裁判字號：臺灣彰化地方法院102年訴字第271號民事判決
裁判日期：民國103年08月14日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣彰化地方法院民事判決102年度訴字第271號原告 洪賜村 訴訟代理人 洪建中
黃茂松 律師上一人之複代理人 許崇賓 律師被告 詹竣毅
黃愉文 上列二人之共同訴訟代理人 柯宏奇 律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國103年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟即如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示：編號C部分，面積23平方公尺；編號D部分，面積23平方公尺；編號G部分，面積65平方公尺；編號H部分，面積68平方公尺之鐵皮造壹層房屋交還予原告。
被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟即如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示編號A部分、面積22平方公尺；編號B部分，面積22平方公尺；編號E部分，面積60平方公尺；編號F部分，面積61平方公尺之鐵皮造壹層房屋交還予原告。
被告詹竣毅應給付原告自民國101年10月1日起至其將門牌彰化市○路○段○○○○號房屋交還予原告之日止，按月給付原告新台幣叁萬元。
被告詹竣毅、黃愉文應連帶給付原告自101年5月1日起至將門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋交還予原告之日止，按月給付原告新台幣叁萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告詹竣毅負擔十分之八，被告詹竣毅、黃愉文連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三、四項得執行，但第一及第三項部分，被告詹竣毅如以新臺幣壹拾貳萬元；第二項及四項部分，被告詹竣毅、黃愉文等如以新臺幣叁拾壹萬元，為原告預供擔保，就各該部分得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：原告提起本件訴訟，起訴狀之聲明係載：「一、被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟（權利範圍全部）返還予原告。二、被告等應連帶給付原告新台幣（下同）11萬4千元，及自民國（下同）101年5月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自101年5月1日起至其將上開房、地返還原告之日止，按月給付原告新台幣3萬8千元。」，後於101年11月1日又具狀，更改聲明為：「
一、被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟（權利範圍全部）返還予原告。二、被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟（權利範圍全部）返還予原告。三、被告詹竣毅應給付原告十二萬元，及自101年5月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自民國101年5月15日起至其將上開房、地返還原告之日止，按月給付原告新台幣三萬元。四、被告等應連帶給付原告十一萬四千元，及自101年5月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自101年5月1日起至其將上開房、地返還原告之日止，按月給付原告新台幣三萬八千元。」，其間數度更正聲明，但最後於103年6月10日更正聲明為：
「一、被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟（即基地坐落彰化市○○段1056之7、1056之8、1056之17、1056之18等地號）面積共計179平方公尺土地上，如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示：編號C部分，面積23平方公尺；編號D部分，面積23平方公尺；編號G部分，面積65平方公尺；編號H部分，面積68平方公尺之鐵皮造一層房屋交還予原告。
二、被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟（即基地坐落彰化市○○段1056之5、1056之6、1056之
