裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第359號民事判決
裁判日期：民國103年03月14日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第359號原告 賴靜慧 訴訟代理人 駱大勝 被告 邱秀枝
邱福地 共同訴訟代理人 李承訓 律師
楊雲旭 上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國103年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱
275地號土地）上約14.25平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空返還共有人全體。㈡被告邱秀枝應給付原告新台幣（下同）2,175元及自繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地止按月給付906元。㈢被告邱福地應將坐落275地號土地上面積約18平方公尺之地上物拆除，並將土地返還共有人全體。㈣被告邱福地應給付原告2,748元及自繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息，暨自繕本送達翌日起至返還土地止按月給付1,145元（見101年度重調字第121號卷第3頁起訴狀），之後並具狀將被告應將拆除之地上物面積暨返還土地之面積增加，及提高被告二人應返還之金額（卷第23頁暨反面）。嗣經本院至現場履勘測量，確認原告所指之地上物並無坐落或投射在上開275地號土地上後，原告於102年11月18日變更聲明為：㈠被告邱秀枝應將新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓屬共有共管外牆上之如附圖所示21.98平方公尺之前方雨棚拆除並修復。㈡被告邱福地應將新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓屬共有共管外牆上之如附圖所示25.85平方公尺之前方雨棚，及該建物後方雨棚面積4.1平方公尺拆除並修復（見卷第218、221、437頁）。然原告上開變更，業經被告表示無意見或無異議而為本案之言詞辯論，已合於前揭法律規定，依法應予准許。
二、原告主張之意旨：兩造為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號○○○區○○路○○○巷「薪家公寓大廈」之住戶，原告居住在四維路119巷9弄3號2樓，被告邱秀枝則居住同號1樓（下稱系爭3號1樓）、被告邱福地則住在「119巷9弄5號1樓」（下簡稱系爭5號1樓），被告二人均將上開房屋出租他人為營業使用，並於系爭3號1樓及5後1樓之外牆上裝設伸縮雨棚（張開後最大投射面積如附圖編號271⑴、282-
1⑴合計47.83平方公尺），及於5後1樓後方裝設固定式雨棚（投射面積如附圖編號275⑴所示面積4.1平方公尺）。然薪家公寓大廈規約已有約定外牆部分係屬共用，且經區分所有人會議決議後送請主管機關完成報備，另依前任主委 曾中庸 與建商所簽立的買賣契約書亦有約定雨遮是屬於公共使用範圍，故被告自不得在外牆上設置系爭雨棚。且薪家公寓大廈之規約並無規定被告得在外牆設置雨棚，亦未曾依公寓大廈管理條例第8條、第29條、第30條、第31條召開區分所有權人會議，決議同意外牆得設置遮雨棚，管理委員會並已拒絕被告等占有外牆使用，故被告自無法依公寓大廈管理條例之規定架設遮雨棚。況該遮雨棚之架設已可成為小偷攀爬之輔助物，致使原告生活飽受危安之苦，又裝設雨棚所釘在牆上的鋼釘亦可能導致磁磚剝落危害安全，原告每經向拆除大隊檢舉後，被告即拆除原裝設之雨遮，此次卻又興建系爭電動式雨棚，且被告是為營利使用而架設，此與一般住戶是因考量安全而裝設鐵窗不同，故被告設置系爭雨棚無正當權源，並侵害原告及共有人之利益，原告自得依民法第767條、821條規定，訴請被告二人應將上開雨棚拆除，將該建物外牆返還全體共有人。為此聲明：㈠被告邱秀枝應將新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓前方屬共有共管外牆上之如附圖所示21.98平方公尺之前方雨棚拆除並修復。㈡被告邱福地應將新北市○○區○○路○○○巷○弄○號1樓前方屬共有共管外牆上之如附圖所示25.85平方公尺之前方雨棚，及該建物後方雨棚面積4.1平方公尺拆除並修復。㈢原告願供擔保請准宣告假執行（原告於起訴狀業經載明為此項假執行之聲請，嗣後所提書狀雖無再記載此項聲請，但因原告未曾撤回此項假執行之聲請，故仍應列入）。
