裁判字號：臺灣高等法院高雄分院105年上易字第383號民事判決
裁判日期：民國106年08月02日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院高雄分院民事判決105年度上易字第383號上訴人 余遠彪
余遠霖 余遠卙 共同訴訟代理人 劉思龍 律師
邱怡瑄 律師被上訴人南和興產股份有限公司法定代理人RichardJayReitknecht訴訟代理人 柯尊仁 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國臺灣高雄地方法院105年度訴字第612號第一審判決提起上訴（關於確認租賃關係不存在部分），被上訴人並為訴之追加，本院於106年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人應自民國一０四年三月十九日起至返還坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（面積一四七五平方公尺）之日止，按月給付被上訴人新臺幣捌萬伍仟陸佰壹拾壹元。
被上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決第二項於被上訴人以新臺幣柒拾柒萬元供擔保後，得假執行，上訴人如以新臺幣貳佰參拾萬元為被上訴人預供擔保得免為假執行。
被上訴人其餘假執行之聲請駁回。
第二審訴訟費用（含追加訴訟部分）由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第
1項但書、第255條第1項但書第2款定有明文。本件被上訴人於原審請求確認兩造間就其所有耕地之租賃關係不存在，嗣於本院追加主張上訴人無權占有其所有之耕地，而無法律上原因受有相當於租金利益，應返還不當得利，依民法第
179條規定，請求上訴人自104年3月19日起至返還土地之日止，按月給付新臺幣（下同）17萬1,223元。上訴人雖不同意被上訴人為訴之追加，然被上訴人追加之訴與原訴均與耕地租賃關係是否存在之爭執有關，堪認基礎事實同一，依前揭規定，被上訴人於第二審為訴之追加，應予准許。
二、被上訴人主張：兩造就被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地其中面積1,475平方公尺部分、同段75、75-1、75-2地號土地全部（下稱系爭土地）訂有「高雄市私有耕地租約（三民區）」（下稱系爭租約），詎上訴人未自任耕作，於系爭28地號土地上搭建棚架供車輛停放，鋪設水泥作為通道使用，並將系爭28地號土地上如附圖編號A、B所示建物供居住使用，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1項、第2項規定，系爭租約應全部無效，被上訴人除得訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在外，並得依民法第767條規定及租賃物返還請求權，請求上訴人將附圖所示水泥通道、花圃、建物、雨遮、增建棚架均拆除後，將系爭土地返還被上訴人等情，爰依民事訴訟法第247條、民法第767條規定及租賃物返還請求權，提起本件訴訟，並於原審聲明：㈠確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。㈡上訴人應將系爭28地號土地上如附圖所示編號水泥通道1、水泥通道2、花圃、Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮、增建棚架1、增建棚架2拆除，並將系爭土地返還被上訴人。㈢前項聲明，願供擔保，聲請宣告假執行。
三、上訴人則以：上訴人在系爭28地號土地上種植果樹，確有自任耕作之事實。兩造於92年1月8日續訂租約前，系爭28地號土地上已有木造建物存在，乃36年左右上訴人祖父 余家 添為佃農時，為便利耕作及居住使用所建，係作農用，嗣上訴人於原址重建，仍作相同使用，並為被上訴人於續訂租約時明知或可得而知。上訴人於系爭28地號土地上鋪設水泥通道，係為整理環境、防治登革熱，並不影響耕作，且有整地、便利耕作之效，被上訴人於兩造續訂租約時，就此部分亦無不同意見。至於棚架及車棚，僅係為了生活便利，並無影響耕種，上訴人已拆除花圃上方之棚架及刨除部分水泥。況被上訴人係法人，事實上不能自任耕作，系爭75、75-1、75-2地號土地之使用分區屬第三○住○區○○○○○道路，系爭28地號土地則經編為公園用地，縱被上訴人收回自用，亦無法出租他人使用，被上訴人強行收回土地，應屬權利濫用，且違反誠信原則等語為辯。
