裁判字號：臺灣屏東地方法院100年訴字第488號民事判決
裁判日期：民國101年08月08日
裁判案由：請求終止租約
臺灣屏東地方法院民事判決100年度訴字第488號原告 林喜美 原告 林華美 原告楊 林彩鳳 原告 林淑美 原告 林春美 原告 林昭隆 前列六人共同訴訟代理人 顏宏斌 律師被告 張武元 被告 林鴻山 被告林 盧麗珠 上列當事人間終止租約等事件，本院於民國101年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張武元應將坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○號，面積六一六九點七八平方公尺、一二四０地號，面積一三點二二平方公尺、地號一二八六，面積二０二點九九平方公尺土地返還原告林喜美、林華美、 楊林彩鳳 、林淑美、林春美。將同段地號一二八一，面積二四五一點二平方公尺、地號一二八三，面積二八九點二三平方公尺土地返還原告林昭隆。
被告林鴻山應將坐落屏東縣○○鎮○○段地號一二八三，面積二八九點二三平方公尺土地返還原告林昭隆。
被告 林盧麗珠 應將坐落於屏東縣○○鎮○○段地號一二八一，面積二四五一點二平方公尺土地返還原告林昭隆。
被告張武元於被告林鴻山、林盧麗珠返還上開土地後，於其返還之範圍內免返還義務。
訴訟費用由被告張武元負擔三十二分之二十二，被告林鴻山負擔三十二分之一，被告林盧麗珠負擔三十二分之九。
本判決於原告以新臺幣叁佰陸拾壹萬元為被告張武元供擔保、以新臺幣陸拾玖萬肆仟元為被告林鴻山供擔保、以新臺幣伍佰捌拾捌萬叁仟元為被告林盧麗珠供擔保後，各得為假執行；但如於假執行程序實施前，被告張武元以新臺幣壹仟零捌拾貳萬玖仟捌佰捌拾玖元、被告林鴻山以新臺幣貳佰零捌萬貳仟肆佰伍拾陸元、被告林盧麗珠以新臺幣壹仟柒佰陸拾肆萬捌仟陸佰肆拾元供擔保後，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件係屏東縣政府耕地租佃委員會經原告林喜美、林華美申請調處租佃爭議，因被告張武元不服調處，致調解不成立，該府乃依耕地三七五減租條例第26條規定於民國（下同）10
0年8月30日以屏府地權字第1000227552號函送本院審理。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件移送時，原告為林喜美、林華美，被告為張武元，嗣經原告起訴追加共同繼承人楊林彩鳳、林淑美、林春美、林昭隆為原告，並追加被告林鴻山、林盧麗珠。查原告追加部分係基於起訴時所主張依耕地三七五減租條例第16條及第1、2項耕地轉租，得收回自耕規定及民法第767條所有物返還請求權，無權占有之事實而來，核屬請求之基礎事實同一，且被告亦無異議，而為言詞辯論，其訴之追加於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）坐落於屏東縣○○鎮○○段地號：1253，面積6169.78平方公尺；1240，面積13.22平方公尺；1286，面積202.99平方公尺；1283，面積289.23平方公尺；1281，面積2451.2平方公尺等五筆土地原為訴外人 林祥雲 (原告之父親)所有（下稱系爭5筆耕地），出租於被告張武元之父親 張明白 做為耕作之用；惟張明白卻將其中之1283地號轉租讓渡于訴外人 林澄祥 (被告林鴻山之父親)，1281地號轉租讓渡于訴外人 林冬旺 (被告林盧麗珠之公公)，因林祥雲、張明白、林澄祥、林冬旺皆已死亡，而原告六人乃為林祥雲之法定繼承人，張明白之繼承人則為被告張武元，兩造皆概括繼承其被繼承人之權利、義務，再者；目前之地號1286乃荒廢(長滿雜草)，顯然未自任工作，再者；如上揭所言，1283地號及1281地號乃轉租讓渡于第三人(1283地號之現在占有人為被告林鴻山，1281地號之現在占有人為被告林盧麗珠)，職此之故，依繼承之法則及耕地三七五減租條例第16條第1項、第
2項及同法第17條第1項第二款之規定，兩造間之租約乃有「無效」及「得終止」之情形，為週延計，乃以本起訴狀再次為終止租約之意思表示，合先敘明。
（二）由上揭所述，可知兩造間之租約既有「無效」及「得終止」之情形(且亦已經為終止之意思表示)，而所謂之無效乃自始、當然、確定的無效，兩造間之租約既為無效，則應回復原狀，再者；租約既為無效，則被告佔有系爭土地乃無合法之權源，而屬無權占有，原告自得本於民法第767條(物上請求權)及耕地三七五減租條例第16條第2項之規定而請求遷讓返還系爭土地，此外；兩造之租約亦經原告合法終止，則租約既經終止，被告之占有系爭土地乃無合法權源，而有無權占有，原告自得本於民法第767條之物上請求權及同法第455條之規定，遷讓返還系爭之土地，而此二者，請鈞院擇一為原告勝訴之判決。
