裁判字號：臺灣高等法院106年抗字第1050號民事裁定
裁判日期：民國106年08月15日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定106年度抗字第1050號抗告人 何文成 上列抗告人因與相對人安泰商業銀行股份有限公司間強制執行聲明異議事件，對於中華民國106年6月13日臺灣士林地方法院106年度執事聲字第67號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、聲請、異議及抗告意旨略以：相對人前執原法院民國（下同）103年度拍字第202號裁定為執行名義，聲請原法院以104年度司執字第57716號拍賣抵押物強制執行事件拍賣伊所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號建物（下稱88號建物）1至4樓及其增建物、同路90號建物（下稱90號建物）2樓及其增建物等，嗣併入原法院104年度司執字第53231號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）執行，尚未拍定。然伊早於執行法院查封前即將88號建物2至4樓及90號建物2樓授權第三人 蔣寶夏 出租，蔣寶夏自103年12月25日起，將88號建物2至4樓出租予第三人 蔡政安 ，另自104年4月25日起將90號建物2樓出租予第三人 王哲鴻 ，且自出租時起即由蔡政安、王哲鴻占有使用上開建物，系爭執行事件拍賣條件將上開建物定為拍定後點交，顯然有誤，爰聲請將系爭執行事件所定上開建物拍定後點交之拍賣條件變更為拍定後不點交等語。經原法院司法事務官於106年4月10日以系爭執行事件裁定（實為處分）駁回抗告人之聲請，抗告人不服提出異議，經原裁定駁回異議，抗告人不服提起抗告，求為廢棄原裁定。
二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。因此，拍賣之不動產是否點交，應以查封時之占有狀態為準，苟查封時為債務人占有，並無第三人占有之情事，執行法院即應於拍定後嚴格執行點交。又占有之事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務人或第三人占有之實際狀況（辦理強制執行事件應行注意事項第41項之1規定參照）。因此，查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之依據，如第三人另主張本於其他法律關係有權占有查封之房屋，雖執行法院不得就第三人所主張之法律關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實依職權調查明確後再決定拍定後是否點交。
三、查相對人持原法院103年度拍字第202號裁定為執行名義，聲請原法院以104年度司執字第57716號拍賣抵押物強制執行事件拍賣抗告人所有包括88號建物1至4樓及其增建物、90號建物2樓及其增建物等不動產，嗣併入系爭執行事件執行，系爭執行事件先後於106年1月5日、同年2月16日進行第一次、第二次拍賣程序，拍賣公告關於88號建物1至4樓所記載之拍賣點交條件及占有使用情形為：「372建號（即88號建物1至4樓）債權人安泰商銀於105年3月18日陳報1至4樓均無人居住使用，1樓有增建，增建與主建物內部相通，無獨立出入口，2、3、4樓及頂樓均無增建，均以同一內梯相通，由2樓外梯作為對外出入口」，關於90號建物2樓所記載之拍賣點交條件及占有使用情形為：「86（即90號建物3樓）、87（即90號建物4樓）、358（即90號建物1樓）、359建號（即90號建物2樓）債權人安泰商銀於105年3月18日陳報均無人居住使用，1樓有獨立出入口，另有地下室增建，現無人居住使用，與1樓內梯相通，無獨立出入口；2樓有獨立出入口，另有陽台增建，增建與主建物相通，無獨立出入口；3、4樓均有獨立出入口，3、4樓及頂樓內梯相通，皆僅能由3樓對外進出，3、4樓均有陽台增建，增建與主建物相通，無獨立出入口」，現尚未拍定等情，已據本院調閱系爭執行事件卷及併入之104年度司執字第57716號卷附之拍賣抵押物裁定（見104年度司執字第57716號卷㈠，該事件各卷均未編碼）、拍賣公告及不動產拍賣筆錄（見系爭執行卷㈤，該事件各卷均未編碼）可稽。抗告人主張88號建物2至4樓及90號建物2樓早於執行法院查封前，伊授權蔣寶夏已出租予蔡政安、王哲鴻占有使用，系爭執行事件所定上開建物拍定後點交之拍賣條件，於法不符，應予變更為拍定後不點交云云，經查：㈠原法院104年度執字第57716號強制執行事件於104年10月26
