裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第243號民事判決
裁判日期：民國106年10月31日
裁判案由：給付調整租金等
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第243號原告祭祀公業法人桃園縣 吳純默 法定代理人 吳文慶 訴訟代理人 賴彌鼎 律師被告 林繼侯
李武芳 李維鈞 上二人訴訟代理人 徐月美 共同訴訟代理人 洪榮彬 律師
陳麗玲 律師上列當事人間請求給付調整租金等事件，本院於民國106年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林繼侯承租原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○號、面積八十平方公尺之土地租金，自民國一百零六年一月一日起調整為每年按各年度土地申報地價年息百分之八計算。
被告李武芳、李維鈞承租原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○號、面積一百五十二平方公尺之土地租金，自民國一百零六年一月一日起調整為每年按各年度土地申報地價年息百分之八計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林繼侯負擔百分之二十七，由被告李武芳、李維鈞負擔百分之四十八，餘由原告負擔二十五。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時，乃請求調整被告就占用原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之地租及給付調整後租金之差額，並聲明：㈠被告林繼侯承租系爭土地面積82平方公尺之土地租金，自民國105年1月1日起調整為每年按該年申報地價年息8%計算。㈡被告李武芳、李維鈞共同承租系爭土地面積
150平方公尺之土地租金，自105年1月1日起調整為每年按該年申報地價年息8%計算。㈢被告林繼侯應給付原告新臺幣（下同）19萬2,049元，及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告李武芳、李維鈞應給付原告35萬9,472元，及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣106年於4月19日具狀將訴之聲明第3、4項之金額變更為11萬5,932元、21萬8,582元（見本院卷第72頁）；再經本院會同桃園市桃園地政事務所測量人員履勘現場，並委請前開測量人員實地測繪丈量後，原告於10
6年9月5日具狀更正上開聲明為：㈠被告林繼侯承租系爭土地面積80平方公尺之土地租金，自105年1月1日起調整為每年按該年申報地價年息10%計算。㈡被告李武芳、李維鈞共同承租系爭土地面積153平方公尺之土地租金，自105年1月1日起調整為每年按該年申報地價年息10%計算。㈢被告林繼侯應給付原告19萬2,049元，及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告李武芳、李維鈞應給付原告35萬9,472元，及自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第155頁）。經核原告就請求租金數額變更部分，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明；至原告依桃園市桃園地政事務所繪測之附圖變更承租系爭土地面積之聲明，則係補充或更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，參諸前揭規定，要無不合，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人 林先立 、 李景元 自45年起不定期承租原告所有之系爭土地，原租金為每年每坪蓬萊米稻谷20台斤計租，並約定於每年7月15日以前繳清全年租金，嗣經臺灣高等法院76年度重上更（六）字第104號判決（下稱前案）認定為不定期租賃，租金自71年3月30日起至75年12月31日止調整為以67年度申報地價8%計算，又經最高法院77年度台上字第2577號判決駁回兩造之上訴而告確定在案。而林先立過世後，被告林繼侯因繼承取得系爭土地之租賃權，另於李景元過世後，由被告李武芳、李維鈞共同繼承取得權利。其中被告林繼侯承租系爭土地面積80平方公尺作為建築房屋（即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○號房屋）之基地使用，被告李武芳、李維鈞則係承租系爭土地面積153平方公尺作為建築房屋（即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○○號房屋）之基地使用。又系爭土地之現年租金各為18萬7,434元、33萬4,704元，被告自45年間起使用系爭土地，自80年後即未曾調整過租金，至今已逾25年之久，而系爭土地面積合計為
237平方公尺，因位於市中心，並早已變更為商業區，經濟繁榮程度今非昔比，屬交通便利、商業繁榮地區，土地價值逐年漲昇，每年所須繳納之地價稅逐年增加，被告目前給付之年租金實屬偏低，遠不及於其利用基地之經濟價值及所受之利益，且相較於鄰地土地之租金，顯不相當，考量經濟狀況及地價之增漲，自有調整租金之必要。故原告委託律師於