（三）另外，被告林鴻山、林盧麗珠與原告間並無任何之(租賃)契約關係，而現在占用地號1283及地號1281，其占用並無合法之權源，職此之故，原告自得本於民法第767條之物上請求權加以排除，亦即被告須遷讓返還上揭地號之土地。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
1、系爭5筆土地中之1281、1283地號2筆土地並無經原告之被繼承人林祥雲收回之事，蓋由卷附（卷第10頁）之屏東縣潮州鎮公所私有耕地租賃契約變更登記通知書之記載內容（日期是92年2月19日，承租人是張武元，出租人是楊林彩鳳等六人，土地是五筆而非三筆；再者，租賃案號與從有租賃以來完全相同（潮州鎮蓬萊字第24號），及被告三人之調解筆錄（卷第18頁以降，被告林鴻山之陳述在第22頁），以及三人之申請書（卷第26頁、31－33頁）之杜賣盡根契據（即讓渡契約），第37頁之會勘紀錄內容、調處筆錄（被告張武元等三人之陳述），及鈞院100年10月19日被告張武元、林鴻山之自認（卷第44頁），被告林盧麗珠之自認（卷第45頁）等可知，被告間乃有轉租、不自任耕作及荒廢之事實，職此之故，兩造間之契約乃有無效及得終止（已有終止之意思表示）以及無契約關係之情事，因之，被告之占有系爭土地乃屬無權占有，原告自得依照繼承法則及耕地三七五減租條例第16條第一項、第二項及同法第17條第一項第二款以及民法第767條、第455條之規定，請求遷讓返還系爭5筆耕地。
2、系爭租約於44年3月8日經訴外人張明白將耕地之一部分轉租予訴外人林澄祥時，依耕地三七五減租條例第16條之規定而全部無效，當然無權占有、使用系爭耕地。被告張武元為張明白之繼承人，繼承其財產上全部權利、義務，被繼承人既已無租賃之權利，繼承人張武元自亦無權，應依本條與民法第455條、第767條之規定將其所無權占有之系爭耕地返還給原告等6人。又耕地三七五減租條例第16條既然規定耕地不能轉租，故訴外人張明白、林澄祥、林冬旺間轉租之情況，縱經訴外人林祥雲之同意，亦不生轉租之效力，是以被告林鴻山、林盧麗珠占有、使用第1283、1281號土地並無法律上之權源，應依民法第455條、第767條之規定將其所無權占有之地號第1283、1281號之耕地返還給原告林昭隆。
（五）以上有移送機關屏東縣政府函附之潮州鎮公所調處筆錄及相關卷證、原告提出之系爭5筆土地登記謄本等為證。並聲明：1被告張武元應將坐落於屏東縣○○鎮○○段地號1253，面積6169.78平方公尺；同段地號1240，面積13.22平方公尺；同段地號1286，面積202.99平方公尺之土地遷讓返還原告林喜美、林華美、楊林彩鳳、林淑美、林春美。將同段地號1281，面積2451.2平方公尺；同段地號1283，面積289.23平方公尺土地返還原告林昭隆。2、被告林鴻山應將坐落於屏東縣○○鎮○○段地號1283，面積289.23平方公尺之土地遷讓返還原告林昭隆。3、被告林盧麗珠應將坐落於屏東縣○○鎮○○段地號1281，面積2451.2平方公尺之土地遷讓返還原告林昭隆。4、被告張武元於被告林鴻山、林盧麗珠返還後，於其返還之範圍內免返還義務。5、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告張武元之被繼承人張明白向原告等之被繼承人林祥雲承租系爭5筆耕地，均自任耕作，從未有轉租情事，嗣因被告張武元之被繼承人張明白因自身勞力無法負荷系爭5筆土地之耕作，乃將其中之1281、1283地號土地交付原告等之被繼承人林祥雲收回，此有耕地租約變更登記申請書乙紙在卷可稽；但是後來雙方並未向潮州鎮公所申請租約變更登記，易言之，系爭5筆土地依潮州鎮公所之租約登記資料顯示，仍由被告張武元繼承承租耕作，因此，原告主張被告張武元之被繼承人張明白將1281、1283地號土地轉租予林澄祥、林冬旺2人，並非事實。
