裁判字號：臺灣高等法院臺南分院111年上易字第9號民事判決
裁判日期：民國111年09月29日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上易字第9號上訴人 俞義雄 訴訟代理人 黃厚誠 律師
莊承融 律師被上訴人毛 吳錦順
毛中榮 毛中庸 毛中成 共同訴訟代理人 毛永良 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國110年11月10日臺灣臺南地方法院第一審判決(109年度訴字第655號)，提起上訴，本院於111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分；按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第256條定有明文。查本件經臺灣臺南地方法院（下稱原審）判決後，上訴人不服，提起上訴，並於民國（下同）111年3月2日本院審理時對被上訴人等之先位聲明第2項為補充更正：「或被上訴人 毛吳錦順 等應同意第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）撥付在第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）○○分行、戶名○○銀行受託信託財產專戶帳號：00000-000000000（下稱系爭帳戶）內之款項新台幣（下同）465,000元予上訴人。」（見本院卷第140頁），且上訴人在原審已陳述（見原審卷一第14頁，嗣經其自己刪除），核此係不變更訴訟標的僅補充更正其上訴聲明，自非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠兩造於108年10月21日由訴外人幸福家不動產 仲介 有限公司（
下稱幸福家公司）居間，就被上訴人等所有或與他人共有之如附表所示土地（下合稱系爭土地，分稱各地號）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定由第一建經公司擔任價金給付之履行輔助人，買賣價金為465萬元，上訴人於108年10月21日簽約時支付簽約款465,000元予被上訴人等，並匯入第一建經公司之價金信託履約保證專戶即系爭帳戶。依不動產說明書應記載及不得記載事項之壹、第1點第7項其他重要事項第1款約定：周邊環境…周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施[包括：…殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓…]，買賣標的之土地是否與公墓相鄰，屬系爭契約中不動產說明書應記載事項，此為交易上重要之物之性質，出賣人應明確記載於系爭契約以供買受人判斷是否購買及價格之酌定，方符合誠信原則。上訴人於簽約後之108年11月間發現系爭土地與臺南市○○區○○○段○○段000○000地號第○公墓（下稱第○公墓）相鄰，然被上訴人及仲介之幸福家公司事前未主動揭露誠實告知上訴人；且被上訴人於契約之標的物現況說明書項目25内容欄內：「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」，均勾選「否」，顯係故意隱匿該重要買賣標的不動產之嫌惡資訊，影響系爭土地之價值，屬減損交易價值之瑕疵。
㈡先位聲明部分：
1.倘上訴人於訂約時知悉系爭土地與公墓相鄰，自無購買意願，被上訴人等於訂約時故意隱匿此重要交易訊息，致其因信賴現況說明書，而為錯誤買受土地之意思表示，爰以109年4月27日民事起訴狀繕本之送達，為民法第88條所規定撤銷錯誤買受系爭土地之意思表示。又系爭契約因上訴人撤銷買受土地之意思表示，依民法第114條規定視為自始無效，則被上訴人等於108年10月21日受領買賣價金即無法律上之原因，屬不當得利，依民法第179條規定，被上訴人等應返還上訴人465,000元，且依同法第182條第2項規定，應就受領買賣價金之翌日即108年10月22日起就所得之利益附加利息，一併返還上訴人。
2.若認上訴人不得撤銷買受系爭土地之意思表示，上訴人依民法第354條、第359條規定解除系爭契約，被上訴人等依民法第259條第1款、第2款及第179條規定應返還價金：⑴系爭土地經原審送由卓群不動產估價師聯合事務所（下稱卓
