裁判字號：臺灣臺中地方法院107年重訴字第160號民事判決
裁判日期：民國108年02月21日
裁判案由：返還定金
臺灣臺中地方法院民事判決107年度重訴字第160號原告 鄭榮禧 訴訟代理人 林松虎 律師複代理人 林明毅 律師被告嘉明機械股份有限公司（嘉明公司）法定代理人 江駿 閎訴訟代理人 洪翰今 律師上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國108年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣500萬元，及自民國106年12月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
訴訟費用由原告負擔2分之1，餘由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第1項於原告提出新臺幣167萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣500萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：原告鄭榮禧於民國107年8月28日具狀追加備位聲明（見本院卷第127頁），被告嘉明公司表示無意見（見本院卷第
130頁），依民事訴訟法第255條第1項第1款規定，應予准許。
貳、事實摘要：
一、原告主張：㈠原告經營鑽程工程股份有限公司（下稱鑽程公司），急需購買可合法申請興建面積約300坪的廠房用地。
㈡經訴外人 蔡德源 仲介，原告購買被告所有坐落臺中市○○區
○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地，及坐落
141地號土地上門牌號碼臺中市潭子區龍興三莊127之1號、127之2號、127之3號等3棟建物（上開土地及建物，合稱系爭不動產，或各簡稱系爭土地、系爭建物）。雙方於
106年12月22日簽立房屋買賣定金收據（下稱系爭收據、系爭契約），原告交付鑽程公司為發票人之彰化商業銀行草屯分行票期106年12月22、面額新臺幣（以同）500萬元、票號MN0000000之支票（下稱系爭支票）1紙予被告收受，作為立約定金，並約定於106年12月29日以前簽署房地產買賣移轉契約。
㈢原告購買系爭不動產的目的，是為使鑽程公司可合法申請興
建面積約300坪的廠房用地，此為被告及蔡德源所知悉。其等並表示其中系爭141、142地號土地的使用地類別為乙種建築用地，依法可使用60%的面積作為興建合法廠房的基地。且依系爭土地上原舊有廠房的範圍修復後，也可以就地申請合法工廠登記。並測繪舊有廠房之基地範圍平面圖給原告，保證系爭不動產確可滿足原告需要。
㈣被告為證明在系爭土地興建的廠房確實可合法申請工廠登記
，提出臺中市政府回覆被告申請工廠登記函2件（即工廠登記編號為00-000000及編號為00-000000之臺中市政府103年7月29日府授經工字第1030802231號及第0000000000號函）。但是上開函文所准許被告申請工廠登記的2間廠房建築物面積，各記載為42平方公尺，合計84平方公尺，換算僅有
25.41坪，顯然與被告及蔡德源所稱系爭141及142地號土地有60%面積土地可興建合法廠房的條件不符。原告認有進一步查詢的必要，因此雙方同意於106年12月29日不簽署房地產買賣移轉契約，並在系爭收據上加註：「買賣雙方協議，同意先由買方（即原告）去查詢修繕等事宜，這期間賣方（即被告）也可自行出售」等文字（下稱加註文字）。故兩造就系爭不動產約定於106年12月29日簽署系爭不動產買賣契約之合意，已經同意解除。至於雙方是否就系爭不動產簽訂買賣移轉契約，應以原告查詢系爭土地是否可合法申請興建面積約300坪廠房，及被告所稱依舊廠房之範圍修復後的廠房，可申請合法工廠登記等情是否屬實為條件。
㈤經原告向建築師查詢，發現依非都市土地使用管制規則（下
稱非都市土管規則）第6條（見附錄1）規定，系爭141、