15、1056之16等地號）面積共計165平方公尺土地上，如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示：編號A部分、面積22平方公尺；編號B部分，面積22平方公尺；編號E部分，面積60平方公尺；編號F部分，面積61平方公尺之鐵皮造一層房屋交還予原告。三、被告詹竣毅應給付原告自民國101年5月15日起至其將上開房屋交還予原告之日止，按月給付原告三萬元（坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋部分）。四、被告詹竣毅、黃愉文應連帶給付原告自民國101年5月1日起至其將上開房屋交還予原告之日止，按月給付原告三萬八千元（坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋部分）。」，因不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故應予准許之。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、原告與被告詹竣毅於民國（下同）99年7月15日簽訂房屋租賃契約書，由被告詹竣毅向原告承租坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋一棟（下稱系爭56之2號房屋），以供被告經營餐飲加盟店之用，由被告黃愉文為連帶保證人，租期自99年10月1日起至102年9月30日止，共計三年，每月租金3萬8千元，應於每月一日前繳納，惟被告自101年5月1日起，即未再給付任何租金至今。
二、後被告詹竣毅再於100年10月19日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋一棟（下稱系爭56之1號房屋），以供被告經營餐廳，由訴外人林義峰（誤載為被告黃愉文）為連帶保證人，租期自100年11月15日起至105年11月14日日止，共計五年，每月租金3萬元，應於每月十五日前繳納，並經台灣台中地方法院所屬民間公證人 連宏仁 以100年度中院民公仁字第0675號公證在案，惟被告自101年5月15日起，即未再給付任何租金至今。
三、被告詹竣毅就所承租系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋，已積欠原告租金達二期以上，迭經原告催討均不予置理，爰以函催告被告應於7日內繳納租金及電費，逾期未繳納即終止租約。詎料，被告收受催告函後，逾期仍未繳付租金及電費，是該租賃契約於101年10月1日業經原告合法終止。
四、被告詹竣毅就所承租系爭56之2號房屋自101年5月1日起；就所承租系爭56之1號房屋自101年5月15日起，均未繳納租金，就租約終止前，其依租賃契約，應繳納租金，於租約終止後，其應給付相當於租金之不當得利。
五、上開系爭56之2號房屋、系爭56之1號房屋之租約既經終止，原告得據民法第455條第1項前段、第767條第1項前段規定，請求被告自上開房屋而將房地交返還原告，另被告詹竣毅系爭上開二間房屋於租約終止前，應依租賃契約，繳納租金，於租約經原告合法終止後，其仍無權占用上開承租之房地，原告亦得依民法不當得利之法律規定請求被告返還相當於租金之不當得利。而被告詹竣毅向原告洪賜村承租系爭56之2號房屋，由被告黃愉文為連帶保證人，原告 自得爰依 返還租賃、連帶保證之法律關係，就上開被告詹竣毅所積欠系爭56之2號房屋租金及租約法終止後被告詹竣毅無權占用上開房屋應給付相當於租金之不當得利，請求被告黃愉文連帶負責。
六、並聲明：㈠被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟
（即基地坐落彰化市○○段1056之7、1056之8、1056之17、1056之18等地號）面積共計179平方公尺土地上，如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示：編號C部分，面積23平方公尺；編號D部分，面積23平方公尺；編號G部分，面積65平方公尺；編號H部分，面積68平方公尺之鐵皮造一層房屋交還予原告。
㈡被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹
棟（即基地坐落彰化市○○段1056之5、1056之6、1056之
15、1056之16等地號）面積共計165平方公尺土地上，如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示：編號A部分、面積22平方公尺；編號B部分，面積22平方公尺；編號E部分，面積60平方公尺；編號F部分，面積61平方公尺之鐵皮造一層房屋交還予原告。
㈢被告詹竣毅應給付原告自民國101年5月15日起至其將上開房
