臺灣彰化地方法院88年度訴字第811號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院88年訴字第811號民事判決

裁判日期：民國89年02月11日

裁判案由：租佃爭議

臺灣彰化地方法院民事判決八十八年度訴字第八一一號
原告丙○○訴訟代理人乙○○被告甲○○訴訟代理人 江銘栗 律師複代理人 林春榮 律師右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將如附表所示之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）如附表所示之彰化縣○○鎮○○○段嘉寶潭小段七０八、七一四、七三二地號三筆土地為原告所有。被告自民國八十四年起依耕地三七五減租條例之規定向原告承租前開耕地，詎訂約後被告竟將七０八地號土地舖設水泥，並搭蓋鐵皮房屋工廠，不自任耕作。又被告自八十六年起至八十七年止，共積欠原告兩年租榖，計三千五百四十二台斤，經原告於八十八年四月六日以台北信維郵局第六一九號存證信函定期催告被告給付，惟被告於八十八年四月七日收受後均未於期限內給付，原告爰依法終止與被告之租約。按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租」耕地三七五減租條例第十六條定有明文，復按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因」、「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部契約均無效而言」、「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，係指承租人違反前項所訂不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言」最高法院七十年台上字第四六三七號、六十六年台上字第七六一號、八十年台再字第一五號判例參照（附件一）。又依耕地三七五減租條例第十七條第三款「地租積欠達兩年之總額時」出租人得終止耕地三七五租約。查被告不自任耕作，已有前開耕地三七五減租條例第十六條之情形；而被告又積欠原告租金達兩年之總額，同有終止租約之原因，爰依法併予主張。
（二）本件被告已自認系爭耕地作為手工藝廠房使用，原告即得依法收回土地：按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，違反者原定租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。又所謂不自任耕作，兼指承租人轉租與將耕地借與他人使用而言，即承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，亦屬不自任耕作，應准出租人收回自耕。游火承租系爭耕地後，在耕地上擴建廠房，且將部分廠房轉讓與上訴人‧‧‧實有不自任耕作之情形」最高法院六十九年台上字第六五二號判決參照。查被告承租原告所有之系爭耕地後，於七０八地號土地上搭蓋鐵皮屋工廠，並填土舖設水泥地之情形，除有原告前呈之照片、被告於和美鎮公所調解筆錄自認外，另被告於鈞院八十八年十一月二十九日現場履勘時，自認上開鐵皮屋為其供研磨手工藝品之用，並引領地政事務所測量人員指界測出其鐵皮屋工廠及舖設水泥地之位置、面積，此有鈞院之勘驗筆錄及和美地政事務所土地複丈成果圖為憑，揆諸前開說明及成果圖所示，被告於七０八地號土地上未自任耕作面積為五百一十平方公尺，已占七０八地號土地面積百分之三十四以上，自屬不自任耕作，被告自有將耕地返還予原告之義務。
（三）本件原告已合法終止租約：按「契約解除權之行使，僅須有解除權之一方，以意思表示向他方為之，其於訴狀為此意思表示者，於訴狀送達他方時發生效力。本件被上訴人在訴狀內已表示契約應予解除之意思，該訴狀在第一審言詞辯論前即已送達於上訴人，是系爭買賣契約在第一審言詞辯論前應認為已合法解除」最高法院三十二年上字第二一八０號判例參照，又「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之」民法第二百六十三條定有明文。查本件原告於八十八年四月六日以台北信維郵局第六一九號信函向被告催告限期十日繳納租金，被告於四月七日收受催告函，惟遲至四月十七日均未見被告繳納租金，已如起訴狀所述。而原告於八十八年五月二十五日和美鎮公所調解程序上即向被告表明「請求收回出租耕地」，足認已有向被告為終止租約之意思表示；又原告於本審起訴狀理由欄內亦再次表示終止租約（見起訴狀第２頁末３行及第３頁末４行），且該起訴狀早於鈞院第一次言詞辯論期日前，及被告八十八年十二月十四日提存前即已送達被告，此有鈞院卷附送達回証可稽，揆諸前開說明，本件原告之終止租約程序自屬合法有據。