142地號乙種建築用地，可建作業廠房之最大基層建築面積每筆僅200平方公尺，合計400平方公尺，換算約128.96坪。而被告的舊廠房基地為1453平方公尺，換算約為439.53坪，修復後的廠房規模與土地管制規則有違，無法申請合法工廠登記。且系爭141、142地號土地縱可建128.96坪之廠房，仍不符合原告的需要。故兩造無法簽訂買賣移轉契約，是可歸責於被告故意隱匿事實所致。因原告已經交付定金500萬元，則原告得依民法第249條第3款（見附錄2）規定，請求被告加倍返還定金1000萬元。
㈥被告於106年12月27日將系爭支票提示兌領，原告委由林松
虎律師函知被告限期返還所收受的定金500萬元，該律師函於107年1月23日、24日送達被告，但是被告拒絕返還，並以郵局存證信函覆原告表示要沒收500萬元定金。原告為此依民法第249條第3款規定提起本訴，先位請求法院判決：
⒈被告應給付原告1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願提供擔保，請准予宣告假執行。
㈦如先位請求無理由，因兩造簽訂系爭收據的目的，是為了約
定於106年12月29日就系爭不動產簽訂買賣契約的本約。然而兩造於106年12月29日並沒有簽訂本約，僅於系爭收據簽立加註文字，已經明確表示被告於原告查詢修繕等事宜期間，被告可不受系爭收據的拘束，自足以證明兩造就系爭收據所記載於106年12月29日簽訂本約的約定已經合意解除。依民法第259條第2款（見附錄3）規定，被告就原告已支付的定金500萬元，即有返還義務。故備位請求法院判決：⒈被告應給付原告500萬元，及自106年12月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：㈠兩造確實有簽立系爭收據，原告並交付被告系爭支票作為定
金，被告已經提示兌領。但被告並未保證系爭不動產可滿足原告建廠的需求。
㈡系爭收據加註文字，是「 蔡承祐 」簽名，但其並非契約當事
人，也沒有經原告授權，對被告不生效力。何況依文義解釋，加註文字也難認兩造有同意解除簽署不動產買賣移轉契約的意思。又原告既然知悉原廠房登記僅有25.41坪，卻在加註文字記載「查詢修繕事宜」，表示其認可原面積，並沒有擴建的計畫，否則就應該記載清楚。
㈢原告先稱兩造合意解除簽署不動產買賣契約，卻又請求被告
返還2倍定金，並主張因被告違約，而須加倍返還定金，顯然互相矛盾。本件因原告不履約，故被告自得寄發存證信函通知解約，並沒收500萬元定金。原告請求被告加倍返還定金，於法無據。
㈣請求法院判決：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願提供擔保，請准予宣告免為假執行。
參、爭點整理（見本卷第124頁以下）：
一、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年12月22日，就被告所有系爭不動產簽立房屋買
賣定金收據（系爭收據、系爭契約），原告交付系爭支票1紙予被告收受，作為定金，另約定雙方同意於106年12月29日以前簽署房地產買賣移轉契約（見本院卷第5至27頁）。
㈡系爭141、142地號土地使用類別為乙種建築用地，系爭
140、142-13地號土地使用類別為農牧用地。㈢被告於106年12月27日將系爭支票提示兌領（見本院卷第6頁）。
㈣臺中市政府於103年7月29日以府授經工字第1030802231號
及第0000000000號函，准許系爭127之1號、127之3號建物建築面積各為42平方公尺（見本院卷第29至30頁）。
㈤原告前委由林松虎律師以107年1月22日107年度松字第10701
221號松函，通知被告於文到7日內返還所收受定金500萬元，該律師函於107年1月23日、24日送達被告（見本院卷第45至50頁）。
㈥被告於107年月18日以臺中雙十路郵局13號存證信函，向原
告表示因原告違約，將解除契約，並沒收500萬元定金（見本院卷第51至52頁）㈦蔡承祐與被告之法定代理人 江駿閎 於106年12月29日在系爭