屋交還予原告之日止，按月給付原告新台幣三萬元（坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋部分）。
㈣被告詹竣毅、黃愉文應連帶給付原告自民國101年5月1日
起至其將上開房屋交還予原告之日止，按月給付原告新台幣三萬八千元（坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋部分）。
㈤聲明第一、二、三項之訴訟費用均由被告負擔；訴之聲明第四項之訴訟費用由被告等連帶負擔。
㈥原告願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、原告對被告抗辯之陳述：
一、被告詹竣毅承租系爭房屋後約半年間，均未曾受通知系爭房屋有漏水之情事，被告應對漏水係因系爭房屋老舊，導致之漏水乙事，負舉證責任。事實上，系爭房屋若有漏水，亦係被告詹竣毅未依兩造所訂立契約之約定自行於系爭56之1號房屋之屋頂上放置3個儲水槽、5個空氣旋轉器及系爭56之2房屋裝設大型廣告看板所致。
二、原告否認系爭房屋於出租時有瑕疵，而被告詹竣毅所提出有蓋商店章者，僅為估價單，上開簡便收據、估價單等均無法證明與本件系爭房屋之漏水修繕有任何關聯。系爭房屋並無漏水等瑕疵，否則被告詹竣毅豈會於99年7月15日向原告承租系爭56之2號房屋後，又於100年10月19日，再向原告承租彰化市○○路○段○○○○號。再者，彰化市於101年7月21日有超大豪雨，而被告詹竣毅於翌日於上開所經營之鮮魚城餐廳，接受客人委託辦理喜宴，此益證系爭建物實無漏水情事。
三、被告以系爭房屋水壓不足為由置辯云云，並非事實，因系爭56之1號房屋及系爭56之2房屋所使用之自來水，不曾有水壓不足之情況，此觀鄰近（彰化市○○里○○路○段56之3房屋）之「麗琪髮廊」，以及隔壁「山隆加油站」之洗車設備用水量並不亞於被告所經營之海產店，該2店家均無水壓不足或停水，則同屬台灣自來水股份有限公司花壇營運所轄之系爭56之1號房屋及系爭56之2房屋焉有水壓不足之情形。另被告承租56之1號、56之2號前，原告均有提供抽水馬達及水表被告承租56之1號後，因餐廳用水量需求大，有自設的三個儲水槽。承租期間，自來水公司均正常供水，並無無水供應現象。
四、被告詹竣毅實有惡意耗電及拒繳電費之情形。
五、被告於102年6月4日言詞辯論時自承未辦保存登記建物並不影響營業用途，且被告承租之初即原告即曾告系爭上開建房物只繳房屋稅而未辦理保存登記，是被告詹竣毅對此知之甚稔，後卻以此為由，拒不繳納租金，實無理由。
叁、被告答辯稱：
一、被告所承租之系爭房屋雖經原告依上開租賃契約，交付被告占有中，惟系爭房屋有下列嚴重之瑕疵，無法符合供反訴原告經營餐飲加盟連鎖及餐廳等約定之使用、收益狀態。
㈠系爭房屋屋頂老舊致嚴重漏水：被告於101年3月中旬，發現
向原告承租之上開房屋，於下雨時，屋頂嚴重漏水至室內，導致室內裝潢受潮毀損及電箱走火燒毀等損害。經被告僱人勘查，始發現係屋頂老舊所致，經數度向原告反映，並催告修繕均未果，被告乃自行僱工修繕，但經多次修繕，系爭房屋屋頂漏水之情形仍未改善。
㈡系爭房屋經常不定時停水：又系爭房屋經常無預警停水，
使被告所經營之餐廳時常面臨無水可用的窘境，經數度反映，並催告修繕，原告反訴被告均置之不理。
㈢系爭房屋係違章建築：系爭房屋均係無使用執照之違章建築
，原告竟於出租時，一再向表示一切合法等語，待被告裝潢完成，欲以門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○○號房屋經營餐廳時，始發現系爭房屋並無使用執照，無法申請營利事業登記，是無法符合供反訴原告經營餐廳等約定之使用、收益狀態。
二、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文，此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。次按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定，押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯。
三、系爭房屋既有漏水、停水、違章建築等瑕疵，業無法符合約定之使用、收益狀態。則原告顯係違反其主給付義務，而與債之本旨不符，故被告爰依民法第264條之規定及實務見解即最高法院99年度台上第526號、98年度台上字第222號判決要旨，主張同時履行抗辯，拒絕租金之支付。
四、被告另於於101年8月13日以彰化南郭郵局131號存證信函，通知原告有關系爭房屋之瑕疵，促原告改善，惟原告均置若罔聞。故被告爰依民法第347條、第359條之規定，終止系爭租賃契約，以書辯㈠狀繕本為終止契約之意思表示。則於系爭租賃契約終止後，被告雖負有返還租賃物之義務，惟返還租賃物義務及返還押租金義務具有牽連性，故被告主張類推適用民法第264條同時履行抗辯，於原告返還押租金前，拒絕返還系爭房屋。
