裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第255號民事判決
裁判日期：民國104年07月13日
裁判案由：請求酌減違約金
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第255號原告 洪春夏 訴訟代理人 吳金棟 律師被告 尤東浩
尤桂彬 尤桂珊 共同訴訟代理人 施竣中 律師上列當事人間請求請求酌減違約金事件，經本院於民國104年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國103年10月16日透過訴外人 嘉霖 不動產仲介經
紀有限公司即東森房屋民權加盟店（下稱嘉霖仲介公司）之仲介，以總價新臺幣（下同）1億5,000萬元，向被告購買坐落新北市○○市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及其上建號146號，門牌號碼新北市○○區○○路0段00號建物（下稱系爭不動產），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。簽約前，被告係委託訴外人即嘉霖仲介公司之 林鴻霖 與原告接洽，林鴻霖承諾系爭不動產可向銀行貸款1億2,000萬元。被告轉交系爭不動產若干資料，原告持向臺灣銀行板橋分行，經該分行經理、襄理初判，且同赴系爭不動產現場勘查，均認系爭不動產可貸款1億2,000萬元。基上，原告並已於郵局存款達2,500萬元，原告具備履約能力，而與被告簽立系爭買賣契約。
㈡被告之履行輔助人林鴻霖與原告洽談系爭不動產買賣價格時
，因林鴻霖一再向原告保證原告可貸得1億2,000萬元，林鴻霖係受被告委託辦理系爭不動產出售事務，是被告對於原告需貸得1億2,000萬元始願簽定系爭不動產買賣契約知之甚明。如系爭不動產無法向銀行貸得1億2,000萬元，原告無力承購系爭不動產，被告就林鴻霖承諾代辦1億2,000萬元銀行貸款此項契約停止條件（貸得該款屬簽約之要件）亦難辭辯認之責任，即原告於無法貸得該額度時，並無成立系爭不動產買賣契約之餘地，貸款成數不足為系爭買賣成立之解除條件。被告既委託林鴻霖仲介，故林鴻霖之承諾不能實現，被告亦應負相當責任，此屬簽立系爭買賣契約後，於被告請求支付違約金時，似應屬酌減違約金之法律上理由。
㈢被告於簽約前提出系爭不動產資料，欠缺附近實價登錄（成
交價與行情），又其不動產說明書關於「建物係住宅豪宅」而非商業使用，足使金融機關因欠缺詳細系爭不動產資料，致無法貸款超過3,000萬元。被告委託林鴻霖代辦系爭不動產買賣，對於原告需向臺灣銀行巨額貸款始能成交，不能謂為不知，其簽約程序上，被告難謂豪無締約上過失。
㈣原告已經為系爭買賣契約一部分價金給付，亦屬法律上得酌
減違約金事由。兩造簽立系爭買賣契約後，原告已交付被告兩張支票，面額分別為760萬元、740萬元，票載發票日期分別為103年11月30日、103年12月5日，合計1,500萬元。原告已為一部分價金給付達1,500萬元情形下，且以存證信函與口頭請求被告延緩2個月履行期間，原告可完成其餘價金給付，即原告已著手儘速出售其他不動產，擬以出售所得價金作為給付系爭買賣餘額價金，但被告堅決反對，逐因原告已盡力仍一時無法貸款以致難以履約。
㈤103年11月20日兩造第一次在嘉霖仲介公司商討賠償事宜，
被告要求原告賠償750萬元，原告無法支付，被告透過仲介威脅如果不答應高額賠償，原告交付之前開2張支票跳票就信用破產，無法做生意，經多次談判迫於無奈，兩造於103年12月2日簽立「解約協議書」，由原告給付被告580萬元，並給付嘉霖仲介公司仲介費70萬元。而原告前開2張支票其中面額740萬元之支票於「解約協議書」簽立前已兌現，兩造簽立「解約協議書」，被告才退還超過580萬元部分之金額及退還第2張支票與原告。貸款成數不足為系爭買賣成立之解除條件，惟因原告受限於2紙支票已交付被告手中，如不繼續履約（按期支付尾款1億2,000萬元），則2紙支票將任由被告提示（兌現或不能兌現）。原告為免2紙支票均遭被告提示兌現，1,500萬元被沒入或信用破產，只好委屈求全以支付一定金額作為解除契約之條件（580萬元），雖已支付，惟顯失公平，應可請求酌減與返還其顯失公平部分之差額200萬元（計算式：580萬元－380萬元）。