105年10月11日、同年月12日寄發存證信函予被告林繼侯，表示自105年1月1日起將租金調漲為年租金37萬9,483元，並於105年11月21日寄發存證信函催告被告林繼侯補繳租金之差額19萬2,049元（計算式：379,483－187,434＝192,049）；另委請律師於105年10月12日寄發存證信函與被告李武芳、李維鈞，通知本件租金自105年1月1日起調整為年租金69萬4,176元，並於105年11月3日寄發存證信函催告被告李武芳、李維鈞，補繳租金35萬9,472元（694,176－334,704），但被告均置之不理，迄今尚未補繳。為此，爰依民法第442條規定，請求調整系爭土地之年租金，並請求被告給付上開積欠之租金差額等語。並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：兩造間就系爭土地之租賃自45年開始為不定期租賃關係，並於57年公告地價調整時，同意改按申報地價年息5%以內計租，然兩造又於59年間合意以申報地價年息4%計算，顯見系爭土地地租僅有調漲，亦有調降之情形。而自前案確定以來，被告均依被繼承人林先立、李景元與原告協商後之金額，20餘年來未有變動，被告林繼侯就系爭土地之租金，每年繳交18萬7,434元，被告李武芳、李維鈞則係每年繳交33萬4,704元，約以系爭土地申報地價年息5%計算租金。
另原告於寄發之存證信函中並未言明系爭土地年租金之計算基準，且被告除須負責老舊屋舍水電修繕、漏水問題、租金所得稅、房屋稅等費用，期間更有數年未予出租，縱有出租，尚有更換整修費用及期間之租金損失，對被告負擔甚大，再參以系爭土地之公告地價自80年之5萬1,480元至105年之5萬7,634元，亦無明顯遽變，系爭土地周圍商圈沒落，尤難認客觀上系爭土地價值有所提升，故原告主張調升至申報地價年息10%，實屬過高，被告願以申報地價年息6%計算系爭土地年租金。甚者，原告於上次調漲地租時亦執相同理由為主張，系爭土地之申報地價逐年調漲，已足反應系爭土地增值之現狀，原告稱租金不敷繳納稅金云云，僅為調漲租金之藉口。況被告林繼侯於105年10月28日繳納系爭土地地租18萬7,434元，及被告李武芳、李維鈞於105年10月19日繳納地租33萬4,704元， 是渠 等均已依租金慣例於每年10、11月繳納系爭土地當年度之租金，而在法院尚未為准許增加租金之判決前，仍應依原租約所定之租金數額為繳納，故原告請求溯及自105年1月1日起調整租金及補繳租金差額，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭土地為原告所有，被告林繼侯、李武芳、李維鈞之被繼承人林先立、李景元自45年7月1日起不定期承租系爭土地，並約定每年7月15日以前繳清全年租金，年租金為蓬萊米稻谷20台斤，隨後於57年公告地價調整時，雙方協議自57年起改按申報地價年息5%以內計租，又於59年間協議按申報地價4%計租，因約定租金過低，原告乃聲請法院調整租金，經確定之前案認定兩造就系爭土地定有未定期限之租賃關係，且有約定每年7月15日前繳清當年度之租金，租金改判自66年3月23日起至71年3月29日止之年租金應以63年申報地價5%計算、自71年3月30日起至75年12月31日止調整為以67年度申報地價8%計算；嗣林先立、李景元過世後，系爭土地之租賃關係分由林先立、李景元之繼承人即被告林繼侯、李武芳、李維鈞繼承；系爭土地復自80年後即未調整租金，迄今已逾20多年，原告先後於105年10月11日、同年月12日、同年月21日、同年11月3日以存證信函通知被告自105年1月1日起每年租金調整為37萬9,483元（被告林繼侯部分）、69萬4,176元（被告李武芳、李維鈞部分），然目前被告林繼侯就系爭土地每年所繳納之租金為18萬7,434元、被告李武芳、李維鈞則係繳納33萬4,704元等情，分別有土地登記第一類謄本、法人登記證書、存證信函5份及送達回執、前案判決、最高法院77年度台上字第2577號判決等件附卷可參（見本院106年度桃司簡調字第30號卷〈下稱調字卷〉第10頁、第11頁、第13至第17頁、第18頁、第19頁至22頁、第23至27頁、第28至34頁、本院卷第90至109頁、第110至112頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第53頁反面、第67頁反面、第126頁正反面），堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地之租金已多年未調漲，系爭土地周遭工商繁榮、交通便利、生活機能提升，故系爭土地現年租金顯然過低，應將年租金自105年1月1日起調整為按該年度申報地價總額年息10%計算，爰依民法第442條規定，請求准予調整系爭土地年租金，併請求被告依調整後之租金給付系爭土地105年度之租金差額等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠兩造間就系爭土地之租賃，有無調整租金之必要？若得調整租金，則調整後之比例為何？㈡原告訴請自105年1月1日為調整租金起算日，有無理由？㈢原告請求被告林繼侯繳納105年度之租金差額19萬2,049元、被告李武芳、李維鈞繳納105年度之租金差額35萬9,472元，及均自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？茲分別論述如下：
㈠兩造間就系爭土地之租賃，有無調整租金之必要？若得調整
