裁判字號：臺灣士林地方法院103年訴字第1046號民事判決
裁判日期：民國104年04月15日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決103年度訴字第1046號原告 李羅美枝 訴訟代理人 郭怡青 律師被告 符榮盛 訴訟代理人 歐陽弘 律師複代理人 方佳俊 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國104年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號六樓房屋（新北市○○區○○段○○○○○號）遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬叁仟壹佰陸拾元及自民國一０三年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０三年二月二十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟玖佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰肆拾伍萬壹仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠緣被告為門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號6樓房屋（
下稱系爭房屋）之原所有權人即訴外人 李素芬 （以下逕稱李素芬）之夫，系爭房屋為李素芬與被告於民國91年結婚前所購置，嗣於101年12月25日移轉登記為原告所有，稅捐亦由原告繳納。李素芬雖已遷出系爭房屋，惟被告卻仍居住其中至今，經原告多次委人商議遷讓事宜，並於102年11月間寄發存證信函催告被告遷出，被告仍以其與李素芬間之債權債務關係尚未結算、李素芬應返還系爭房屋尚未移轉登記予原告前所繳納之貸款等與原告不相干之理由為藉口，拒絕遷出，自屬無權占有原告所有系爭房屋，為此，爰依民法第767條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。
㈡又系爭房屋自移轉登記為原告所有以來，被告從未支付原告
任何使用對價，故其受有獲取相當於每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元之利益。爰併依民法第179條前段規定，請求被告給付自101年12月25日起至103年2月25日止，按每月相當於租金1萬5,000元計算之不當得利合計21萬元；及自103年2月26日起至被告遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利1萬5,000元等語。
㈢並聲明：
⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號6樓房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告21萬元及自起訴之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自103年2月26日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告與原告之女李素芬係於88年9月29日結婚，系爭房屋為
被告與李素芬於89年11月20日婚姻關係存續中所共同購買，但借名登記為李素芬所有，房屋貸款由被告支付；嗣被告與李素芬於90年9月24日因故離婚，未約定夫妻剩餘財產之分配，雙方不久又於91年12月30日結婚，雙方仍共同擁有系爭房屋，仍借名登記為李素芬所有，房屋貸款仍由被告支付。
101年9月間，李素芬為照顧原告，搬至原告位於○○○路○段000號14樓之址居住，102年5月間李素芬返回系爭房屋，向被告稱將不再回來，拒絕履行同居義務至今。而李素芬未通知被告，亦未得被告同意，於101年12月25日基於取得系爭房屋所有權之目的，在無實際買賣價金的情況下，通謀虛偽移轉系爭房屋予原告，至原告要求被告遷讓房屋時，被告始知李素芬移轉登記名義予原告之行為。原告明知李素芬與被告共同購買系爭房屋、貸款由被告繳納、被告自始居住於系爭房屋內且被告不知系爭房屋移轉之情事，卻以買賣之名義，未支付買賣價金而取得系爭房屋所有權，顯係以通謀虛偽意思表示之方式，協助李素芬取得財產、侵犯被告之財產，原告取得系爭房屋所有權之行為，顯係因通謀虛偽意思表示而無效。又縱使原告有系爭房屋之所有權，其權利之行使實係為李素芬取得財產、侵犯被告之財產；原告企圖獲取之利益為1萬5,000元，被告卻喪失與李素芬所共同購買之系爭房屋，被告也將喪失人與人間的互信關係，尤其是對配偶間的信任關係，故原告請求被告返還不當得利，違反民法第148條，係權利濫用。
㈡被告對系爭房屋之買賣法律關係提出通謀虛偽意思表示抗辯
