裁判字號：臺灣士林地方法院108年訴字第155號民事判決
裁判日期：民國108年05月30日
裁判案由：履行契約
臺灣士林地方法院民事判決108年度訴字第155號原告 柯欣伶 被告 謝麗淑 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項原告起訴時，原聲明求為判決命被告給付新臺幣（下同）10
0萬元，及自民國107年10月19日起至清償日止，按每日千分之一計算之違約金（見本院卷第49頁）。嗣減縮聲明後段請求之違約金金額為1萬3,500元（見本院卷第63頁），核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造於107年10月16日簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定被告向伊買受門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓房地（下稱系爭房地），買賣總價890萬元，於簽約日應給付簽約款100萬元，系爭契約第12條第2項後段並約定如被告毀約不買，伊於解除契約後得沒收被告已給付之全部款項；同條前段則約定如被告遲延給付簽約款，應給付按簽約款應付金額每日千分之一計算之違約金。被告於簽約當日交付現金10萬元及面額90萬元本票1紙以給付簽約款，兩造並約定被告應於同年月18日前將本票金額90萬元存入履約保證專戶。詎被告遲未依約將本票金額90萬元存入履約保證專戶，經催告後仍拒絕給付而毀約不買，伊業依系爭契約第12條第1項約定，於同年11月2日發函解除系爭契約，依約自得沒收被告已給付之簽約款100萬元，並請求被告給付按未存入履約保證專戶之本票金額90萬元自同年10月19日起至同年11月2日止每日千分之一計算之違約金計1萬3,
500元等情。爰依系爭契約第12條第2項前段、後段約定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告101萬3,500元。
二、被告則以：伊於簽約當日未曾檢視系爭契約內容，亦無人向伊解釋契約條款，不知簽約款為100萬元，在場人叫伊簽名伊即簽名；且原告於簽約日係由代理人出面，伊未見該代理人拿出授權書，不知系爭契約有無生效等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張兩造於107年10月16日簽立系爭契約，約定被告向原告買受系爭房地，買賣總價890萬元，被告並於是日交付現金10萬元及簽立面額90萬元本票1紙等情，為被告所不爭執（見本院卷第51至52頁），並有系爭契約（見本院卷第10至16頁）、價金履約保證申請書（見本院卷第19至21、56至58頁）、付款明細確認表（見本院卷第22頁）、本票1紙（見本院卷第23頁）可稽，堪信為真。
四、本院得心證之理由：㈠原告依系爭契約第12條第2項後段約定，請求被告給付100萬元，為有理由：
⒈觀諸系爭契約第12條第1項前段約定：「甲（即被告）乙（
即原告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」，第12條第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」，同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見本院卷第13頁），足見被告如未依系爭契約履行而有違約情事，經原告催告仍不履行時，原告即得解除系爭契約，並以被告已給付之款項為計算標準，請求被告給付違約金。
⒉依系爭契約第4條記載：「甲方應依下列日期給付乙方價款
」、「簽約款：新臺幣壹佰萬元整‧於本契約簽訂時支付」（見本院卷第11頁）；系爭契約第17條「特別約定事項」第
5項記載：「1、因甲方未備齊簽約款，甲、乙雙方同意，甲方於簽約時先將現金新臺幣10萬元整及甲方簽發以簽約日為發票日，乙方為受款人，面額90萬元整之未載到期日免除作成拒絕證書之本票乙紙…，前揭現金先存匯入履約保證專戶，本票則先行交付乙方。甲方應於民國107年10月18日前將上揭本票金額整存匯入本件買賣履約保證專戶。2、前揭本票乙方同意先行交付予永慶房屋保管…。」（見本院卷第
11、15頁），可知被告依約應於簽約日給付簽約款100萬元予原告，因其是日未能備齊現金，兩造遂特於系爭契約第17條第5項約定被告得以交付現金10萬元及面額90萬元本票之方式，以為簽約款之給付，被告另應於107年10月18日前將本票金額90萬元匯入履約保證專戶。準此，兩造就扣除現金10萬元部分之簽約款，係以面額90萬元本票供作被告確會現實給付該部分簽約款之擔保，應認其等斯時真意乃被告所需給付之簽約款仍為100萬元，並係以上開方式確保被告債務之履行，且被告日後如有違約情事，應以100萬元視同為被告已給付之款項，按此標準計算違約金，方與誠實信用原則無違。
⒊又原告主張被告嗣未按期履約，經伊於107年10月23日發函
催告被告於文到7日內將90萬元存入履約保證專戶，該存證信函於同年月24日送達被告，惟被告仍未依約履行；後伊即於同年11月2日發函予被告，依系爭契約第12條第1項約定為解除系爭契約之意思表示，該存證信函於同年月5日送達被告等情，業據提出存證信函及回執為證（見本院卷第24至30頁），且為被告所不爭執；參以被告自承：伊因沒有那麼多錢，故不要購買系爭房地了等語（見本院卷第51頁），猶見被告純係事後反悔不欲繼續履約。據此，被告既未依系爭契約第17條第5項約定將本票金額90萬元匯入履約保證專戶，經原告催告後仍不履行，原告於同年11月2日以存證信函解除系爭契約，自屬合法。從而，原告於解除契約後，依系爭契約第12條第2項後段約定，以已給付之簽約款100萬元為計算標準，請求被告給付違約金100萬元，即屬有據。