四、原審判決上訴人敗訴，確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並命上訴人應將系爭28地號土地上如附圖所示編號水泥通道1、水泥通道2、花圃、Ａ建物、A1雨遮＋A2雨遮、Ｂ建物、B1雨遮＋B2雨遮、增建棚架1、增建棚架2拆除後，將系爭土地返還被上訴人，復為附條件准、免假執行之宣告。上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決關於確認耕地租賃關係不存在部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人除答辯聲明駁回上訴、撤回拆除花圃部分之請求外，另追加主張上訴人因系爭租約無效，已無占有系爭28地號土地之法律上權源，被上訴人仍繼續占有之，即無法律上原因受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人得請求自104年3月19日（即高雄市三民區公所將被上訴人申請終止租約意思表示送達上訴人之日）起至上訴人返還系爭28地號土地之日止，每月給付按系爭28地號土地申報地價年息10%計算之不當得利，即171,223元等情，並聲明：
⑴上訴人應自104年3月19日起至返還系爭28地號土地之日止，按月給付被上訴人171,223元。⑵願供擔保，聲請宣告假執行。上訴人則聲明：⑴追加之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。（上訴人原併就拆除建物、地上物及返還土地部分提起上訴，惟因未繳納裁判費，上訴不合法，經本院另以裁定駁回之。）
五、兩造不爭執事實：㈠系爭土地為被上訴人所有。
㈡兩造於92年1月8日前即就系爭土地訂有「高雄市私有耕地
租約（三民區）」，嗣於92年1月8日、98年1月1日續訂租約，期限至103年12月31日止。
㈢系爭28地號土地上現有如附圖所示之水泥通道、建物、雨遮
、增建棚架，上訴人均有事實上處分權。如附圖所示花圃上方原有棚架，上訴人業已拆除。
六、本件爭點：㈠上訴人是否有不自任耕作情形？系爭租約是否無效而不存在
？㈡被上訴人追加請求不當得利，是否有理？數額為若干？
七、得心證理由：㈠上訴人是否有不自任耕作情形？系爭租約是否無效而不存在
？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。次按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例要旨可參）。末按承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決、99年度台上字第339號判決參照）。
⒉被上訴人主張上訴人未自任耕作，於系爭28地號土地上搭
建棚架供車輛停放，鋪設水泥作為通道使用，並將系爭28地號土地上如附圖編號A、B所示建物供居住使用等情，上訴人雖否認未自任耕作情事，然查：
⑴上訴人於系爭28地號土地上搭建棚架、鋪設水泥、土地
上建物供其居住使用等情，除經上訴人陳明在卷外（原審卷本院卷第53、54頁、原審卷第104、116、145、
173頁），並有原審勘驗照片及地政事務所複丈成果圖附卷可佐（原審卷第146至154、168頁），堪信為真。上訴人就上述建物、地上物占用範圍內之土地，未予耕作之事實，應甚明確。
⑵上訴人雖抗辯：系爭28地號土地上建物，係為便利耕作
及供居住使用，應屬農用，為保障經濟弱勢佃農家庭生活，不應排除農舍供居住使用之性質云云。然承租人得在承租之土地上建築之農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。上訴人既自陳系爭28地號土地上建物，供其家族長期居住使用乙情（本院卷第120頁），顯然該建物超出便利耕作之目的，用以解決實際生活之居住問題，揆諸上開說明，自與農舍有間，並不因系爭租約所附圖面標示為「農舍」，即得為有利於上訴人之認定。上訴人承租之土地供建築房屋居住，屬不自任耕作，應無疑義。
⑶上訴人固稱：其於系爭28地號土地上鋪設水泥通道，係
為整理環境、防治登革熱，並不影響耕作，且有整地、便利耕作之效，至於棚架僅係為了生活便利，並無影響耕種，上訴人已拆除花圃上方之棚架及刨除部分水泥云云。惟觀之系爭租約所附圖面、高雄市三民區公所耕地租佃委員會之會勘紀錄暨勘查照片、原審勘驗現場照片（原審卷第27、28、49至51、82、146至154頁），足認上訴人承租之系爭28地號土地，除原有建物及通道外，均係耕作範圍，即果園，而系爭28地號土地上現僅有數株果樹，與租約圖面之果園範圍有差距，且租約圖面上之通道，並未標示係水泥鋪面，亦非作為聯絡兩建物之間通道使用，現況卻有水泥鋪設於建物側邊，且延伸為聯絡兩建物間之通道，與承租時情形有異，顯然上訴人鋪設水泥通道後致耕作範圍減少，所稱整理環境、防治登革熱，均係為便利居住而已，與耕作目的無涉。至於棚架，則係基於居住目的所增設，無關耕作，應甚顯然。
⑷上訴人另稱：其在系爭28地號土地上種植果樹，確有自
任耕作之事實云云，被上訴人固不爭執上訴人於土地部分面積種植果樹之情，然上訴人種植果樹之事實，並無礙上訴人於前述建物、地上物占用範圍內之土地，未予耕作之事實認定。上訴人復聲請傳訊鄰居 賴佑強 、葉國永，欲證明其自任耕作之事實，自無必要。
⑸綜上各節，被上訴人主張上訴人於系爭28地號土地上搭
建棚架、鋪設水泥、土地上建物供其居住使用，就系爭土地有不自任耕作之事實，應可認定。
⒊上訴人不自任耕作之事實，雖僅占系爭土地之一部，然依