後，原告原以陳報狀主張系爭房屋法律關係之登記名義為買賣，實際上並無金錢交易，故實為贈與，並於言詞辯論時重申李素芬移轉房屋給原告之法律關係「是贈與」；換言之，由於李素芬與原告間對於系爭房屋之買賣「實際上並無金錢交易」，原告為擔心系爭房屋通謀虛偽之情遭被告揭穿，因此當庭將系爭房屋之法律關係更正為贈與，且詳細說明贈與動機（為返還父母的借款）、贈與過程（基於代書的建議）、贈與目的（原告和其夫需要把房子處理掉把錢當養老使用），以佐證實際上並無金錢交易之說法。因此，系爭房屋之移轉，原告明確自認實際上並無金錢交易，是以，原告與李素芬以買賣之法律關係向地政機關為申請登記，顯係虛偽不實。另據原告與被告於104年3月6日對話通訊譯文顯示，李素芬並非將系爭房地贈與給原告，與原告所主張之贈與法律關係顯有不一致，可見原告所取得之系爭房屋，係通謀虛偽意思表示下所為。又，原告嗣再主張其與其丈夫曾多次借款予李素芬，系爭房屋之交易真意在於清償李素芬對原告及原告之夫之借貸債務云云，則原告一方面主張移轉登記為贈與之無償行為，另一方面復主張此係為清償借貸之有償行為，顯有矛盾；況且，若原告與原告之夫曾借款給李素芬，原告卻未提出借款契約為憑，而即使是清償借貸債務，理論上應係將系爭房屋移轉登記給原告與原告之夫，而非僅移轉登記給原告，因此，原告主張之借款關係，顯係虛構等語。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下（見本院卷第129頁反面）：
一、兩造不爭執事項：㈠被告於88年9月29日與李素芬結婚，嗣於90年9月24日離婚
，復於91年12月29日與李素芬結婚，兩人現仍有婚姻關係存在（見本院103年度士簡調字〈下稱調字卷〉第178號卷第15頁）。
㈡原告為李素芬之母親，訴外人 李水豐 為李素芬之父親。
㈢坐落新北市○○區○○段○○○○○號（門牌號碼：新北市○○
區○○路○○巷○號6樓）房屋（即系爭房屋）暨坐落基地（新北市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍10000分之46，前揭房屋及土地以下合稱系爭房地）原於89年11月9日以買賣為原因登記為李素芬所有，嗣於101年12月25日以買賣為原因移轉登記予其母親即原告所有（見調字卷第27至29頁，本院卷第60、61、71、105頁）。
㈣系爭房屋現由被告1人居住使用。
二、本件爭點限縮為：㈠李素芬於101年12月25日將系爭房屋所有權移轉登記予原告
，是否為通謀虛偽意思表示？㈡原告依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，
是否有據？㈢原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之
不當得利1萬5,000元，有無權利濫用？又有無理由？
叁、本院之判斷：
一、李素芬於101年12月25日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，是否為通謀虛偽意思表示部分：
㈠按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人
與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同（最高法院101年度台上字第1722號民事裁判意旨參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院亦著有48年台上字第29號判例意旨可資參照。㈡本件原告初始雖主張其與李素芬就系爭房屋之法律關係為買
賣云云（見本院卷第35頁），惟嗣又改稱因原告與原告之夫自100年以來多次借款予李素芬，總金額逾600萬元，故李素芬與原告就系爭房屋之交易，真意在於以系爭房屋之過戶，清償對於原告及原告之夫之借貸債務，故為附條件贈與云云（見本院卷第36、129頁）。惟按民法第412條以下所稱附有負擔之贈與，係指贈與契約附有約款，使受贈人負擔應為一定給付之債務者而言。該負擔係一種附款，乃贈與契約之一部，本質上仍為贈與，以贈與為主、負擔為從，並無兩相對酬或互為對價之性質。故附有負擔之贈與，屬於單務、無償契約，而非雙務、有償契約，倘契約當事人雙方約定之給付債務，係互為對價或兩相對酬關係，而非附有負擔之贈與時，即應適用雙務或有償契約之規定（最高法院100年度台上字第860號民事裁判參照）。而依原告前揭所述李素芬移轉系爭房屋之真意，應係指李素芬以系爭房屋所有權移轉登記予原告，抵償其對原告及原告之夫之借貸債務600萬元，換言之，原告係以上開借貸債權600萬元抵付系爭房屋價金，是兩者間具有互為對價之關係，則依前開說明，李素芬將系爭房屋所有權移轉登記予原告之法律關係，自非原告所稱之附條件贈與，而應解為有償之買賣。
㈢而原告主張其與其夫李水豐自100年以來多次借款予李素芬