三、被告之答辯意旨：被告所有系爭3號1樓、5號1樓建物乃薪家公寓大廈之一部，且屬被告之專有部分，依公寓大廈管理條例第56條第3項第1、4款之規定及台北市政府法規委員會函釋，建物之外牆當然屬於該建物之一部，而為被告專有部分之範圍，自得於外牆上裝置系爭電動式雨遮。且參內政部營建署營署建管字第0000000000號函釋，及證人 何筱婷 、 謝凱傑 之證述，公寓大廈之外牆有可能屬區分所有權人之專有部分，亦有可能屬共用部分，另由新北市新莊區公所檢附之相關資料，薪家公寓大廈所通過之規約，及於92年2月增定之公約第20、21條，以及歷次之區分所有權人會議，完全未就公寓大廈之外牆為規範，更未就外牆設置雨遮有加以限制或禁止，原告主張系爭建物之外牆係屬共用部分，顯非事實。至於原告所提90年4月21日薪家公寓大廈住戶規約修訂本，並未在新莊區公所檢送到院之申請報備資料中，應未經區分所有權人會議決議通過，況縱認系爭1樓外牆屬於約定共用部分，然社區章程、規約及住戶公約既未限制設置雨遮，則被告在其建物外牆設置雨遮，自無須經區分所有權人會議之同意，且約定共用僅係將專有部分約定供共同使用，仍無從認係全體區分所有權人共有更無原告主張有侵害共有權利行使之情事，原告主張建物外牆係屬於社區全體區分所有權人共有，依民法第767條、第818條、第821條等規定訴請被告拆除，即顯無據。再者，被告裝置系爭電動式雨遮之位置乃其專有部分之範圍，且並未變更外牆之構造、顏色，而薪家公寓大廈之規約亦未另有規定或經區分所有權人會議決議，區分所有權人不得在其建物外牆設置鐵窗、雨遮，已如前述，另依「新北市合法建築物增設一定規模以下構造物處理要點」，雨遮屬免予查報範圍之一，故被告裝置之電動式雨遮，亦無違反公寓大廈管理條例第7、8條規定之情事，況公寓大廈管理條例第8條規定，亦係由管理負責人或管理委員會處理，非可逕由原告主張拆除。再證人何筱婷及謝凱傑亦已證述，公寓大廈外牆設置之鐵鋁窗及雨遮，於規約未規定不能設置時，法律即無限制，但不能超過免申請變更執照之範圍，經鈞院提示現場照片後，證人何筱婷及謝凱傑亦證稱以目視來看無庸申請變更執照，而被告設置之系爭雨遮亦未變更外牆，自不在申請變更建築執照之範圍，且此部分至多亦係主管機關即新北市政府工務局拆除隊是否進行公法上之強制拆除而已。況各區分所有權人含原告在內均在其建物外牆裝置鐵窗及雨遮超過十餘年，從未有異議，管理委員會亦從未就此為處理，更可明無論係規約、住戶公約或區分所有權人會議決議，均就各區分所有權人在其建物外牆設置鐵窗、雨遮等並未有所限制，反而由各區分所有權人長期來之共識及習慣，已允許各區分所有權人在其建物外牆設置雨遮自明，原告主張薪家社區之店面部分不能設置鐵窗、雨遮，其餘樓層則可設置，並非事實。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：兩造同為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上門牌號○○○區○○路○○○巷「薪家公寓大廈」之住戶，原告所有之建物門牌號碼○○○區○○路○○○巷○弄○號2樓，被告邱秀枝所有之建物門牌號碼○○○區○○路○○○巷○弄○號1樓）、被告邱福地所有建物門牌號碼○○○區○○路○○○巷○弄○號1樓；又被告二人均經上開建物出租他人營業使用，並在系爭3號1樓及5後1樓之前方外牆上裝設電動式雨棚（張開後最大投射面積如附圖編號271⑴、281⑴所示合計47.83平方公尺），及於5號1樓後門之外牆上裝設固定式雨棚（投射面積如附圖編號275⑴所示4.1平方公尺）之事實，有土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、所有權狀等件為證（見101年度重調字第121號第6至14頁，本院卷第58至59、208、209頁），並經本院履勘現場並囑託新莊地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖及照片可參（見卷第92至