五、於原告請求被告給付系爭56之1號房屋租金部分，欠缺權利保護要件，因系爭56之1號房屋之租賃契約已依公證法第13條之規定公證，屬強制執行法第4條第1項第4款之執行名義。且原告業以該經公證之租賃契約，聲請對被告強制執行系爭56之1號房屋之租金，故原告就此部分另行提起本件訴訟，係欠缺權利保護要件。
六、被告於系爭租賃契約終止後，仍繼續占有系爭房屋，係基於行使同時履行抗辯之法律上原因，於原告返還押租金前，拒絕返還系爭房屋，故與不當得利之要件不合，原告請求被告返還不當得利，為無理由。
七、原告雖交付系爭房屋予被告，然並未依債之本旨給付，為不完全給付。並致被告誤認所交付之系爭房屋得為合於約定使用、收益狀態之使用，因而挹注鉅額資金，將原本凌亂不堪之系爭房屋重新裝潢布置，使之煥然一新（如原證七）。後經被告發覺系爭房屋之瑕疵重大，已無法符合約定之禦使用、收益狀態，則被告投入裝潢之資金盡成白費，蒙受重大損失。原告顯係違反其應交付合於所約定使用、收益之租賃物之義務，且係可歸責，被告得依不完全給付之規定要求原告給付損害賠償0000000元，故若認為被告有給付租金及返還不當得利之義務，則被告主張以對原告之債務不履行損害賠償請求權抵銷之。
八、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本院之判斷：
一、本件兩造不爭執之事項：㈠被告於99年7月15日向原告承租門牌號碼彰化市○○路○段○○
○○號未辦保存登記房屋，供被告經營餐飲加盟連鎖使用，約定租賃期間自99年10月1日起，至102年9月30日止，租金每月新台幣38,000元，及押租金新台幣76,000元。
㈡被告於100年10月19日，向原告承租門牌號碼彰化市○○路○
段○○○○號未辦保存登記房屋，供被告經營餐廳使用，約定租賃期間自100年11月15日起，至105年11月14日止，租金每月新台幣30000元，及押租金新台幣60000元，並經公證人連宏仁公證。
㈢被告自101年5月1日起，未給付上開所承租房屋之租金。㈣原告就56-1號房屋之租金部分，已依經公證之租賃契約，聲
請強制執行，並由鈞院101年司執37045號查封、拍賣被告所有之動產而獲清償新台幣90,000元。
㈤系爭坐落彰化市○○路○段00○0○○段0000號房屋（即基地
坐落彰化市○○段1056-5、1056-6、1056-7、1056-8、1056-15、1056-16、1056-17、1056-18等地號、面積共計344平方公尺土地上，如彰化縣彰化地政事務所於102年6月11日彰土測字第1767號收件之複丈成果圖所示，編號Ａ部分，面積22平方公尺、編號Ｂ部分，面積22平方公尺、編號Ｃ部分，面積23平方公尺、編號Ｄ部分，面積23平方公尺、編號Ｅ部分，面積60平方公尺、編號Ｆ部分，面積61平方公尺、編號Ｇ部分，面積65平方公尺；編號Ｈ部分，面積68平方公尺之鐵皮屋一層未保存登記房屋）。
二、本件主要爭點：㈠原告有無依系爭契約之約定，交付合於約定使用目的之房屋
予被告？亦即，系爭房屋是否因漏水、供水不足、未辦保存登記等，而影響被告鮮魚城餐廳之營運？㈡原告本件請求有無理由？㈢被告主張同時履行抗辯拒絕租金之支付，及於原告返還押租
金前拒絕返還系爭房屋，有無理由？
三、得心證之理由：㈠原告主張被告詹竣毅自105年5月1日起即拒繳以被告黃愉文
為連帶保證人，向原告所承租系爭56之2號房屋即附圖所示編號A部分、面積22平方公尺；編號B部分，面積22平方公尺；編號E部分，面積60平方公尺；編號F部分，面積61平方公尺之鐵皮造一層房屋之租金；自101年5月15日起拒給付所承租系爭56之1號房屋即附圖所示編號C部分，面積23平方公尺；編號D部分，面積23平方公尺；編號G部分，面積65平方公尺；編號H部分，面積68平方公尺之鐵皮造一層房屋之租金，計被告詹竣毅所積欠上開2間建物之租金已達討均不予置理，經以以函催告應於7日內繳納租金及電費，逾期未繳納即終止租約。詎被告收受催告函後，逾期仍不繳付租金及電費，故該等租賃契約於101年10月1日業經原告終止，故依租賃契約、民法第179條及767條第1項前段判決如聲明㈠至㈣所示等語。被告則以系所承租之房屋有漏水、停水、違章建築等瑕疵，業無法符合約定之使用、收益狀態，因此原告顯係違反其主給付義務，而與債之本旨不符，是被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，另被告曾存證信函，通知原告系爭房屋之瑕疵，促改善之，惟原告均未為改善，是被告業民法第347條、第359條之規定，終止系爭租賃契約，且返還租賃物義務及返還押租金義務具有牽連性，故被告亦主張類推適用民法第264條之規定，於原告返還押租金前，拒絕返還系爭房屋，再者有關原告請求給付系爭56之1號房屋租金部分，是屬欠缺權利保護要件等語置辯。