群事務所）鑑定，作成估價報告書（下稱系爭估價報告）已載明系爭土地確與第五公墓之嫌惡設施相鄰，而有交易價值貶損之瑕疵，屬物之瑕疵；縱尚未交付，該瑕疵已無從補正，上訴人自得拒絕受領並解除系爭契約。
⑵第一建經公司係系爭土地價金收受之履行輔助人，其為被上
訴人等收受之465,000元，效力及於被上訴人等，亦即被上訴人等已實際受領上開價金。上訴人已於109年3月13日以臺南成功路郵局第598、600號存證信函向被上訴人等為解除系爭契約之意思表示，渠等於收受該存證信函時，已形成解除契約之效果，即無法律上原因而受有利益，屬民法第179條規定之不當得利。
⑶依上，爰起訴求為判決：被上訴人等應給付上訴人465,000元
，及自108年10月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈢備位聲明部分：
1.系爭土地之原約定買賣價金為465萬元，依系爭估價報告所為鑑定，價金應減為3,794,705元，爰以109年4月27日民事起訴狀繕本依民法第354條、第359條規定，向被上訴人等為減少價金之意思表示。
2.爰求為判決：確認被上訴人等於超過3,794,705元以外部分之價金債權不存在。
㈣原審駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起本件上訴併就請
求判決事項為補充更正，即先位聲明：1.原判決關於後開部分廢棄；2.被上訴人等應給付上訴人465,000元，及自108年10月22日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。或被上訴人等應同意第一建經公司撥付第一銀行桃園分行系爭帳戶內款項465,000元本息返還予上訴人。備位聲明：1.原判決關於後開部分廢棄；2.確認被上訴人等與上訴人就附表所示土地系爭契約之買賣價金於逾3,794,705元部分之價金債權不存在（至上訴人與原審共同被告 徐清誥 等間請求返還買賣價金部分，業經本院和解成立在卷，見本院卷第215、216頁）。
二、被上訴人等則抗辯以：㈠毛吳錦順之子即訴外人毛永良於幸福家公司108年9月間因仲
介出賣鄰地（同段1072-2地號土地）而鑑界時，當場委託幸福家公司之 林桂枝 、 謝哲仁 出售系爭土地，當時系爭1072-1地號土地上之鐵皮屋有出租他人使用，承租人因租期尚未屆滿而不願意搬遷，林桂枝、謝哲仁有來關心過10幾次，毛永良之住所在系爭土地對面，距離公墓不超過30公尺，林桂枝、謝哲仁來找毛永良，需經過公墓。林桂枝於簽約前說：「（墳墓）現在整理後看得很清楚。」林桂枝還說：「不介意的就會買，像同段1072-2地號土地之買方要興建房屋出售，同段1072-2、1078地號土地面積共300坪。」系爭土地之買主、買地、議價及成交部分，亦均係由幸福家公司主導，從設立看板、售出、結案歷經好幾個月，林桂枝、謝哲仁豈會不知有第五公墓存在。其在委託出售前不認識林桂枝、謝哲仁，買方俞義雄找同幸福家公司之 蔡長賢 當買方仲介，俞義雄和蔡長賢是好友，謝哲仁已有告知蔡長賢要否告知買方附近有公墓，被上訴人等並未與仲介共同隱匿有公墓一事。
㈡上訴人曾要求看系爭1072-1地號土地上鐵皮屋内之物品，其
當天係走大馬路，理應有看到公墓，詎上訴人於簽約後之當日下午竟告訴毛永良不知道附近有公墓，並稱賣方仲介謝哲仁未告訴其有公墓；而就被上訴人等鐵皮屋占用他人土地部分，其要規劃自拆自建，系爭1072-1地號土地上有涼亭、花園、圍牆，其要保留，系爭1047地號土地要規劃為休閒農地等語；可知上訴人於簽約當日並不介意系爭土地附近有第五公墓。
㈢賣方仲介謝哲仁於108年10月21日到毛永良住家時表示：雙方
於斡旋時，他有問蔡長賢，要不要告訴買方附近有公墓，蔡長賢說不用，已然告知買方代理人（仲介）。又上訴人於同年月23日帶其家人來看地，並未對公墓乙事提出異議，嗣後於同年11月間始稱發現有公墓云云，並不實在。上訴人所舉之他案事例是發現墓地後即提出異議，與本件明知有公墓，卻沒提出異議，還願意購買並不相同。
㈣上訴人於108年11月間透過謝哲仁通知毛永良因附近有公墓，
始要求解除契約。林桂枝、謝哲仁之後到毛永良家裡討論解約事宜，告訴毛永良稱內政部有規定方圓300公尺有嫌惡設施要告訴買方。而林桂枝、謝哲仁於簽約前未告知買方有此規定，上訴人理應係向幸福家公司之仲介究責提起訴訟，而非向被上訴人等提起本訴等語。
