裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上字第350號民事判決
裁判日期：民國107年12月18日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上字第350號上訴人一品華廈管理委員會兼法定代理人 蕭雅純 追加上訴人 薛麗娟
莊忠學 方莉 張鴻珊 梁琦舒 范宗祥 上八人共同訴訟代理人 蘇文俊 律師複代理人 黃鈴育 律師被上訴人 陳秀竹
黃曉薇 上二人共同訴訟代理人 黃呈利 律師複代理人 陳怡婷 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年5月17日臺灣臺中地方法院106年度訴字第2168號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依所有物返還請求權及不當得利之規定，起訴請求被上訴人應將原判決附圖編號A所示共有土地返還全體共有人，及給付相當於租金之不當得利；嗣上訴人上訴後，追加上開土地之部分共有人為上訴人，並請求被上訴人返還土地予全體共有人及給付相當於租金之不當得利，經核其追加請求之基礎事實均係基於被上訴人是否無權占有上開共有土地所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：㈠被上訴人陳秀竹、黃曉薇於民國100年3月15日購買臺中市○
○區○○段○○○○○號之房屋，門牌號碼為臺中市○○區○○○街○○○號（下稱1703建號房屋），並於100年3月29日向地政機關為所有權之登記。嗣被上訴人將1703建號房屋出租予訴外人 王永豪 經營早樂子咖啡輕食屋，於105年12月許，上訴人一品華廈管理委員會接到匿名檢舉，指王永豪經營之早餐店如原判決附圖所示A部分建物，無權占有社區一樓土地，面積29平方公尺。上訴人至臺中市政府都市發展局調閱一品華廈竣工圖後，始知悉被上訴人無權占用之A部分實為一品華廈全體區分所有權人所共有之車道。
㈡被上訴人買受1703建號房屋時，建物範圍不論係依登記謄本
或被上訴人與前屋主訂立之買賣契約，一樓面積僅有29.53平方公尺，並不包含A部分之建物。則被上訴人無權占用A部分土地，上訴人自得本於所有權人地位依民法第767條第1項前段、第821條之規定，請求被上訴人將A部分土地返還予全體區分所有權人。
㈢另被上訴人無權占用社區一樓A部分土地獲有相當於租金之利益，上訴人亦得本於不當得利之規定，請求返還：
⒈起訴前之不當得利：
原判決附圖所示A部分土地，面積為29平方公尺（約8.77坪）。而臺中市○○區○○段附近之租金行情為每月每坪約新臺幣(下同)1,286元(計算式：45,000元/35坪)。以王永豪經營之早餐店開幕日，即101年10月4日起，截至上訴人提起本件訴訟止，其無權占用之時間共4年7月又6天，是被上訴人等因無法律上原因占用A部分土地所獲得之相當於租金之不當得利為62萬2,559元。（計算式：8.77坪×1,286元/坪×12個月×4年＝541,355元；8.77坪×1,286元/坪×7個月＝78,948元；8.77坪×1,286元/坪÷30×6天＝2,256元；541,355＋78,948＋2,256＝622,559）。爰於本件先為一部請求即59萬3,396元。
⒉起訴後之不當得利：
在被上訴人返還土地之前，既仍繼續無權占用A部分土地，爰請求被上訴人等按月給付上訴人等至其返還占用之土地止，每月1萬0,815元（1,286元×8.77坪＝11,278元，上訴人亦先為一部請求)。
㈣共有人間就社區一樓A部分土地之使用，並無分管契約存在：
⒈被上訴人主張全體區分所有權人間有默示分管契約存在，
其前提必須係全體區分所有權人均知悉被上訴人等係無權占用A部分之建物及土地，並未予干涉。惟不論一品華廈之原始起造人或預售屋買受人，均不知悉1703建號房屋之原始所有權人 陳進丁 ，當時由建商所分配到的房屋範圍為何，對於陳進丁有無占用社區公共空間亦無從知悉，何來默示分管合意。
⒉縱認前共有人間有默示分管契約存在，惟後手於買受一品
華廈房屋時，既不知有分管契約存在，亦無可得而知之情形，參照大法官解釋第349號意旨，該默示分管契約亦不拘束受讓應有部分之後手共有人。
⒊共有部分約定為專用，須以規約明示排除其他區分所有權
人使用收益，始能約束其他區分所有權人，不能僅能以默示合意方式約定為專用。
⒋一品華廈內之車位未達50個，依建築技術規則建築設計施
