裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1216號民事判決
裁判日期：民國99年12月28日
裁判案由：給付違約金
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1216號原告 謝孟珍 訴訟代理人 陳勇伸 被告逢麒建設股份有限公司法定代理人陳敏雄被告豪麒建設股份有限公司法定代理人 杜艷秋 被告許 陳月芳 共同訴訟代理人 陳正旻 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告逢麒建設股份有限公司、豪麒建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國九十九年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告 許陳月芳 應給付原告新臺幣貳佰伍拾陸萬元，及自民國九十九年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告逢麒建設股份有限公司、豪麒建設股份有限公司負擔十分之一，餘由被告許陳月芳負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌萬肆仟元或等值之香港商香港上海匯豐銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告逢麒建設股份有限公司、豪麒建設股份有限公司如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌拾伍萬肆仟元或等值之香港商香港上海匯豐銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告許陳月芳如以新臺幣貳佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國98年5月25日與被告逢麒建設股份有限公司（下
稱逢麒公司）、豪麒建設股份有限公司（下稱豪麒公司）簽訂房屋買賣契書書，並與被告許陳月芳簽訂土地買賣契書，約定原告向豪麒公司、逢麒公司、許陳月芳買受「家麒文化」社區中之門牌新北市○○區○○路○○○○號11樓房屋、地下3層停車位1個，及坐落之基地（即同市○○○段第二崁小段182號土地，權利範圍10萬分之311）（下稱系爭房屋、土地或系爭房地），房屋價金為新臺幣（下同）740萬元（原契約價金810萬元，折讓70萬元），土地價金1,570萬元（原契約價金1,720萬元，折讓150萬元），原告已依約給付土地簽約金256萬元，房屋價金25萬元，計281萬元，餘款預定於貸款銀行對保完成後陸續給付。當時正好遇房地景氣勁揚，不動產普遍銷售價格提高，原告聽聞被告對銷售折讓價格有意見，遲遲不見辦理對保事宜，乃發函催告被告對保，並辦理系爭房地之所有權移轉登記，惟被告竟以原告就保全監控、車道設計及垃圾暫存處等事項提出意見為由，拒絕辦理對保及房地所有權移轉登記，並片面提出無條件解約之要求，經原告發函解釋僅為良性建議，並不影響買賣意願，催請被告依誠信履約，並請求新北市政府消費爭議調解委員會調解，但被告仍藉詞推諉，嗣又以原告配偶提出詐欺罪刑事告訴為由，再度主張無條件解約，並簽發支票退還原告已繳價款，近日原告調取系爭房地之登記謄本後，發現系爭房地業於98年11月6日以買賣原因登記移轉予第三人 陳金源 ，意即被告已將系爭房地轉售予他人。
㈡依兩造所簽訂之房屋、土地買賣約書，房屋部分合約第17條
、第18條約定：「產權保證一、賣方保證房屋產權清楚，絕無一屋數賣情事，若因產權糾紛致影響買方之權利時，由賣方負責清理。取得買方銀行貸款後，如有他項權利設定時，賣方負責辦理塗銷。…」、「違約之處罰一、賣方違反第17條第1款之約定時，買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已繳之價款退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。…」；土地部分合約第11條、第12條約定：「產權保證一、賣方保證土地產權清楚，絕無一地數賣情事，若因產權糾紛致影響買方之權利時，由賣方負責清理。取得買方銀行貸款後，如有他項權利設定時，賣方負責辦理塗銷。