租金，則調整後之比例為何？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院26年滬上字第4號判例意旨可資參照。再按不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（見最高法院76年度台上字第2159號裁判要旨參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號裁判要旨參照）。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。上開規定之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係法定地價；又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（參見最高法院68年度台上字第3071號判例要旨）。
⒉經查，兩造就系爭土地自45年7月1日起已成立未定期限之
土地租賃關係，租金約定為每年蓬萊米稻谷20台斤，經前案判決認定被告林繼侯、李武芳、李維鈞之被繼承人林先立、李景元於71年3月30日至75年12月31日止，每年按67年申報計價年息8%計算系爭土地之年租金確定一情，業如前述，迄原告提起本件訴訟之106年1月10日已近30年，又本件系爭土地之申報地價於67年為每平方公尺1萬3,440元，於105年則調昇為每平方公尺4萬6,107.2元，此有前案判決影本、系爭土地地價第二類謄本在卷可考（見本院卷第109頁反面、第84頁），雖依系爭土地地價資料查詢所示，系爭土地自67年9月至105年1月間之地價偶有調降，惟以105年1月與67年9月間地價相比，調漲幅度高達343%，是可見67年與105年系爭土地之申報地價相去甚遠，系爭土地之價值自前案確定以來，有大幅提升之趨勢。而林先立、李景元經確定前案認定自71年3月30日至75年12月31日止，每年所須給付之地租各為9萬317元（面積84平方公尺）、16萬1,280元（面積150平方公尺）；另關於被告林繼侯及被告李武芳、李維鈞承租系爭土地之面積各為80平方公尺、152平方公尺，經本院於106年7月12日勘驗現場及囑託桃園市桃園地政事務所派員測量屬實，製有勘驗測量筆錄、桃園市桃園地政事務所繪測如附圖所示複丈成果圖足按（見本院卷第135至137頁、第148頁），且目前被告林繼侯就系爭土地每年所繳納之租金為18萬7,434元、被告李武芳、李維鈞則係繳納33萬4,704元乙節，為兩造所不爭執，則客觀上顯見系爭土地之租金自67年起迄今日益增加，兩造對此情亦有所悉。
況以系爭土地105年之申報地價為據，被告林繼侯及被告李武芳、李維鈞上開所繳納之租金占系爭土地申報地價之比例僅為5%（計算式：被告林繼侯部分：187,434÷46,107.2÷
80×100%＝5%；被告李武芳、李維鈞部分：334,704÷80×100%＝5%，小數點以下四捨五入，下同），與確定前案所判定之租金數額顯不相當。次查，原告與被告之被繼承人林先立、李景元間之調整租金訴訟，業經前案判決核定系爭土地之租金應改以申報地價年息比例計算，並據此計算自66年
3月23日起至71年3月29日止之年租金應以63年申報地價5%計算、自71年3月30日至75年12月31日止之年租金應以67年申報地價8%計算確定，如前所述，是系爭土地之申報地價嗣後既經調整，足見其價值確有變動，揆諸前揭說明，原告聲請調整租金，即非無據。從而，本件符合上開所述租賃物本身之價值有所昇漲之要件，核有調整租金之必要。因此，原告依民法第442條規定，請求調整系爭土地之租金，於法並無不合。
⒊本院審酌前案確定判決，即係以申報地價年息8%計算系爭土
地之年租金，另參以系爭土地使用分區、使用地類別均空白，此有系爭土地登記第一謄本在卷可佐（見調字卷第10頁）；再系爭土地自確定前案認定自上述期間調整為以67年申報地價年息8%計算租金後，系爭土地105年之公告現值及公告地價，除從67年之每平方公尺1萬6,800元、1萬3,440元，105年分別漲至每平方公尺24萬8,291元、4萬6,107.2元（見本院卷第58至59頁、第84頁、第109頁反面）外，系爭土地自73年1月13日由都市計劃住宅區改為商業區（見本院卷第94頁反面），位置所在之桃園縣業已升格為桃園市，又系爭土地臨路道路為中華路，該路段為雙向單線道路，附近均為商家，有飲料店、餐廳、書店、律師事務所不等，有公車通行，沿途車輛眾多，系爭土地距離桃園市○○區○○○道即中正路僅600公尺，步行僅需約莫7分鐘，距離省道
1號僅350公尺左右，步行僅需約莫5分鐘，且系爭土地步行至桃園火車站亦僅需約9分鐘左右等情，業經本院履勘現場，並有勘驗筆錄、系爭土地之現場照片、周遭街景圖片、Google地圖附卷可稽（見本院卷第41至42頁、第135至137頁、第141頁至142頁、第175頁至第178頁），是可知系爭土地之周遭狀況及生活機能顯趨完善，交通甚為便利，自67年迄今，每平方公尺之公告地價、公告現值均飆漲，有顯著翻升之情，利用效益與經濟價值遽增，已見土地租金與系爭土地價值不成比例，暨被告租地係出租供他人營業使用等一切情狀，認原告主張以申報地價年息10%調整租金為過高，應以8%為適當；逾此部分之請求，礙難准許。
㈡原告訴請自105年1月1日為調整租金起算日，有無理由？⒈按原告在尚未聲請法院調整系爭土地租金以前，兩造原約定
