臺灣臺北地方法院99年度訴字第2288號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第2288號民事判決

裁判日期：民國100年01月14日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第2288號原告 張駿 訴訟代理人 楊正評 律師複代理人 陳以儒 律師被告 王士龍 輔佐人 王劍華 訴訟代理人 王有民 律師複代理人 方瓊英 律師
洪主雯 律師 吳佩容 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國99年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○號五樓之房屋遷讓點交原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰肆拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒佰肆拾萬玖仟伍佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告本於坐落於臺北市○○區○○段三小段421之2地號土地及其上同段4338建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號5樓房屋，以及地下二樓編號59號停車位之所有權人、出租人地位，依民法第767條、第455條規定請求被告遷讓返還該房屋，係因不動產物權涉訟，依首揭法條，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊前於民國98年10月間經由買方仲介東森房屋南京加盟店京鑽房屋仲介事業有限公司（下稱東森房屋）介紹，得知被告之房屋要出售，經東森房屋安排現場帶看房屋現況後，於同年月16日與被告委任之代理人即訴外人 徐連英 簽訂不動產買賣契約書，向被告購買其所有坐落於臺北市○○區○○段○○段421之2地號土地及其上同段4338建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號5樓房屋（下稱系爭不動產），以及地下二樓編號59號停車位，約定買賣總價新臺幣（下同）2200萬元，交屋日為98年11月6日，及「買方（即原告）同意賣方（即被告）自交屋日起承租給賣方30日之租賃約（月租金新臺幣5萬元）以作為賣方搬遷之最後期限，且賣方同意至交屋日前保留尾款200萬元，以保障買方權益，如賣方遲延，則所保管價金，賣方同意無條件讓買方沒收。」，並於98年11月2日完成土地及建物產權移轉登記為伊所有，嗣於交屋日伊給付第二次價金1500萬元之同時，雙方再於系爭不動產買賣契約書載明「買賣雙方於民國98年11月6日辦理點交手續，並自點交日起承租予賣方，期限為30日，買方保留尾款新台幣貳佰萬元，予賣方騰空後交付，租金自保留款中扣除，依實際天數計算。若賣方遲延，則所保管尾款，賣方同意無條件讓買方沒收。」等語，詎料，在前開約定30日租約屆滿前，被告竟稱其配偶即訴外人徐連英係以詐欺及偽照文書等方法，於未經其同意授權之情事下，出售系爭不動產，故系爭不動產買賣契約無效云云，惟於系爭不動產買賣契約書簽訂當時，係由訴外人徐連英出示被告之授權書、印鑑證明等相關文件，並有賣方仲介人員 劉礎寬 為見證人，且經地政士 謝國光 驗證無誤後，進而完成簽約，事後被告卻空言未授權訴外人徐連英出售系爭不動產云云，實屬無理，退步言之，縱被告於簽訂系爭不動產買賣契約當時，卻實未曾授權訴外人，然此僅係其與訴外人徐連英及其仲介人員內部之關係，尚與伊無相干，是以，伊已經合法登記取得系爭不動產之所有權，被告於98年11月6日點交之後係基於租賃契約而占有系爭不動產，然約定之30日租期已經屆滿，且屆滿前已多次前往被告處要求如期騰空點交系爭不動產，再於接獲被告之存證信函後，復委託訴訟代理人以存證信函催告被告於文到三日內遷讓點交系爭不動產，被告自應遷讓返還系爭不動產，為此爰依民法第455條及第767條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號5樓之房屋遷讓點交原告。㈡請依職權宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告患有嚴重白內障，視力幾乎全盲，是其平日於相關文件