…」、「違約之處罰一、賣方違反第11條第1款之約定時，買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已繳之價款退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。…」。查被告無權解約，兩造間系爭房地之買賣契約未曾合法解除而仍繼續存在，被告竟將系爭房地另行出售予第三人陳金源並已為移轉登記，已違反上開合約約定，原告爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求被告賠償已繳價款同額之違約金。
㈢併為聲明：如主文第1、2項所示，並願以香港商香港上海
匯豐銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告解除兩造間系爭房地買賣契約有理由：
⒈系爭房屋是先建後售，原告已經看過成屋，覺得沒問題才
跟被告簽約。惟兩造簽約後未過戶交屋前，原告配偶陳勇伸即帶人闖進系爭房地所在社區，且原告及其配偶於兩造簽約後，亦多次反應對系爭房地社區中之保全監控、車道寬度與坡度之設計以及垃圾暫存處等多處規劃，均有與現況迥異之看法。原告配偶陳勇伸並於98年8月21日刑事詐欺案件經檢察官訊問時，表示如檢察官願意偵辦，其可以再提供更嚴重的資料等語。另原告於98年10月2日向台灣板橋地方法院檢察署陳報，指訴被告以誇大不實之廣告物欺騙原告及現有住戶，於銷售房屋介紹時告知多項公共設施之使用方式及使用規定，致原告誤信其所介紹之設施為合法使用花錢買來之設施，以高於週邊每坪逾10萬元之價格買受房屋，而依地政事務所查閱之建物測量成果圖所示，建商銷售時所介紹之莎士比亞會議室、布拉格桌撞球室、巴黎風尚健身房、米蘭風尚三溫暖、佛羅倫斯蒸汽室、威尼斯壁畫泳池、白金漢宮宴會廳等多項設施為非法，事實上應做為停車空間、門廊、管理員室等合法規定使用。
另地下室1樓、2樓停車場為全體區分所有權人每坪花40多萬元購得，總計價格約6億多元，為全體區分所有權人所共有之公共設施，其使用、收益應歸全體區分所有權人所共有，然現行狀況卻已為被告強行霸佔自行出租收益長達1年7個月之久。再者，原告與原告配偶共同對被告提出刑事詐欺告訴，為兩造所不爭執，原告竟推稱僅係原告配偶對被告提出刑事詐欺告訴，以及提出刑事詐欺告訴係因原告配偶因即將成為社區住戶，基於善意所提之建設性意見等語，核與實情不符。
⒉被告於98年6月24日、98年7月24日及98年8月18日曾寄
發存證信函，表示系爭房地係成屋銷售型態，依雙方簽訂之系爭房屋買賣契約書第16條及第24條規定，被告於交屋時悉依現況點交，係因原告無法就系爭房地社區現況予以確認，致使無法進一步辦理相關事宜。兩造亦於98年8月18日、98年9月1日、98年9月14日於新北市政府進行調解，調解時被告一再重申前情，惟兩造未能達成共識以致調解不成立，顯見兩造簽約後，原告確與被告就系爭房地公共設施顯有歧見，並非如原告片面陳稱僅係原告配偶基於善意所提之建設性意見之情。
⒊系爭房屋買賣契約書第2條明訂買賣雙方同意以本約為準
，買方不得再提出任何異議。本條約定事項，買方已充分確認無誤並親自簽章；第3條第2款就停車位無獨立權狀，產權登記併入房屋地下層共用部分持分面積內，實際規格以現況為準；第24條房屋現況確認原告並無註記有何項目須作修繕；系爭土地買賣契約書第2條亦明訂買賣雙方同意以本約為準，買方不得再提出異議。本條約定事項，買方已充分確認無誤並親自簽章。兩造簽訂系爭房地買賣契約時，原告亦當場同意簽署系爭房地不動產現況確認書。前開文書均係原告簽名確認無疑，且簽名於附件2委刻印章及委辦房地貸款同意書、附件3社區管理規約共有物分管同意書（第20款明定本同意書具有預定區分所有權人會議決議同意之性質，立同意書人絕不反悔）、附件4銀行貸款撥付同意書。原告自不得於簽約後至移轉系爭房地前再有所疑義，惟因兩造於98年5月25日簽約後，原告對系爭房地公共設施現況仍有異議，故被告逢麒公司、豪麒公司亦曾與原告約定於98年7月22日上午10時，就系爭房地（含公共設施）辦理不動產現況確認事宜，惟原告態度依舊，不願就系爭房地（含公共設施）現況進行確認，藉故刁難被告，故被告於98年8月18日以存證信函通知原告解除兩造間系爭房地買賣契約。從而，被告依系爭房屋買賣契約第18條第2款、第22條規定及系爭土地買賣契約第12條第2款及第16條規定解除兩造間系爭房地買賣契約，自係有據。然原告竟認定被告以原告就保全監控、車道設計及垃圾暫存處等事項提出意見為由，拒絕辦理對保及移轉登記，甚而違法解約，顯屬無據。