㈤依上，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第275-276頁）：㈠系爭1046地號土地面積為281平方公尺，係訴外人毛文理及被
上訴人等4人所有，應有部分依序各為4分之1、2分之1、12分之1、12分之1、12分之1（見原審卷一第205至207頁）。
㈡系爭1047地號土地，面積546平方公尺，係被上訴人等所有，
應有部分各為4分之3、12分之1、12分之1、12分之1（見原審卷一第209至211頁）。
㈢系爭1072-1地號土地，面積542平方公尺，係被上訴人毛吳錦
順所有（見原審卷一第215頁）。㈤㈣系爭1073地號土地，面積63平方公尺，係被上訴人毛吳錦順
與訴外人 徐楊碧霞 、 林義順 所共有，應有部分各為14分之5、14分之2、14分之7（見原審卷一第217至219頁）。
㈤上訴人購買之系爭土地，鄰近第五公墓（見原審卷一第227至233頁）。
㈥上訴人與被上訴人等於108年10月21日就系爭土地簽訂系爭契
約，約定由上訴人以465萬元向被上訴人等購買系爭土地，而標的物現況說明書第25項之其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）欄位，係勾選否；上訴人並已匯入465,000元至第一銀行桃園分行系爭帳戶之信託履約保證帳戶。
㈦系爭土地經卓群事務所鑑定，認於108年10月21日即兩造簽約當日之正常價格為3,794,705元。
四、兩造爭執之事項：㈠上訴人先位聲明依民法第88條規定撤銷其買受系爭土地之意
思表示，或民法第359條規定解除該契約，並依民法第179條、第182條第2項、第259條第1款、第2款規定請求被上訴人等返還465,000元，或被上訴人等應同意第一建經公司撥付第一銀行桃園分行系爭帳戶內款項465,000元本息返還予上訴人，於法是否有據？㈡上訴人備位聲明依民法第359條規定請求減少系爭契約價金85
5,295元，並依民事訴訟法第247條請求確認系爭土地之系爭契約之買賣價金，於超過3,794,705元以外部分之價金債權不存在，於法是否有據？㈠
五、得心證之理由：
、先位聲明部分：㈠上訴人主張若其知悉系爭土地鄰第五公墓，其即無購買意願
，被上訴人等隱匿此訊息，致其為錯誤買受系爭土地之意思表示，故依民法第88條撤銷其買受系爭土地之意思表示云云。惟為被上訴人等否認，並以前詞抗辯。經查：
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤；民法第88條定有明文。次按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，民法第88條所謂表意人若知其事情，即不為意思表示者，主要指表示行為之錯誤而言，例如欲寫新台幣一千元，而誤寫美鈔一千元（最高法院51年台上字第3311號民事裁判參照）。又所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機，十分繁雜，只存在表意人之內心，未表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘之動機錯誤，若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護。
2.查兩造不爭執上訴人購買之系爭土地（鄰近路邊，本身亦含道路）並無墳墓，面積合計達1,251平方公尺（542+546+281÷2+63×5/14＝1,251，1,251×0.3025＝378.4275坪），如按每坪單價25,000元計算，則達9,460,688元，而原約定價格為465萬元（平均每坪僅12,288元，465萬元÷378.4275＝12,288元，採元以下4捨5入法），可見系爭土地價格已然降低甚多，且顯低於上開每坪單價，約僅半價。至估價報告所為評估比較標的之價格，或以全部之特定農業區農牧用地評估（見估價報告第39頁）、或以社區巷道內之鄉村區乙種建築用地評估（見估價報告第48頁）、或以透天厝之價格參考（見估價報告第58、62頁），並未參考系爭土地鄰地之當時成交價格（見原審卷一第361頁），且未評估系爭土地旁已禁葬之第五公墓將來性考量，及當事人如不計較旁有墳墓（或稱瑕疵）之價格情形（如本件兩件系爭土地契約價格），僅按土地公告現值小額酌予認定，多所缺漏，與被上訴人等之指訴鄰地交易及幸福家公司等經營不動產交易行業所為前揭出價、成交價，差距甚大，尚非可採。
