裁判字號：臺灣桃園地方法院110年重訴字第251號民事判決
裁判日期：民國111年08月01日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第251號原告名軒天麗社區管理委員會法定代理人 朱孝威 訴訟代理人 蔡政峯 律師
江昇峰 律師被告 何靜芝 訴訟代理人 林宗竭 律師
簡雅君 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號C（面積二五點四五平方公尺）之地上物鋁製玻璃屋之增建物拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣伍拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾柒萬貳仟捌佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告係坐落桃園市○○區○○○街00號建物所有權人，該社區為名軒天麗社區（下稱名軒社區）。被告在坐落於桃園市○○區○○段000地號土地屬於名軒社區法定空地上私自增設圍籬、附屬建物、感應卡管制他人進出，無權占用法定空地，亦構成不當得利。原告多次與被告協商，未獲善意回應，爰依民法第767條第1項前段、中段、179條規定起訴，並聲明：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號C（面積二五點四五平方公尺）之地上物鋁製玻璃屋之增建物拆除。（二）被告應將如附圖所示A（面積172.20平方公尺）、B（面積12.83平方公尺）、C（面積為25.45平方公尺）、D（面積為13.41平方公尺）所占用之土地返還原告及全體共有人。（三）被告應給付原告新台幣（下同）5,952,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（四）被告應自起訴狀繕本送達起至拆除第一項土地增建物並返還土地之日止，按月給付原告99,200元。（五）願供擔保，宣告假執行。
二、被告答辯略以：被告購買屬於名軒社區之桃園市○○區○○○街00號建物時，建商名軒開發股份有限公司（名軒公司）已與全體購買者約定1樓前、後及側邊之空地歸1樓住戶管理維護使用，且該住戶規約已經社區區分所有權人會議通過。如附圖之複丈成果圖C部分，因為樓上住戶常常丟棄物品造成被告受傷之危險，故其興建使用，其他如A、B、D部分均是建商興建交付給被告使用。既然區分所有權人會議已經通過住戶規約，被告是有權使用A、B、C、D之土地，被即無不當得利可言。原告請求被告返還A、B、C、D土地及不當得利之數額為無理由，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、所有權人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬公寓大廈管理條例第7條各款規定之情形者，固得約定由特定區分所有權人專用而為約定專用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故法定空地之留設，應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得改變空地之性質而違法設置固定地上物。如約定專用權人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特定區分所有權人既仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。
四、經查：
（一）原告前揭主張系爭土地留設之法定空地即系爭A、B、C、D土地遭被告無權占用，並在C部分搭建地上物，並提出土地登記謄本、建物登記謄本、照片等為證。被告雖不爭執系爭A、B、C、D為法定空地，其中系爭C土地上物為被告興建、使用，惟否認無權占用而以前詞辯稱系爭A、B、C、D土地已約定由被告分管，僅C部分為其興建，其他部分均屬建商交屋時已施作完成之狀態，非被告所蓋。依照原告所提出之房地預定買賣契約書（詳見本院卷第23至105頁）第9條第3項規定：「本建物之一樓空地歸全體區分所有權人共同管理使用，但基於與本建物休閒設施整體景觀色彩、材料之一致性，賣方並保有就開放範圍之空地變更設計規畫之權利，買方不得任意反對；若非數開放範圍之空地則依附圖上所標示範圍內之空地分別按其座落區位分別約定管理使（詳附件一圖示），但其使用內容亦不得有關之建築法令。」；且依被告提出當初簽訂之房地預定買賣契約書之附件（詳見本院卷第289頁），被告一樓建築物四周之法定空地使是屬於「約定專用」，堪認建商已與系爭社區各承購戶分別約定系爭社區1樓前、後及側邊之空地各歸該戶1樓使用，共有人間已合意成立分管契約，被告有權占有使用系爭A、B、C、D土地，惟依前揭規定及說明，被告就其分管使用之法定空地，不得改變其空地之性質，原告請求被告拆除其在系爭C土地搭建之地上物自屬有據。
（二）證人 許莉蓁 即名軒開發公司業務經理（即當時出售公司）對於本院詢問：「（提示本院卷第368至369頁）當初是誰設立的？」，答：「編號7、8、9被告房屋後的隔柵是名軒開發公司設立。庭呈使用執照圖說1件。」；問：「（提示本院卷第366圖片3）當初這個電子感應鎖是誰設立的？」，答：「是名軒開發公司設立的。」；問：「當初被告購買系爭建物時，妳有告訴他這是專用部分嗎？」，答：「有，這是約定專用。」；問：「後來原告管委會成立後，這約定專用的決議有無通過？」，答：「有寫在全體的買賣住戶跟名軒開發公司合約裡都有記載這部分是約定專用。後來管委會第一屆成立後有表決通過，之後再補陳報鈞院。」；問：「被告買房子是跟妳買的嗎？」，答：「不是，是跟委託的代銷公司。」；問：「事實經過妳是否清楚？」，答：「我清楚。」；問：「當初名軒開發公司交給管委會時候，本案爭執的地點就是有如此的管制方式了嗎？」，答：「是的。」；問：「當初本案管制門跟柵欄都是名軒開發公司設立的？當初點交給管委會就如此嗎？，答：「是」（詳見本院111年4月27日言詞辯論筆錄）。
（三）原告一再主張如複丈成果圖A、B、C、D法定空地並無約定專用，當初建商點交之情形並非如此，被告無權使用等語。惟查：證人許莉蓁即當初建商經理已經證述當初有約定專用，且經過區分所有權人會議通過。而原告一再否認社區現況與建商點交給管理委員會時不一樣，然直至言詞論終結前，原告均未提出任何資料來證明建商將公共設施及法定空地點交給社區管理委員會之情況，兩者之差異為何，因此原告之主張顯然無可採。
（四）原告就前揭被告搭建之增建物雖得請求拆除，惟被告占有使用系爭A、B、C、D土地，為有正當權源而非無權占有，亦無不當得利可言。已如前述，原告依民法第767條規定，請求被告返還系爭A、B、C、D土地及不當得利部分，均為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告拆除如附圖編號C（面積二五點四五平方公尺）之地上物鋁製玻璃屋之增建物部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部份，其假執行之聲請，失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國111年8月1日
民事第三庭法官張益銘
以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年8月1日
書記官李毓茹