㈡經查：
①被告詹竣毅向原告所承租系爭56之2號房屋、56之1號房屋，
有關租金之繳納及租期，前者租期係自99年10月1日起，至102年9月30日止，租金每月38,000元；後者租期係自100年11月15日起，至105年11月14日止，租金每月30000元及被告詹竣毅確係自101年5月1日起，即未給付上開所承租二間房屋之租金等情，為兩造所不爭執，且有租賃契約書在卷可證，是被告詹竣毅就所承租之系爭56之2號房屋、56之1號房屋，確有遲付租金，且達2個月之租額以上，堪可認定。
②被告詹竣毅於99年7月15日即與原告簽訂房屋租賃契約書，
承租系爭56之2號房屋，以供經營餐飲加盟店之用，租期自99年10月1日起至102年9月30日止，每月租金3萬8千元，有上開房屋租賃契約書在卷可證（見101年度員簡調字第154號卷宗第14頁-16頁），且被告詹竣毅亦確係在系爭56之2號房屋設立且經營鴻廣國際餐飲有限公司等情，為被告等人所不否認，且亦有退票理由上之記載為證（按該理由單上記載發票人鴻廣國際餐飲有限公司設立地址係系爭56之2房屋，見卷第117頁），且系爭56之1號房屋即與之毗鄰，是被告詹竣毅對上開系爭56之2號房屋及56之1號房屋之屋況如是否保存登記、有無漏水、水電供應是否有問題等情及該等問題是否影響其所經營之事業，當知之甚稔。
③本件兩造所簽訂之房屋租賃契約書，並無約定租賃標的之建
物係需具有保存登記之建物，有上開上開房屋租賃契約書在卷可證，再按未保存登記之建物，具有事實上處分權，非但有以之買賣標的，且將之承租用以經商或居住，時有所見，尤其在地窄人稠之台灣，在都市○○○○○道處，因取得土地及建築成成非貲，因之承租未保存登記之建物經營商店或係餐飲業，更係屢見不鮮，此為眾所周知。是顯見被告詹竣毅承租系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋時，該等建物是否具保存登記非其考量斟酌之要點，再參諸本件被告自承系爭56之2房屋及56之1號房屋之經營期間並未經彰化縣政府所屬單位予以系爭建物是違章建築而勒令停業或停電、停水等語（見卷第41頁背面），且被告詹竣毅確係以所承系爭56之2房屋及56之1號房屋經營鴻廣國際餐飲有限公司及鮮魚城餐廳，有原告所提出之照片可證（見卷第34頁-36頁），是足證系爭系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋雖具未保存登記，但不影響被告之營業用途，故被告所辯系所承租之房屋有違章建築之瑕疵，無法符合約定之使用、收益狀態等語，不足採信。
④被告詹竣毅係於99年7月15日即與原告簽訂房屋租賃契約書，
承租系爭56之2號房屋，且隨即亦於同年10月1日起在該處經營餐飲加盟店即鴻廣國際餐飲有限公司，後其再於100年11月15日向原告承租系爭56之1號房屋，用以經營餐廳，已如上述，則苟系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋有漏水、水電供諸問題而無法符合使用、收益狀態，則焉有承租系爭56之2號房屋用以經營鴻廣國際餐飲有限公司後之2年餘，再向同一屋主之原告承租毗鄰之系爭56之1號房屋，再用以經營餐廳之理，此實與常情相悖甚遠。另系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋所在之彰化縣彰化市於於101年7月21日當天之天氣狀況係屬豪大雨，有原告所提之照片可證（見卷第159）及交通部中央氣象局函附逐寺氣象資料可佐（見卷第165頁-167頁；223頁），而被告詹竣毅非但於隔日（即101年7月22日）所經營之鮮魚城餐廳，接受客人委託辦理喜宴。且於101年8月8日，在網路上PO餐廳之廣告，仍接受客人委託辦理喜宴，有照片九帳在卷可證（見卷第160頁-162頁），此足證系爭建物並無漏水及水電供應不足之情事，是被告等此部分之辯詞，即不可採信。
⑤承上，系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋並無被告所置辯
無法符合約定之使用、收益狀態等問題，因此被告主張原告顯係違反其主給付義務，故其得以終止租賃契約等語，即於法未合。進而，被告主張原告因不完全給付系爭租賃物，需損害賠償0000000元及若認為被告有給付租金及返還不當得利之義務，則被告主張以之抵銷之，即屬無據。
⑥按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1、2項定分別有明文。本件被告詹竣毅就所承租系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋，已積欠原告租金達二期以上，已如上述，且迭經原告催討均不予置理，爰以函催告被告應於7日內繳納租金及電費，逾期未繳納即終止租約。但被告收受催告函後，逾期仍未繳付租金及電費，有存證信函可證，且此部分之可事實，又為被告所不爭執，是上開系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋之租賃契約於101年10月1日業經原告合法終止（關於終止時，亦為被告所未爭執）。