工編第60條補充圖例，車道寬度應為3.5公尺以上。被上訴人無權占用之位置，為原本之車道位置，而現行車道位置實為地下室通往地面之逃生通道。茲現行車道之寬度僅為2.05公尺，短少法定車道寬度至少1.45公尺。故上訴人無權占用A部分土地，已危及全體區分所有權人之安全，依公寓大廈管理條例第7條之規定，亦不得約定為專用。㈤聲明：⒈被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號
土地上建物一樓占用如106年11月1日臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖所示A部分，占用面積29平方公尺之土地返還予上訴人及全體區分所有權人。⒉被上訴人應自106年5月11日起至返還前項占用之土地日止，按月給付上訴人1萬0,815元。⒊被上訴人應給付上訴人59萬3,396元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院追加上訴人，其上訴聲明為：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上建物一樓占用如106年11月1日臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖所示A部分，占用面積29平方公尺之土地返還與上訴人及全體區分所有權人。⒊被上訴人應自106年5月11日起至返還前項占用之土地日止，按月給付上訴人1萬0,815元。⒋被上訴人應給付上訴人59萬3,396元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒌願供擔保請准宣告假執行
二、被上訴人則以：㈠一品華廈係建設公司於79年於臺中市○○區○○段○○○○號
土地規劃興建之公寓大廈，並以預售屋方式出售，完工後，系爭1703建號房屋第一次登記予陳進丁，被上訴人係於100年3月5日向出賣人 蕭秀琴 (所有權人為李 劉碧珠 )購買，並記明依現況點交。自建商興建一品華廈之初至被上訴人買受為止，A部分範圍之建物即由1703建號房屋所有權人使用，並非做為公設使用，被上訴人從未更動之。而被上訴人向前手買受時，已被告知使用範圍包括A部分之建物。
㈡縱認A部分建物屬於共有，然該部分多年來均由1703建號房
屋之所有人使用，其他共有人均未表示異議，應認共有人就該部分已有默示分管合意，約定由1703建號房屋所有人專用。則共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，既可得而知，自應受分管契約之拘束。
㈢被上訴人係基於分管契約而占用A部分之建物及所坐落之一
樓地面土地，並非無權占有。上訴人請求返還土地及給付相當於租金之不當得利，自屬無據。並聲明：上訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地為一品華廈社區全
體區分所有權人所共有，兩造（除一品華廈管理委員會外）均為共有人，上訴人取得所有權之時間及應有部分比例，如附表所示(本院卷第63～73頁土地登記謄本參照)。
⒉一品華廈於79年10月18日取得使用執照，原始起造人名冊如原審卷第46頁所載。
⒊系爭1703建號房屋於79年12月1日登記為陳進丁所有、陳
進丁為原始起造人之一。80年2月13日以買賣為原因移轉登記予 陳立賢 、81年12月29日以買賣為原因移轉登記予 李劉碧珠 。100年3月15日被上訴人自前手李劉碧珠取得系爭房地之所有權，土地之應有部分均各為84800分之4547；房屋之應有部分各為2分之1(原審卷第94～98頁建築改良物登記簿及土地登記謄本參照)。
⒋如原判決附圖所示編號A部分之一樓建物，係建商取得使
用執照後才二次施工完成，該建物所占用之一樓土地，由1703建號房屋歷來之所有權人占有使用。
㈡主要爭點：
⒈上訴人一品華廈管理委員會能否提起本件訴訟？⒉就附圖A部分之土地，共有人間有無同意由1703建號房屋
之所有權人占有使用之分管契約存在？⒊若有分管契約存在，是否拘束上訴人？⒋被上訴人是否無權占有A部分一樓土地？上訴人請求返還
予全體共有人，有無理由？⒌被上訴人占有使用A部分一樓土地是否構成不當得利？上
訴人請求相當之租金之不當得利，有無理由？金額若干？
四、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1項前段、第821條前段分別定有明文。本件上訴人一品華廈管理委員會，並非系爭286地號土地之共有人，有土地共有人名冊及土地登記謄本在卷可稽(本院卷91頁反面、93～98頁)，則上訴人一品華廈管理委員會依民法上開規定，請求被上訴人返還土地，及給付相當於租金之不當得利，自不應准許，核先敘明。
