臺灣屏東地方法院民事判決 96年度屏簡字第439號
原 告
即反訴被告 乙○○○
訴訟代理人 萬維堯 律師
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求給付給付違約金事件，本院於97年5月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國九十六年六月三十
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告於執行標的拍定、變賣前
，以新臺幣壹拾伍萬元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本訴原告主張：
（一）被告甲○○自民國（下同）94年9月起，向原告承租坐落
在屏東巿前進段433之2、434地號及清溪段42、44，頭
前溪段574之1（重側後和生段83地號）地號共5筆其中
約五百坪之土地（以下簡稱系爭土地），租期八年，每月
租金新台幣（下同）5萬元。此有系爭土地租賃契約書可
稽。孰料被告在租期未滿即要求退租，依兩造簽訂之土地
租賃契約書第11條明訂「租期內任何一方反悔退租，需賠
償對方一年租金。」作為違約之任一方對他方之賠償總額
，殆無疑義。
（二）原告在80年間即將系爭土地劃分成P.A、P.B、P.C三大
部分，分別出租予他人，以往均以二或三年為一租期。被
告於94年向承租系爭土地之前手(即前承租人) 葉辰發 盤
讓(價購)其所建之建物後，爾後再向原告訂約，承租訴
外人葉辰發先前向原告承租使用之上開土地。次按被告前
手即訴外人葉辰發承租系爭土地，每年租金為780,000元
，且一次給付一年份之租金，每月租金平均為六萬五千元
。迨被告承租後，再三要求降低租金，並要求提高租用年
限為8年，原告始勉予同意系爭土地之租金調降為每月5
萬元，惟其條件是兩造之任一方均不得在租期內反悔退租
，否則違約之一方應賠償他方一年期之租金新台幣60萬元
，租約第11條訂有明文。綜上所述，上開反悔退租與違約
金之數額，均經由兩造本諸契約自由原則及兼顧雙方權益
所簽定，至為適法與合理。
（三）原告出租之系爭土地之位置，在兩造租約第一條已明示係
坐落在屏東市○○段443-2……等地號土地上，其中約50
0坪土地，亦即訴外人葉辰發原建築與使用之範圍，系爭
土地長59.5M、寬27.7M面積合計1648.15平方公尺，折
合498.56坪在卷，被告稱面積不足，未能達合法使用，違
反社會善良習慣等，均係臨訟所編之詞。
（四）以上有原告提出之系爭土地謄本5份、土地租賃契約書影
本2份、存證信函影本等為證。並聲明：1被告應給付原
告60萬元，及自支付命令狀（被告聲明異議視同起訴）送
達被告之翌日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息
。2原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、本訴被告抗辯：
（一）被告於93年9月14日向原告承租系爭土地，言明面積為50
0坪，惟查原告至今皆無法提供清溪段5574-1號土地予被
告使用。原約容有不實及未具合法之瑕疵，應屬原告違反
誠信原則之詐害承租人之非法契約。
（二）因原告提供農業用地供被告營業使用，又使面積不足，未
達5筆土地（只供4筆）致引起被告因面積不足，及未能
達到合法使用（無法申請合法建照或取得廠商代理權等諸
多未能合法之困難經營），遂由被告告於96年4月4日
以手機0000000000號以電話向原告口頭表示不願續租之意
思表示。（見卷附電話通聯紀錄表所示），該項通知經原
告允許，且通知時間亦達841秒。足證被告確有合法告知
之義務，且已達告知不願再續租之必要通報。
（三）原告有如下所示違反善良原則的契約，依法不應被容許，
現分述如下：1、出租的面積不足：經查原告只提供約45
0坪，不足原約所訂的500坪，缺欠1/10的面積，致不能
如反訴原告原預期所需，此種違失，產生被告嚴重損失。
2、違反一般社會善良習慣：竟在土地租賃契書內第十一
條訂立：租期內任何一方反悔退租，須賠償對一年租
金。如此有違善良風俗習慣。3、觀之民法第435條：租
賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之
一部滅失者，承租人得按滅失之部份．請求減少租金。原
告出租面積不足，被告承租其存餘部份不能達租賃之目的
者，得終止契約。準此，原告應負滅失土地提供不實地號
5筆其中1筆根本未有該清溪段5574-1號。這種不實提供
系爭土地及面積不足等契約上不實，應歸責於出租之原告
。就此，被告依法主張不但應減少租金。並得依法主張終
止契約，並應命反訴被告退返租金及已收為兌現之預付未
到期之支票（即系爭支票如反訴之聲明所示）。
（四）以上有被告提出之停租之電話通聯紀錄、存證信函影本各
乙份等為證。並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願
供擔保請准免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：依民法第435條規定租賃關係存續中，因不
可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得
