裁判字號：臺灣新竹地方法院101年竹簡字第384號民事判決
裁判日期：民國102年05月08日
裁判案由：鑑定租賃物界址
臺灣新竹地方法院民事簡易判決101年度竹簡字第384號
原告風城食品有限公司法定代理人 吳子崐 被告 李耀宗 上列當事人間交付租賃物事件，本院於102年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第2項定有明文。經查，原告原起訴之聲明為：「請求確認租賃物界址及租賃物更正。」嗣於民國101年12月19日辯論期日變更聲明為：「請求被告交付減少之租賃物。」復於102年2月27日辯論期日再變更聲明為「請求被告將附圖所示紅色部分，面積11平方公尺之土地（下稱系爭空地）交付原告使用；租金每月應減少新臺幣（下同）1萬元。」再於102年4月24日辯論期日變更聲明為：「請求被告將系爭土地交付原告使用，並將其上圍牆拆除。」有起訴狀、前述言詞辯論筆錄可稽，核原告前後之聲明均係就其與被告於101年7月27日就新竹市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）1、2樓成立之租賃契約（下稱系爭租約），有關租賃標的之範圍有所爭執，請求之基礎事實同一，且被告對此並無異議而為本案言詞辯論，視為同意原告所為之變更，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：㈠原告起訴主張：
1.緣原告透過訴外人新竹租屋公司之經理即證人 郭德旺 承租被告之系爭房屋，並於101年8月10日匯款6萬元保證金至被告帳戶、1萬5千元仲介費至訴外人新竹租屋公司帳戶，並簽訂系爭租約。承租時，證人郭德旺明確告知承租範圍為系爭房屋1、2樓至違章建築牆面止，因該違章建築僅有一小門與原告承租物相連，被告承諾立刻將違章建築拆除並以磚牆隔開封死，以確定前、後段權利及界址。豈料被告遲未將舊違章建築拆除，最後竟乘原告出國期間，建起新違章建築並占用原告承租之部分空地（即系爭空地），是被告交付之租賃物並不完整，自應依系爭租約，將附圖所示紅色部分之系爭空地交予原告使用。
2.依相關法規規定，設立公司行號必須出具稅單及屋主同意書，始得將公司地址設於租賃處，惟被告不願出具同意書，致原告迄今仍未開業，遭國稅局認定非法營業而勒令歇業，承租至今已損害上百萬元。為此，提起本件訴訟，並聲明：請求被告將附圖所示紅色部分，面積11平方公尺土地（即系爭土地）交付原告使用，並將其上圍牆拆除。
㈡對被告抗辯所為之陳述：被告使用到原告承租之位置，自
應將該部分交付原告，況若承租範圍未含空地，被告原舊有違章建築亦應係原告承租之範圍。又，因原告與他人之合約到期，急於搬至系爭房屋，且原告有在系爭房屋營業，被告自有出具同意書之義務。
二、被告方面：㈠當初即係出租系爭房屋1、2樓及天井部分予原告，後面
空地係自己使用，並未出租。系爭租約有說明使用範圍僅有房屋，並未包含系爭空地。出租給原告時，系爭房屋後門出去是空地，空地上有一鐵皮屋，現在新蓋的鐵皮屋與系爭房屋係共同壁。出租時只有跟原告說界線到何處，並沒有約定要封門，且搭建新鐵皮屋之事原告均知情。
㈡另系爭租約約定，由被告於系爭房屋2樓另申請住宅電並
分錶至後方供被告使用，被告要申請，但原告不讓被告進入系爭房屋。
㈢原告僅告知要在系爭房屋營業，並未說要設立公司登記，
亦未同意原告將公司地址遷入。況僅須房屋稅單及租約即可設立公司行號。又原告於8月間承租，表示需整理，故
8月至10月之租金並未向原告收取。但原告僅裝修一些東西，且其員工是自己跑掉，與被告無關，原告所稱損失百萬元，不知金額何來，原告沒有整理，哪來損失。至於花圃部分，是原告自己沒有澆水致花死掉，亦與被告無涉。
三、本件爭執之點：系爭租約原告承租之範圍為何？
四、得心證之理由：㈠本件兩造不爭執就系爭房屋訂有租賃契約，復有系爭租約
附卷可參。惟就系爭空地是否為原告承租之範圍，有所爭執。經查﹕
1.系爭租約第1條載明「甲方（即被告）房屋在所地及使用範圍﹕新竹市○○路○○○號1-2樓」，並無原告所述系爭房屋後之空地（即系爭空地）亦在租賃範圍之記載。是系爭空地是否為原告承租之範圍，尚非無疑。
2.另證人即系爭房屋租賃之仲介郭德旺於本院102年1月15日勘驗期日到場證稱：「我們在現場做廣告，原告打電話洽談，聯絡並有到現場看過，我們有告知，承租範圍只有建物1、2樓，本件不包含其他部分。建物與天井歸原告使用，建物後方與舊鐵皮屋之間原本為空地，空地下為化糞池，因為年久失修，兩造和我有到現場協商，被告告知會在化糞池上另建地上物。被告告知舊建物拆除後，會蓋新建物，面積涵蓋化糞池上」、「剛才所述天井是承租建物左後側呈長方形處，當初講好承租範圍就是以承租建物後牆拉平為界」等語（見本院102年1月15日勘驗筆錄）；核與被告所辯之情大致相符。
復經本院履勘現場，自○○路000號原告承租建物進入，一樓呈反L型式，而自被告事後興建之鐵皮屋進入，自2樓處可看出原告承租房屋旁之鐵皮牆面，該鐵皮牆面另一部分為磚牆，而該磚牆兩造均不爭執為舊有牆面，即係原告承租建物後側牆面等情，亦有勘驗筆錄可憑，而兩造亦均陳稱系爭房屋後與舊鐵皮建物間留有一小部分空間（見本院101年11月26日、101年12月19日言詞辯論筆錄），以原告自承簽約時被告表示其承租範圍要用磚塊隔起（見本院101年12月19日言詞辯論筆錄第
2頁），若承租範圍涵蓋系爭房屋與舊鐵皮建物間之空地（即系爭空地），則該狹小空地，夾於系爭房屋高二層之磚牆及舊鐵皮建物之牆面間，原告無從為適宜之使用，而被告於改建舊鐵皮建物時亦無法使用，致使系爭土地經濟價值有所減損，顯對系爭空地所有人之被告及承租系爭租約標的之原告不利，揆諸常情，被告自無出租系爭空地之必要，原告亦無承租之理。
3.原告雖主張天井與後面空地間並無界線，簽約前，其並未看過現場云云，惟系爭房屋既為反L型，即可以房屋後牆拉平為界，劃分天井與系爭空地之界線，並非無界可循；又不論原告是否曾至現場，原告既不否認兩造間曾就承租範圍協商，設若系爭空地屬承租範圍，以兩造就其餘約定事項尚另以手寫方式載明於系爭租約內，焉會未於系爭租約內記載系爭空地，以杜爭議，反於系爭租約第1條就有關承租使用範圍僅載明系爭房屋。是被告辯稱僅出租系爭房屋及天井，不含系爭空地，尚堪採信。
4.綜上，原告未能提出事證證明兩造曾合意由原告承租系爭空地，原告所為之主張，即非有據。
㈡本件被告業已依系爭租約將租賃標的（即系爭房屋及天井
）交付原告使用，從而原告請求被告將非系爭租約之標的，即如附圖所示紅色部分，面積11平方尺之系爭空地交原告使用，並拆除圍牆，於法未合，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不一一條列審究，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國102年5月8日
新竹簡易庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官謝國聖中華民國102年5月8日