㈡就原判決附圖A部分之一樓土地，共有人間應有同意由1703建號房屋之所有權人占有使用之分管契約存在：
⒈所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，此有最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例可資參照。又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。亦有最高法院91年度台上字第2477號民事裁判可參。
⒉查，一品華廈大樓於78年間由陳進丁等18人向臺中市政府
工務局申請取得建造執照，並於系爭286地號土地上建築門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號（即1703建號房屋）及臺中市○○區○○街○○號、74號、76號2F、3F-1、3F-2、3F-3、4F-1、4F-2、4F-3、5F-1、5F-2、5F-3、6F-1、6F-2、6F-3、7F-1、7F-2共18戶。系爭1703建號房屋於79年12月1日由陳進丁為第一次所有權登記後，於80年2月13日以買賣為原因將所有權移轉登記予陳立賢，嗣陳立賢於81年12月29日以買賣為原因移轉登記李劉碧珠，而被上訴人2人係於100年3月5日向訴外人蕭秀琴買受系爭建物，於同年月29日登記為所有權人等情，有臺中市政府住宅發展工程處106年10月11日中市都住寓字第1060005940號函檢附上開建造執造及執用執照、使用執照名冊、臺中市中興地政事務所106年12月14日中興地所四字第1060012315號函檢送之建築物改良登記簿、及建物登記簿謄本、不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第28～31頁、第45～46頁、第93～98頁）。
⒊證人 陳進丁證 稱：伊之前是系爭286地號土地共有人之一
，當時包括伊與地主有就系爭286地號土地跟建商興建大樓，當時是用地主個人名義蓋的，伊是分到1703建號房屋；大樓蓋好後，伊有去看蓋好的情形，即如同原審卷第55頁照片所示（即原法院履勘之現況）；當時建商要蓋時，有二次施工，二次施工就是按照現在做起來的樣子，就是現在房子的樣子；伊知道當時分到的1703建號房屋有二次施工，因當時銷售人員有跟伊說明；當時有建造圖，也有銷售圖，就是按銷售圖來施工；二次施工的部分是包括伊在內的起造人都有同意，因為當時銷售交屋時有同意，當時有銷售之規劃圖，大家同意依照現況去分配；伊分到房子後，沒有做任何改裝等語（見原審卷第175頁反面～179頁）。再參諸原審於106年11月1日至現場履勘，A部分建物之四週外牆、樑柱外觀及建材，與1703建號房屋及整體大樓均呈一體性，顯係大樓最初興建即併為施作，是證人陳進丁證稱，建商自始即規劃二次施工，二次施工後即如現況蓋起來的樣子等情，自可採信。
⒋另一位起造人即證人 葉振 源於本院審理時固證稱：伊不知
系爭建物有二次施工，買房時沒有看過銷售圖等語(本院卷第105頁反面)。惟按不動產買賣之價金甚高，衡情，若未詳閱買賣資訊，包括社區規劃、公設範圍、專有使用範圍，實無斷然購買之理。故證人 葉振源 此部分之證述，有避重就輕之嫌，要難採信。況證人葉振亦不否認，一樓A部分之建物，在他搬進時就是現在的狀況，伊一直認為A部分之建物是樓下的人(指1703建號房屋所有權人)所有。
足以證明，證人陳進丁證稱：當初建商在規劃時，就已經將A部分之建物，規劃由1703建號房屋之區分所有權人專用使用，應可採信。
⒌又依卷附建物測量成果圖可知，1703建號房屋之所有權範
圍，除一樓之店面29.53平方公尺及騎樓46.57平方公尺外，尚包括地下一樓152.76平方公尺(原審卷第43頁)。茲比對上開建物測量成果圖及原審委由中興地政事務所測繪之複丈成果圖(原審卷第63頁)可知，系爭A部分建物所在一樓之位置，絕大部分係位於1703建號房屋地下層位置之上方。可知，建商早將A部分建物劃進1703建號房屋之範圍，並據以二次施工。茲當時之起造人於分配及交屋時，既均同意依銷售圖現況興建及分配，足認原始起造人，即當時之土地共有人及預售屋買受人均已同意就A部分建物系由1703建號房屋之分得人使用，或對於取得1703建號房屋之人，其使用範圍包括A部分建物乙節，至少亦有默示之合意。
㈢上開分管之默示合意，應拘束後手買受人：
⒈證人即於81年間買受1703建號房屋之李劉碧珠於原審證稱