按滅失之部份．請求減少租金。反訴被告出租面積不足，且
系爭土地其中1筆並無清溪段5574-1號，反訴被告有提供系
爭土地及面積不足等契約上不實。又被告明知系爭土地皆為
農地，竟冒充建地或使人陷於錯誤，而生可作為商業使用，
誤入其所編之「設計網」故反訴被告實已違法又背善良交易
。此均應歸責於出租之被告。就此，反訴原告依法主張不但
應減少租金，並得依法主張終止契約，並應命反訴被告退返
租金及已收為兌現之預付未到期之支票。為此，聲明：反訴
被告應依鈞院96年度裁全字第1587號，及96年度執全字第72
5號，併96年度聲字第253號等民事裁定所示，將反訴原告
所有如附表所示之支票（以下簡稱系爭支票）返還。並願供
擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯：
（一）按反訴原告主張終止租約之意思表示，係依其96年4月4
日手機0000000000號之通話時間記錄作為依據，並無任何
具體証據之可言，反訴被告全然否認之，況且反訴原告對
其通話內容亦應負舉証之責任。
（二）反訴原告提出之屏東海豐郵局第14號存証信函，略載「…
96年5月29日催告終止…」。又載「…請台端於96年7月
15日下午3時正至系爭土地辦理點交」等語。足徵反訴
原告說詞反覆，且與事証全然不符。為此反訴被告曾於96
年7月13日以屏東民生路郵局第414號存証信函致反訴原
告，其中二明載「…台端表示在96年5月29日終止租約，
但辦公等場所仍然俱在，與事實不符。且地上物在96年7
月4日前仍未清除。」等語，且反訴被告在96.7.4曾至現
場攝有照片，足証反訴原告之租期，應以96年7月15日
點交之日為準據，租金自應繳納至96年7月份止。
（三）聲明：1、反訴原告之訴駁回。2如受不利之判決，願供
擔保請准免予假執行。
參、兩造不爭執之事實及爭執事項：
一、本訴部分：
（一）不爭執事實：
1、兩造在93年9月簽訂土地租賃契約書，內載租地面積約500
坪如附圖所示；每月租金5萬元；租期8年等事項。
2、上開租約第11條規定「租期內任何一方反悔退租，需賠償對
方一年租金」。
（二）爭執事項：被告是否在租期內反悔退租？
二、反訴部分：
（一）不爭執事實：
1、反訴被告有收受反訴原告開立之系爭支票，其中96年5月
1日的支票已兌現，剩餘7張支票在反訴被告持有中。
2、系爭支票經反訴原告聲請本院96裁全字第1587號裁定假處分
。
（二）爭執事項：反訴原告請求返還系爭支票是否有理？
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）原告主張兩造於93年9月14日簽訂土地租賃契約書，內載
租地面積約500坪如附圖所示；每月租金5萬元；租期8年
等事項及租約第11條規定租期內任何一方反悔退租，需賠
償對方一年租金之事實，有原告提出之土地租賃契約書影
本附卷可稽，並為被告所不爭執，此部分堪信為真實。
（二）本件之爭點在於被告是否在租期內反悔退租？亦即是否合
法終止租約？茲審酌如下：被告抗辯稱：原告出租面積不
足，且系爭土地其中1筆並無清溪段5574-1號。又原告明
知系爭土地皆為農地，竟冒充建地或使人陷於錯誤，而生
可作為商業使用，違法又背善良交易，被告依民法第435
條規定，得依法終止契約云云；惟查：1、兩造不爭執之
上開土地租賃契約書明定第一條：甲方（原告）所有坐落
屏東巿前進段地號433之2、434，清溪段42、44，頭前
溪段574之1共5筆，其中約五百坪之土地出租予乙（被
告）。其中頭前溪段574之1地號土地即為重側後屏東市
○○段○○○號土地，參以434、42、44地號在重測前均為
「頭前溪段」，有原告提出之系爭土地謄本為證，故574
之1地號土地雖非如被告所稱之「清溪段」，但應係重測
前後地號之誤載，被告稱無此筆地號土地出租，顯有誤會
。2、次查兩造於土地租賃契約第一條訂明係出租系爭5
筆土地「其中約五百坪土地」。又計算該5筆土地面積合
計為6314‧98（580平方公尺＋1600平方公尺＋73平方公
尺＋1732平方公尺＋76‧98平方公尺＝6314‧98平方公尺
），約有1913坪，則原告在該出租契約載明約500坪，應
有足夠出租之面積。再者，系爭土地之前手承租人為訴外
人葉辰發，其承租期間所建築之建物使用範圍，長59.5M
、寬27.7M面積合計1648.15平方公尺，折合498.56坪
，此有原告提出之另乙份之92年2月11日土地租賃契約書
影本附卷可稽。而被告接續前手承租後，仍繼續使用該建
物，何況除該建物外，仍有使用之空地，足證出租之土地
面積應無不足之情事，被告辯以「出租面積不足」，尚非
可採。3、兩造簽訂之系爭土地租賃契約第五條明定「乙
方（被告）承租本土地，屬田地，不課賦稅，若因乙方申
請相關營業項目，而衍生本地地價稅或建物等任何稅賦，
乙方完全負責‧‧‧」，顯見被告於立約承租時已知系爭
土地地目為「田」，則其指稱原告冒充建地或使人陷於錯
誤，而生可作為商業使用，違法又背善良交易云云，即不
足採。4、按民法第435條固規定租賃關係存續中，因不
可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人
得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其