上簽名時，往往需要旁人攙扶並協助握住其手臂以利其書寫姓名；且因其為一不識字之文盲，對於所簽署之文件多由旁人解說其意義，自己並無法直接閱讀及瞭解相關文件之內容，是系爭授權書上之簽名是否由其親自簽署，被告確實難以辨識，故系爭授權書簽名之真正尚有疑義；又縱使不論系爭授權書之簽名是否確由其所為，其亦確實不可能瞭解系爭授權書之內容及其法律上意義暨效果。復以系爭房地為其退休養老之處所而言，依據一般人情常理，實不可能有出售該建物之計畫，系爭授權書既非出於其意思所為，依法應屬無效。另縱認系爭授權書生效，因該授權書係被告遭其配偶徐連英不法詐欺所為，被告亦已依民法第92條規定撤銷該受詐欺之意思表示在案，原告亦無從以該授權書主張系爭買賣契約書係經有權代理人所簽署之事實。再查，系爭買賣契約係被告配偶徐連英在無權代理情形下所簽署，且系爭房地之出售過程顯有一般常情有違，原告應為明知，否則焉有合計高達2000萬元之買賣價金均以現金提領支付，此不符合交易常規，而顯係故意逃避被告事後追究所預為之脫法行為。則依民法第170條規定，系爭買賣契約因未經被告承認，對其自不生任何效力，況被告亦已依法撤銷系爭買賣契約在案，是原告自無權再依據該契約對其請求遷讓房屋之理。
㈡又表見代理規定應以「由自己之行為表示以代理權授與他人
，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者」為適用前提，且須無該條但書規定所稱：「但第三人明知其無代理權或可得而知者」之情形，然查，被告從未親自對原告表示徐連英有代理出售系爭房地之權限，亦未於得知徐連英無權代理時不為任何反對之表示，況如前所述，原告應明知徐連英係無權代理之情事，則本案顯無民法第169條表見代理規定之適用，原告主張要無理由。另縱使不論前述不合常規之交易過程及買賣契約效力問題，原告自始至終亦未對其已支付買賣價金之事實舉證，則被告自得依據民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯，拒絕原告遷讓房屋之請求等語，資為抗辯。故聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件兩造協議不爭執事項：（詳本院卷㈠第134頁、第129至130頁）㈠訴外人徐連英為被告之配偶，於94年5月23日與被告結婚，迄今已逾4年。
㈡被告於98年6月12日與訴外人徐連英、 賀有福 共同前往臺北市大安區戶政事務所申辦原證3之印鑑證明。
㈢訴外人徐連英以被告代理人名義，於98年10月16日與原告簽
訂不動產買賣契約書，將被告所有坐落於臺北市○○區○○段三小段421之2地號土地及其上同段4338建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號5樓房屋（下稱系爭不動產），以及地下二樓編號59號停車位，以2200萬元出售予原告，約定交屋日為98年11月6日，及「買方同意賣方自交屋日起承租給賣方30日之租賃約（月租金5萬元）以作為賣方搬遷之最後期限，且賣方同意至交屋日前保留尾款200萬元，以保障買方權益，如賣方遲延，則所保管價金，賣方同意無條件讓買方沒收。」㈣訴外人徐連英以被告代理人名義簽訂不動產買賣契約書時，
執有及並當場提出形式上為被告出具，上有被告簽名並蓋用指印之授權書、系爭不動產所有權狀、臺北市大安區戶政事務所發給之被告印鑑證明、被告之身份證正本及與被告印鑑證明相符之印鑑章，授權書上記載「茲因所有權人王士龍事務繁忙特授權本人之妻徐連英女士....授權代理本人下列不動產全權出售、租賃、移轉、抵押（借款）、過戶領取價款等一切手續及有關之一切事宜。被授權人處理上述事宜所簽署之一切合約及文件，授權人均予以承認並承擔因此產生之法律問題。被授權人有轉再授權之權，恐口無憑特立本書為據。」㈤系爭不動產買賣契約書上蓋用之被告印文與臺北市大安區戶政事務所98年6月12日核發之被告之印鑑證明之印文相符。
㈥上述不動產所有權於98年11月2日經臺北市大安區地政事務所以買賣為登記原因，移轉登記為原告所有。
㈦原告已經先後給付買賣價金500萬元及1500萬元，並由訴外人徐連英以被告代理人名義代為受領。
㈧不動產買賣契約書記載「買賣雙方於民國98年11月6日辦理
點交手續，並自點交日起承租予賣方，期限為30日，買方保留尾款新台幣貳佰萬元，予賣方騰空後交付，租金自保留款中扣除，依實際天數計算。若賣方遲延，則所保管尾款，賣方同意無條件讓買方沒收。」經原告及訴外人徐連英簽章確認。
