臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙小字第649號
原 告 世紀富裕國管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十九年一月二
十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟玖佰元，及自民國九十九年一月
一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：如主文第一項所示。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈被告所有坐落於台中縣○○鎮○○街○○○號四樓之三、之
五（套房）及福鹿街四十八號建物（透天房屋），位在世紀
富裕國社區，屬於原告管理之範圍，被告所有之套房每月原
應繳交新臺幣（下同）八百元之管理費，透天房屋每月原應
繳交五百元之管理費，嗣因收支不平衡，世紀富裕國社區之
管理費收費標準於民國九十七年十一月二十三日經區分所有
權人會議決議修改通過，自九十八年一月起，透天部分每月
繳交管理費七百五十元、套房每月九百元、平面車位每月一
百五十元。被告上開透天房屋及兩間套房，自九十七年十月
起至九十八年十二月三十一日止積欠之管理費，共計三萬六
千九百元【九十七年十月至十二月透天房屋管理費為一千五
百元，套房二間各二千四百元；九十八年一月至十二月透天
房屋之管理費為九千元、套房二間各一萬零八百元，共三萬
六千九百元】，屢經催討，被告均置之不理，為此，起訴請
求判決如訴之聲明所示（按原告原聲請本院依督促程序發支
付命令，經被告提出異議，乃以原告之支付命令之聲請視為
起訴）。
⒉對被告抗辯之陳述：
⑴管理費是依據住戶規約及區分所有權人會議決議收取，為了
管理費的問題，原告有召開臨時區分所有權人會議，但因人
數不足開會法定人數而流會。
⑵被告所述不是事實，主委平常出門都會將門關上，住戶出門
不關門，也沒辦法，門壞掉也有請人來修理。新任主委剛上
任，修繕需要時間處理。
㈡被告之抗辯：
⒈被告目前暫時未繳管理費之原因如：
⑴套房的管理費用加公共電費分攤每月應繳將近一千二百元
，以套房坪數五坪來計算每坪收費幾乎達二百四十元。大
坪數與小坪數管理費相同，收費不公。
⑵管理公司以每三小時輪值駐守使社區南北兩邊的套房都有
空窗期，也就是只有半套的管理方式，人員出入亦未設登
記簿，曾有租屋者半夜搬離，管理員都不知道的狀況，非
本社區之車輛也進入停車，流浪狗對環境衛生亦有重大影
響，經住戶會議長期反應改善未果，原告根本有管理之名
，無管理之實，安全堪慮。
⑶社區為開放性社區實不適於適用公寓大廈管理條例，四邊
透天店面根本無法管理，照理說只能收取清潔維護費用。
社區之管理會成員包括主委、委員多人皆非本社區住戶只
是投資客。他們所委託之管理公司很難監督，這是管委會
的重大缺失，管委會對未繳管理費的住戶之溝通亦不足。
管委會雖然每個月固定開會，但跟住戶切身的安全管理及
收費標準的高低多寡，都推給委託的管理公司。所以管理
公司兼任球員與裁判的雙重身份，難怪管委會強勢難溝通
，管理公司亦吃定本社區之所有住戶。
⑷住戶建議的事情，主委都不改善，所以被告才拒絕繳納管
理費。
⒉並聲明：請求駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠原告主張被告為世紀富裕國社區之區分所有權人，未依社區
管理費收費標準繳交管理費，自九十七年十月起至九十八年
十二月止共積欠管理費三萬六千九百元等語，業據其提出與
所述相符之區分所有權人大會會議紀錄、建物登記謄本、世
紀富裕國住戶規約、管理費計算式等件為證，且被告所不爭
，自堪信為真實。
㈡被告雖以前詞置辯，惟查：
⒈按公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔之。……其費用若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定」。由此可見，公寓大廈各區分所
有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈
管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則
來自住戶或各區分所有權人每月繳納之管理費，且由此項規
定亦可知，有關管理費負擔及收取之標準，若區分所有權人
會議已有決議或規約另有規定者，應優先適用之，而受該區
分所有權人會議決議或規約之限制，此即私法自治原則。本
件被告既不爭執原告據以計算、請求管理費之收費標準係經
區分所有權人會議決議所通過，則除上開決議內容有違反法
律強制規定而無效之情形以外，被告即應受此決議內容之拘
束，被告以收費過高為由，拒絕繳納管理費，自屬無據。
⒉又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第二六四條第一項固定有明文，惟該
規定適用，亦以雙方互負債務為行使之要件，且主張同時履
行之抗辯必須雙方所負債務互立於對待給付之關係始可。區
分所有權人所繳交之管理費，其所有權屬於社區之全體區分
所有權人所共有，其本質上係屬各該區分所有權人應支出之
費用，俾供社區共同使用，僅為集合管理之便，委由管理委
員負責收取，並由管理委員會保管及統籌運用，是被告所負
給付管理費之義務與原告就社區大樓所負之管理維護義務顯
非基於同一雙務契約而生，且兩者之給付亦非互為對價關係
。是則，縱被告所稱管理委員會有未盡管理維護之責等情事
，確屬實在，亦係被告得否報請主管機關命其改善或對之請
求損害賠償之問題，尚不得執此以為其拒絕繳納管理費之依
據。
⒊次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定
有明文。是原告依據該等規定，請求被告給付九十七年十月
起至九十八年十二月共十五個月之管理費三萬六千九百元，
及自九十九年一月一日起至清償日止按週年利率百分之五計
算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，
均與結論無涉，爰不一一贅述，附此敘明。
五、本件係小額民事判決，且為被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第七十八條
、第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條之二十。
中華民國99年2月4日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後二十日內補提合法上訴
理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年2月4日
書記官夏進通