110頁），且為兩造所不爭執，堪先予認定。
五、本件爭點及法院之判斷：然原告主張被告所架設系爭雨棚之建物外牆乃薪家公寓大廈之共用部分，屬建物區分所有權人全體所共有，乃為被告否認，並以前開情詞置辯。是本件經依民事訴訟法第268條之
1第2項規定，與兩造整理並確定應審酌之爭點：系爭薪家公寓大廈一樓之外牆係屬被告專有部分，或屬全體區分所有權人共有？（卷第218頁反面）茲判斷如下：
㈠經查，被告二人所有系爭3號1樓、5號1樓之建物，建物
乃薪家公寓大廈之一部，且屬被告之專有部分，此殆無疑義，原告雖主張被告所有系爭3號1樓及5號1樓區分所有建物之外牆面係屬公寓大廈管理條例所規定之共有部分，然此業為被告所否認，且按「…三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」公寓大廈管理條例第3條第3、4、
5款、及第4條第1項、第56條第1項、第2項、第3項第
1款分別規定。是公寓大廈所謂「共有部分」指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，而獨立建築物所有權之牆壁係以牆之外緣為界而辦理產權，因此建物之外牆乃屬建物之一部，除非於申請建造執照時另有專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用等之約定，否則即應為專有部分之範圍。
㈡再本院依原告聲請訊問新北市政府工務局之辦事員何筱婷及
技佐謝凱傑後，其二人到庭證述：薪家公寓大廈屬於公寓大廈管理條例規範之公寓大廈，該公寓大廈外牆是屬於專有或是共有還是約定專用要看規約，並沒有一定；系爭建物在聲請使用執照時，沒有對於外牆部分提出如何使用的文件，因本件是82年的建照，是在公寓大廈管理條例施行前，當時並無專有及共用的區分，故要看地政如何登記，按照公寓大廈管理條例來講的話，規約沒有特別規定的話，產權登記會到外牆的外圍，此有公寓大廈管理條例56條第3項第1款有規定；亦即依公寓大廈管理條例56條之規定，如果有依第1項約定專用及共有的話，就依這個約定，如果沒有要依該條第
3項第1款以牆的外緣為界；公寓大廈管理條例實施之後，公寓大廈關於專有、共用、約定專用部分的約定，一定要於申請建照執照時檢附，但在他們取得使用執照之後，還是可以經過區分所有權人開會決議之後變更；至於在條例實施前的公寓大廈事後不需要補這些資料，所以關於牆壁的外緣就是要依產權登記來看，即使是管理條例施行之後，外牆是屬於專用或共有或約定專有也是要依他們的約定，而非一定屬於共有或專有等語甚詳（卷第249至250頁），由此益徵，系爭公寓大廈因於公寓大廈管理條例84年6月28日施行前始取得建造執照，故起造人尚無適用該條例第56條第1項之規定，於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約等文件，故除薪家公寓大廈另有經規約或區分所有權人會議決議約定為共用之外，依該條例第56條第3項第1款之規定，其產權登記包含牆壁外圍。是以，原告主張公寓大廈之建物外牆均屬共用部分，而為全體區分所有權人共有，顯屬無據。
㈢原告固又謂薪家公寓大廈規約已有約定外牆部分係屬共用，
且經區分所有人會議決議後送請主管機關完成報備等語。然參諸系爭公寓大廈所制訂之「薪家住戶公約」（參卷第215頁、305頁反面），並無任何關於區分所有建物外牆約定為共用之記載。原告雖提有「薪家公寓大廈住戶規約修訂本」（卷第227頁），然上開「薪家公寓大廈住戶規約修訂本」之製作者為何？是否已經區分所有權人會議通過？均有未明，且經本院向新北市新莊區公所函調薪家公寓大廈歷年申請報備之所有資料，依該主管機關檢送之資料中，薪家公寓大廈僅有制訂前載「薪家住戶公約」，而無原告所提之「薪家公寓大廈住戶規約修訂本」，此有新北市新莊區公所103年