⒋至於原告請求新北市政府消費爭議調解委員會進行本件調
解，僅係要求被告辦理對保並立即交屋。惟查系爭房地買賣總價金高達2,310萬元，扣除原告可向銀行對保貸款之1,748萬元，亦尚餘562萬元之自備款需由原告負擔，原告亦自承僅有給付281萬元之簽約金予被告，更何況被告已將原告所給付之前開買賣價金281萬元，以開立支票方式全數退還原告，並經原告於99年5月25日提示兌現。按諸社會常情及買賣契約之約定，原告既無將買賣價金給付完竣予被告，被告尚無給付系爭房地之義務，原告主張被告有藉詞推託，不願辦理對保及系爭房地所有權移轉登記等情，顯屬無據。
㈡原告主張被告有違約情事，洵屬無據：
⒈按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
固得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。原判決既認定被上訴人有先支付價款之義務，且其尾款147萬元迄未支付，則被上訴人給付尾款，與上訴人辦理所有權移轉登記，並無同時覆行之關係，從而被上訴人於給付尾款前，上訴人尚無移轉系爭土地、房屋所有權之義務。」（參最高法院80年度台上字第2703號裁判）。前開最高法院民事裁判明確揭櫫不動產買賣契約訂定後，買方有先為給付價款完竣之義務，如未為前開義務之履行，不得要求賣方須同時辦理移轉所有權移轉登記，自亦不得因賣方未同時辦理所有權移轉登記，即可認定賣方有違約情事。換言之，本件原告既未給付完竣系爭房地買賣價款，自不得要求被告需同時辦理系爭房地所有權移轉登記，亦不得以原告主張被告未同時辦理系爭房地所有權移轉登記，即可認定有被告有違約情事。
⒉原告一再陳稱兩造簽訂系爭房地買賣契約書後，被告即有
同時辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，被告並未依照系爭房地買賣契約，同時將系爭房地辦理所有權移轉登記予原告，嗣將系爭房地辦理所有權移轉登記予陳金源，認定被告有一屋（地）二賣之給付不能等違約情事。惟查：
①系爭房屋買賣契約書第7條第4款規定：買方於買賣房
屋產權移轉登記前應履行下列義務：⒈繳清各期期款、因逾期繳款加計之遲延利息、工程變更追加款、各項稅費及應預繳費用等。⒉提出辦理產權登記及貸款有關文件、辦理各項貸款手續、預立取款或委託撥付文件、開立貸款擔保本票。⒊繳清銀行核貸金額不足之差額。⒋本項第1、2、3款之費用如以票據支付，應於全部兌現後始辦理產權移轉登記。系爭土地買賣契約書第7條第4款規定，亦與前開規定相同。依系爭房地買賣契約書之前開規定，可知原告請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，即需將買賣價款全數給付完竣予被告，被告始有將系爭房地辦理所有權移轉登記之義務存在。②查系爭房地買賣總價金為2,310萬元，原告僅給付281
萬元之簽約金予被告，即未再給付任何款項。更何況，被告已將原告所給付之前開買賣價金281萬元以開立支票方式全數退還原告，並經原告於99年5月25日提示兌現，易言之，原告既未給付完竣買賣價金予被告，依最高法院80年度台上字第2703號民事裁判及系爭房地買賣契約書之規定，被告尚無移轉系爭房地所有權之義務，原告主張被告於簽訂系爭房地買賣契約時，即應同時辦理系爭房地所有權移轉登記，自係無據。
③原告陳稱被告將系爭房地登記予陳金源，有一屋（地）
二賣之給付不能情事。惟該事實係發生在兩造簽訂買賣契約後，如原告主張給付不能為可採，係事後不能之問題，應由原告先行舉證被告有故意或過失之行為，始得請求被告負給付不能之責任。又原告陳稱陳金源為被告豪麒公司監察人，於該社區購有兩間房屋，而買入之房屋皆為被告與人有合約糾紛之房屋，被告為謀取高價而編造不實買賣契約等語，被告均否認其陳述真正。況且，依現行法律規定，並無限制公司監察人不得購買公司不動產並取得不動產所有權。是以，原告前開主張，亦無從認定其已就主張被告有一屋二賣之有利事實善盡舉證責任。另據被證10之土地買賣契約書，係訴外人 許良卿 將其所有土地（即權利範圍100,000分之311）售予陳金源並辦理移轉登記，而非被告許陳月芳將系爭土地移轉登記予陳金源。被告許陳月芳名下尚有包含系爭土地（即權利範圍100,000分之8885）之持分存在，自無如原告所陳有一地二賣，給付不能之情事存在。
