臺北簡易庭112年度北簡字第10195號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決

112年度北簡字第10195號

原告 楊泰雄

訴訟代理人 王啟安 律師

被告 李強

訴訟代理人 蔡育霖 律師

戴竹吟 律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

　　事實及理由

一、原告主張：緣原告自民國97年7月1日起，將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號2樓、5樓房屋（下總稱系爭房屋）出租予被告使用，起初每2年一簽，最後一次簽定書面租約為107年6月30日，約定租期為107年7月1日至109年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）34,000元；兩造於上開租期屆滿後即未簽訂書面契約。後因兩造就租賃關係是否存在產生爭執，被告復於111年7月間向本院提起確認兩造間租賃關係存在訴訟，經本院以111年度訴字第4014號民事事件審理（下稱前案訴訟），兩造並於111年10月6日在前案訴訟中簽立調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），其中約定「系爭房屋之維護修繕費用應由被告負擔，但應於修繕施工5日前通知原告；如屬緊急維修事件，應於修繕施工1日前通知原告；同時允許原告本人或派人進入查看現況。修繕維護行為如有危害租賃物之虞，經原告要求終止時，被告應立即終止維護修繕行為」（下稱系爭調解內容）。詎料，被告於112年3月1日及同年月8日陸續雇請工人進入系爭房屋進行修繕，然並未依系爭調解內容約定通知原告。原告後於同年月14日以台北信維郵局第6368號存證信函（下稱第6368號函）通知被告如再有違反系爭調解內容之行為，將解除兩造間租賃關係，然被告仍於同年月28日、同年4月4日、12日及13日多次雇人進入系爭房屋施工，被告前開未通知行為構成債務不履行之不完全給付，且性質上無從補正而準用給付不能規定，兼違反民法第438條之規定，故原告以本案起訴狀繕本送達作為解除、終止租約之意思表示等情，爰依民法第179條、第455條規定提起本件訴訟，請求法院擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號2樓、5樓房屋遷讓返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告34,000元。

二、被告則以：觀系爭調解內容，兩造僅為將民法第429條第1項規定本應由出租人即原告所負之租賃物修繕義務，特約改由承租人即被告負擔，且上開約定係賦予原告有「立即終止維護修繕行為」之權利，而非終止租約之效果，亦無將上開情形納入解約條件。另被告配偶於111年10月起即就系爭房屋屋頂平台漏水而需重做防水層一事與原告配偶積極討論，而被告所為油漆、調整熱水器裝設位置、汰換天花板、冷氣等行為，應非屬系爭調解內容所稱之「施工」，況被告致力於系爭房屋之修繕維護，自92年承租系爭房屋起即投入大量時間、心力及資金為系爭房屋之裝潢及修繕，難認有何違反租賃約定或任何不當之處等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠經查，原告為系爭房屋所有權人；被告自97年7月1日起向原告承租系爭房屋，兩造於107年6月30日最後簽定書面租約，約定租期為107年7月1日至109年6月30日，每月租金34,000元，並於上開租期屆滿後即未簽訂書面契約。被告於111年7月間向本院提起前案訴訟，兩造並於111年10月6日簽立系爭調解筆錄，調解成立內容為：⒈確認兩造間就系爭房屋不定期租賃存在。⒉被告應於111年10月5日前給付原告當月份租金17,000元，並自111年11月起於每月1日給付租金34,000元。⒊系爭房屋之維護修繕費用應由被告負擔，但應於修繕施工5日前通知原告；如屬緊急維修事件，應於修繕施工1日前通知原告；同時允許原告本人或派人進入查看現況。修繕維護行為如有危害租賃物之虞，經原告要求終止時，被告應立即終止維護修繕行為。又原告於111年3月14日以第6368號函告知被告如再有違反調解內容之行為，將解除兩造間租賃關係，被告於同年月15日收受該函等情，有房屋租賃契約書、調解筆錄、第6368號函暨回執、建物登記第一類謄本等件在卷可查（見112年度補字第988號卷第13至20、33至34、83頁），並經本院依職權調取前案訴訟卷宗核對無訛，堪信為真實。

　㈡原告依民法第256條、第438條第2項規定解除及終止契約，是否有理？

　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第453號判決先例意旨參照）。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第2251號判決意旨參照）。

　⒉原告主張被告未依系爭調解內容於修繕維護系爭房屋前通知原告，屬債務不履行之不完全給付，且性質上無從補正而準用給付不能規定；又原告未為通知之情事，亦違反兩造約定之租賃物使用方式，原告以此終止租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

