臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 99年度彰簡字第407號
原 告 陳錦旗
訴訟代理人 陳宗堯
被 告 陳曾阿敬
訴訟代理人 陳婉佩
訴訟代理人 李勝裕
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國99年12月22日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣4300元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：被告應將坐落於彰化縣○○鎮○○里○○路455路
房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告；並自民國（下
同）94年8月1日起至交屋日止，按月給付賠償金新台幣（
下同）4500元。
（二）陳述：
1.原告之父 陳羲農 於73年11月29日使用被告之夫 陳周武 位於
彰化縣○○鎮○○段○○○○號農地（下稱系爭土地）耕作
，租金為榖物，每期稻作500台斤或等價之金錢，提供給
陳周武的父母作為生活之需，民國88年間，陳羲農因年老
體衰，無法繼續租耕系爭土地之耕地，該地荒廢至92年。
因荒廢有礙觀瞻及地方視聽，訴外人 陳洲文 （被告之夫兄
），在被告的邀請下，基於盡地利之用即不因荒廢有辱家
風，無償使用該地耕作，直到99年1月15日，因被告存證
信函中，陳述陳洲文欺壓一介寡婦及孤兒們為樂，實屬可
惡至極，讓陳洲文深感痛心，決定不再耕作系爭土地，並
歸還被告。由此可知原告之父親於民國88年間不再租用系
爭土地，後由被告借陳洲文耕作，已證明系爭土地和原告
無關，何來租賃關係及衍生的和系爭房屋互為對價關係。
原告於88年3月29日取得系爭房屋所有權至今，期間系爭
房屋遭被告占有，原告於99年1月4日以郵局存證信函通知
被告在99年1月15日搬離該屋，經數月等待，被告拒不搬
出，爰依物上請求權之法律關係，請求判決如聲明所示。
2.又系爭房屋現值39萬6600元，土地申報地價14萬9792元，
合計54萬6392元，按價值的10%請求賠償，折算合計5萬
4639元，則每月被告應給付原告相當於租金之損害金額為
4500元，爰提起本訴，請求判決如聲明所示。
3.對被告答辯之陳述：
關於原告之父親陳羲農出資於系爭被告所有197地號系爭
土地興建建築物（約占用系爭土地面積的1/2），自73年
11月29日起，供原告開設工廠（下稱系爭工廠），並由
原告每年繳納系爭工廠的房屋稅作為地租，耕地租金仍由
陳羲農支付。78年7月底，原告之鐵絲網成型工廠因經營
不善而歇業，並於78年9月1日無力支付系爭工廠之房屋稅
，不再租用系爭土地經營工廠，改由陳羲農租用及繳納地
租（房屋稅）。又原告租用系爭土地期間，系爭工廠除作
營業用，也搭建閣樓，供原告父親、兄弟及員工居住，系
爭工廠歇業後，除員工外，原告父親、兄弟仍居住在其中
。系爭工廠停業約1年後，原告之二弟 陳錦慨 及友人高旭
松支付租金（房屋稅），於系爭工廠從事廢五金回收事業
，為期逾一年，後因經營不善停業，系爭工廠又成為住家
。其後租予他人為搭鐵皮屋工廠，期間租金由搭鐵皮屋工
廠老闆付給地主即被告先夫陳周武，約半年後中止，再度
變成住家。又82年冬，原告二弟陳錦慨於系爭工廠內成立
震動研磨工廠，直到95年3月9日止，自此不再租用系爭土
地。期間系爭工廠範圍之地租（房屋稅）由陳錦慨支付，
同時原告父親、兄弟、弟媳及兄弟友人，皆居住於系爭工
廠內，直到88年1月原告兄弟三人新屋建好為止。由此可
知，系爭工廠之租賃關係，於78年7月底即已和原告無關
，被告辯稱之租賃關係並不存在。又系爭工廠及系爭土地
上之農地，先後為被告先夫及被告所有，況且系爭工廠於
96年8月前已消滅，由被告註銷系爭工廠之房屋稅籍。
（三）證據：提出存證信函、建築改良物所有權狀、土地登記第
一類謄本、99年房屋稅繳款書、買賣所有權移轉契約書、
出資證明（支票）、土地登記謄本、建築改良物登記簿謄
本、原告勞保被保險人投保資料表、和美鎮公所實施區域