⒊退步言之，本件縱認被告已給付不能，原告之請求仍無理
由。依前所述，系爭房屋買賣契約書第2條明訂買賣雙方同意以本約為準，買方不得再提出任何異議。本條約定事項，買方已充分確認無誤並親自簽章，第3條第2款就停車位無獨立權狀，產權登記併入房屋地下層共用部分持分面積內，實際規格以現況為準，第24條房屋現況確認原告並無註記有何項目須作修繕；系爭土地買賣契約書第2條亦明訂買賣雙方同意以本約為準，買方不得再提出異議。
本條約定事項，買方已充分確認無誤並親自簽章。兩造簽訂系爭房地買賣契約時，原告亦當場同意簽署系爭房地不動產現況確認書。前開文書均係原告簽名確認無疑，且簽名於附件2委刻印章及委辦房地貸款同意書、附件3社區管理規約共有物分管同意書（第20款明定本同意書具有預定區分所有權人會議決議同意之性質，立同意書人絕不反悔）、附件4銀行貸款撥付同意書。茲因兩造於98年5月25日簽約後，原告對系爭房地公共設施現況仍有異議，故被告逢麒公司及被告豪麒公司亦曾與原告約定於98年7月22日上午10時，就系爭房地（含公共設施）辦理不動產現況確認事宜。惟原告態度依舊，不願就系爭房地（含公共設施）現況進行確認，致使被告無法進一步辦理相關事宜。從而，被告得要求原告依照合約約定之現況交屋，原告如拒絕依約履行，被告得依規定解除契約。惟原告一再違反系爭房地買賣契約規定，藉故推託，不願就系爭房地（含公共設施）現況進行確認，甚而對被告提出刑事詐欺告訴。被告自有權解除兩造間系爭房地買賣契約，自不能認該給付不能情事係可歸責於被告。
㈢退萬步言，被告縱有違約情事，需給付違約金予原告，惟原告請求之違約金金額實係過高：
⒈按最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨，明確揭櫫違
約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，作為衡量的標準，而非徒以當事人所定之額數作為認定之依據，且當事人所約定之額數，如與實際損害顯相懸殊時，法院自得酌減，不受當事人主張為懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。查原告依系爭房屋買賣契約書第17條及系爭土地買賣契約書第11條規定，請求被告給付違約金281萬元，係以原告繳納之金額來定違約金之數額，並非合理。再者，系爭房地總價金為2,31
0萬元，原告僅給付281萬元簽約金予被告，卻要求被告需給付281萬元違約金，核原告所為請求顯係過高，更遑論被告已開立支票，將系爭房地買賣價金281萬元全數退還原告，並經原告提示兌現，原告並無受有任何損害，可見原告請求違約金數額亦與實際損害相懸殊，依諸前開最高法院裁判意旨，被告自得請求鈞院依法酌減違約金。⒉再者，被告依系爭房地買賣契約規定解除兩造間買賣契約
後，與陳金源簽訂系爭房地買賣契約，其中房屋價金為80
8萬元，土地價金為1,718萬元，經被告與陳金源協議折讓220萬元，即房屋價金折讓70萬元，土地價金折讓150萬元，實際買賣價金為2,306萬元【計算式：（808萬元－70萬元=738萬元)＋（1,718萬元－150萬元=1,568萬元）＝2,306萬元】，較先前兩造所簽訂之系爭房地買賣契約，被告本可獲得之買賣總價金短少4萬元。亦非如原告片面所陳被告因房地產景氣勁揚，不動產銷售價格提高許多，被告有所獲利，原告得請求被告給付違約金之情。
㈣併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告於98年5月25日與被告逢麒公司、豪麒公司簽訂房屋買賣契書，與被告許陳月芳簽訂土地買賣契書，向豪麒公司、逢麒公司買受系爭房屋，向被告許陳月芳買受系爭土地房屋價金為740萬元（原契約價金810萬元，折讓70萬元），土地價金1,570萬元（原契約價金1,720萬元，折讓150萬元），原告已依約給付土地部分簽約金256萬元，房屋部分之訂金25萬元，計281萬元；嗣被告於98年8月18日委託律師以證信函通知原告解除系爭房地之買賣契約，並退還金額合計為281萬元之支票3紙予原告，原告已於99年5月25日提示兌現；及被告已將系爭房屋於98年11月6日以買賣原因移轉登記予第三人陳金源等情，有系爭房屋買賣契約影本、系爭土地買賣契約書影本、（房地買賣折讓價金）協議書影本、土地及建物登記謄本、被告委託律師寄發之存證信函影本等件在卷可稽，並為兩造所不爭執，自為真實。