（二）原告等之被繼承人林祥雲將上開2筆土地收回後，於50年間再出租予林澄祥、林冬旺，此亦有屏東縣私有耕地租約2紙在卷足憑。林祥雲分別與林澄祥、林冬旺簽訂耕地租約後，即將耕地交由林澄祥、林冬旺從事耕作，並按約分別向承租人收取租金迄今，有收據5紙（收取人為原告林昭隆之兄嫂）及匯款存款憑條影本三紙（收款人為原告林淑美）存卷參查。林祥雲與林澄祥、林冬旺簽訂耕地租約地號載明為五魁寮段304地號（重測後榮田段1283地號）土地其中0.1410公頃土地部分，由林冬旺承租，另0.1410公頃土地部分，則由林澄祥承租，依出租面積之總數推算為0.2820公頃，顯然出租人林祥雲出租之土地係包括五魁寮段304－1地號（重測後榮田段1281地號）土地在內，否則出租總面積無法與登記簿相符。林祥雲與林澄祥、林冬旺簽訂耕地租約雖未依法向主管機關申請登記，故無三七五減租條例之適用，而應適用民法有關耕地租賃之相關規定，從而，被告林鴻山、林盧麗珠因繼承關係而占有系爭1281、1283地號土地，即有法律上之正當權源。原告林昭隆主張無權占有，訴請返還1281、1283地號土地，顯無理由。
（三）原告另主張榮田段1286地號土地，目前長滿雜草且荒廢中，顯然未自任耕作，此與事實不符，榮田段1286地號土地因道路拓寬後，地勢低窪，該耕地與路面之距離有4尺之落差，因此，被告張武元無法從事耕作，係因不可抗力之因素所致，並非被告張武元放棄耕作，原告此部分之主張尚非可採。至於榮田段11253、1240地號土地現由被告張武元耕作，並無不自任耕作情事。
（四）訴外人張明白所出具之杜賣盡根契據，記載之地號○○○鎮○○○段○○○○○號土地，係重測○○○鎮○○段1295地土地，乃張明白所有，並非訴外人林祥雲所有（見卷第171頁土地登記謄本），與系爭耕地無關，原告張冠李戴，指稱張明白違法轉租，顯屬無稽。
（五）以上有被告提出之耕地租約、耕地租約變更登記申請書、給付租金收據5紙、匯款存款憑條三紙等影本為證。並聲：
1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭耕地租約為潮州鎮蓬萊字第24號租賃契約，原出租人為訴外人林祥雲、承租人為訴外人張明白，現出租人分別為原告等6人、承租人為被告張武元。
（二）租賃標的物為耕地，目前地號為重測後○○○鎮○○段第1253、1240、1286、1283、1281號等5筆耕地。
（三）系爭耕地地號第1253、1240號2筆土地現由被告張武元耕作，地號第1281號土地由被告林盧麗珠耕作，地號第1283號土地由被告林鴻山耕作，地號第1286號土地荒廢無人耕作。
（四）原告等6人為訴外人林祥雲之繼承人，被告張武元為訴外人張明白之繼承人，被告林鴻山為訴外人林澄祥之子，林盧麗珠為訴外人林冬旺之媳。
四、兩造爭執之事項：
（一）訴外人張明白是否有將其所承租之地號第1281、1283號土地轉租予訴外人林澄祥、林冬旺？抑或由訴外人林祥雲收回後改租予訴外人林澄祥、林冬旺？
（二）原告依據耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及民法第767條之規定，訴請返還系爭5筆耕地，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭5筆土地）原係訴外人林祥雲所有而出租予被告張武元之父親張明白做為耕作之用，又系爭5筆耕地租約依潮州鎮蓬萊字第24號租賃契約（卷第13、14頁）之記載，原出租人為訴外人林祥雲、承租人為訴外人張明白。原告等6人為訴外人林祥雲之繼承人，被告張武元為訴外人張明白之繼承人，被告林鴻山為訴外人林澄祥之子，林盧麗珠為訴外人林冬旺之媳。系爭耕地地號第1253、1240號2筆土地現由被告張武元繼承耕作，地號第1281號土地由被告林盧麗珠繼承耕作，地號第1283號土地由被告林鴻山繼承耕作，地號第1286號土地因道路拓寬後，地勢低窪，無法從事耕作，現荒廢無人耕作。以上事實並為兩造所不爭執，堪信為真正。
（二）茲就兩造上開協議簡化之爭執事項，審酌如下：
1、按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。」，最告法院43年度台上字第868號著有判例，可資參照。次按「承租人雖經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第一百零八所明定，此項規定，於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效。且同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回。」（參見最高法院74年度台上字第2726號判決要旨）。又「上訴人就系爭土地轉租與他人，雖經出租人即被上訴人之同意承諾，但依土地法第一百零八條規定，雖經出租人承諾，仍不得轉租於他人，此規定於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效....，被上訴人請求上訴人返還系爭土地，於法有據，應予准許。」（參見最高法院84年度台上字第1960號判決要旨），合先敘明。