⒋被告雖抗辯稱：伊於簽約當日未曾檢視系爭契約內容，亦無
人向伊解釋契約條款，不知簽約款為100萬元，在場人叫伊簽名伊即簽名；且原告於簽約日係由代理人出面，伊未見該代理人拿出授權書，不知系爭契約有無生效云云。然：
⑴依證人即代書 林昭君 證述：簽約當天，原告之代理人、被告
及兩造之仲介均有到場，伊有請雙方交付身分證件核對身分及確認姓名，並逐條講解系爭契約內容，亦有向被告說明簽約款為100萬元，且說明系爭契約第17條第5項約款。被告當天精神狀況與一般人一樣，很正常等語（見本院卷第64至67頁），足見林昭君於簽約前確有向被告解釋系爭契約內容，被告於簽約當日精神狀況亦屬正常；佐以被告為高中畢業且識字，亦曾從事電子零件製造工作等情，為被告自承明確（見本院卷第52頁），以其智識及社會經驗，衡情猶無不能理解林昭君所述之情事，益徵被告當悉其依系爭契約所負義務至明。被告泛以前詞置辯，及另空言辯稱：伊未見過林昭君，簽約時之代書為一位男性云云（見本院卷第67至68頁），皆無可取。
⑵原告係由代理人出面代理簽立系爭契約乙節，雖為原告所不
爭執，且有系爭契約可憑。然按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。民法第531條定有明文。該條所謂「該法律行為，依法應以文字為之」，係指受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂，如民法第75
8條第2項、第422條規定者是。若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，即無委任或授與代理權須以文字（書面）為之之限制（最高法院101年度台上字第641號判決意旨參照）。準此，原告為出賣系爭房地而委由他人代為簽立買賣契約之債權行為，其授與受任人處理權與代理權之行為，無須以書面為之；而原告確有授權其代理人代為出面簽約，業經原告陳述明確（見本院卷第68頁），則無論原告之代理人於簽約日有無提出授權書，皆不影響系爭契約之合法生效。被告所辯上情，要非足採。
⒌第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條雖有明文。惟本院審酌系爭契約之買賣總價為890萬元，原告依系爭契約第12條第2項後段請求之違約金數額為100萬元，占系爭房地買賣總價約11％（計算式：1,000,
000÷8,900,000＝11％，小數點第2位以下四捨五入）；參酌101年10月29日內政部內授中辦地字第1016651845號公告修正之成屋買賣契約書範本中，就買受人逾期付款，經依限催告仍不履行時，出賣人得沒收不超過房地總價款15％之已付價款作為違約金等項（範本第11條第3項規定參照），應認系爭契約所定違約金尚無過高情形，即無庸酌減，附此敘明。
㈡原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付違約金1萬3,500元，為無理由：
⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠
償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付（最高法院73年度台上字第4284號判決意旨參照）。又解除契約，係指契約當事人之一方行使解除權，而使契約自始歸於消滅者而言（最高法院93年度台上字第957號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭契約第12條第2項前段所載：「甲方若有遲延給付
之情形，…應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方『完全給付』時為止。」之意旨，並佐以同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見本院卷第13頁），可知系爭契約第12條第2項前段約定之目的，乃係於被告遲延給付時，藉由責令被告給付計算至其完全履行該債務時止之違約金，以強制其履行原定給付義務，並非以違約金作為遲延給付（債務不履行）所生損害之賠償，則於系爭契約經當事人一方行使解除權而溯及歸於消滅時，被告既不負有履行原定給付之義務，自無以課與違約金方式強制其履行之餘地。再參酌系爭契約第12條第2項旋於後段約定被告毀約不買或有其他違約情事時，原告於解除契約後得沒收被告已給付之全部款項，按此契約體例，益徵系爭契約第12條第2項前段係在規範契約未經解消、被告仍須履行原定給付義務時之情形，同條後段則係針對契約已經原告解消、被告無須繼續履行時之情形，則依此契約體系與精神，系爭契約第12條第2項前段自以被告仍應依系爭契約約定履行其給付義務為適用前提，苟契約一旦經原告解除，原告即僅得依同條後段行使權利。系爭契約業經原告合法解除，則該契約效力已因解除而溯及消滅，被告亦不負將90萬元存入履約保證專戶之義務，揆之前揭說明，原告自不得於解除系爭契約後，仍依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付按未存入履約保證專戶之90萬元自107年10月19日至同年11月2日止每日千分之一計算之違約金。是原告依系爭契約第12條第2項前段約定，請求被告給付1萬3,500元，尚乏所據，不應准許。
四、從而，原告依系爭契約第12條第2項後段約定，請求被告給付100萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國108年5月30日
民事第三庭法官李佳芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國108年5月30日
書記官劉雅萍