計畫地區畜牧使用執照、彰化稅捐稽徵處函、95年房屋稅
繳款書、土地異動索引謄本、聲明書、系爭土地及其上建
物使用狀態表（均影本）各1份。
二、被告方面：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：
1.被告現住於系爭房屋，於民國69年12月16日經被告之先夫
陳周武建築完成，並於72年8月17日完成地政登記後，被
告全家人即入住至今，居住期間近30年，未曾搬離。77年
陳周武因經濟發生問題，後因房貸欠繳，故將遭銀行查封
拍賣，為極力挽救此房地，因此與其妹 陳秀金 協議，先請
其妹向銀行買回並過戶託管於其名下，爾後經其向銀行多
次轉貸增貸，最後仍因無力償還，於85年再次將遭法院查
封，面臨拍賣，此時陳周武的三哥陳洲文提議先由其出資
向銀行買回，並將買回之房地先過戶託管於其長子陳宗堯
名下。被告當時亦出資4萬元，共同買回系爭房地，經買
賣雙方及陳周武三方兩合契約，日後待陳周武有經濟能力
時，再將此房地買回，故當時系爭房地雖為陳宗堯名下，
但因有協議在先，仍由被告全家人居住，故不曾催討此房
地，亦不曾搬離。誰知陳宗堯先違背當初協議，亦不顧雙
方屬至親關係，未經告知陳周武，逕行於88年3月29日將
系爭房屋所有權以買賣名義過戶於陳周武大哥之長子陳錦
旗名下，但因有協議在先，系爭房地仍由被告全家人居住
，持續居住期間，陳周武嗣於90年過世。又88年3月29日
系爭房屋所有權自從過戶至原告名下起，至被告於99年1
月5日接獲原告名義寄出之存證信函止，此期間長達10年
10個月，原告及陳宗堯（原告訴代）二人均不曾催討此房
地，顯見當時買賣人均承認其標的物之瑕疵，並同意原先
之協議，被告全家人亦不曾搬離。
2.因原告另於73年11月29日向陳周武租用系爭月眉段197地
號土地，其中一半面積由原告興建鋼架造之工廠用地即系
爭工廠及供車輛進出用地，自95年以後，其房屋稅均由被
告支付。另一半面積由原告之父陳羲農從事農耕，嗣後陳
羲農過世，自96年起，由系爭房屋基地所有人原告訴代之
父陳洲文接續耕作迄今。另有用電證明，可證明原告確有
租用系爭土地之事實。又由於陳周武於90年1月29日因病
過世，被告於90年5月2日繼承系爭土地，當時原告仍繼續
租用系爭土地。之後原告於88年3月9日取得系爭房屋所有
權，故雙方約定以交換使用之對價關係，各自延續租用迄
今。爾後，原告於96年8月向被告交換租用系爭土地之系
爭工廠，經原告自行雇工拆除，且未告知被告詳情，經被
告查知，要求原告須將租用之系爭土地回復至可耕作之情
況，方為本對價關係終止之表示。但原告置之不理，迄今
仍未將租用之系爭土地恢復可耕作之原狀，被告不得已先
於96年8月間自行向稅捐機關辦理註銷系爭工廠之房屋稅
籍，以免繼續納稅。
3.根據兩造議定之約定：原告將系爭房地供被告居住使用與
原告租用被告所有之系爭土地建築系爭工廠。惟系爭工廠
拆除後，至今尚未恢復原狀之互為交換使用之對價關係依
然存在，且使用期限超過一年以上者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條及
第425條分別定有明文，依買賣不破租賃原則，原告若要
求被告遷讓系爭房屋，原告亦須將向被告租用之系爭土地
回復至可耕作之情況下（原廠房之水泥基地剷除，回填農
土），民法第259條亦有規定，被告則依民法第264條規定
，同意自恢復可耕作之該日起繳付租金等語。
（三）證據：提出系爭房地謄本、區域計畫畜牧使用執照、房屋
稅單、系爭土地謄本、被告註銷房屋稅籍之申請同意函、
地籍圖、分得祖產金額之分配明細表、本件各相關爭議因
素產生及對照時程表，存證信函（均影本）各一份及照片
11張，及聲請訊問證人 陳錦街 、 陳沛玥 （陳秀金）。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其父陳羲農曾出資於被告所有之系爭197地號土
地興建建築物，占用系爭土地面積的1/2，自73年11月29
日起，供原告開設系爭工廠，及78年7月底，原告之工廠
因經營不善而歇業，並於78年9月1日無力支付系爭工廠之
房屋稅，不再租用系爭土地經營工廠，暨陳羲農於73年11