：伊是透過仲介買受1703建號房屋，買受之後，只有將一樓往地下一樓樓梯位置從位在中間地方，改到目前現況之位置，並無改變建物其他結構；伊購買1703建號房屋時，系爭建物之外觀、結構即如原審卷第55至58頁所示，伊不知道1703建號房屋之現況比權狀面積大，當時並無其他建物所有人對伊主張有占有公用區域之情形；後來賣掉時，也是以現況賣給他人等語（見原審卷第179至180頁）。另依被上訴人與李劉碧珠之不動產買賣契約書(出賣人為劉秀琴)，買賣契約第二條關於「增建或占用部分」，即有勾選「其他」，並註記一樓(原審卷第28頁反面)，表示李劉碧珠出售1703建號房屋予被上訴人時，已明白告知使用範圍包括A部分之建物。
⒉再參照證人葉振源前開證述：一樓A部分之建物，在他搬
進時就是現在的狀況，伊一直認為A部分之建物是樓下的人所有。可知，一品華廈大樓於完工後，各區分所有權人確實針對各自占有管領使用部分，已達成有合意；或縱未有明示合意，然就各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人所占有之共有部分之使用、管理，亦未予干涉，且行之有年，參照首揭說明，自得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。故上訴人主張，縱有分管協議存在，上訴人並不受拘束云云，並無可採。
㈣上訴人另主張系爭A部分建物所占用之一樓土地，原屬大樓
之車道位置，依公寓大廈管理條例第7條之規定，不得約定為專用使用。惟按公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈各區分所有權人，就共用部分為專用之約定，得不受同條例第7條之限制，同條例第55條第2項但書定有明文。查系爭大樓係於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前之79年10月18日取得使用執照乙節，已如前述，是共有人間就共用部分所為專用之約定，自不受該條例第7條之限制。上訴人主張約定專用之分管協議違反公寓大廈管理條例第7條之規定，應為無效云云，即非可採。
㈤基上，一品華廈大樓於興建之初，既透過建商之規劃，與地
主及第一手房屋買受人達成協議，就A部分建物規劃由1703建號房屋之所有權人專用使用，則取得1703建號房屋所有權之人，自有合法使用A部分建物及該建物所在之地面一層A範圍之土地自明。茲被上訴人及除一品華廈管理委員會以外之其他上訴人，既陸續自前手受讓社區之房屋，自應受該分管協議之拘束，從而，上訴人主張被上訴人係無權占有，請求將A部分之土地返還上訴人及區分所有權人全體，並請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬無據。
五、綜上所述，本件被上訴人占有原判決附圖所示A部分之地面一層土地，並非無權占有，則上訴人依據民法第767條、821條及不當得利之法律關係，請求被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上建物一樓占用如附圖A部分，占用面積29平方公尺之土地返還與上訴人及全體區分所有權人；被上訴人應自106年5月11日起至返還前項占用之土地日止，按月給付上訴人1萬0,815元；被上訴人應給付上訴人59萬3,396元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加部分，亦為無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年12月18日
民事第七庭審判長法官王銘
法官陳毓秀法官高英賓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳宜屏中華民國107年12月18日附表：
┌─────┬────────────┬────────┐│上訴人│取得土地所有權之時間│應有部分│├─────┼────────────┼────────┤│薛麗娟│86.07.08│1868/42400│├─────┼────────────┼────────┤│蕭雅純│101.05.03│2523/84800│├─────┼────────────┼────────┤│莊忠學│101.05.03│2523/84800│├─────┼────────────┼────────┤│方莉│91.03.27│1868/42400│├─────┼────────────┼────────┤│張鴻珊│106.01.26│1867/42400│├─────┼────────────┼────────┤│梁琦舒│101.04.03│2523/84800│├─────┼────────────┼────────┤│范宗祥│105.08.10│2701/42400│└─────┴────────────┴────────┘