
為昭慎重，亦提經92年9月6日所召開之臨時住戶大會通過。
又遲延繳付管理費應按日計收滯納利息月利率1％之規定，
亦依上開規約授權由原告社區管理委員會於90年10月11日第
13屆第4次委員會議議決通過，均經原告提出上開會議紀錄
在卷可憑。被告丙○○如對於其所屬社區公寓大廈所召集之
區分所有權人會議，其會議之召集程序及所為決議是否合法
有所質疑，亦只涉被告等社區區分所有權人得否以區分所有
權人會議召集程序或決議方法違反公寓大廈管理條例之相關
規定，而類推適用民法第56條之規定，提起撤銷該區分所有
權人會議決議訴訟或確認無效訴訟之問題，在原告社區區分
所有權人會議所為之決議，尚未經撤銷、或確認無效之前，
該決議自仍有效力。準此，被告等即有依該決議繳納管理費
之義務，否則對於依該決議按期繳納管理費之其他住戶而言
，即顯有失公平。至被告丙○○雖再辯稱其向法院拍賣取得
上開房屋後，因上開房屋實為廢墟，並未實際入住，管理費
不應與其他實際居住於該社區之住戶依同一標準收費等語，
惟原告社區規約雖未區分情形，就已入住住戶及未入住住戶
就管理費之管理費收費標準為不同處理，但於法尚難認為有
違。被告丙○○等如認原告社區規約之上開規定不符情理，
自可於區分所有權人會議時於會中提案請求酌情為不同處理
，或連署請求召開臨時區分所有權人會議予以決議變更，但
在其依法推動決議變更上開收費標準前，尚難遽以原告社區
管理委員會未依實際入住與否就管理費之收取為不同處遇，
據為拒繳管理費之正當理由。從而，原告依公寓大廈管理條
例上開規定及兩造間規約決議之法律關係，請求被告乙○○
給付原告20,130元，被告丙○○給付原告222,064元，被告
財星通商股份有限公司給付原告44,728元，及均自起訴狀繕
本送達之翌日（被告乙○○部分為95年6月13日，被告丙○
○部分為95年5月27日，財星通商股份有限公司部分為95年7
月16日）起至清償日止，按月息1％計算之利息，為有理由
，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後
認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第436條第2項適用第389條第1項第3款
規定，依職權宣告假執行。
中 華 民 國 95 年 9 月 8日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官李文龍
法官黃桂興
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市
○○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 95 年 9 月 8日
法院書記官李文龍