（四）被告於調解及鈞院勘驗時皆已自認系爭鐵皮屋及為連接道路之水泥地乃供其手工藝研磨之場所（工廠），原告自得依法收回系爭全部土地：
１、按「當事人於審判上所為不利於己之自承（自認），有拘束該當事人之效力，法院自應據為認定事實及裁判之基礎」、「當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判基礎」最高法院十八年上字第二八三六號、二十六年上字第八０五號判例可供參考。
２、查彰化縣和美鎮公所調解時，原告陳述：「該房屋係以工廠使用不可原諒」，被告自知理屈，不惟不否認原告之主張，甚且為求原告原諒而謂：「本人預定於四月二十七日將房屋拆除，請同意繼續耕作」，足証被告承認該鐵皮屋係供其做工廠使用（反之若係合法農舍，被告當場可據理力爭，勿須為任何拆除行為）。 況鈞院 八十八年十一月二十九日履勘時，被告再次承認鐵皮屋係供其「研磨手工藝之用，已於今年五月間拆除完畢」，揆諸前開說明，被告確係變更農地之使用，而違反耕地三七五減租條例第十六條之規定，原告請求返還系爭農地自屬正當。
（五）另本件耕地雖係三筆，惟三筆土地均係同一租賃契約之標的物，此有原証四之租約可憑，被告所謂有三筆土地即有三個租賃契約乙節，顯與事實不符。又被告八十八年十二月三十一日辯稱系爭鐵皮屋為供農舍使用乙節，原告否認之，蓋此顯係被告臨訟卸責之詞，已如前述，況依原告起訴狀之照片所示，非但未見任何農具，反而堆置各種水泥板模，足見被告所辯均非屬實。綜上所述，被告行為顯與耕地三七五減租條例第十六條、第十七條第一項第三款抵觸，原告自得依法收回土地。
三、證據：提出土地登記簿謄本三份、租約影本一件、照片二張、存證信函影本一件、回執影本一件、最高法院判例要旨影本二件、
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告原即向原告承租彰化縣○○鎮○○○段嘉寶潭小段第七０八、七一四、七三二號土地，曾因積欠八十二年上期起之租金，由原告向彰化縣和美鎮耕地租佃委員會申請調解，並於八十五年一月十七日成立調解，故原告主張兩造於八十四年始成立租賃契約，顯非實在。又依卷附土地登記簿謄本及耕地租約書之記載，系爭三筆土地係於八十四年十月二十六日完成「本筆土地訂有三七五租約」之註記登記，原因發生日期為八十四年九月二十五日，但租賃契約書則於八十四年十月二十六日始補發，故兩造係先有租賃契約，嗣始補立書面，並進而在土地登記簿上為訂有三七五租約之註記，嗣主管機關在補立租約書時，因當事人相同，基於作業上之方便，而以一書面載入該三地號，自不得倒果為因，僅憑補立之書面載有該三地號，即指兩造間係基於一個契約而成立租賃關係。且耕地三七五減租條例第六條第一項載：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止、或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，此經最高法院著有五十一年度台上字第二六二九號判例可參，兩造於八十三以前既已訂立耕地租約，雖未以書面為之，仍屬有效之耕地租賃，自不得因八十四年間補立書面，而改變其間之法律關係，是原告於八十八年十二月三十一日審理時主張：兩造既於八十四年訂立書面，內含三筆土地，即係一個契約包含該三筆土地云云，自屬無據。
（二）按佃農在承租耕地上允許有農舍之存在，且耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，故係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效，此經最高法院著有六十四年度台上字第五七一號、六十六年度台上字第七六一號判例可參，被告住所設在彰化縣○○鎮○○路○○○巷○號，居所在同路一四一巷一一０號，未與承租之系爭耕地緊臨，且和美鎮無曬榖場，以前得利用道路曬榖，但現在車輛甚多，無法再以之供私人曬榖之用，被告為存放農耕用具及曬榖，始於八十八年間在第七０八號土地上以其中三四０平方公尺舖設水泥地以曬榖，另以一七０平方公尺造鐵皮屋之農舍以存放農具、堆放收割並曬乾之稻榖及農作之餘之休憩，未移作其他用途，更未供他人使用，而農舍及曬榖場之面積計五一０平方公尺，僅占承租面積百分之十一，亦無不當利用情事，依前開判例意旨，被告並無不自任耕作之違法。至被告於八十八年十一月二十九日勘驗時雖稱：「原地上建物今年農曆元月七日搭蓋放置農機具及做為研磨手工藝之用，已於今年五月間拆除完畢」，惟主要在存放農具、稻穀，且八十八年農曆一月七日即八十八年二月二十二日為開始興建日期，至三月下旬始完工，四月七日即接獲原告所發存證信函，故被告於建妥後尚未使用即予以拆除，自無所謂「做為研磨手工藝之用」，原告竟據此而認被告已自認未自任耕作，亦屬斷章取義。又被告於八十八年五月二十五日在和美鎮公所接受調解時，已允諾將農舍拆除，並除去其水泥地，且確已依允諾而辦理，此經鈞院於八十八年十一月二十九日勘驗屬實，此係未免因農舍之設置產生爭議所致，不得倒因為果，僅憑已拆除之事實，而推論被告有違約情事。是原告主張被告有不自任耕作情事，顯屬無據。