存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，依該法條第
2項規定必須租賃標的物其餘部分不能達租賃之目的者，
承租人始得終止租約；但查本件原告既無被告抗辯所稱之
出租面積不足及系爭土地其中1筆並無清溪段5574-1號，
亦冒充建地或使人陷於錯誤之違背善良交易情事。且出租
之系爭土地亦無一部滅失及其餘部分不能達租賃之目的之
情形，從而，被告抗辯其可依民法第435條規定終止系爭
租約，即屬無據，難謂合法。且查被告亦非依據兩造所立
租約規定終止租約，顯係被告自行非法終止租約。
（三）次應審究者，為原告得否請求被告給付違約金？請求之金
額若干？
1、依據兩造簽訂之土地租賃契約第11條規定「租期內任何一
方反悔退租，需賠償對方一年租金」，所謂反悔退租」，
即係指兩造有一方未依約或依法終止租約而言。經查本件
被告既非依約或依法終止租約，業如前述，則依上開租約
第11條規定，原告請求被告賠償一年租金60萬元，即屬有
據，應予准許。
2、次查被告雖辯稱其於96年4月4日即以手機電話原告表示
終止租約，有其提出之電話通聯紀錄為證，但為原告所否
認。依據原告提出之被告屏東海豐郵局第14號存証信函，
略載「…96年5月29日催告終止…」「…請台端於96年7
月15日下午3時正至系爭土地現場點交」等語，被告亦自
承該存證信函為其所發。又原告為此並曾於96年7月13日
以屏東民生路郵局第414號存証信函致反訴原告，其中二
明載「…台端表示在96年5月29日終止租約，但辦公等場
所仍然俱在，與事實不符。且地上物在96年7月4日前仍
未清除。」等語以觀，應以被告於96年5月29日自行終止
租約，較為可採。至於被告存證信函稱「…請台端於96年
7月15日下午3時正至系爭土地現場點交」等語，應係接
續該存證信函稱「台端命清除地上物承租人早已清除完竣
‧‧‧為此請台端於96年7月15日‧‧‧」，再參以兩造
租約第6條規定被告如不續租，應將系爭土地恢復原狀（
地面為土方上無任何建物。」及證人 莊明義 到庭證實確有
承包拆除被告之汽車修理廠鐵皮屋等情，應係被告於96年
5月29日終止租約後所為履約拆除地上物還交還土地之行
為，原告主張被告之租其應到96年7月15日為止，上非可
採。
（四）依據兩造租約第三條記載「租金伍萬元正」，下載「押金
壹拾伍萬元正已付。」，此為兩造所不爭執。原告亦自承
願自求償之金額中扣除，惟主張：租期是至97年7月15日
為止，除5月份租金已由被告所開系爭支票兌現外，被告
應再給付6、7月份之租金共10萬元，尚未給付，應從押
金扣付，故原告只同意扣除5萬元云云；然查被告之租期
應到96年5月29日為止，業如上述。原告稱應扣付6、7
月份租金，即非有據。
（五）從而，原告基於契約之法律關係向被告求償之60萬元，應
扣除已付押金15萬元，則原告訴請被告應給付45萬元，及
自支付命令狀（被告聲明異議視同起訴）送達被告之翌日
（96年6月30日）起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並非有據
，應予駁回。又本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權
宣告假執行，原告就此部分聲請供擔保准予為假執行宣告
即無必要；另原告敗訴部分，原告假執行之聲請，已失所
依附，應併予駁回。被告 陳明 就其敗訴部分，願供擔保，
請求宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金
，准許之。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：反訴被告有收受反訴原告開立之系爭支票
，其中96年5月1日的支票已兌現，剩餘7張支票在反訴
被告持有中。又系爭支票經反訴原告聲請本院96裁全字第
1587號裁定假處分之事實，為反訴被告所不爭執，堪信為
真實。
（二）本件之爭點在於反訴原告請求返還系爭支票是否有理？茲
審酌如下：經查反訴原告係非法終止租約，反訴被告因而
向其求償違約金，為有理由之事證，業如前述《見上開一
、本訴部分：（二）》，因此，反訴被告應有權自系爭支
票提兌求償，且查系爭之票編號一之支票業經反訴被告提
兌。從而，反訴原告訴請反訴被告返還系爭支票，即非有
理，應予駁回。又其訴既經駁回，假執行之聲請亦失附麗
，應併予駁回。
伍、兩造（含本訴及反訴）其餘攻擊防禦方法與本件判決結果不
生影響，爰不逐一審酌，附此敘明。
陸、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴全
部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、78條、79條、第
389條第1項第3款、第392條第2、3項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 21 日
屏東簡易庭法 官 胡晏彰
右為正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內
向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本
院提出上訴理由狀。
書記官顏子仁
中 華 民 國 97 年 5 月 21 日