㈥依系爭買賣契約書第8條第2項：「買方若不依合約履行各項
義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾1日買方應按買賣總價款萬分之二計算滯納金於賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面告知限期催告仍不履行時，至少七個工作日，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費。」，可以證明若買方不依約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議（俗稱違約），其性質應屬違約金，得以確認，如有顯失公平之過高，得請求酌減。再按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」，民法第251條定有明文，即一部履行之酌減。謹按當事人以契約預定違約金者，於債務人不履行債務時，即應支付違約金，此屬當然之事。然債務人為一部之履行時，如仍使照付違約金，則債務人備受不測之損害，殊失情理之平。故法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，以期得公平之結果，為本條之立法理由。兩造於103年10月16日簽訂系爭買賣契約，買賣總價款1億5,000萬元，於簽約當時原告即支付1成之買賣價金1,500萬元予被告。姑不論因貸款金額不足致買賣無法成交之原因（總價之8成即1億2,000萬元以上），係可歸責於原告或被告？若買方於契約無法履行時，即任由賣方將已付之買賣價金全數沒收，顯難期得公平。本件系爭買賣總價款為1億5,000萬元，原告580萬元遭被告以不履行合約強迫沒入（如不妥協將因票據屆期分別於103年11月30日、103年12月15日，如不兌現導致債信不良，不得不從），按其比例雖未超過內政部成屋買賣契約書範本第11條所規定之房地總價款15%，然因貸款成數不足致契約無法履行，實質上於被告（賣方）並無損害。縱有損害其金額應不致超過380萬元（計算式：1億5,000萬元×銀行利率×自兩造簽訂契約之日起至解除契約賣方得以再另行出售之日止），超過部分自應酌減返還。故原告請求酌減違約金，並依不當得利請求被告返還200萬元，且應不受兩造原有約定「賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議。」之限制（系爭買賣契約第8條第2項）。
㈦系爭買賣契約第8條第1項規定：「賣方若未依約履行各項義
務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方(自逾期日起至完成給付日止)該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時（至少7個工作日），買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還於買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及應可歸責於買方之事由除外。」，同條第2項並無如第1項但書「但因天災、地變等不可抗力及應可歸責於賣方之事由除外。」之規定，足見兩造所訂立之系爭買賣契約權利義務不對等，買方違約時全數沒收已支付價金，顯失公平與過高，原告得請求酌減。
㈧原告從不做不自量力之事，若未經被告承諾以能完成貸款金
額（總價款至8成以上）作為買賣成立生效之停止條件，原告絕不可能加以買受，陷自己於必然違約遭受沒收已付價金之不利地步。申辦貸款之初，貸款銀行初估可貸金額確為1億2,000萬元，然簽約後被告未提供完整資料，銀行以附近沒有實價登錄且是豪宅（因此屋是書店商業用，根本看不出是豪宅且被告故意穩瞞），因而無法貸款，原告因此無力購買，無法成交原因，非可歸責於原告，被告主張原告不依約履行，將原告已付價金全數沒收，顯失公平與不當。