，總金額逾600萬元乙情，固據提出其名下永豐銀行竹圍簡易分行00000000000000號帳戶及李水豐名下同分行00000000000000號帳戶之存摺影本為佐（見本院卷第39至44頁）。然查，由上開存摺交易明細所載，僅可得知李素芬將系爭房屋所有權移轉登記予原告之前，原告曾分別於100年12月8日、101年1月4日各轉帳匯出220萬元、110萬元至李素芬之帳戶，其轉帳匯款總額與原告主張借貸金額600萬元，已有不符，再者，匯款之原因多端，亦難僅憑匯款之事實遽認原告與李素芬係基於消費借貸之合意而為匯款，是原告所舉證據顯不足以證明其及丈夫李水豐與李素芬間有600萬元消費借貸關係存在之事實。則原告主張李素芬以系爭房屋所有權移轉登記與原告，清償對於原告及原告之夫之600萬元借貸債務云云，難認有據，自無足採。
㈣綜核上情，原告、原告之夫與李素芬間既無600萬元之借貸
關係存在，即難認原告與李素芬有買賣系爭房屋，並以借貸債務抵付買賣價金之合意存在，原告復自承系爭房屋過戶當時實際上並無金錢交易等語明確（見本院卷第36頁），足見李素芬將系爭房屋移轉登記予原告並非出於買賣之真意，原告與李素芬間就系爭房屋以買賣為登記原因之買賣債權契約應為通謀虛偽意思表示而無效，應堪認定。
㈤原告雖又改稱李素芬將系爭房屋所有權移轉登記予原告之法
律關係為贈與云云（見本院卷第63頁），惟查，原告初稱其與李素芬就系爭房屋之法律關係為買賣，買賣總價為133萬2,040元云云（見本院卷第35頁），嗣稱雙方就系爭房屋法律關係為贈與云云（見本院卷第63頁），後又改稱雙方就系爭房屋法律關係為附條件贈與，李素芬以系爭房屋所有權移轉登記與原告，清償對於原告及原告之夫之600萬元借貸債務云云（見本院卷第36、129頁），則原告就李素芬將系爭房屋所有權移轉登記予原告之法律關係，前後供述顯然矛盾不一，是原告主張其與李素芬間就系爭房屋之法律關係為贈與云云，本院自難信實。則原告與李素芬間就系爭房屋之贈與契約，亦應為通謀虛偽意思表示而無效。
㈥被告所辯原告與李素芬就系爭房屋之買賣債權契約或贈與契
約為通謀虛偽意思表示乙情固屬可採，惟系爭房屋所有權移轉登記之原因，非無可能係為履行李素芬與原告間或為委託、或為借名登記、或為其他債權契約；且按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效，而買賣契約與移轉所有權之契約不同，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，難謂即為移轉物權之物權契約，且出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要（最高法院37年上字第7645號、38年台上字第111號判例意旨參照），準此，雖原告與李素芬就系爭房屋買賣價金支付等情是虛，亦不當然可認為原告與李素芬間就系爭房屋所為之所有權移轉物權契約亦屬通謀虛偽而無效，而考之本件所有權移轉時間為101年12月25日，至提起本件訴訟時已逾1年2個月，迄今則已逾3年3個月，期間並無證據顯示李素芬有仍以所有權人自居或行使相關權利之行為，即無證據顯示渠等有何不受該物權移轉契約拘束之意思存在，是縱渠等行為隱藏他項法律行為，亦不能認為此一所有權移轉行為為當然無效，此外，被告並未舉證證明系爭所有權移轉物權行為有何無效之原因存在，即不能為有利於被告之認定。
㈦綜上所述，原告與李素芬就系爭房屋之買賣債權行為、贈與
債權行為固因通謀虛偽意思表示而歸於無效，然渠等行為隱藏他項法律行為，渠等所為所有權移轉登記物權行為亦屬有效。是以，原告據此取得系爭房屋所有權，尚難認為通謀虛偽可言。被告抗辯李素芬移轉登記系爭房屋所有權予原告之債權行為及物權行為均因通謀虛偽意思表示而無效云云，即難認為有理由。
二、原告依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有據部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查，原告自李素芬移轉登記而取得系爭房屋之所有權，業詳述於前，被告復未能舉證證明其占有系爭房屋有何正當權源，自屬無權占有系爭房屋，依上開規定，原告自得本於所有權，請求被告遷讓返還系爭房屋。
三、原告依民法第179條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元，有無權利濫用；又有無理由部分：
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148條第1項定有明文。經查，原告與李素芬就系爭房屋所隱藏他項法律行為及所有權移轉登記物權行為仍屬有效，並非通謀虛偽意思表示，業如前述，則原告基於系爭房屋所有權人之地位，就被告無權占有系爭房屋，請求原告按月給付相當於租金之不當得利，核屬權利之正當行使，難謂有違反公共利益或以損害被告為主要目之情，是被告抗辯原告請求相當於租金之不當得利為權利濫用云云，自非可採。