之租金數額，並不因系爭土地價值上昇而當然失其拘束雙方當事人之效力。如被告對於起訴前之租金，尚未按原約定金額付清者，法院為准許增加之判決，得自原告為調整之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整；倘被告就起訴前之租金，已按原約定金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。再按「承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣。無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條亦定有明文。
⒉原告主張應自105年1月1日起調整租金等語，為被告等所
否認。查原告係於106年1月10日起訴請求調整租金，此參民事起訴狀上本院收狀戳章日期即明（見調字卷第3頁），揆諸前開說明，本件調整增加租金之效力，得否溯及自105年1月1日起算，應以原告起訴前，被告是否已按原約定租額付清租金為據。被告林繼侯及被告李武芳、李維鈞均辯稱渠等於本件起訴前之105年10月28日、同年月19日業已支付系爭土地105年之租金等語（見本院卷第88頁）。經查，原告係自105年10月11日、同年月12日間起即以存證信函向被告林繼侯自105年1月1日起增加系爭土地年租金之給付為37萬9,483元，並於105年10月31日送達於被告林繼侯，原告又於同年11月21日以存證信函催請被告林繼侯於5日內補繳租金差額19萬2,049元，被告林繼侯於同年12月5日收受該存證信函；另原告於105年10月12日、同年11月3日、同年12月18日向被告李武芳、李維鈞表示應自105年1月1日起調整系爭土地年租金為69萬4,176元，並補繳35萬9,472元之租金差額，上開存證信函分別於同年10月13日、同年11月4日送達於被告李武芳、李維鈞等情，業據原告提出其於
105年10月11、12日、同年11月3日、21日寄發之存證信函及收件回執為憑（見調字卷第13至34頁）；又參以原告所提之存證信函內容略稱：被告林繼侯於105年28日僅匯款調整前租金數額18萬7,434元，被告李武芳、李維鈞於105年10月19日僅匯款調整前租金數額33萬4,704元等語（見調字卷第20頁反面、第25頁），而被告承租系爭土地，係以年為期繳納租金，並為原告於本院言詞辯論時所不否認（見本院卷第126頁），是被告抗辯渠等業已支付105年度租金予原告等語，應屬實在，足認105年1月1日起至105年12月31日以前之租金，被告已依債務本旨提出給付。況查，原告係分別於105年10月11日、同年月12日始向被告為調整租金之意思表示，其主張系爭土地自105年1月1日起之租金，應為調整租金意思表示效力所不及，而承前所述，原告係於105年10月31日、同年月13日始將請求調整租金之意思表示到達各該被告，原告復未能證明於105年以前已向各該被告請求自105年1月1日起調整租金，故原告主張應自105年1月
1日起調整租金，難謂有據。從而，原告既已於105年10月11日、同年月12日以存證信函通知被告調升租金（見調字卷第13至16頁、第28至32頁），上開存證信函並於105年10月31日、同年月13日送達於各該被告，為被告所不爭執（見本院卷第126頁反面），顯見原告已於起訴前向各該被告為調整租金之意思表示。復依上說明，被告於本院尚未為判決前，已按原約定租金額給付起訴前之租金，而發生清償之效力，故本院准許增加之判決，即係就尚未給付或尚未發生之租金為調整。本件因兩造對於系爭土地租金之繳納方式係約定為一年一收，並應於每期即每年7月15日前給付當年度之租金之事實，均不爭執（見本院卷第126頁），且調整租金之效力僅及於尚未給付或尚未發生之租金，則依前開民法第
439條規定意旨，系爭土地之租金自應於每期屆滿時給付，是106年1月1日起至106年12月31日止之租金，於原告
106年1月10日起訴之時，繳納期限尚未屆滿，準此，調整系爭土地租金效力之起算點，應自106年1月1日起算，始得為租金之調整；至超過部分，應無理由。
㈢原告請求被告林繼侯繳納105年度之租金差額19萬2,049元
、被告李武芳、李維鈞繳納105年度之租金差額35萬9,472元，及均自105年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442條聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，故土地出租人提起請求增加租金之訴，倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（見最高法院82年度台上字第1877號裁判要旨）。承租人於出租人起訴請求調整租金前，已依原租約給付租金時，出租人就已給付部分即不得請求調整租金。查本件原告既已收受被告依原租金數額所繳納系爭土地之105年度租金，詳如前述，揆之上揭說明，即已發生清償之效力，況本件係以106年1月1日作為調整租金效力之起算點，是原告請求被告給付105年度之租金差額，自屬無由，而不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定及兩造不定期限租賃契約約定，請求被告就承租系爭土地應付之年租金，自106年
1月1日起調整為每年按各年度申報地價年息8%計算，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國106年10月31日
民事第一庭法官謝伊婷以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月31日
書記官林彥汝