⑦按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455
條所規定，且租賃契約既經終止，則承租人自無權再占用租賃物，若再占用而未返還出租人當屬無權占有。因此被告詹竣毅於租賃契約終止後，續占用系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋，原告自得依民法455條或767條之規定對之請求返還系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋。
⑧被告詹竣毅就所承租系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋於
系爭租賃契約終止前，依租賃契約負有給付租金之義務，惟就系爭56之1號房屋所欠租金部分，因系爭56之1號房屋之租賃契約已依公證法第13條之規定公證，其中第9條規定「承租人不依約給付租金或違約金應與連帶保證人逕受強制執行」，此即屬強制執行法第4條第1項第4款之執行名義。是原告就該提起本件訴訟，自屬欠缺權利保護要件。
⑨再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其
利益，為民法第179條前段所明定。末按無權占有他人土地者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有權人自得對無權占有人主張相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告詹竣毅於系爭租賃契約經原101年10月1日合法終止後，即無法律上原因而無權占用系爭56之2號房屋及系爭56之1號房屋依前揭最高法院判例意旨，其可獲得相當於租金之利益，並因而致原告受有損害，原告自得依民法不當得利之法律規定，請求被告按月返還相當於租金之不當得利。
㈢綜上所述，原告民法第455條第1項前段、第767條第1項前段
規定及租賃、不當得利暨連帶保證之法律關係，請求①被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟即如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示：編號C部分，面積23平方公尺；編號D部分，面積23平方公尺；編號G部分，面積65平方公尺；編號H部分，面積68平方公尺之鐵皮造一層房屋交還予原告。
②被告詹竣毅應將坐落門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋壹棟即，如彰化縣彰化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示編號A部分、面積22平方公尺；編號B部分，面積22平方公尺；編號E部分，面積60平方公尺；編號F部分，面積61平方公尺之鐵皮造一層房屋交還予原告。③被告詹竣毅應給付原告自民國101年10月1日起至其將門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋交還予原告之日止，按月給付原告3萬元④被告詹竣毅、黃愉文應連帶給付原告自101年5月1日起至將上開門牌彰化市○○路○段○○○○號房屋交還予原告之日止，按月給付原告3萬8千元。均屬為有理由，應予准許。逾此部分請求則無理由，應予駁回。
㈣基於當事人進行（處分）原則，系爭房屋雖尚有如彰化縣彰
化地政事務所於103年5月15日彰土測字第1490號收件之複丈成果圖所示編號Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ等部分，惟原告之聲明既未包括該等部分，則本院自未予審酌。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
五、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，因價額（金額）未逾50萬元（關於金額或價額之計算依民事訴訟法第389條第2項規定準用關於計算訴訟標的價額之規定），故依職權宣告假執行，被告並陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國103年8月14日
民事第四庭法官洪志賢以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月14日
書記官蔡杰玲