四、原告主張被告無權解除系爭房地之買賣契約，兩造間之契約未曾合法解除仍繼續存在，被告將系爭房地另行出售予第三人陳金源並已為移轉登記，已違反上開契約之約定，原告得以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求被告賠償已繳價款同額之違約金等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠被告於98年8月18日解除系爭房地之買賣契約是否有效？㈡如被告解約無效，原告得否解除系爭房地之買賣契約？㈢如原告解約有效，其請求被告給付之違約金是否過高？
五、關於被告解除系爭房地之買賣契約是否有效部分：被告雖抗辯：依系爭房屋買賣契約書第2條、第3條第2款、第24條及系爭土地買賣契約書第2條之約定，兩造簽訂系爭房地買賣契約時，原告已當場同意簽署系爭房地不動產現況確認書，且於附件2委刻印章及委辦房地貸款同意書、附件3社區管理規約共有物分管同意書（第20款明定本同意書具有預定區分所有權人會議決議同意之性質，立同意書人絕不反悔）、附件4銀行貸款撥付同意書簽名，其自不得於簽約後至移轉系爭房地前再有所疑義，惟原告非但對系爭房地公共設施現況仍有異議，且經被告逢麒公司、豪麒公司與原告於98年7月22日上午10時，就系爭房地（含公共設施）辦理不動產現況確認事宜時，原告態度依舊，不願就系爭房地（含公共設施）現況進行確認，藉故刁難被告，故被告得依系爭房屋買賣契約第18條第2款、第22條規定及系爭土地買賣契約第12條第2款及第16條規定解除兩造間系爭房地買賣契約云云。惟查，系爭房屋、土地之買賣契約書第2條均屬「廣告效力」之條款，約定：「本買賣房屋（或土地）之一切相關廣告宣傳品、現場業務代表解說及樣品實物等如與本契約所載相同，買方應於簽約同時提出修正並載明於契約中，否則不列入契約範圍，買賣雙方同意以本約為準，買方不得再提出任何異議。本條約定事項，買方已分確認無誤並親自簽章。」等語，而系爭房屋之買賣契約書第3條「買賣標的」之第2款係約定：「汽車停車位部分：買方購買之停車位為…壹位，本停車位無獨立權狀，產權登記併入房屋地下層共用部分持分面積內，實際規格以現況為準，買方已確認無誤。」等語，另系爭房屋之買賣契約書第24條則係「房屋現況確認」條款，原告已在「買方於簽約同時應對房屋現況予以確認，並列記應修繕部分供賣方於交屋前修繕完成，除列記部份外，買方同意依簽約當時之現況交屋，不得藉故拒絕或遲延交屋。」欄勾選，並於【修繕項目】註記「無」（參見系爭房屋、土地之買賣契約書所載），可見上開契約條款僅就有關本件買賣有關「廣告效力」、「買賣標的之汽車停車位」及「房屋現況確認」等事項有所約定，並非賦與原告有何給付之義務（含主給付義務及從給付義務），倘原告不遵守上開條款之約定，而於交屋前再就上述事項有所爭執，被告自得不予理會，尚難認被告因此而取得解除契約之權利。又系爭房屋買賣契約書18條第2款、土地買賣契約書12條第2款固均約定：「買方如有違反本契約各條款及其附件之規定者，賣方得解除本契約並將本戶房屋、土地及裝潢沒收另行出售，解約時賣方得沒收買方已繳全部價金，買方並應賠償房屋（或土地）總價款百分之20之違約金予賣方，但該賠償金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語，房屋買賣契約書第22條第1款、土地買賣契約書16條第
1款亦約定：「本契約附件及土地（或房屋）買賣契約書均視為本約之一部，與本約具同等效力，任何一部不履行時視同全部違約。」等語，然得依系爭房屋買賣契約書18條第2款、土地買賣契約書12條第2款解除契約者，在解釋上應指原告違反有主給付義務或從給付義務性質之條款為限，故原告縱有違反上述「廣告效力」、「買賣標的之汽車停車位」及「房屋現況確認」之條款，對兩造契約目的並無影響，被告並不得依上開條款而取得解除契約之權利，其於98年8月
18日委律師以存證信函解除系爭房地之買賣契約自亦不發生法律上效力，是其抗辯其已合法解除兩造間系爭房地買賣契約云云，並非可採。