㈨並聲明：（見本院卷第95頁）⒈被告三人應給付原告200萬元，如其中一人已為給付，其餘
二人免為給付義務，及自原告104年4月7日所提民事準備書狀2之繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠緣原告於103年10月16日欲以總價1億5,000萬元向被告3人買
受系爭不動產，兩造乃會同於嘉霖仲介公司內當面議妥系爭不動產買賣總價款、付款方式。議約過程中，被告等人曾詢及系爭不動產價值不斐，買賣總價更高達1億5,000萬元，原告是否果有充分資金如期履約？原告聞言後表示，其已覓妥銀行貸款，於簽約前更已自行偕同貸款銀行（臺灣銀行板橋分行）經理與襄理前後5次勘查過系爭不動產，而且渠等業在簽約前一天答應原告，將同意貸款1億2,000萬元予原告，要被告等人毋庸擔心；假設貸款不足，其也會在完稅前將貸款差額依約補足於履保專戶內（為求明確起見，兩造乃於系爭買賣契約第17條第1項載明，貸款不足抵付尾款時差額完稅自行匯入履保專戶等語），如果銀行沒事先找好，其也不敢來簽約，絕對不會有問題等語。被告等人見其態度篤定且言之鑿鑿，遂在嘉霖仲介公司仲介下，分別與原告簽定系爭買賣契約書兩份。
㈡嗣兩造締約後，原告突於103年11月12日來函陳稱其因無法
獲得銀行貸款致無法履約，央求被告協商後續履約事宜。被告甫接獲來函之際實忿憤難平，蓋締約之初被告即因系爭不動產價值不斐進而善意提醒原告應備妥充分資金，切勿不慎損及買、賣雙方權益；言猶在耳，孰料兩造在締約後不到一個月時間原告即惡意違約。按締約之初，被告不僅已善意提醒原告應有充分履約計畫再為締約，甚至締約過程中原告要求將簽約款調降為買賣總價款之10%，幾經磋商後被告等人雖以其要求與一般交易習慣（20至30%）不合，但仍慨然允諾。甚至締約後某日，當時人在國外之被告 尤桂姍 亦曾接獲原告來電，電話中尤桂姍詢及原告貸款是否順利時，原告卻支吾其詞旋即不了了之；縱使原告片面違約不買後，亦曾委託嘉霖仲介公司多次向被告協商解除契約及違約金賠償事宜，何來原告所謂置之不理等語？原告不思其無理片面違約在先，更是昧於事實無理指摘被告在後，委實令人氣結。
㈢再者，原告片面無理違約之後，兩造間權利義務自應循系爭
買賣契約約定內容解決，則依系爭買賣契約第8條第2項約定，被告等人自得將原告已繳價款或已付票據（即相當於簽約款1,500萬元之兩紙支票，面額分別為740萬元、760萬元）充作違約賠償。為此，兩造於103年11月25日下午3時30分假嘉霖仲介公司當面協商買賣契約後續事宜，惟原告隨即出言要求被告應先將用作給付簽約款1,500萬元之兩紙支票歸還且僅願意給付部份賠償被告，被告見其態度倨傲、根本沒有解決誠意，當日乃不歡而散，未達成任何共識。嗣後，被告等人又陸續接獲仲介公司多次來電協商，被告等人不忍嘉霖仲介公司經紀人員夾雜於兩造糾紛之間，並為求紛爭早日弭平，遂釋出善意表示願將違約賠償金額降為750萬元（相當於買賣總價款之5%），並請嘉霖仲介公司轉達原告，若原告同意，兩造即可會同辦理解約事宜。若干時日後，在嘉霖仲介公司協調下，兩造再次於103年12月1日下午3時30分進行第2次當面協商，當日經冗長商議結果，最終兩造達成共識，由原告補償被告等人580萬元，為確保兩造和解真意並杜爾後無謂爭議，兩造乃為此締有「解約協議書」在案。當日協調過程不僅均有不動產經紀業者及地政士等多人在場親見親聞，更有嘉霖仲介公司現場營業場所之錄影設備全程記錄兩造商談過程，何來原告所謂「被告透過仲介威脅如不答應高額賠償，支票跳票就信用破產無法做生意」、「原告是被被告支票押著如被刀子押著脖子含淚簽了合約」、「仲介與賣方都一起對付原告」等語？㈣原告不僅惡意違約在先，且於違約後更侈言僅願賠償被告部
份損害，被告本得依約將原告已付票據（即相當於簽約款1,500萬元之兩紙支票，面額分別為740萬元、760萬元）充作違約賠償，經多次協商後，兩造遂各自讓步進而簽定該紙「解約協議書」，是該「解約協議書」簽締經過與締約目的及內容，確屬兩造間為解決原告惡意違約所衍生買賣糾紛而締結之和解契約。從而，被告等人依該「解約協議書」取得原告自願提出之580萬元補償金，依約、依法均屬有據。
㈤退萬步言，縱使認該「解約協議書」所載補償金580萬元乃