㈡復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額；又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第179條前段、第181條但書、第182條第2項前段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告無權占用原告所有之系爭房屋，依社會之通常觀念，當可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還自101年12月25日起至被告遷讓系爭房屋之日止，其占用系爭房屋相當於租金之不當得利，及自被告知無法律上原因時之起訴狀繕本送達被告之翌日即103年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，即屬有據；逾此範圍之請求，則非有據，不應准許。㈢再按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自
當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照）；又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；所稱土地及建築物之總價額，土地依法定地價、建築物依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此觀土地法第97條、土地法施行法第25條規定甚明。而依土地法第148條、平均地權條例第16條前段規定，所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。
再所謂年息10％為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋係84年5月10日建築完成，迄原告取得所有權時屋齡約17年，為已建地下1層、地上25層之集合住宅大廈，面積約30坪，位於新北市○○區○○路○○巷○號6樓，尚非地處偏遠，且現供被告居住使用等情，有原告提出不動產交易實價查詢服務網資料附卷可稽（見調字卷第31頁），本院審酌系爭房屋坐落位置、利用狀況、使用經濟效用等節，認系爭房屋之租金應以系爭房屋及土地申報總價額年息10％計算為適當。
㈣又依卷附系爭房屋102年房屋稅繳款書所載（見本院卷第10
6頁），原告取得系爭房地之所有權當時，系爭房屋經新北市政府稅捐稽徵處核定之現值為56萬8,700元，又系爭房屋坐落之559地號土地102月1日申報地價為1萬4,160元（見調字卷第27頁土地登記謄本），是系爭房屋所坐落基地之申報地價總值為14萬4,063元（計算式：2211.72平方公尺×權利範圍46/10000×14160元＝144063元，元以下四捨五入），故系爭房屋自101年12月起每月相當於租金之不當得利應為5,940元（計算式：{房屋現值568700＋土地申報地價總值144063}×10％÷12＝5940），是原告請求被告給付自101年12月25日起至103年2月25日止（共14個月）相當於租金之不當得利共計8萬3,160元（計算式：5940×14＝83160），及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，併自
103年2月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,940元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由。
肆、從而，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號6樓房屋（新北市○○區○○段○○○○○號）遷讓返還原告，併依民法第179條前段、第182條第2項前段之規定，請求被告給付不當得利8萬3,160元及自起訴狀繕本送達被告翌日即103年3月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，併自10
3年2月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,940元，為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，尚乏依據，應予駁回。
伍、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，茲各酌定相當擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國104年4月15日
民事第三庭法官陳燁真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月15日
書記官蔡秉芳