六、關於原告得否解除系爭房地之買賣契約部分：㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條第1項定有明文。又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，同法第256條亦有明文規定。
㈡原告主張被告與其簽訂系爭房地之買賣契約後，於98年11月
6日以買賣原因，將系爭房地移轉登記移轉予第三人陳金源一節，被告雖僅自承將系爭房屋移轉，土地部分，抗辯：係訴外人許良卿將其所有土地權利範圍100,000分之311出售予陳金源並辦理移轉登記，而非被告許陳月芳將系爭土地移轉登記予陳金源，被告許陳月芳名下尚有包含系爭土地（即權利範圍100,000分之8,885）之持分存在，並無原告主張之一地二賣，給付不能之情事存在云云，且提出陳金源與許良卿訂立之土地買賣契約書影本為證（見本院卷第116至11
8頁）。惟查，依前揭房屋買賣契約書第22條第1款及土地買賣契約書16條第1款既約定：「本契約附件及土地（或房屋）買賣契約書均視為本約之一部，與本約具同等效力，任何一部不履行時視同全部違約。」等語，顯見依兩造合約之意旨及房屋與土地在利用上具有依存關係以觀，足認其中任一買賣契約具有解除事由時，另一買賣契約亦可同時解除至明（最高法院96年度台上字第1699號判決意旨參照）。而系爭房屋既已經轉售予第三人陳金源並辦理移轉登記，自已處於給付不能之狀態，則原告據以解除系爭房屋及土地之買賣契約，當屬有據。
㈢被告又抗辯：原告依系爭房屋、土地買賣契約書第7條第4
款之約定，應於買賣房屋產權移轉登記前應履行該條項之義務，可知原告請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記，需將買賣價款全數給付完竣，被告始辦理所有權移轉登記之義務，而查系爭房地買賣總價金2,310萬元，原告僅給付281萬元之簽約金，即未再給付任何款項，且被告已將該281萬元退還，依最高法院80年度台上字第2703號裁判及系爭房地買賣契約書之規定，被告尚無移轉系爭房地所有權之義務，原告主張被告於簽訂系爭房地買賣契約時，即應同時辦理系爭房地所有權移轉登記，自係無據云云。然查，最高法院80年度台上字第2703號判決要旨：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。原判決既認定被上訴人有先支付價款之義務，且其尾款14
7萬元迄未支付，則被上訴人給付尾款，與上訴人辦理所有權移轉登記，並無同時履行之關係，從而被上訴人於給付尾款前，上訴人尚無移轉系爭土地、房屋所有權之義務。乃原審遽維持第一審所為命上訴人同時履行之判決，即有判決理由矛盾之違法。」係就當事人因買賣契約而互負債務者，買受人倘先有給付尾款之義務時，與出賣人移轉土地、房屋所有權之義務，是否具有同時履行關係所為之闡示，而本件被告已將系爭房地轉賣予第三人陳金源，而陷於給付不能之狀態，被告已無從履行系爭房地所有權之移轉登記義務，當然無民法第264條第1項規定之適用；又被告既已無法依約履行系爭房地所有權之移轉登記義務而違約，原告豈有再須依履行系爭房屋、土地買賣契約書第7條第4款約定之義務，始得解除契約？是被告此部分抗辯於法無據，亦非可採。
㈣被告再抗辯：縱認被告已給付不能，但原告於98年5月25日
簽約後，對系爭房地公共設施現況仍有異議，且拒就系爭房地（含公共設施）辦理不動產現況確認事宜，甚而對被告提出刑事詐欺告訴，故不能認該給付不能情事係可歸責於被告云云。惟查，民法第220條第1項規定：「債務人就其故意或過失之行為，應負責任。」故民法第226條第1項所謂「因可歸責於債務人之事由」，係指債務人有故意或過失之情形而言。本件被告既違反契約之約定將系爭房屋轉售他人，自有故意或過失之可歸責事由存在，灼然無疑，是被告上開抗辯純屬空言，亦難採信。
㈤查系爭房屋買賣約書第17條第1款約定：「賣方保證房屋產
