裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第3153號民事判決
裁判日期：民國105年02月26日
裁判案由：給付修繕費用
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第3153號原告 謝美蓉
石作珍 朱月弟 共同訴訟代理人 陸正義 律師複代理人 羅偉甄 律師被告大庭園管理委員會法定代理人 陳月裡 訴訟代理人 吳妙白 律師上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國105年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告所有之建物均坐落於被告大庭園管理委員會所管理之大庭園大廈（下稱系爭大廈）社區內。原告謝美蓉為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號11樓建物之區分所有權人，原告石作珍為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號11樓建物之區分所有權人，原告朱月弟為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號11樓建物之區分所有權人。系爭大廈之樓頂平台年久失修，防水層破損致滲漏水現象日益嚴重，樓頂平台既屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項及大庭園大廈管理規約第12條，自應由被告修繕並由公共基金支付費用，惟被告怠於為之，原告均為系爭大廈之頂層區分所有權人，因無法忍受經年累月漏水之苦，且為恐損害擴大造成建物結構受損而危害社區居住安全，乃自行僱工修繕而分別支出新臺幣（下同）28萬9,950元、27萬元、18萬元，係為被告盡公益上之義務，屬民法第174條第2項適法之無因管理，自得依民法第176條請求被告支付上開修繕之必要費用。又原告因修繕系爭大廈之樓頂平台所代墊之上開修繕費用，亦得依民法第179條規定請求被告返還。為此，爰依民法無因管理及不當得利之法律關係，擇一請求被告給付上開修繕費用及其法定利息等語。並聲明：㈠被告應分別給付原告謝美蓉、石作珍、朱月弟28萬9,950元、27萬元、18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯：系爭大廈為公寓大廈管理條例施行前興建完工之公寓大廈。系爭大廈區分所有權人於82年交屋時，與建方簽訂遷入證明書第1條第3項約定屋頂除公共設施外，歸由該頂層區分所有權人管理使用。而原告均為前開房地之第一手買受人，交屋時自亦有與建方簽訂遷入證明書。系爭大廈區分所有權人就樓頂平台之共有部分既已約定由頂層區分所有權人專用，則就約定專用部分之修繕，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，自應由約定專用之使用人即原告為之，並負擔費用。至於訴外人 何光華 非系爭大廈之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第25條規定，乃為無召集權人，而原告提出之91年2月1日訂立之大庭園大廈管理規約，既係由無召集權人何光華所召集之區分所有權人會議所為決議訂立之管理規約，自屬當然無效等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第202頁）：㈠原告謝美蓉為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號11
樓建物之區分所有權人，原告石作珍為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號11樓建物之區分所有權人，原告朱月弟為門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號11樓建物之區分所有權人。原告均為系爭大廈之頂層區分所有權人，並均為前開房地之第一手買受人。
㈡原告所有之建物均坐落於被告所管理之系爭大廈社區內。
㈢系爭大廈之樓頂平台屬共有部分。
㈣系爭大廈於公寓大廈管理條例施行前既已存在。
四、得心證之理由：㈠原告主張：系爭大廈樓頂平台屬共用部分而有漏水情形，應
由被告為修繕等語，惟據被告抗辯：系爭大廈為公寓大廈管理條例施行前興建完工之公寓大廈。系爭大廈區分所有權人於82年交屋時，與建方簽訂遷入證明書約定屋頂除公共設施外，歸由該頂層區分所有權人管理使用，且原告均為前開房地之第一手買受人，則上開樓頂平台既已約定為專用部分，自應由約定專用之使用人即原告為修繕並負擔費用等語。查系爭公寓大廈門牌計有102號、104號、106號、108號、
110號、112號、114號、116號及118號，係於81年間取得使用執照（使用執照字號：81使328），有臺北市政府簽稿及建物登記第二類謄 本可佐 （見本院卷一第52、125至12
6頁），為公寓大廈管理條例施行前興建完工之公寓大廈（見不爭執事項㈣）。又被告抗辯當年建方與系爭大廈區分所有權人系買受人已約定樓頂平台為頂層住戶專用，業據被告提出系爭大廈區分所有權人於81年底、82年間辦理交屋時，系爭大廈114號10樓、118號1樓、118號2樓、118號3樓、108號11樓、108號10樓、108號7樓、108號4樓、
116號10樓、106號4樓、104號4樓區分所有權人（即買受人）與建方（即賣主）簽訂之「大庭苑遷入證明書」為佐（見本院卷一第24至30、127至142、159至196頁，本院卷二第9至18頁），上載「買方（以下簡稱甲方）…向 林銘義 先生（以下簡稱乙方）購買臺北市○○區○○街○○○巷…