（三）被告前雖積欠租金，惟接獲原告所寄存證信函後，已於八十八年四月十九日將已到期之二年租金全部寄交原告，已無違約可言，且該存證信函僅催促：「請第一項租榖付清、第二項土地恢復原狀做到、以免訴諸法律、終止租約、爭取本人應得的權利」，而非：如未於文到十日內給付租金，原租約即終止，故該存證信函不得認已有終止租約之意思表示，已至為明確。又原告於四月二十日將該租金退還被告，此為原告於調解時陳明，自係不可歸責被告之事由，被告未免再生事端，遂於八十八年十二月十四日將八十六年至八十八年之租金全部向台北地方法院辦妥提存事宜，被告既無違約，原告竟於八十八年十二月三十一日為終止租約之表示，自非合法之終止，其竟訴請返還租賃物，更屬無據。
（四）退步言之，縱令鈞院認被告就第七０八號土地部分有不自任耕作情事，惟與七
一四、七三二號二筆土地既係不同之租賃契約，已如前述，而被告就該二筆土地始終係自任耕作，亦為原告所不爭，其竟一併請求將該二土地返還，亦屬無理由。
三、證據：提出提存書影本一份為證。
丙、本院依職權函詢彰化縣和美鎮公所系爭三筆土地自何時起租予被告及兩造於承租之初就系爭三筆土地僅訂立一租賃契約或三個租賃契約等情。
理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。前條爭議事件，經調解或調處成立者，當事人之一方不履行其義務時，他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行，並免收執行費用。此耕地三七五減租條例第二十六、二十七條定有明文。本件業經彰化縣政府耕地租佃委員會調處不成立後，始移送本院，應屬合法，此合先敘明。
二、原告起訴主張系爭彰化縣○○鎮○○○段嘉寶潭小段七０八、七一四、七三二地號三筆土地為原告所有。被告自八十四年起依耕地三七五減租條例之規定向原告承租前開耕地，詎訂約後被告竟將七０八地號土地舖設水泥，並搭蓋鐵皮房屋工廠，不自任耕作。又被告自八十六年起至八十七年止，共積欠原告兩年租榖，計三千五百四十二台斤，經原告於八十八年四月六日以台北信維郵局第六一九號存證信函定期催告被告給付，惟被告於八十八年四月七日收受後均未於期限內給付，原告爰依法終止與被告之租約。並依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項及第十七條第一項第三款之規定收回土地等語。被告則以被告原即向原告承租系爭三筆土地，曾因積欠八十二年上期起之租金，由原告向彰化縣和美鎮耕地租佃委員會申請調解，並於八十五年一月十七日成立調解，故原告主張兩造於八十四年始成立租賃契約，顯非實在。又依卷附土地登記簿謄本及耕地租約書之記載，系爭三筆土地係於八十四年十月二十六日完成「本筆土地訂有三七五租約」之註記登記，原因發生日期為八十四年九月二十五日，但租賃契約書則於八十四年十月二十六日始補發，故兩造係先有租賃契約，嗣始補立書面，並進而在土地登記簿上為訂有三七五租約之註記，嗣主管機關在補立租約書時，因當事人相同，基於作業上之方便，而以一書面載入該三地號，自不得僅憑補立之書面載有該三地號，即指兩造間係基於一個契約而成立租賃關係，兩造於八十三以前既已訂立耕地租約，雖未以書面為之，仍屬有效之耕地租賃，自不得因八十四年間補立書面，而改變其間之法律關係。按佃農在承租耕地上允許有農舍之存在，且耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，故係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效，被告住所未與承租之系爭耕地緊臨，且和美鎮無曬榖場，以前得利用道路曬榖，但現在車輛甚多，無法再以之供私人曬榖之用，被告為存放農耕用具及曬榖，始於八十八年間在第七０八號土地上以其中三四０平方公尺舖設水泥地以曬榖，另以一七０平方公尺造鐵皮屋之農舍以存放農具、堆放收割並曬乾之稻榖及農作之餘之休憩，未移作其他用途，更未供他人使用，而農舍及曬榖場之面積計五一０平方公尺，僅占承租面積百分之十一，亦無不當利用情事，被告並無不自任耕作之違法。至被告於八十八年十一月二十九日勘驗時雖稱：「原地上建物今年農曆元月七日搭蓋放置農機具及做為研磨手工藝之用，已於今年五月間拆除完畢」，惟主要在存放農具、稻穀，且八十八年農曆一月七日即八十八年二月二十二日為開始興建日期，至三月下旬始完工，四月七日即接獲原告所發存證信函，故被告於建妥後尚未使用即予以拆除，自無所謂「做為研磨手工藝之用」，原告竟據此而認被告已自認未自任耕作，亦屬斷章取義。又被告於八十八年五月二十五日在和美鎮公所接受調解時，已允諾將農舍拆除，並除去其水泥地，且確已依允諾而辦理，此經鈞院於八十八年十一月二十九日勘驗屬實，此係未免因農舍之設置產生爭議所致，不得倒因為果，僅憑已拆除之事實，而推論被告有違約情事。