收據第5條違約處罰項下合意填註：「買賣雙方協議，同意先由買方去查詢修繕等事宜，這期間賣方也可自行出售。」等文字（加註文字），該文字為代書 劉美玲 撰寫，蔡承祐、江駿閎分別在加註文字之末簽名。
㈧如原告先位主張為有理由，自107年3月24日起計算遲延利息5％。
二、爭點：㈠被告有無保證系爭不動產可合法興建300坪廠房？㈡系爭收據的加註文字，其法律上效力為何？㈢原告依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，
是否有理由？㈣原告備位請求被告返還500萬元定金，有無理由？利息應自
何時起算？
參、本院判斷：
一、被告有無保證系爭不動產可合法興建300坪廠房？㈠系爭不動產的買賣，是經蔡德源仲介。蔡德源則是透過吳傑
境告知原告買受土地的訊息而居中牽線。系爭收據加註文字是代書劉美玲書寫，其後由在場的鑽程公司人員 蔡承佑 及被告負責人江駿閎簽名。相關人等均到庭證述，略載要旨如下：
⒈蔡德源到庭證稱：「一開始是 吳傑境 說需要一塊工廠用地
，我就介紹說被告有一筆土地可以去看，就帶他們認識，後來在簽這份定金收據前，我們去找被告法代，最後一次是我、劉美玲、蔡承祐跟被告談的，被告法代有說他的建地大約有500坪，可以蓋約60%的工廠的建物，後來就有成交，才會去簽這份定金收據。當時簽約是原告到場，我也有在場。第5條的文字是劉美玲寫的，因為當時蔡承祐去查了之後有問題，到底什麼問題我不清楚，所以在被告公司那裡，又寫的這條，原告希望再去查清楚，有跟被告說他查的這段時間，要賣也沒有關係。」等語（見本院卷第91頁背面）。
⒉吳傑境到庭證稱：「本件買賣我知道。當時蔡承祐跟我說
，他們公司需要一塊地可以蓋工廠，問我有沒有這方面訊息，我說蔡德源比較有這方面的訊息，後來蔡德源就有介紹這塊地，我們也因這樣跟被告負責人有接觸，他們就去談這塊地的買賣。蔡承佑有跟我說要買工業用地，但法令的規定我並不熟悉，他說要400、500坪，後來簽約我都沒有參與。」等語（見本院卷第90頁背面、第91頁）。
⒊蔡承佑到庭證稱：「我有參與買賣，這塊地是因為鑽程公
司需要一筆廠房建築用地，我跟吳傑境是舊識，我有跟他聊到需要這樣的一筆地，需要300至500坪的面積，要蓋廠房用。吳傑境他說有機會就會問看看，過了一段時間，他有跟我介紹在潭子的一筆土地，就是收據上的那筆土地，我們有去過幾次。原本那塊地上就有工廠在上面，那塊地有約400-500坪建築用地，約1500坪的的農業用地，吳傑境是透過蔡德源介紹該土地給我們。蔡德源去查了之後，說可以蓋約約60%面積的廠房，我們算下來就是大概可以蓋300坪的工廠，後來就請原告去看，也約到被告公司去談買賣的細節。去的人有原告、我、蔡德源、被告的負責人夫妻及劉美玲，我們有跟被告說要買可以合法登記的廠房，被告說沒有問題。因為系爭土地上已經有約400多坪的舊有廠房在上面，有些有拆除，有些還留著，所以我們就不疑有他，認為是合法的廠房，就簽了這份收據。後來我把收據帶回去鑽程公司，公司就開始作業，準備相關文件，但是財務人員去查詢後，發現這塊土地可能不能蓋用廠房，我們本來有約定要在29日簽訂正式的買賣契約，在當天，就對被告提出這個問題，當時我跟蔡德源、劉美玲及被告負責人夫妻都有在場，當天是原告授權我去談這件事，我說如果不能蓋廠房，這個契約就到此為止沒有關係，但是被告負責人強調不會有問題，即使不能新建，就原來舊的廠房改建，也絕對沒有問題，但是我們還是有疑慮，所以在第5條括號內才會寫這些文字，意思就是如果我們去查詢後確定不能蓋合法的廠房，契約就作廢，但是這段查詢的期間，被告也可以自己出售給他人，這些文字就是劉美玲寫的。」等語（見本院卷第88頁及背面）。
⒋劉美玲到庭證稱：「我是代書，是仲介蔡德源帶我過去被
告公司簽的。有關於買賣的條件是他們在談的，建築法規我比較不清楚。第5條文字是我寫的，本來106年12月29日是要正式簽約，但雙方對於房子修繕的事宜還在談、還要問，所以才會寫這些文字，雙方就是同意這樣子處理。
」等語（見本院卷第93頁）。
㈡綜合上開各證人的證詞可知，原告購買系爭不動產，目的在