四、得心證之理由：原告起訴主張伊與被告委任之代理人即訴外人徐連英簽訂不動產買賣契約書，向被告購買其所有之系爭不動產，約定買賣價金為2200萬元，交屋日為98年11月6日，以及同意自交屋日起承租給被告30日之租賃約，如遲延返還，則無條件沒收尾款，嗣後並交付總計2000萬元之現金予訴外人徐連英收受，詎料，於上開約定之30日租賃期限屆滿後被告卻拒為返還系爭不動產，爰依民法第767條、第455條規定請求被告遷讓系爭房屋等語，惟為被告辯以未授權訴外人徐連英出售系爭不動產，並以前詞有所爭執，是本件爭點在於：㈠被告有無授權訴外人徐連英出售系爭不動產，對於原告是否應負授權人責任？㈡如是，則原告可否依據所有物返還請求權或租賃物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋？㈢另被告主張同時履行抗辯有無理由？㈠首按，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文；又借據內印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為，最高法院37年上字第8816號判例參照。查原告主張與被告委任之代理人即訴外人徐連英簽訂不動產買賣契約書，向被告購買其所有之系爭不動產一節，業據提出不動產買賣契約書、授權書、印鑑證明、土地及建物所有權狀、兩造所寄發之存證信函及房屋稅繳款書等件影本附卷為憑，堪認原告主張應屬真實。雖被告否認賦予訴外人徐連英代理權，並辯以徐連英係屬無權代理，系爭不動產買賣契約無效云云，然查，依據訴外人徐連英於簽訂買賣契約書當時所提出之授權書內容以觀，其內容略載以「茲因所有權人王士龍事務繁忙特授權本人之妻徐連英女士....授權代理本人下列不動產全權行使出售、租賃、抵押（借款）、過戶領取價款等一切手續及有關之一切事宜。被授權人處理上述事宜所簽署的一切合約及文件，授權人均予以承認並承擔因此產生的法律問題....」，並由被告於該文件上簽署姓名並蓋章，且按捺指印，堪認被告確實曾以該文件授權訴外人徐連英處理上開所載之事宜。被告雖否認該文件之真正，且略辯稱系爭授權書非出於其意思所為，依法應屬無效，另縱認生效，因該授權書係被告遭徐連英不法詐欺所為，被告亦已依民法第92條規定撤銷該受詐欺之意思表示在案云云，然透過肉眼比對前開授權書及被告所提出之委任狀可知，兩份文件所由被告簽署姓名之寫法相差無幾，足認係由同一人所簽，且被告於本件之言詞辯論期日亦曾自承確實有在徐連英提給他的文件上簽名等語（詳本院卷㈠第190頁反面），是被告空言否認該文件之真正，不足採信。再者，被告固辯稱當初係因徐連英騙以該文件係其與徐連英辦理赴大陸探親之身分證明文件，而使被告陷於錯誤，並非出於其意思所為，惟被告前開所述僅空言提出，迄今並未提出任何證明以顯其詞，是否屬實無從認定，況表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效，民法第86條明文規定，是以，被告所辯尚難認定係屬實在，至被告陳稱已依民法第92條撤銷其意思表示一事，然詐欺係由第三人所為者，須以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，有民法第92條第1項著有明文可參，因此，原告對於授權出售系爭不動產之意思表示係受詐欺並不知情時，被告亦無從撤銷該意思表示。本件被告固以系爭不動產買賣僅約定分為頭期及貸款二階段有違常情、未依一般實務作法，將所有權移轉登記及抵押權移轉登記同時掛件並同時設定抵押權予銀行，背於一般作業流程，先將賣方列為600萬元抵押權設定義務人，讓買方成為抵押權人，無故令賣方成為買方債務人，違反土地登記實務作法，使賣方立於不平等地位，與交易常規有違、原告反於常情未為前往系爭房地請求進行點交，未曾有人在被告返台後要求看房地，遲至被告先行寄發存證信函後，原告始在98年12月17日回函回應，與一般買賣交易完成後付清尾款前，買受人急欲要求點交常情相違，指摘原告明知徐連英無代理權之盜賣行為，非屬善意第三人云云，資為抗辯。經查，不動產買賣自簽約至履約完成，買賣價金會分為多少階段，端視當事人之個別狀況、賣方經濟能力、買方需求而自行約定，並無一定分幾個階段才稱合理。實務上所謂「備證」係指買賣交易之賣方應備齊及交付產權移轉登記所需文件，所謂「完稅款」係約定於稅單核發後，買方交付一部份買賣價金，供賣方繳納土地增值稅之用。而本件簽訂系爭買賣契約當時業已提出產權移轉登記所需文件，且於上開契約書內約定土地增值稅由原告負擔繳納，自無庸再將交付價金之期間分為四階段進行，又不動產交易通常分為數期給付時程，買受人須先支付部分價金，於已支付部分價金，所有權尚未移轉過戶前，要求出賣人先設定抵押權以為已付價金之擔保，亦非不可行，而本件原告於簽約日交付500萬元之支票後，即約定就其所支付之簽約備證款，辦理反設定予原告，金額為600萬元（即交付之價金加二成），並開具以被告為受款人，票面金額1700萬元之保證本票，擔保價金之交付（詳本院卷㈠第263頁），買賣雙方互相均有擔保權利之方法，並無使賣方立於不平等地位。亦徵被告指摘辦理抵押權擔保設定違反一般代書作業流程、土地登記實務作法尚屬無理，最後，有關被告辯稱原告反於常情未為前往系爭不動產請求進行點交一節，原告執以伊於產權移轉登記完成後，曾與東森房屋仲介人員於98年11月6日先行前往系爭不動產之處與訴外人徐連英確認被告及其家人尚未搬遷完成，遂以占有改定方式取代現實點交後才離開等詞否認被告所言，是原告是否確實未曾進行點交要非無疑，再者，依據系爭不動產買賣契約書第13條所載可知，兩造合意約定自交屋日起承租給被告30日之租賃約以作為被告搬遷之最後期限，之後再約定註記「買賣雙方於民國98年11月6日辦理點交手續，並自點交日起承租予賣方，期限為30日....」