2、訴外人張明白是否有將其所承租之地號第1281、1283號土地轉租予訴外人林澄祥、林冬旺？抑或由訴外人林祥雲收回後改租予訴外人林澄祥、林冬旺？
⑴被告雖辯稱：訴外人張明白因自身勞力無法負荷，將系爭5筆耕地中之1281、1283地號土地交付原告等之被繼承人林祥雲收回，林祥雲於50年間再出租予林澄祥、林冬旺，此有耕地租約變更登記申請書、耕地租約在卷可稽，原告主張被告張武元之被繼承人張明白將1281、1283地號土地轉租予林澄祥、林冬旺2人，並非事實等語；惟查①依據卷附之「台灣省高雄縣政府私有耕地租約」（卷第14、15頁），記載系爭耕地之出租人為林祥雲，承租人為張明白，租賃期間38年1月1日起至42年12月末日止。又屏東縣潮州鎮公所私有耕地租賃契約變更登記通知書之記載，包括1281、1283地號2筆土地之系爭5筆土地，日期92年2月19日，承租人張武元，出租人楊林彩鳳等六人，前後租約之租賃案號均為潮州鎮蓬萊字第24號。次據被告亦自陳系爭5筆耕地其中之1281、1283地號耕地被繼承人林祥雲轉租林澄祥、林冬旺，有其提出之已填寫之耕地租約、耕地租約變更登記申請書等資料為憑（卷第69－72頁），但是後來雙方並未向潮州鎮公所申請租約變耕登記（即未經潮州鎮公所同意及登記）等語以觀，足見包括1281、1283地號耕地在內之系爭5筆耕地仍係登記為承租人張武元，出租人楊林彩鳳等六人，不能證明1281、1283地號耕地已由林祥雲收回轉租林澄祥、林冬旺之事實。②依據潮州鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄記載調解決議：被告違反土地法第108條、耕地三七五減租條例16條第1、2項禁止轉租之規定，及被告之系爭耕地變更正名申請書（卷18－26頁）之記載、租耕現況會勘紀錄內容（卷第37頁），又據被告張武元於本院審理中自認：「是我父親張明白向地主（林祥雲）所承租，是他把承租的土地一部分約兩分多租地讓渡權利給林鴻山的父親林澄祥，我父親過世後，我仍繼續耕作剩下未讓渡的六分多土地，我目前在系爭土地上種植蓮霧，林鴻山在他父親過世後也是繼續讓渡過來的土地。」等語及被告林鴻山、林盧麗珠亦自認其等繼承被繼承人之分租而來之土地繼續耕作各等語（卷第44、45頁）以觀，足證被告間有違法轉租耕作之事實。
⑵被告雖又辯稱：伊等有分別按約繳付租金迄今，有收據5紙
（收取人為原告林昭隆之兄嫂）及匯款存款憑條影本三紙（
收款人為原告林淑美）可憑等語，原告亦不爭執；惟按耕地三七五減租條例第十六條第1、2項規定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕種。土地法第
108條亦規定承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，此為耕地禁止轉租之強制規定，如有違反，原定租約無效。查系爭耕地既有違法轉租耕作之事實，業如前述，原告等為原出租人之繼承人，縱或林祥雲曾同意張明白轉租林澄祥、林冬旺及原告嗣後有收取租金讓被告等續行耕作，但依上開法條規定及參酌最高法院判例、判決意旨，原告仍得主張原租約無效而訴請收回自耕及依民法物上請求權之法律關係，訴請返還系爭耕地。
3、原告依據耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及民法第767條之規定，訴請返還系爭5筆耕地，有無理由？綜上所述，系爭耕地確有違法轉租耕作之事實，依據耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及民法767條規定原租約無效，被告等屬無正當權源而占有系爭耕地，原告依繼承上之法律關係及上開法條規定自得收回自耕及訴請被告等返還系爭耕地，爰判決如主文第1至第4項所示。又兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，不影響本判決基礎，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1項、第390條第2項、第392條第2項第3項，判決如主文。
中華民國101年8月8日
民事第一庭法官胡晏彰正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月8日
書記官郭松菊