1月2日新北莊工字第0000000000號函所檢送之歷年申請報備資料存卷可考（卷第292至361頁），另細核新莊區公所以上看函文檢送薪家公寓大廈之歷次區分所有權人會議，亦查無曾就建物外牆為議決之內容。且薪家社區管理委員會雖曾於92年2月9日召開區分所有權人會議，決議增列住戶規約第20、21條，並經送請向新莊區公所完成備查，此有原告提出之新北市新莊區市公所92年2月24日北縣0000000000000號函文、薪家管理委員會送請報備函文、會議紀錄、增定之薪家住戶公約等件為證（詳卷第228至236頁），然依該次會議決議及送請報備資料、增定之薪家住戶公約第20、21條內容，可知該次會議係決議將區分所有權人 蕭柏聰 所○○○區○○路○○巷○○號1樓之地下室機械室約定為專用乙事增列在規約中載明，要與系爭公寓大廈之建物外牆無任何干係，原告據此會議決議主張公寓大廈規約已有約定外牆部分係屬共用，且經區分所有人會議決議後送請主管機關完成報備云云，顯非有據。此外，再依薪家公寓大廈管理委員會前任主任委員曾中庸證述：該公寓大廈專有或共用沒有經過區分所有權人決議變更為約定專用或約定共用，公寓大廈的牆壁亦沒有開會討論過要做什麼樣的使用，沒有針對雨遮、鐵窗的部分開會討論過，大家因為怕小孩掉下來或遭竊，全部住戶都有裝鐵窗，鐵窗上面大部分都有做雨遮，沒有約定鐵窗上面不可以做雨遮等語（卷第437頁反面至438頁反面），亦堪認薪家公寓大廈之一樓外牆未曾經社區規約或建物區分所有權人會議決議變更為約定共用部分。至原告及證人曾中庸提出之買賣預定買賣契約書暨附件（卷第384至434頁），乃建商與證人曾中庸所簽立之不動產買賣契約書，依原告所指之附件六「屋頂及地上下使用權分管同意書」之約定，僅記載地下層之公共使用範圍包含雨庇（見卷第430頁），核與被告所有一樓建物外牆是否屬共用部分，抑或有無約定為共用部分均無涉，況基於債之關係相對性，上開買賣契約對於被告不生任何拘束，原告依此買賣契約書主張雨遮是公共使用範圍，仍無從為其有利之認定。
㈣執此以觀，薪家公寓大廈之一樓外牆，依公寓大廈管理條例
第56條第3項第1款之規定，乃屬建物之一部，且未曾經起造人於申請建造執照時以圖說繪設為專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用，另薪家公寓大廈之規約、區分所有權人會議亦均未曾就建物外牆為約定或決議變更，依上開說明，被告所有建物之外牆應為公寓大廈之專有部分範圍。被告抗辯渠等所有1樓建物之外牆係屬專有部分範圍，其等依公寓大廈管理條例第4條第1項規定，自得該外牆上設置系爭電動式雨棚，並排除他人干涉，自屬正當有理。
㈤再查，原告雖又援引公寓大廈管理條例第8條之規定，主張
被告依此規定亦不得於外牆上架設系爭雨棚。然公寓大廈管理條例第8條「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」之規定，係指關於公寓大廈外牆面之使用，應依相關法令規定為之，如規約有規定或區分所有權人會議已有決議，且經完成報備者，即應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，而非規定公寓大廈之外牆面一律不得為任何設置，此再由證人何筱婷、謝凱傑證述：如果是變更外牆例如開口就屬工務局之執掌，如果是設置鐵、鋁窗或雨棚要看規約的規定，規約如果有規定不能做這些東西的話，我們會依照公寓大廈管理條例第8條第1項去做處罰，如果規約沒有說不能做的話，法律就沒有限制，但是不能超過免申請變更執照的範圍；所以原則上是不用申請，除非是超過申請變更執照的範圍才需要向我們申請等語（詳卷第250頁反面），益可徵知。另內政部營建署93年3月18日台內營字第0000000000函釋亦說明：「按公寓大廈管理條例第8條第1項規定…，故公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬於專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗及其他類似之行為，本應依相關法令規定辦理，除該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經像直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約約定或區分所有權人會議決議之限制外，自無需經區分所有權人會議之同意。」