權清楚，絕無一屋數賣情事，若因產權糾紛致影響買方之權利時，由賣方負責清理。取得買方銀行貸款後，如有他項權利設定時，賣方負責辦理塗銷。」第18條第1款約定：「賣方違反第17條第1款之約定時，買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已繳之價款退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。」另系爭土地買賣契約書第11條第1款約定：「賣方保證土地產權清楚，絕無一地數賣情事，若因產權糾紛致影響買方之權利時，由賣方負責清理。取得買方銀行貸款後，如有他項權利設定時，賣方負責辦理塗銷。」第12條第1款約定：「賣方違反第11條第1款之約定時，買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已繳之價款退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限。」本件系爭房地之買賣契約既有因可歸責於被告之事由，致給付不能之情事存在，原告自得依上開房屋買賣約書第18條第1款、系爭土地買賣契約書第12條第1款及民法第256條規定解除契約，並請求被告給付違約金。又原告主張以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而被告許陳月芳及被告逢麒公司、豪麒公司已先後於99年5月17日、18日收受起訴狀繕本，亦有送達證書在卷可憑（見本院卷第66至67頁、第69頁），故本件系爭土地、房屋買賣契約已經於上開日期合法解除甚明。
七、關於原告請求被告給付之違約金是否過高部分：㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第
909號判決要旨參照）。㈡查本件系爭房地之買賣，房屋部分之價金為740萬元，土地
部分之價金1,570萬元，合計2,310萬元，原告於簽約後已給付房屋訂金25萬元、土地簽約金256萬元，共計281萬元，已如前述，可知原告給付之房屋訂金，僅占房屋總價之百分之3.4，土地簽約金僅約占土地總價之百分之16.3，其約定之違約金額均未達買賣總價款百分之20，且原告主張目前本件「家麒文化」社區與隔壁「爵士館」社區於信義房屋及各大仲介公司皆有房屋銷售，其平均單價約為461,000元，系爭房地每坪單價約為357,000元，計65.5坪，原告因系爭房地上揚之獲利損失約為6,812,000元【（461,000－357,
000）×65.5＝6,812,000），亦據其提出房屋仲介公司銷售資料為證（見本院卷第210至216頁），另參酌近一、二年來，台北縣因有升格為新北市之題材，不動產交易價格不斷提高，為眾所週知之事實，是原告主張被告應賠償已繳價款同額之違約金即系爭房屋部分25萬元，系爭土地部分256萬元，尚非過高。被告雖抗辯其與陳金源簽訂系爭房地買賣契約，經折讓後實際買賣價金僅有為2,306萬元，較兩造簽訂之系爭房地買賣契約，被告本可獲得之買賣總價金短少4萬元云云，並提出買賣契約及協議書影本為證（見本院卷第111至120頁），惟陳金源係被告豪麒公司之監察人，有公司基本資料查詢在卷可稽（見本院卷第167頁），並為被告所是認，上開買賣契約是否真實，不無可疑？縱屬真實，然被告於違約後以如何之價格將系爭房地出售予被告豪麒公司之監察人，乃其自由，非他人所能過問，且亦與衡量本件約定之違約金是否過高無涉，被告復未舉證證明本件約定之違約金額有過高而顯失公平之情事，是其抗辯本件原告並無受有任何損害，其請求違約金數額亦與實際損害相懸殊，而請求本院酌減違約金云云，並非有理。
八、綜上所述，原告已合法除系爭房地之買賣契約，且其依約得請求被告賠償已繳價款同額之違約金，即屬有據。從而，原告請求被告逢麒公司、豪麒公司給付25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；請求被告許陳月芳給付256萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月18日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許。
九、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額（原告部分得以等值之香港商香港上海匯豐銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單）供擔保准准許之。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年12月28日
民事第一庭法官高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年12月28日
書記官黃瀅螢