3.系爭土地東側鄰近第五公墓（見原審卷一第227至233頁），即系爭土地4筆（其中系爭1046地號土地為交通用地），與第五公墓間除同段703、704地號土地外，近在眼前約20公尺處，有上開空照圖、土地登記謄本、地籍圖謄本及系爭估價報告暨相片（見報告第22、23、28頁）等附卷可據。而第五公墓之面積甚大，上開706、713地號土地面積合計即達5,967平方公尺（810㎡+5157㎡＝5,967㎡，5,967×0.3025＝約1,805坪），有上開846分之1比例之現場空照圖可憑（見原審卷一第31頁），實為一隆起小山丘，旁有仁心萬善堂暨香爐，並有路旁第五公墓之墓碑標誌，從其旁邊8公尺寬道路邊通過，亦可以獲悉有墳墓存在山腳、田邊多座，有原審送請鑑定估價之卓群事務所估價報告所附之現場第五公墓碑、路旁墳墓及仁心萬善堂等設施相鄰情形（於103年5月7日已經將軍區公所公告禁葬，目前仍有舊墳墓）附卷可稽（見估價報告第22-25頁）；即自前揭空照圖亦可知悉有墓園情形。證人即幸福家公司佳里店經理林桂枝於原審證稱：從現場看會看到有墳墓等語（見原審卷一第309頁），被上訴人等之仲介即證人謝哲仁亦於原審證稱：其在簽約前就有跟買方仲介蔡長賢講附近有墳墓等語（見原審卷一第312、316頁），經核與被上訴人等之抗辯，亦大致相符。是以凡進出系爭土地暨百年以上存在之第五公墓，均可一望即知（第五公墓為一般人均可自媒體 谷歌 資料獲悉），何況有意購買系爭土地之上訴人，豈可能現場觀察時渾然不知？又專門經營不動產事業之買方代理人仲介蔡長賢帶看暨其所提出之現場拍攝相片（見原審卷一第321-323頁），亦與 谷哥 媒體之現場大致相符，其應有自電子媒體谷哥取得相關資料，方屬合理；蔡長賢既受託仲介，系爭土地交易價金非小，達數百萬元之鉅，豈有不忠實提出報告之義務？而蔡長賢亦於原審證稱：其受託為上訴人仲介，即介紹給上訴人知悉系爭土地，符合上訴人之需求，一般其知道有墳墓都會告訴客戶，且否認在斡旋議價時，有故意隱瞞系爭土地附近有墳墓之情事等語無訛在卷（見原審卷一第316頁）。
4.證人蔡長賢於原審具結後證述：其於上訴人購買系爭土地簽約前，有帶上訴人去看系爭土地附近過，當時毛永良（被上訴人等之訴訟代理人）在場，且上訴人在委託其尋找土地時，並未要求系爭土地附近不要有墳墓等語（見原審卷一第314頁）。而系爭土地之所以委託幸福家公司出售，即係因鄰地（同段1072-2地號土地）委託幸福家公司出售而鑑界，見幸福家公司林桂枝、謝哲仁即當場委託出售其系爭土地，迭據被上訴人等於原審答辯在卷，並即告知道路東側有公墓，且有附圖在卷可憑（見原審卷一第221、227、361頁）。又證人林桂枝於原審證稱：上訴人是委託蔡長賢跟我們接洽的，（有無跟買方講有公墓？）完全沒有講，（為何沒有講？）從現場看會看到有墳墓，（你們有無帶買方去系爭土地看四周環境？）要問蔡長賢，因為都是他帶買方去看的，（當時買方有無說買土地做何使用？）他要退休自建用等語（見原審卷一第309頁）。證人謝哲仁亦直陳其於簽約前就有告知蔡長賢講附近有墳墓，他說要確認一下；後來買方比約定日期提前好幾天簽約等語（見原審卷一第312頁）。衡情蔡長賢受託仲介購買系爭土地，豈可能不告知買方，且買方委託蔡長賢時，亦未要求系爭土地附近不要有墳墓。何況第五公墓周邊路邊即有多座墳墓，蔡長賢帶上訴人看系爭土地，豈可能不知悉現況如何？又雖賣方每坪開價26,000元，有謝哲仁之證述可據（見原審卷一第311頁），而系爭土地已大幅降價而約半價等如上所述，就此之系爭土地價格，亦應可知與一般市地不可相提並論，則被上訴人等陳稱：上訴人理應知悉系爭土地旁即有第五公墓，其長住在1072地號土地北側，系爭土地離公墓不會超過10公尺（或稱30公尺），從民國前，其祖父就住在那邊等語，即非無據。證人蔡長賢嗣雖於原審提出第五公墓部分（谷歌截圖）相片6幀，陳稱：看不出有墳墓云云（見原審卷一第319-323頁），尚僅係事後附和上訴人之詞，並不足採為有利上訴人之論據。