月29日使用系爭土地耕作，租金為榖租，每期稻作500台
斤或等價之金錢，提供給陳周武的父母作為生活之需，88
年間陳羲農因年老體衰，無法繼續租耕系爭土地之事實，
業據其提出存證信函、建築改良物所有權狀、土地登記第
一類謄本、99年房屋稅繳款書、買賣所有權移轉契約書、
出資證明（支票）、土地登記謄本、建築改良物登記簿謄
本、原告勞保被保險人投保資料表、和美鎮公所實施區域
計畫地區畜牧使用執照、彰化稅捐稽徵處函、95年房屋稅
繳款書、土地異動索引謄本、聲明書、系爭土地及其上建
物使用狀態表等件為證，被告對此亦不爭執，此部分主張
自應採認為真正。
（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立；又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務
，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一
、由他方所受領之給付物，應返還之；又因契約互負債務
者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，
但自己有先為給付之義務者，不在此限；又稱租賃者，謂
當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法
第153條第1項、第259條第1款、第264條第1項、第421條
分別定有明文。經查：原告固主張系爭工廠之租賃關係，
於78年7月底即已和原告無關，被告辯稱之租賃關係，應
已不存在。被告則辯稱：被告所居住之原告名義所有之系
爭房屋與原告所建築系爭工廠基地佔用被告所有之系爭月
眉段197地號土地間，存有交換使用之對價關係等語。惟
原告所主張租賃關係之租金對價，僅係耕作之榖租及系爭
工廠之房屋稅，衡諸該榖租係陳羲農孝敬其父母之用，而
系爭工廠房屋稅之金額不高，且基於使用者付費原則，原
告建築系爭工廠係用以經營事業謀取利益，由建築物所有
人負擔房屋稅，甚為合理，難以僅憑些微榖租及房屋稅之
繳納，即認定原告占用系爭土地興建系爭工廠系出於租賃
關係，況雙方未有書面約定。實則，原告於民國74年2月
間於系爭被告所有197地號農地申請用電，直到民國95年6
月27日始廢電拆表，並參諸證人即原告之弟陳錦街之證詞
，原告確有使用廠房；又據證人陳秀金證詞，堪信當初確
因被告之夫經濟狀態困窘，乃協議由原告之訴代與被告家
人協商，先行變更陳秀金為該房屋所有人，土地則登記為
原告訴代名下，嗣又變更房屋為原告名下，惟被告等人仍
繼續居住於上開房屋。揆諸上揭條文，復參諸原告及系爭
房屋所有人之前手親戚關係，自民國88年間至今十餘年間
均容忍被告居住系爭房屋，並未為催討；及原告之父或原
告訴代之父使用系爭197地號土地上廠房外其餘農地耕作
，並斟酌兩造間為侄嬸親戚關係，足認被告所辯，應與實
情較為相符，原告占用系爭土地興建系爭工廠、原告之父
或其訴代之父使用其餘部分之土地耕作，應非出於租賃關
係，而係出於兩造以相互交換使用為對價之默示無名契約
，且該無名契約基於上開回復原狀義務及同時履行抗辯原
則，應以兩造均將系爭房屋、系爭土地騰空、清除地上物
，回復交換使用前之狀態，方可解除該無名契約。是以，
參酌被告提出之系爭土地現場照片，系爭工廠並未完全拆
除，尚遺留相當高度、面積不小之水泥磚塊地基未除，此
部分原告亦未爭執。若要剷除及回復原狀，僱工恐需花費
不少金錢、時日。基於上述之說明，原告既尚未將上開系
爭197地號土地上水泥磚塊地基清除、回復為可耕作狀態
，則原告上開請求被告遷讓系爭房屋及賠付賠償金之主張
，即屬無據，自不可採。
（三）從而，原告請求被告應將系爭房屋全部遷讓交付原告；並
自94年8月1日起至交屋日止，按月給付賠償金4500元，為
無理由，應予駁回。
四、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國100年1月3日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年1月3日
書記官石坤弘