　⑴本件原告主張未受被告通知之被告所為具體修繕行為，係為於112年3月1日所為頂樓平台防水工程、同年月23日拆除朽壞天花板工程、同年月28日為系爭房屋頂樓油漆工程、同年4月4日為調整系爭房屋儲熱式熱水器裝設位置工作、同年月12日為系爭房屋頂樓（A、C室）拆除朽壞天花板並重新施作之工作、同年月13日為系爭房屋頂樓冷氣電器汰換事宜等情，為原告所不爭執（見本院卷第130頁）。另就被告於112年4月4日、同年月12日所為調整系爭房屋儲熱式熱水器裝設位置及拆除朽壞天花板並重新施作之工作內容部分，被告抗辯其已於同年3月16日、21日通知原告乙節，業據提出通訊軟體LINE（下稱LINE）對話紀錄為證（見本院卷第91頁），並另以前詞置辯。是以，兩造間就被告是否有為修繕前通知及應通知事項為何等情，已有歧異。

　⑵然查，細譯系爭調解筆錄內容並為整體連貫之解釋，兼論被告自92年起與訴外人即原告之父親約定將系爭房屋作為分租套房使用而承租，並於10餘年間自行出資裝潢、維修系爭房屋等情，暨兩造將民法第429條第1項規定本應由出租人即原告所負之租賃物修繕義務特約改由承租人即被告負擔乙節，是當事人間之真意乃：因系爭房屋歷年來之裝潢與修繕均由被告支出相關花費，遂將此修繕義務明文約定由被告負擔，然若被告的修繕維護行為有危害系爭房屋之虞，為保護系爭房屋所有權人即原告之權益，經原告要求終止時，被告應立即終止其修繕維護行為；而所謂修繕前通知之規定，即係為保障原告前述權利。是以，縱被告未於修繕施工前通知原告，然於其修繕維護行為並無危害租賃物之虞時，應無所謂違反系爭調解內容之事由或違反兩造對租賃物之使用方式約定之情事。而觀被告所為之工作內容，為油漆、拆除或汰換已損壞天花板及電器、施作防水工程等行為，係針對系爭房屋現狀所為之必要修繕，顯然在確保房屋之完整，並維持房屋應有之使用收益狀態，應認被告所為修繕維護行為並無危害租賃物之虞，且為維護系爭房屋所為之必要修繕及維護。至原告雖主張兩造於111年9月19日即系爭調解筆錄作成前，即至系爭房屋履勘並知悉系爭房屋有多處存在漏水及壁癌，可見被告多年來係以粗糙便宜之工法與材料進行維修，此即兩造間簽訂系爭調解內容之原因等語。然系爭房屋係於53年間建築完成乙節，有建物登記第一類謄本在卷可查（見本院卷第27頁），衡諸常情，系爭房屋已歷經相當使用期間，難免折舊及出現自然耗損現象；又系爭房屋前曾討論過改建或都更，原告配偶並曾以「危樓」一詞作為向被告陳明不續租之理由等情，業經本院調閱前案訴訟卷宗核對無訛，則就系爭房屋多處存在漏水及壁癌乙節，無得逕認與被告於修繕維護系爭房屋時所選用之工法、材料間存有因果關係，又原告亦未提出其他證據以佐其言，則原告此部分之主張，即屬無據。此外，原告並未提出被告所為修繕行為何以有危害租賃物之虞，而違反系爭調解內容、或有違租賃物使用方式等情事，而就社會通念而言，被告上開行為係屬修繕及維護系爭房屋之行為，原告如僅以未受通知為由作為終止兩造間租賃關係之事由，即非就租約之合理解釋，而與公平原則不符。是以，原告據此主張依民法第256條、第438條第2項規定終止契約，即屬無據。

　⒊末按契約之終止與契約之解除，兩者之效力不同，前者使契約關係向將來消滅，後者則使契約溯及訂約時失其效力。又按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使（最高法院91年度台上字第577號判決意旨參照）。可見繼續性契約雖非不得解除，惟以尚未履行為限，如當事人已開始履行，縱一方有違約之情形，為免徒增法律關係之複雜，他方亦僅得終止，不得主張解除。經查，原告雖主張被告未依系爭調解內容為通知之情節構成債務不履行之不完全給付，且性質上無從補正而準用給付不能規定而解除兩造間租賃關係等語，然既系爭房屋經原告交付後現為被告所占有、被告前亦已依兩造間租賃關係而為系爭房屋每月租金之給付，堪認兩造均已開始履行兩造間之租賃關係。又兩造既就系爭調解內容為兩造間租賃關係之契約內容乙節均不爭執（見本院卷第129頁），則縱被告後有違反系爭調解內容等行為，原告亦僅得終止兩造間租賃關係，而不得以解除為之。至雖原告所引用最高法院102年度台上字第1447號判決意旨，然與本案之事實不同，不能比附援引，附此敘明。

四、綜上所述，原告依民法第179條、第455條規定，擇一請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告34,000元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　11　　月　　30　　日

臺北簡易庭　法　官戴于茜

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路

0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　11　　月　　30　　日

書記官徐宏華