5.雖證人林桂枝於原審證稱：上訴人是委託蔡長賢找土地，被上訴人等是委託謝哲仁出售系爭土地，我是謝哲仁的主管，也有經手處理系爭土地的事。從現場看隱約可看到有墳墓，但不知是第五公墓，上訴人購買時沒有跟他說有公墓。上訴人簽完約下午約地主代理人毛永良去現場看鐵皮屋時，才看到墳墓，他才問毛永良為何有公墓，因為（公墓）牌子是在側面等語。我們一直找被上訴人等溝通，希望能減少價金或解約等語（見原審卷一第308-310頁）。又證人即被上訴人等之仲介謝哲仁於原審證稱：上訴人要購買系爭土地時，我不知道有第五公墓，我以為只有一座墳墓，我有向買方仲介蔡長賢說附近有墳墓，他說他要確認一下。被上訴人等委託我賣系爭土地時，本來要以每坪26,000元出售，後來降為每坪25,000元賣與上訴人。兩造簽完約後，上訴人當天下午有再去系爭土地看，才反應有第五公墓云云（見原審卷一第310-312頁）。蔡長賢於原審證稱：謝哲仁並未告訴我系爭土地附近有墳墓，簽約前我也不曉得，兩造簽約完後，上訴人再回到現場才發現有墳墓跟我講，我還有去現場拍照。簽約前我有帶上訴人去系爭土地附近看過，當時毛永良有在場，我也有問謝哲仁系爭土地有無要注意什麼，他沒有講什麼等語（見原審卷一第312-314頁）。衡情前揭幸福家公司之仲介就有無告知買方第五公墓之事，互相齟齬不一，且身為經營買賣不動產之專門業者多方搜集資料及現場帶看之經驗豐富，理應知悉公眾週知近在眼前之第五公墓現況情形，渠等否認有告知上訴人系爭土地旁第五公墓之事，究之乃企圖為上訴人減價而廻護上訴人之嫌，並非可採。
6.上訴人既已於購買系爭土地前，與專門從事不動產交易之仲介人員至現場勘查評估系爭土地附近之環境後，始決定購買系爭土地，其對於不願購買鄰近墳墓之土地的意思，並未清楚向仲介、及向被上訴人等表達；上訴人亦未舉證證明被上訴人等有故意遮掩、不實隱匿第五公墓之告示牌或墳墓之行為，或與仲介共同勾串，故意不告知上訴人第五公墓之存在等情事，不致使上訴人陷於錯誤，致上訴人因信賴現況說明書，而為錯誤買受土地之意思表示。故其主張受被上訴人等故意隱匿第五公墓之存在，而依民法第88條撤銷買受系爭土地之意思表示，洵屬無據。
㈡上訴人又主張因第五公墓之存在，屬民法第354條物之瑕疵，
依民法第359條解除契約、及同法第179條，請求返還已給付被上訴人等之買賣價金部分：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第354條、第355條及第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號判決參照）。
2.次按內政部制頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」，明定不動產說明書，應記載建物、基地、重要交易條件及其他重要事項等內容，關於周邊環境之其他重要事項，明揭「周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施」，並列舉該等環境設施包括公（私有）市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行、葬儀社等（見原審卷一第136頁）。而系爭土地無嫌惡設施，且百年以上存在之第五公墓近在眼前一望即知，業經本院認定如前，是系爭公墓縱為系爭土地交易之應記載於不動產說明書之事項；然查此係因不動產交易金額龐大，為避免成交後產生交易糾紛，不動產經紀業管理條例第22條、第23條乃規定仲介之經紀業，應指派經紀人在不動產說明書簽章，並由經紀人員在執行業務過程中，以不動產說明書向交易相對人解說之義務。而前揭第五公墓與系爭1046、1047地號土地相鄰，僅隔1條社區道路（路寬約8公尺），系爭1072-1地號土地，則距第五公墓超過20公尺，北方緊臨系爭1072、1073地號土地，有估價報告可按（見估價報告第27頁），第五公墓屬嫌惡設施，且位在系爭土地周邊半徑300公尺內，固亦有減損系爭土地交易價值乙情，有前揭估價報告在卷可佐。惟造成「不動產價值貶低之因素」，與不動產本身瑕疵實為不同之概念，除不動產本身物之瑕疵或建物現況外，尚有諸多因素可能影響不動產價值，第五公墓並非坐落在系爭土地上，非屬兩造間買賣之標的，縱會影響系爭土地之交易價值，但仍非屬系爭土地之瑕疵。縱如上訴人所稱為系爭土地周邊環境之其他重要事項（即有第五公墓屬嫌惡設施），依上說明，上訴人就其近在眼前一望即知之公墓，無法諉為不知，其明知於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，或有重大過失而不知，被上訴人等出賣人，未保證其無瑕疵時，自均不負擔保之責；況被上訴人等並無故意（隱匿）不告知其瑕疵，已如上述，即幸福家公司之賣方仲介謝哲仁，已告知同公司之代理買方之仲介蔡長賢有關墳墓相鄰之事，受託之蔡長賢亦自承其一般情形均會告知客戶等情，上訴人豈可能不知第五公墓之存在，究之被上訴人等是否應負瑕疵之擔保責任，即非無疑。