首揭說明，系爭租約仍屬全部無效。又按減租條例第16條第2項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效，此乃法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度台上字第1753號判決參考），是上訴人稱建物早已存在，並經重建，且供其居住使用，均為被上訴人明知或可得而知之事實等語，縱認為真，亦無從解為上訴人並無不自任耕作之情形。況所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力，故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號判決意旨參照），是上訴人不自任耕作事實，及系爭租約效力之認定，均與被上訴人是否明知或可得而知無涉，自無從據此為有利於上訴人之認定。又上訴人未自任耕作而違反法律強制禁止規定，致系爭租約無效，被上訴人因上訴人爭執契約效力，自得提起確認之訴，上訴人以被上訴人係法人，事實上不能自任耕作，系爭75、75-1、75-2地號土地之使用分區屬第三○住○區○○○○○道路，系爭28地號土地則經編為公園用地，縱被上訴人收回自用，亦無法出租他人使用，被上訴人強行收回土地，應屬權利濫用，且違反誠信原則云云為辯，並無可採。
㈡被上訴人追加請求不當得利，是否有理？數額為若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。兩造間耕地租約因上訴人不自任耕作而無效，當然向後失其效力，上訴人繼續占有系爭土地，自屬無權占有，應無疑義，則被上訴人主張上訴人自高雄市三民區公所將被上訴人申請終止租約意思表示送達上訴人之日，即104年3月19日起至上訴人返還系爭28地號土地之日止，無法律上原因受有相當於租金之利益，致其受有損害，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，核係有理。
⒉按城市地方土地之租金以不超過其申報總價年息10%為限
，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文；又土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價；而土地所有權人申報之地價，為法定地價，土地法施行法第25條及土地法第148條亦有明定。則土地法第97條第一項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。查，系爭28地號土地之申報地價為每平方公尺13,930元，係公園用地，有地價第二類謄本及高雄市政府工務局105年4月27日高市工務建字第10532954500號函、土地使用分區資料查詢系統在卷可稽（原審卷第75、103、110頁），該土地鄰同盟路，近民族一路、建工路，周遭有住宅區、商業區，交通便利、商業活動發達、生活機能佳，有電子地圖、空照圖、土地使用分區資料查詢系統附卷可參（原審卷第110、157至
159頁），本院斟酌系爭28地號土地坐落位置、使用分區、交通便利性、商業活動程度、生活機能，暨兩造就系爭28地號土地原屬耕地租賃關係，上訴人未自任耕作，搭建棚架、擺放車棚供車輛停放、行駛，鋪設水泥作為通道使用，並將系爭28地號土地上如附圖編號A、B所示建物供居住使用等一切情狀，認以土地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，較為合理，被上訴人主張按年息10%計算稍嫌過高，上訴人謂應依兩造約定耕地租額計算云云，亦無可採。則被上訴人得請求上訴人給付自104年3月19日起至返還系爭28地號土地止，相當於租金之不當得利，為每月85,611元（1,475平方公尺×13,930元×5％÷12＝85,611元，元以下4捨5入），逾此範圍之請求，則屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依減租條例第16條第1項、第2項、民事訴訟法第247條規定，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租約關係不存在，為有理由，應予准許，原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，並無理由，應駁回其上訴。被上訴人追加依民法第179條規定，請求上訴人自104年3月19日起至返還系爭28地號土地止，按月給付相當於租金之不當得利，於每月85,611元範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。又被上訴人追加之訴勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，核無不合，併酌定相當擔保金額宣告之。至被上訴人追加之訴敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年8月2日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官黃悅璇法官陳宛榆以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月2日
書記官林佳蓉附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。