於興建廠房，且必須有大約300坪的廠房面積才足供使用，雙方並以此為基礎簽立系爭收據。此由蔡德源證稱協同雙方到場履勘時，特別測繪平面圖1份交給吳傑境等語（見本院卷第92頁），有該測繪平面圖1份在卷可憑（見本院卷第28頁），及雙方本來約定於106年12月29日簽立房地產買賣移轉契約，屆時卻無法簽訂，更在系爭收據書寫「買賣雙方協議，同意先由買方去查詢修繕等事宜，這期間賣方也可自行出售。」之加註文字等情，可得佐證。雖蔡承佑另證述，雙方簽訂系爭收據的時候，並沒有講到被告保證系爭土地一定可以蓋300坪以上的廠房等語（見本院卷第89頁），但雙方對於買賣標的、價金均無爭議，對於是否可以興建合法且具有足夠原告使用面積的廠房，則有多次交涉，否則蔡德源就無須特別繪製系爭土地測繪平面圖以取信於原告。而最終於
106年12月29日預定簽訂房地產買賣移轉契約時仍無法確定此事，而以上開加註文字註記在系爭收據上，未能完成系爭不動產的買賣交易。究其原因，乃歸結於系爭土地是否得以興建面積300坪左右的廠房，或以現有廠房加以修繕改建是否能達成相當的使用目的，可以認定。據此，本件應認為原告於系爭土地買賣過程，確實是以得以興建面積約300坪的廠房為前提。故即使被告於簽訂系爭收據時就此沒有明確保證，但既然是被告所知悉，且蔡德源明確證稱簽訂系爭收據時，被告負責人有告知建地大約有500坪，可以蓋約60%的工廠，事後對此又經多次查察交涉，自應認此項原告的需求為系爭不動產買賣的必要之點，如被告所有系爭不動產不能達成該使用目的，原告得因系爭土地欠缺預定效用的瑕疵，依民法第354條第1項、第359條（見附錄4、5）之規定，解除買賣契約。
二、系爭收據的加註文字，其法律上效力為何？㈠系爭收據加註文字記載：「買賣雙方協議，同意先由買方去
查詢修繕等事宜，這期間賣方也可自行出售。」所載「同意先由買方…」之「同意」，自屬被告同意，同意的內容是讓原告去「查詢修繕等事宜」。而查詢修繕等事宜，依前述之買賣交涉過程，其意思應為原告購買系爭不動產所預定建造，或由既有廠房修繕改建結果，是否可以建造約300坪的廠房以供營運，至為明確。至於後段所稱「賣方也可以自行出售」，解釋上乃原告不再堅持購買系爭不動產，並同意被告可以在原告的「查詢修繕事宜期間」出售系爭土地，亦屬明確。且因所謂「查詢期間」，並無特別約定，探求雙方真意，其結果無異於允諾被告得隨時出售系爭土地，被告則同意以此方式處理。據此，上開加註文字，雙方雖仍有保留完成系爭不動產買賣的可能空間，但因業已允諾被告得另行出售，且實質上不限期間，被告也同意依此方式處理，自應認雙方買賣契約已經發生合意解除的效力。
㈡被告雖抗辯系爭收據加註文字，是「蔡承祐」簽名，其並非
契約當事人，也沒有經原告授權，對被告不生效力云云。然系爭不動產買賣過程，原告一方均由蔡承佑出面洽詢及交涉，證人蔡德源、吳傑境就此已經證述明確。且雙方原預定於
106年12月29日簽訂房地產買賣移轉契約，當日仍由蔡承佑到場洽商，被告負責人在場也未質疑其代表原告的適格性，則蔡承佑證稱其有經過原告授權等語（見本院卷第88頁），應信屬實。何況縱使蔡承佑未經原告授權，而屬無權代理，依民法第170條第1項（見附錄6）規定，也因事後經原告本人承認而發生效力。被告之抗辯，不足為其有利之認定。
三、原告依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，是否有理由？被告沒收500萬元定金有無理由？㈠契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。
惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之。如當事人所訂契約之標的並非不能履行，而僅其品質、規格、面積或數量與約定之內容不符者，僅生債務人應否負物之瑕疵擔保責任之問題，此與前述「不能履行」之情形迥然有別（最高法院69年度台上字第3935號判決意旨參照）。
㈡系爭不動產最終無法完成交易，乃因不符合原告興建或修繕