違約賠償性質（僅假設語），相較於內政部成屋買賣契約書範本第11條規定買方違約賠償上限以房地總價款15%為上限，則本件兩造以580萬元達成和解亦僅佔系爭不動產買賣總價款1億5,000萬元之4%不到。倘綜合考量締約過程被告屢屢應原告要求妥協契約內容、於原告惡意違約後被告等人更是一再忍讓調降和解金額，則兩造間合意以580萬元補償被告等人實無過高或不當可指。甚且，原告業已依該「解約協議書」約定內容任意給付補償金予被告等人，亦可認為乃原告自願依該議書約定內容履行，不容原告於任意給付後再為請求返還。
㈥答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告透過訴外人嘉霖仲介公司（即東森房屋民權加盟店）之
仲介，於103年10月16日以總價1億5,000萬元向被告3人購買系爭不動產，兩造並簽立系爭買賣契約2份，原告則交付面額分別為740萬元、760萬元之支票各1紙（票載發票日分別為103年12月5日、103年11月30日），指定受款人為「安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」。此並有不動產買賣契約書影本2份、買賣價金履約保證申請書影本1份、面額760萬元之支票影本1紙附卷可稽（見本院卷第29至39頁、第40至46頁、第47至52頁、第53頁）。
㈡原告於103年11月12日寄發土城貨饒郵局000381號存證信函
與被告，向被告表示因系爭不動產向各大銀行貸款，無法核貸，致原告無法完成系爭買賣，請被告商討後續事宜等語，並有 上開 存證信函影本附卷可稽（見本院卷第7、55頁）。
㈢兩造於103年12月2日簽立「解約協議書」，約定系爭買賣因
無法履約完成，原告願補償被告580萬元，並有「解約協議書」影本附卷可稽（見本院卷第7-1頁、第56至57頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依職權依前開規定，核減至相當之數額，此並有最高法院104年度台上字第125號、97年度台上字第1078號裁判可資參照。換言之，違約金如已出於債務人之自由意思任意給付，即不容債務人再請求返還。
㈡原告主張：其經嘉霖仲介公司之仲介，向被告買受系爭不動
產，嘉霖仲介公司林鴻霖向其保證系爭不動產可向銀行貸款1億2,000萬元，林鴻霖為被告之履行輔助人，對於原告需貸得1億2,000萬元始願簽定系爭買賣契約，貸款成數不足為系爭買賣成立之停止條件、解除條件，知之甚明，如被告未承諾，原告不可能買受系爭不動產。系爭不動產無法向金融機構貸得1億2,000萬元為被告之責任，系爭買賣契約因此解除，非可歸責原告等語，然為被告所否認。經查：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第367條定有明文。是交付約定價金，本屬買受人之義務。賣方之義務僅為交付買賣標的物於買受人，並使其取得該物所有權（民法第348條第1項規定參照），並無賣方應為買方籌措資金以支付價金之義務。是買賣雙方固得約定買受人可以買賣標的之不動產向金融機構抵押貸款以取得資金來支付尾款，然貸款金額是否足以支付價金，與賣方無涉，自非屬賣方之責任。除非買賣雙方另有約定，否則貸款金額不足支付價金，買方仍不免其依買賣契約所應給付全部價金之義務。
⒉本件綜觀系爭買賣契約內容，並無任何買方即原告以系爭不
動產向金融機構貸款額度如未達1億2,000萬元，系爭買賣契約即不成立或失效之約定。且系爭買賣契約第3條「買賣價金之給付」第2項約定，原告應於簽約時給付第一期款共1,500萬元（740萬元＋760萬元＝1,500萬元）（見本院卷第30、41頁），並約定餘款如買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付者，買方應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金融機構之對保借款、保全等手續。若於辦理對保借款時或承辦地政士辦理繳稅前已確認買方之核貸額度少於尾款者，買方應於完稅前將差額存匯入履保專戶（見本院卷第31、42頁）；第17條「其他約定事項」則再經兩造手寫約定：「貸款不足抵付尾款時，差額完稅自行匯入履保專戶。…」（見本院卷第35、45頁）。是兩造已約明如原告以系爭不動產貸款之金額不足支付尾款，原告應依上開約定補足之，足證兩造並無系爭不動產貸款金額不足1億2,000萬元時，系爭買賣契約即不成立或失效之約定甚明。