日囑託臺北市建成地政事務所辦理88號建物1至4樓、90號建物2樓查封登記在案（見104年度司執字第57716號執行事件卷㈠），執行法院於104年12月21日至88號建物1至4樓現場查封，1樓係作店面使用，由凱督國際有限公司向享譽興業有限公司（下稱享譽公司）承租作女性內衣銷售店面使用，據系爭執行事件另一債務人和旺聯合實業股份有限公司（下稱和旺公司）表示：享譽公司係向和旺公司承租88、90號建物1樓店面等，2至4樓現無人居住使用等情；執行法院另於同年12月28日至90號建物1至4樓現場查封，1樓大門深鎖無人應門，據鄰居表示承租人已退租於104年12月25日搬離，和旺公司表示：2至4樓現無人居住使用等情，有查封筆錄、享譽公司與和旺公司所簽立之房屋租賃契約書在卷可佐（見104年度司執字第57716號執行事件卷㈡）；又執行法院因相對人陳報88、90號建物均有增建部分，於105年3月1日會同臺北市建成地政事務所人員至現場履勘測量，經進入屋內查看，88號建物1至4樓、90號建物1至4樓均無人在場居住使用，而依當日拍攝之現場照片（見104年度司執字第57716號執行事件卷㈡），顯示88號建物1樓業已搬空，無人居住使用，2至4樓屋內有數量頗多之木板、垃圾、破敗毀壞之傢俱雜物等棄置在地，髒亂不堪，屋內無可供使用之桌、椅、床及家電等生活用品；90號建物1樓業已搬空，無人居住使用，2樓屋內垃圾、雜物散落一地，髒亂不堪，無可供使用之桌、椅、床及家電等生活用品，3樓屋內空無一物，4樓屋內地面棄置大量玻璃碎片，無其他生活用品等情，堪認88號建物2至4樓及90號建物2樓當時屋內棄置有大量廢棄物、垃圾，髒亂不堪，且無一般人日常生活所需用品，顯然已有閒置相當時日無人居住使用，是抗告人所辯：因執行法院查封時為白天，承租人不在家，故大門深鎖、燈光昏暗，承租人實際上占有使用租賃物云云，難認實在。
㈡抗告人固主張伊就上開房地確有簽立房屋租賃契約，蔡政安
、王哲鴻實際使用情形不影響租約之成立云云，並提出房屋租賃契約（見系爭執行事件卷㈥）以佐其說。然查，抗告人係於103年12月26日向和旺公司買受88號建物1至4樓，並於104年1月9日辦理所有權移轉登記完竣，有建物登記謄本在卷可參（見104年度司執字第57716號執行事件卷㈠），然細繹抗告人委由蔣寶夏與蔡政安簽立之88號建物2至4樓房屋租賃契約書，租賃期間係自103年12月25日起至106年12月24日止，亦即抗告人係於其向和旺公司買受88號建物1至4樓前即委由蔣寶夏出租88號建物2至4樓予蔡政安，顯與常情有悖，已難採信。又查，88號建物1至4樓、90號建物2樓之查封登記書係於105年3月18日送達抗告人，有送達證書可按（見104年度司執字第57716號執行事件卷㈡），抗告人始終未曾向執行法院表示上開建物業已出租予蔡政安、王哲鴻占有使用之情，此外，系爭執行事件第一次拍賣通知所附拍賣公告中關於上開建物使用及點交情形均已載明上開建物現無人占有使用，拍定後點交之意旨，經於105年12月8日送達抗告人，有送達證書可佐（見系爭執行事件卷㈤），抗告人亦未表異詞，甚且，執行法院於第一次拍賣程序前曾以「陳報占有權源及優先承買權公告」，命占有使用執行標的物之人向執行法院陳報占有權源等相關事項，該公告內容中載明88號建物2至4樓、90號建物2樓於查封時無人占有使用，日後拍定點交之意旨，並命相對人將該公告黏貼於執行標的物所在地公告周知，相對人亦遵命於105年12月14日將該公告分別黏貼於88號、90號建物1樓出入口旁醒目處，有該公告及公告黏貼於現場之照片可參（見系爭執行事件卷㈤），惟抗告人及蔡政安、王哲鴻始終未表異議，迨於106年2月9日抗告人始向執行法院具狀主張88號建物2至4樓出租予蔡政安占有使用，聲請變更拍賣條件，另於106年3月15日具狀陳稱90號建物2樓出租予王哲鴻占有使用等情，此距執行法院查封上開建物已逾1年，倘抗告人於查封前果基於租賃關係而將上開建物交付予蔡政安、王哲鴻占有使用，其等於知悉拍賣公告載明拍定後點交之情形下，竟毫無異議，實與常情有違，抗告人此部分主張，難以採信。
四、綜上所述，原法院業已詳細調查查封時88號建物2至4樓及90號建物2樓之實際占有狀況，抗告人無法證明上開建物於查封前即已由蔡政安、王哲鴻占有使用之事實，是系爭執行事件就上開建物所定拍定後點交之拍賣條件，於法並無不合，抗告人聲請變更上開建物之拍賣條件，自屬無據。從而，原裁定駁回抗告人之異議，並無違誤，抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國106年8月15日
民事第二十一庭
審判長法官翁昭蓉
法官劉又菁法官賴惠慈正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1千元。
中華民國106年8月15日
書記官洪秋帆