等語，且原告嗣後於租賃期間屆滿後即以存證信函催告被告應於文到十日內遷出房屋（詳本院卷㈠第116頁），足見原告係因不動產買賣契約約定房地由被告繼續租賃使用30天，才未中途要求前往現場點交房屋，且伊亦非在接獲被告信函後才發函回應。被告逕以上情有所抗辯委不足採。準此，原告對於被告受徐連英詐欺而為意思表示一事既不知情，則被告縱使撤銷該授權之意思表示，原告亦不受影響。是被告無法證明並未授權徐連英出售系爭不動產，且徐連英於簽約之時亦曾提出被告之印鑑證明及印鑑章，自難謂徐連英係無權代理被告與原告簽訂系爭不動產買賣契約，是被告所辯難以採信。
㈡退萬步言之，被告縱無授權訴外人徐連英出售系爭不動產，
惟其曾簽署授權書並交付於徐連英，且曾至戶政事務所辦理印鑑證明文件，致徐連英於簽訂系爭不動產買賣契約時得以提示於原告，顯見被告仍有由自己行為表示以代理權授與他人，揆諸最高法院93年度台上字第379號民事裁判意旨，被告對於原告應負授權人責任，縱被告另辯以從未親自對原告表示徐連英有代理出售系爭不動產之權限，亦未於得知徐連英無權代理時不為任何反對之表示，況原告應明知徐連英係無權代理云云，暫不論被告得知徐連英無權代理時已為反對之意思表示，從前開說明可知悉，被告確實曾簽署授權書並交付予徐連英，又曾與徐連英至戶政事務所辦理印鑑證明，且由徐連英收受該證明文件，最後並由徐連英於簽訂系爭買賣契約當時提示予原告，衡酌此情難謂被告非無由自己之行為表示以代理權授與徐連英，至被告指摘原告明知徐連英係無權代理一事，前已論證述明並非屬實，是被告應依民法第169條規定對原告負授權人責任，足堪認定。另被告雖復援引最高法院99年台上字第1227號判決、44年台上字第1026號判例、85年台上字第963號判例、98年度台上字第1132號判決、70年台上字第657號判例等裁判意旨，主張徐連英無代理權或本件買賣無表現代理之適用。惟查上開判例、判決所示之事例，雖屬關於代理權限有無及有無表現代理適用之爭議，但具體情節與本案有所不同，非可比附援引作為本件判斷依據，併予敘明。
㈢綜上，被告對於原告應負授權人責任，已堪認定，是以系爭
不動產買賣契約即應屬有效成立，復查，系爭不動產買賣契約第13條分別載明「買方同意賣方自交屋日起承租給賣方30日之租賃約（月租金新臺幣5萬元）以作為賣方搬遷之最後期限」及「買賣雙方於民國98年11月6日辦理點交手續，並自點交日起承租予賣方，期限為30日」等文字，且原告於98年12月4日及12月17日業已以存證信函要求被告遷讓房屋，依民法第767條規定，原告自得請求被告返還系爭房屋，是原告主張洵屬有據，應予准許。
㈣另按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。民法第264條第1項本文已有規定；又所謂同時履行之抗辯，係指因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而言，如他方就其所負債務已為給付，自不生同時履行抗辯之問題，最高法院88年度台上字第1059號民事判決亦可參照。雖被告再以原告迄今均未證明已交付2000萬元價款予其，故依法主張同時履行抗辯，拒絕遷讓系爭房屋云云，惟從系爭不動產買賣契約書內容以觀，其中第14條繳款備忘錄分別載明「繳款日期98年10月16日，繳款金500萬元，收款人徐連英，備註：10/19會同買方至國泰世華民權分行提領現金支付」、「繳款日期98年11月6日，繳款金1500萬元，收款人徐連英，備註：買賣雙方會同至台北富邦銀行營業部提領現金」等詞（詳本院卷㈠第8頁），又證人謝國光亦曾到庭證稱「系爭房屋的價款均是交付給徐連英....」等語，足徵原告確實曾交付現金2000萬元予訴外人徐連英，又依前所述，訴外人徐連英為被告之代理人，負有代為或代受意思表示之權限，因此，自難遽認被告並未受領上開之價款，從而，被告即不得主張同時履行抗辯，拒絕遷讓系爭房屋。
五、綜上所述，原告本於所有返還請求權請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。從而，原告爰依民法第767條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓點交予伊，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年1月14日
民事第五庭法官洪純莉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月14日
書記官邱美嫆