臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第681號
原告 黃淑敏
訴訟代理人 陳韋誠 律師
黃大中 律師
郭乃瑜 律師
被告 傅上益
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬元及自民國一一一年二月二十三日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一一０年十二月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此陳，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並自民國110年12月1日起至遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物之日止，按月給付原告22,545元。㈢原告願供擔保，請求准予宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。（本院卷第9頁）嗣於111年5月18日變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；並自110年12月1日起至遷讓返還門牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物之日止，按月給付原告20,000元。㈢原告願供擔保，請求准予宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。（本院卷第89頁）核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於106年起將其所有之高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）委任訴外人 黃誌雄 代為出租，黃誌雄於109年3月1日起至109年12月31日止將系爭房屋以每月25,000元之租金出租予被告，其後租期屆滿，原告未與被告重新簽訂租賃契約，亦未就被告繼續使用系爭房屋為反對之意，依民法第451條之規定，兩造就系爭房屋之租賃關係乃一不定期限租賃（下稱系爭租約），且於110年5月間，因疫情嚴峻，原告體諒被告生計之故，主動將租金調降為每月20,000元。詎被告自110年5月起即有未交付租金之情事，迄至110年8月4日，方才給付當年度5、6、7月之半數租金，同年8月至11月之租金分文未繳，原告委託黃誌雄多次向被告催告繳交積欠之租金，被告卻一再藉故拖延，被告自110年8月起所積欠之租金已達4個月以上（含110年7月份之半數租金），已符法條規定之終止租約條件，原告於110年11月18日委請律師發函被告終止系爭租約，是兩造間系爭租約已終止，惟被告迄今未將系爭房屋遷讓返還予原告，被告積欠110年7月份之半數租金10,000元，及同年8月起至11月份之租金80,000元，共計90,000元。又被告於系爭租約屆滿後仍繼續占有系爭房屋，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致伊受損害，伊自得按兩造原約定之租金數額每月20,000元計算，另請求被告自110年12月1日起至交付系爭房屋日止，按月給付每月所受相當於租金之不當得利20,000元。為此，依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。爰聲明求為判決：如變更後訴之聲明。
二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳
述。
三、得心證之理由
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。經查，原告主張其於109年3月1日將系爭房屋出租予被告，雙方並簽署系爭租約，約定租賃期間自109年3月1日起至109年12月31日止，每月租金25,000元，被告應於每月1日前支付租金，有系爭租約影本附卷可稽（本院卷第27頁），此部分事實自堪認定。又原告主張，被告自110年7月起即未依約繳納租金，原告乃於110年11月18日以律師函催告被告繳付租金並表示將依法終止系爭租約，有原告提出之前揭律師函及郵件收件回執在卷可參（本院卷第41-46頁），而原告於110年11月寄發律師函，應可認已有催告被告繳付租金之意思，且斯時被告積欠之110年7月份半數租金，及110年8月至同年110年11月之租金未付，其遲付租金已達4又1/2月之租額，其所積欠之租金90,000元，則原告依民法第440條第1、2項規定主張終止契約，即屬正當，是可認兩造間之租賃關係已於110年11月終止。再以被告經合法通知，無正當理由未到場，亦未提出任何聲明及陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，應堪信原告之主張為真實。故被告於系爭租約終止後，就系爭房屋已無繼續占用之權源，應將系爭房屋遷讓返還予原告。從而，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付短欠之租金90,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決可參）。經查，系爭租約業於110年11月終止，惟被告迄未遷讓交還系爭房屋予原告等情，已如前述，則被告自110年12月仍繼續占用系爭房屋即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，係屬有據。再系爭租約約定租金本為每月25,000元，於110年5月經原告主動調降至每月20,000元，業經原告陳述在卷（本院卷第12頁），據此標準計算被告所獲不當得利即為每月20,000元，並自110年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利20,000元，為有理由。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付短欠之租金90,000元及自111年2月23日（本院卷第61頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨請求被告自110年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利20,000元，均屬正當，應予准許。
五、本件訴訟係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中華民國111年6月15日
高雄簡易庭法官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 15 日
書記官吳語杰