約300坪廠房的條件，本院已經認定如前。故作為系爭契約標的的系爭不動產並非「不能履行」，而是欠缺所預定的效用品質，其性質應屬被告是否負物之瑕疵擔保責任的問題。依上開最高法院判決意旨闡示，尚無民法第249條第3款規定的適用。故原告主張系爭契約標的因可歸責於被告的事由致不能履行，先位請求被告加倍返還定金合計1000萬元，並無理由。
四、原告備位請求被告返還500萬元定金，有無理由？利息應自何時起算？㈠系爭不動產欠缺所預定之效用品質，兩造並於106年12月29
日合意解除系爭契約，有如前述，則被告抗辯得沒收原告所交付500萬元定金云云，自屬無據。且依民法第259條第2款規定，系爭契約經解除後，被告負有回復原狀的義務，對於已收受500萬元定金就應返還給原告。故被告沒收原告交付的500萬元定金，於法無據，原告本於上開規定備位請求被告返還定金500萬元，為有憑據，應予准許。
㈡依民法第259條第2款規定：「受領之給付為金錢者，應附
加自受領時起之利息償還之。」本件被告於106年12月22日收受系爭支票，則系爭契約合意解除後，應負回復原狀即返還所收受500萬元定金的義務，並應自受領時即106年12月22日起算利息。被告辯稱並無遲延責任云云，為不可採。又兩造就此並未約定利息，依民法第203條（見附錄7）之規定，應自該日起按年息5％計算法定遲延利息。
肆、結論：
一、綜上所述，原告先位依民法第249條第3款規定，請求被告給付1000萬元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。但備位依民法第259條第2款規定，請求被告給付500萬元，及自106年12月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
二、原告先位請求經駁回後，假執行的聲請失其依附，應併予駁回。至於備位請求部分，兩造均陳明願提供擔保，聲請准、免為假執行，均合於法律規定，本院各酌定相當擔保金額後予以宣告。
三、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證方法，經本院審酌後，認為均不影響判決結論，故無庸逐一論述，附此敘明。
四、原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條（見附錄8）規定，依兩造勝敗比例酌定其訴訟費用之負擔。
中華民國108年2月21日
民事第五庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月21日
書記官黃麗靜附錄：
1.非都市土地使用管制規則第6條附表一：各種使用地容許使用項目及許可使用細目表「…『乙種建築用地』…、『㈨無公害小型工業設施』記載：附帶條件：不得位於全國區域計畫規定之沿海自然保護區。二、經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。三、動力（含電熱）不得超過11.25瓩。但空調冷氣設備不在此限。
四、作業廠房最大基層建築面積，不得超過200平方公尺。」。
2.民法第249條第3款：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
3.民法第259條第2款：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。
4.民法第354條第2項：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
5.民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
6.民法第170條第1項：無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。
7.民法第203條（法定利率）應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。
8.民事訴訟法第79條：各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。