⒊且證人林鴻霖亦到庭結證稱：我並沒有說要幫原告貸款1億
2,000萬元系爭買賣契約才成立，因為貸款銀行是原告要自己找。原告是要我幫忙介紹貸款銀行，當時我是幫原告介紹永豐銀行板新分行，這是原告要用自己的財產去貸款，且原告要貸款金額是1億7、8千萬元。兩造後來簽立系爭買賣契約當天，原告表示他已經找好貸款銀行。…買方即原告說他錢都準備好了，是催著我們跟賣方約出來簽約，賣方知道原告要貸款1億2,000萬元。當時兩造沒有約定原告沒有貸款到1億2,000萬元，買賣契約就不成立，買賣契約也沒有特別註明。我是幫原告跟被告談買賣價錢。系爭買賣契約書之「其他約定事項」是買賣雙方講好之後，由代書寫上去等語（見本院卷第146頁）。是原告主張：被告承諾如原告無法以系爭不動產貸得1億2,000萬元，即不成立系爭買賣契約云云，洵無足採。
⒋至原告另提出「不動產買賣斡旋契約書」影本1紙（見本院
卷第130頁），主張：依該斡旋契約書所載，貸款沒有貸到一半，系爭買賣契約就解約云云（見本院卷第145頁反面）。然該「不動產買賣斡旋契約書」為原告與嘉霖仲介公司所簽立，係原告先前為購買系爭不動產，而委託嘉霖仲介公司向系爭不動產所有權人斡旋、提出購買意願，原告委託價格即欲購買價格為1億2,000萬元，委託有效期間則至103年7月15日24時止，並於第12條約定：「貸款若貸不到成交價5成，此交易不成立。」。是該「不動產買賣斡旋契約書」僅為上訴人與嘉霖仲介公司間之委託契約關係，與被告無關，並無拘束被告之效力。且原告與嘉霖仲介公司約定上開斡旋條件即所謂成交價5成之貸款，至多僅為6,000萬元（1億2,000萬元÷2＝6,000萬元），顯與原告主張被告就系爭買賣承諾原告就系爭不動產可貸款1億2,000萬元等情無關。證人林鴻霖並證稱：上開「不動產買賣斡旋契約書」約定斡旋期間為103年6月23日至103年7月15日，原告出價為1億2,000萬元，賣方不賣，該份斡旋契約已經失效等語（見本院卷第145頁反面）。因此，原告執上開與嘉霖仲介公司間已失效「不動產買賣斡旋契約書」之約定，而謂兩造間就系爭買賣有貸款不足1億2,000萬元，系爭買賣即不成立之約定云云，顯然無據。
⒌再者，兩造業已簽立系爭買賣契約，且原告於本件係以其無
法以系爭不動產向銀行貸得1億2,000萬元，致無法履行尾款價金之給付，故而於103年12月2日與被告簽立「解約協議書」，同意給付被告580萬元之違約金，因認其給付之580萬元違約金過高，故訴請法院酌減違約金為380萬元，並依不當得利之法律關係請求被告返還200萬元。因此，關於原告無法以系爭不動產向銀行貸款1億2,000萬元，究係可歸責於原告或被告，系爭買賣契約是否因此不成立或失效，實與原告依兩造間簽立之「解約協議書」所給付被告之580萬元違約金是否得予以酌減之爭點無關。
㈢查系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行
各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），…經賣方書面通知限期催告仍不履行時（至少七個工作日），賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據為違約賠償，…」（見本院卷第34、44頁）。是本件原告無法依系爭買賣契約約定之期限給付價金，被告即得依上開約定解除系爭買賣契約並沒收原告已繳價款或已付之票據以為違約金，此亦為原告所自承（見本院卷第80頁）。而因原告無法給付價金尾款，兩造已於103年12月2日簽立「解約協議書」，協議原告就系爭買賣契約之解除，應補償被告580萬元，並自原告前所交付面額740萬元之支票且已兌現匯入履約保證專戶之740萬元款項中，扣除上開580萬元及其他相關費用後，餘額及另紙面額760萬元之支票再退還原告，此為兩造所不爭執，並有「解約協議書」影本附卷可稽。是該「解約協議書」係因原告無法履約，兩造間就系爭買賣契約解除，原告所應給付被告之違約金數額所達成之和解甚明。