是原告主張被告有不自任耕作情事，顯屬無據。被告前雖積欠租金，惟接獲原告所寄存證信函後，已於八十八年四月十九日將已到期之二年租金全部寄交原告，已無違約可言，存證信函不得認已有終止租約之意思表示，又原告於四月二十日將該租金退還被告，自係不可歸責被告之事由，被告於八十八年十二月十四日將八十六年至八十八年之租金全部向台北地方法院辦妥提存事宜，被告既無違約，原告竟於八十八年十二月三十一日為終止租約之表示，自非合法之終止，其竟訴請返還租賃物，更屬無據。退步言之，縱令鈞院認被告就第七０八號土地部分有不自任耕作情事，惟與七一四、七三二號二筆土地既係不同之租賃契約，而被告就該二筆土地始終係自任耕作，亦為原告所不爭，其竟一併請求將該二土地返還，亦屬無理由。
三、原告主張系爭彰化縣○○鎮○○○段嘉寶潭小段七０八、七一四、七三二號三筆土地為原告所有，兩造間訂立有耕地三七五租約及被告在系爭第七０八地號土地上舖有水泥地（面積零點零三四０公頃）及鐵皮屋（面積零點零一七０公頃）之事實，業據原告提出土地登記簿謄本三份、租約影本一件、照片二張為證，並經本院履勘現場屬實，復有彰化縣和美地政事務所複丈成果圖在卷可稽，並為被告所不爭執，堪認為真實。
四、原告主張被告將七０八地號土地舖設水泥，並搭蓋鐵皮房屋工廠，已屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條之規定收回土地等語。被告則以系爭土地上舖設三四０平方公尺之水泥地係用以曬榖，另以一七０平方公尺造鐵皮屋之農舍以存放農具、堆放收割並曬乾之稻榖及農作之餘之休憩，未移作其他用途，更未供他人使用，而農舍及曬榖場之面積計五一０平方公尺，僅占承租面積百分之十一，亦無不當利用情事，被告並無不自任耕作之違法云云置辯。經查：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，違反者原定租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。又所謂不自任耕作，兼指承租人轉租與將耕地借與他人使用而言，即承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，亦屬不自任耕作，應准出租人收回自耕。又所謂原定租約無效，係指自任耕作及不自任耕作部分之全部契約無效。
（二）被告於八十八年十一月二十九日本院履勘現場時，自承上開鐵皮屋為其放置農機具及作為研磨手工藝品之用，並引領地政事務所測量人員指界測出其鐵皮屋及舖設水泥地之位置、面積，灌溉水溝上並有水泥地銜接厚北路五十二巷之巷道，此有勘驗筆錄及彰化縣和美地政事務所土地複丈成果圖為憑；又兩造前於彰化縣和美鎮公所調解時，原告陳述：「該房屋係以工廠使用不可原諒」，被告不爭執原告之主張，而謂：「本人預定於四月二十七日將房屋拆除，請同意繼續耕作」等語，且依原告提出之二張照片，水泥地僅舖設一出入之通道，難認欲供曬榖場之用，依複丈成果圖所示，被告於七０八地號土地上未自任耕作面積為五百一十平方公尺，約占七０八地號土地面積百分之五十一，應屬不自任耕作。原告主張被告將七０八地號土地舖設水泥，並搭蓋鐵皮房屋工廠，已屬不自任耕作等語可採，至於被告辯稱被告並無不自任耕作之違法云云不足採信。被告確已變更系爭農地之使用，而違反耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項之規定，原告請求返還系爭農地自屬正當。
五、原告主張另本件耕地雖係三筆，惟三筆土地均係同一租賃契約之標的物，自得請求交還三筆土地等語；被告則以縱令認被告就第七０八號土地部分有不自任耕作情事，惟與七一四、七三二號二筆土地係不同之租賃契約，而被告就該二筆土地始終係自任耕作，亦為原告所不爭，其一併請求將該二土地返還，亦屬無理由云云置辯。經查：系爭三筆土地係自六十二年一月一日起由出租人 蔡國棟 租予陳生活，後出、承租人死亡，由丙○○與甲○○分別繼承為出、承租人；系爭土地僅訂立一個租賃契約等情，有彰化縣和美鎮公所八十九年一月十三日（八九）和鎮民字第００五五四號函可稽，並無被告所指系爭三筆土地兩造分別訂有三個耕地租約，顯與事實不符。從而原告主張系爭三筆土地均係同一租賃契約之標的物一節，應屬可採。
六、從而原告本於耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項之規定，訴請被告交還系爭三筆土地，即有理由，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國八十九年二月十一日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官李水源右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官黃義明中華民國八十九年二月十五日