3.再按前揭不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產系爭契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明書不得記載事項上開規定不符等情，內政部於105年4月15日內授中辦地字第1050412476號函規定自明（證物外放）。是上訴人所主張之上開不動產說明書應記載及不得記載事項，應係規範「不動產經紀業者」之善良管理人注意義務，及據實調查交易標的之相關資訊，避免影響交易當事人權益，實非規範賣方之說明義務。且本件系爭契約僅附「標的物現況說明書」，未附上「不動產說明書」，係仲介人員即有違上開內政部函示之情，自非可歸責於被上訴人等。
4.依上，上訴人主張因第五公墓之存在，屬民法第354條物之瑕疵，依民法第359條解除契約及同法第179條之規定，請求被上訴人等應返還上訴人已給付之價金465,000元，難謂有據。
備位聲明部分：
上訴人主張第五公墓之存在，屬民法第354條物之瑕疵，得依民法第359條減少買賣價金，故被上訴人等就系爭契約之買賣價金，於超過3,794,705元部分之價金債權不存在云云。惟查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。上訴人主張系爭契約之買賣價金，於超過3,794,705元部分之價金債權不存在，然為被上訴人等所否認，堪認兩造對於超過上開金額之債權存否不明確，致上訴人在私法上地位有不安之狀態存在，而此狀態能以確認判決除去，是上訴人備位聲明提起本件確認之訴，應認即有受確認判決之法律上利益。
㈡本件系爭估價報告，固認系爭土地於108年10月21日即兩造簽
約當日之正常價格為3,794,705元乙情，有該估價報告可佐。而第五公墓並非本件系爭土地上之瑕疵，已如前述，縱如上訴人所稱為系爭土地之周邊環境之其他重要事項（即有第五公墓屬嫌惡設施）而為「不動產價值貶低之因素」或如上訴人所稱之瑕疵，依上說明，上訴人就其近在眼前一望即知之第五公墓，無法諉為不知，其明知於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，或有重大過失而不知，被上訴人等出賣人，未保證其無瑕疵時，自均不負擔保之責（民法第355條參照）；況被上訴人等並無故意（隱匿）不告知其瑕疵，已如上述，故上訴人依民法第359條規定，請求減少價金至上開3,794,705元金額，尚非有據。
六、綜上所述，上訴人先位聲明依民法第88條規定撤銷其買受系爭土地之意思表示，或依民法第359條規定解除該契約，再依民法第179條、第259條第1款、第2款規定請求被上訴人等返還465,000元本息；另備位聲明依民法第359條規定請求確認於超過3,794,705元部分之買賣價金債權（即855,295元）不存在，均非正當，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，理由雖不盡相同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。中華民國111年9月29日
民事第四庭審判長法官張世展
法官洪挺梧
法官莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國111年9月29日
書記官楊宗倫附表：買方上訴人賣方被上訴人毛吳錦順、毛中成、毛中榮及毛中庸簽約日期108年10月21日買賣標的土地坐落面積（平方公尺）權利範圍臺南市○○區○○○段○○段000000地號542毛吳錦順1/1臺南市○○區○○○段○○段0000地號546毛吳錦順3/4毛中成1/12毛中榮1/12毛中庸1/12臺南市○○區○○○段○○段0000地號281毛吳錦順1/2臺南市○○區○○○段○○段0000地號63毛吳錦順5/14原約定之買賣價金465萬元上訴人請求減少之買賣價金855,295元減少後之買賣價金3,794,705元