㈣原告雖謂其係迫於無奈而與被告簽立該「解約協議書」給付
被告580萬元之違約金等語，然被告否認有何逼迫原告簽立「解約協議書」之情事。是應由原告就其簽立「解約協議書」給付被告580萬元違約金，非出於其自由意志之任意給付，負舉證之責。然原告並未提出證據證明，且查：
⒈證人林鴻霖結證稱：系爭買賣契約簽約之後，買方表示因為
家人反對、貸款利息太高的因素，所以買方要求解約。因為賣方是共有關係，所以我跟賣方溝通買方要解約的事情，就約兩造於103年11月25日下午在嘉霖仲介公司談解約的事情。第一次解約協商的時候，兩造原告洪春夏、被告尤東浩的母親代理、被告尤桂彬的代理人 顧訓 （即被告尤桂彬的先生）、被告尤桂珊委託家人到場協商，但是沒有談成。後來又約103年12月1日下午在嘉霖仲介公司協商，協商金額從1,500萬元談到580萬元，兩造同意，當天到場的人員也是跟第一次協商的人相同，也有約定在隔天103年12月2日兩造到嘉霖仲介公司寫解約書。580萬元是從履保價金中扣除，也就是從第一期款的1,500萬元裡面來支付。103年10月16日簽系爭買賣契約時，總價是1億5,000萬元，買方要求簽約用印一成，也就是1,500萬元，買方要求分成兩次開票，第一張支票是103年11月30日的支票是740萬或是750萬元，第二張支票是760萬元。當時簽約、協商的時候都有錄影存證，即簽買賣契約、第一次協調解約、103年12月1日、103年12月2日兩造見面、協商都有錄影，兩造是很平和的協商，並且由地政士幫兩造寫解約協議書。解約協議書內容是由地政士 蕭琪琳 所寫，我也有在場。103年11月第一次兩造見面的時候，買方即原告有提出300萬元，賣方原提出是1,500萬元，但後來降為750萬元，但是沒有談成。後來原告一直打電話要求我跟賣方要求降解約金，但是賣方表示因為是七個兄弟姊妹共有，所以須要詢問其他人意見，因為被告兄弟姊妹當中有人的意見為要求1,500萬元。103年12月1日約兩造來嘉霖仲介公司，買方即原告提出400萬元，屋主即賣方後來降為650萬元，這協商過程很久，最後買方即原告有提出550萬元，賣方降為600萬元，最後結果是580萬元。過程當中兩造沒無爭吵。750萬元後來降為650萬元的時候，因為我們的仲介費原本是150萬元，後來我願意減少仲介費只收20萬元，請賣方再降價，後來才降為580萬元，後來買方即原告有提出570萬元，差距10萬元，後來買方即原告拉我出去表示他要給我的仲介費要再減少5萬元，就是75萬元仲介費減為70萬元的仲介費，我同意後，買方即原告才進去，由地政士寫解約協議書，並且約定由履保公司在隔天匯入被告即賣方七個兄弟姊妹的帳戶等語（見本院卷第143至144頁）。
⒉另被告提出兩造於103年12月2日在嘉霖仲介公司協商簽立解
約協議書之監視錄影帶光碟1片（見本院卷第137頁），經本院當庭勘驗播放該光碟片內2個檔案，勘驗結果為：「⒈.播放第一個檔案『檔名：12-2雙方到公司解約』：拍攝地點為東森房屋公司板橋民權加盟店會議室，影片一開始，代書與被告代理人顧訓（戴棒球帽者）、 吳靜芬 （被告被告尤東浩的代理人）及另一名是地政士的助理，坐於會議室長桌前（代書坐中間，被告代理人及代書助理坐在代書右手邊該側），嗣原告進入亦坐在長桌前（被告對面，代書左手邊該側），桌上有書面文件，另有一名穿白襯衫男子（即林鴻霖）坐在代書與原告之間，其等持桌上文件在商談，另有一名穿深色上衣及深色長褲女子（即東森房屋公司板橋民權加盟店營業員 郭怡玟 ）站在原告右後方。過程中代書向雙方朗讀本院卷第56頁解約協議書的內容，並詢問原告內容是否與兩造協議相同，雙方及代書有談及修改內容，後來原告叫林鴻霖出去，其二人跟郭怡玟均走出會議室，會議室門關上。之後原告再進入會議室坐下，林鴻霖亦進入坐在代書與原告之間，其等繼續商談，期間代書修改解約協議書內容，並交給原告觀看，兩造有簽署桌面文件之動作，期間營業員郭怡玟有幫忙影印文件之動作。⒉播放第二個檔案『檔名：12-2雙方到公司解約-1』：影片係接續上一個檔案之畫面，林鴻霖、郭怡玟嗣陸續進出會議室，原告及被告代理人及代書則一直坐在長桌前，原告及被告代理人有看桌上文件、簽署文件之動作，之後被告代理人及代書助理起身整理文件，之後所有人都起身，被告代理人顧訓與原告均站立隔著長桌握手。林鴻霖陪同原告先離開會議室，郭怡玟進入會議室整理椅子及桌面後離開會議室。」，有本件104年6月15日言詞辯論筆錄附卷可稽，而兩造對本院上開勘驗結果均表示無意見（見本院卷第144頁反面至第145頁）。是依上開錄影內容，兩造協商過程平和，被告代理人並無何逼迫原告簽立解約協議書之舉止或言語。