（卷第245、246頁）。準此，本件自應視薪家公寓大廈之規約或區分所有權人會議有無限制被告不得於外牆面上裝設雨棚。然觀「薪家住戶公約」僅於第15條就社區外內懸掛招牌、標語、廣告有為限制，惟明文排除一樓店面之住戶者（詳卷第307頁反面），即依薪家公寓大廈之規約，並無禁止或限制被告二人於系爭3號1樓、5號1樓建物外牆設置雨棚。繼參酌薪家公寓大廈歷年向新莊區公所完成報備有案之區分所有權人會議，亦無關於限制一樓住戶外牆使用之決議（卷第292至361頁新北市新莊區公所103年1月2日新北莊工字第0000000000號函所檢送之歷年申請報備資料），另依證人曾中庸前開證述（卷第437頁反面至438頁反面），亦堪認薪家公寓大廈區分所有權人會議從未決議限制區分所有權人對於外牆之使用，且社區全體住戶均已在各自建物之外牆上裝設有鐵窗，大部分並於鐵窗上裝設雨棚使用，原告陳稱管理委員會有決議一般住戶可裝設鐵窗，但被告不可因營利使用而架設雨棚等語，顯非事實。末者，依「新北市合法建築物增設一定規模以下構造物處理要點」之規定（卷第368頁），增設一定規模以下之雨遮得免予查報，經本院提示履勘現場所拍攝系爭雨棚之照片，證人何筱婷、謝凱傑乃證稱：卷附照片顯示的雨棚，以目視來看不用申請變造執照，但是實際情況還是要依拆除大隊認定為準等語（卷第250頁反面），堪認被告所設置之系爭電動式雨棚應屬免予查報之範圍，況縱認被告在專有部分之外牆上架設之雨棚超過應申請變更執照之範圍，然依公寓大廈管理條例第8條第3項、第49條第1項之規定，亦為管理負責人或管理委員會應否制止、主管機關即新北市政府工務局拆除隊是否進行公法上之強制拆除等問題，仍無從認定建物外牆已變更為共用部分之性質甚明。此外，原告已無再提出被告依法令、規約或區分所有權人會議決議不得於外牆上裝設雨棚之相關事證，則被告對於屬其專有部分之建物外牆，依公寓大廈管理條例第4條第1項之規定，其本於所有權作用即得自由使用、處分，原告主張被告無權占用系爭公寓大廈之外牆，委無足取。
㈥依上判斷，被告所有系爭3號1樓、5號1樓等建物之外牆
既屬被告之專有部分，另依規約或區分所有權人會議決議並無將該專有部分約定為共有，亦無限制被告不得使用該外牆設置雨棚，從而原告主張該1樓建物外牆屬公寓大廈之共有部分，被告無權占用屬全體住戶共有之公寓大廈外牆，而依民法第767條、第821條等規定訴請被告應將該雨棚拆除，自屬無據。至原告另陳稱被告之前所裝設的固定式雨棚曾使原告住處遭竊，故其現裝設之伸縮雨棚將可能會危急其之財產安全，亦可能發生磁磚掉落而危害行人安全之情事等語及就此部分所提出之相關事證，因與本件請求權基礎無涉，充其量僅被告所裝設之雨棚倘將來另對原告之權利產生侵害時，其得否依侵權行為或其他法律關係為主張而已，對於本件被告並非無權使用系爭1樓建物外牆之判斷結果，不生任何影響，無從為原告有利之認定，附此敘明。
六、綜前所述，被告所有系爭3號1樓、5號1樓等建物之外牆既屬被告之專有部分，而非全體住戶所共有，亦無經規約或建物區分所有權人會議決議將此專有部分經約定供共同使用，從而原告依民法第767條、第821條等規定，請求被告應將架設於3號1樓、5號1樓建物外牆上之前方雨棚（張開後最大投射面積如附圖編號271⑴、282-1⑴所示合計47.8
3平方公尺），及5號1樓建物外牆上之後方雨棚（最大投射面積如附圖編號275⑴所示4.1平方公尺）拆除，返還全體住戶，洵屬無據，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述。
八、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年3月14日
民事第二庭法官邱景芬以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月14日
書記官許清秋