1戶房屋連同其持分土地，甲方業已將購屋自備款全部交齊，…，並依約將原不動產預定買賣契約書交回，今將該房地交予甲方（即買方）點收為業，惟後列原契約書中部份條款及未了事項列明於後，以供雙方共同遵守。㈢屋頂除公共設施外，歸由該頂層住戶管理使用，但不得搭建任何違章物…」等語。再由區分所有權人（即買受人）與建方（即賣主）當年所簽訂之「大庭苑汽車停車憑證」（見本院卷二第19頁），第5條亦載明「本停車位之管理除本憑證及「大庭苑遷入證明書」內之所訂定外，依大庭苑管理規則。」（見本院卷二第19頁），亦可證當年交屋時買、賣方均有簽訂「大庭苑遷入證明書」。復參酌證人林銘義即系爭大廈之建方（賣主）於本院審理中結證：「（問：你是否有在70幾年時在吳興街600巷蓋大樓出售？）有。」、「（問：你是否記得該大樓建案之名稱？）那時候是叫『大庭苑』。」、「【問：（提示本院卷被證2及被證10-17大庭苑遷入證明書並告以要旨）當時買受人是否都要簽這份遷入證明書？】我記得有這份遷入證明書才會讓他們進入入住，要不然有的人進去入住怎麼也趕不走。當時就是錢繳清、貸款也齊備，才會發遷入證明書給買受人。」、「（問：所以就是買的人要簽這份書面才能入住？）應該是這樣子。」、「【問：（提示本院卷第24頁被證2遷入證明書並告以要旨）上面第1條的第2、3款，記載地面層的空地歸一樓住戶管理使用，屋頂除公共設施外歸頂樓住戶管理使用，當時是否有這樣的約定？】是的，沒錯。那個上面我有蓋章。…」、「（問：所以照你剛剛陳述，你記得要有這份遷入證明書才可以入住，這件事情是你的推論還是你記得當時是如此？）…。應該是有遷入證明書才能入住。…」、「（問：剛剛你看的遷入證明書，那時候是你們建方印的？）是的。」、「【問：（提示上開遷入證明書並告以要旨）為何當時是約定屋頂是由頂樓住戶管理使用，而地面層空地是由一樓住戶使用？】不是我們這樣，是當時大家都是這樣使用，要不然人家幹嘛買頂樓及1樓。」、「（問：當時買房子的人都同意這樣的約定？）當然是，當年這個環境都是這樣子。」、「（問：當時78戶大家都同意這樣的約定？）當然是。要不然就不會簽買賣合約。當時買賣合約就有列入屋頂由頂樓住戶使用，地面層由1樓住戶使用。一樓及頂樓賣的比較貴。」、「（問：大庭園管理委員會的一樓及頂樓是否賣得比較貴？）當然。」、「（問：這份遷入證明書是否代表點交房屋予住戶使用嗎？）我能確認的就是代表買受人自備款、貸款等手續辦完，就發給他們。至於時間點是否在移轉登記辦完，這個不確定。就是銀貨兩訖的意思。」、「（問：你的銀貨兩訖的意思就是房子交給他們使用？）對，拿到遷入證明書的人就可以搬進去。」等語（見本院卷一第211頁反面、第212頁、第213頁反面、第214頁），則被告抗辯系爭大廈樓頂平台當年78戶買受人均同意由頂樓住戶管理使用，誠屬有據。至證人林銘義雖有證述：不能確定跟第1次的買受人都有簽遷入證明書等語（見本院卷一第212頁），然證人林銘義於本院作證時間距遷入證明書即出賣當時已相距20年餘，有相當時間，尚難要求證人對個案買賣事宜完全記憶或確定，依證人林銘義上開證述可知，當時買賣房屋標準作業程序買方入住時，需簽署遷入證明書始能入住無誤，且遷入證明書上確實亦記載：「甲方（即買方）業已將購屋自備款全部交齊，…，並依約將原不動產預定買賣契約書交回，今將該房地交予甲方點收為業」等語，有上開遷入證明書可按，已如上述，確與證人林銘義證述情形相符，足認當時購買之區分所有權人應均有簽署遷入證明書始得入住系爭大廈，尚不能以證人林銘義就個案無法完全確定，即認其證述不可採。至原告雖否認遷入證明書之真正，然經證人林銘義證述明確已如上述，且有大庭苑汽車停車憑證可佐，遷入證明書之真正應可採認。㈡據上，被告抗辯：系爭大廈樓頂平台已約定由頂層住戶專用
等語，尚屬可採，則系爭大廈區分所有權人就共有部分之樓頂平台既已約定由頂層區分所有權人即原告專用，則就約定專用部分之修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，即應由約定專用之使用人即原告為之並負擔費用。
㈢至於原告雖提出91年2月1日區分所有權人會議所訂立之大
庭園大廈管理規約（見本院卷一第89至106頁，下稱系爭規約），主張依該規約第2條第2項，約定樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用等語。惟按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年臺上字第2517號判決意旨參照）。系爭規約依當時應適用之89年4月26日修正公布之公寓大廈管理條例第25條第2項規定：「區分所有權人會議由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期1年，連選得連任。」而系爭規約所訂立之91年2月1日區分所有權人會議，該次召集人為何光華，有大庭園公寓大廈第1次區分所有權人會議會議記錄其上記載：「一、開會事由：<1>訂立規約…。二、開會時間：91年2月1日星期4下午19時。三、開會地點：本社區112號6樓。四、主席：何光華。
」、「六、主席報告：1.本次會議係由本年度召集人何光華依公寓大廈管理條例第25條之規定召開。…」等語可佐（見本院卷一第123頁），然何光華實非系爭大廈之區分所有權人，此有大庭園管理委員會成立報備全卷內之「公寓大廈區分所有權人會議出列席單位及人員附冊」及「公寓大廈（社區）區分所有權人名冊」足證（見本院卷一第65至88頁），則依公寓大廈管理條例第25條第2項規定，何光華乃為無召集權人。從而系爭規約係由無召集權人何光華所召集之區分所有權人會議所為決議訂立之管理規約，揆諸上開最高法院判決意旨，系爭規約應為無效。是系爭大廈樓頂平台並不因系爭規約而改約定為共用部分。原告以系爭規約主張樓頂平台為共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，其修繕、管理、維護由被告為之等語，難認可採。
五、綜上所述，本件樓頂平台應由原告修繕並負擔費用，則原告依無因管理及不當得利之法律關係，請求被告分別給付原告謝美蓉、石作珍、朱月弟28萬9,950元、27萬元、18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之請求既無理由，其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年2月26日
民事第七庭法官黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月26日
書記官王曉雁