⒊職是，足證原告於103年12月2日簽立解約協議書，與被告達
成原告支付被告580萬元違約金之合意，確係出於原告之自由意志所為。
㈤又原告就其簽立「解約協議書」之過程，陳稱：「因為我當
初已經開立兩張支票，金額總共是1,500萬元，因為被告所擁有的土地跟房屋在買賣過程中沒有講清楚，導致無法貸款1億2,000萬元，以致於無法成交，我本身是作教育事業要有良好的信用，所以不得不答應被告的條件，我受盡侮辱委曲求全付給被告580萬元，這就是整個過程。」等語。經本院詢問：「原告所謂不得不答應是何意思？」，原告陳稱：「因為支票已經開出去，如果沒有兌現，就會信用破產，被告就利用這點，壓迫我接受此金額，支付金錢才退還我第2張支票760萬元。」，再經本院詢問：「原告稱壓迫，是被告有用什麼手段脅迫？還是原告個人擔心支票退票？信用受影響？」原告陳稱：「因為按照一般常理，這是貸款不成，是被告的責任，因為被告房屋貸不出來。」、「所謂的壓迫就是我很誠意一直想要透過仲介，然後私了，就是支付一筆錢來私了。但是被告就是不理不睬，然後一直等到支票快要兌現前2、3天才願意出來跟我談，因為被告知道我在事業上有一些成就，所以我一定為了要保護我的信用，一定會支付該筆金錢，也就是一定會讓支票兌現，所以被告才用這一招。我明知道，對被告醜陋的伎倆，但痛苦接受低頭。」，本院再問：「所以當時原告因此而願意簽立解約協議書？」，原告答稱：「對，因為如果支票跳票，我的事業就不用做了。」（見本院卷第119頁反面至第120頁）、「…因為按照道理如果要和解，應該支票先退還給原告。」、「…我支票一直被押著，所以才會簽解約協議書，不是我心甘情願簽的。」（見本院卷第145頁反面、第146頁反面）。是原告顯然係因其個人不願遭被告依系爭買賣契約第8條之約定沒收其已交付之前開2紙支票，又顧慮其如未兌現該2紙支票，恐影響其個人之信用，而自願與被告達成該解約協議書之和解，給付580萬元之違約金與被告。而按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條定有明文。是和解之過程，本即當事人就一方或雙方提出之和解方案，相互為磋商、退讓，至當事人雙方均可接受之方案，而達成意思之一致。因此，自不得以協商過程中曾為退讓，而謂該和解之成立非出於當事人之自由意志。職是，原告上開所稱其與被告簽立解約協議書之原因，僅屬其個人之所以願與被告達成該解約協議書內容所示之和解之緣由即其內心動機，並非其對於其是否同意簽署該解約協議書無自由決定之權。
㈥從而，原告與被告簽立解約協議書而支付被告580萬元之違
約金，乃出於原告自由意思所任意給付，堪予認定。依前揭說明，原告自不得再請求法院酌減該違約金金額及依不當得利之法律關係請求被告返還200萬元之違約金。
五、綜上所述，原告請求本院酌減其已支付與被告之違約金580萬元為380萬元，並依不當得利之法律關係，請求被告返還200萬元（580萬元－380萬元＝200萬元），而聲明：「被告3人應給付原告200萬元，如其中一人已為給付，其餘2人免為給付義務，及自原告104年4月7日所提民事準備書狀2之繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，及原告聲請傳台灣銀行人員 余永川 為證人，欲證明系爭不動產現值，及該銀行對系爭不動產查估貸款預估最高金額等事項，經核與判決結果均無影響，無一一審酌及調查之必要，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年7月13日
民事第三庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月13日
書記官張美玉