裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第1592號民事判決
裁判日期：民國106年06月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第1592號原告 郭奕涵 即 郭雪惠 訴訟代理人 王逸青 律師被告采庭建設有限公司法定代理人 林春雄 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國105年8月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如提供新臺幣貳拾萬元供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國95年10月3日與被告簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋買賣契約）、與訴外人即被告法定代理人林春雄簽訂土地預定買賣合約書（下稱系爭土地買賣契約，合稱系爭契約），購買被告所興建「家麗堡」建案，編號A8棟之房地（下稱系爭房地），約定總價金新臺幣（下同）610萬元，伊並交付定金10萬元及簽約金50萬元，餘款550萬元則約定以系爭房地向金融機構辦理抵押貸款支付。惟系爭房地興建至3樓階段，經原告至現場勘查進度，竟發現熱水管採用與契約不符之CPVC管，與系爭房屋買賣契約附件一建材＆設備所示，熱水管均使用正字標記不鏽鋼管之約定不符。嗣被告辯稱已依約改用不鏽鋼管，並於96年6月25日寄發存證信函予原告，但經伊再次至現場勘查仍發現並未改進，況且原告於96年6月15日、96年8月2日分別以存證信函及委請律師發函予被告，並限期處理系爭房地事宜，惟未獲回應，遲至96年10月5日始接獲被告存證信函，並告知依系爭房屋買賣契約第17條約定，沒收伊所繳定金及簽約金共60萬元。惟被告並未提出符合契約所約定品質更換完成之不鏽鋼管之證明，伊可依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金或履行其他義務，被告竟以存證信函單方解除契約，明顯可歸責於被告。
（二）依民法第259條第1、2款及第249條第3款規定，系爭房地契約既經被告解除，既係屬可歸責於被告之事由，伊可請求被告加倍返還定金即20萬元，及返還所給付之價金50萬元，共計70萬元，並自被告受領時（即95年10月4日）起算之利息。另被告以廣告不實方式銷售，於廣告單上標示「熱水管均使用正字標記不鏽鋼管」等語，致伊信以為真進而締約，然被告始終未依廣告內容施作，嗣後亦無提出已符合廣告內容之品質，致使伊受有無法使用安全不鏽鋼之熱水管及造成系爭房地價值減損之損害。被告為專業之建築公司，以興建房屋銷售為事業，竟委請廣告公司製作不實廣告宣傳行銷，引誘伊購買系爭房地並支付價金，被告自無解於銷售之初即以不實廣告蓄意欺騙伊之責任，且伊於發現系爭房地有上開瑕疵時，多次促請被告履約更換不鏽鋼管，被告卻以存證信函片面陳述已更換不鏽鋼管，但並未實際提出施作證據，以存證信函方式催告以達解除契約目的，造成原告受損甚鉅，核被告所為，實已達以故意不實廣告以及契約之承諾，欺瞞消費者，爰就上開請求70萬元，另依消費者保護法第51條規定，請求3倍之懲罰性賠償金即210萬元等語。並聲明：被告應給付伊280萬元，及自95年10月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告謂係因伊出賣之房屋未依約使用不鏽鋼熱水管因而拒付價款，但當時房屋仍在興建中，尚未完工交屋，原告至工地所見非必即是日後完工交屋之品質，故原告主張買賣標的物有瑕疵而拒付價款，實無可採。況伊所以棄原合約書所記載之不鏽鋼管而改用CVPC管，並非為偷工減料，而係因不鏽鋼管遇高溫日後仍會有生鏽問題，且會產生水管內汙染及銅氯等，加上厚度較薄不耐久，反之CVPC管則能耐高溫，不易產生汙染及銅氯，厚度亦較高，用作熱水管絕對優於不鏽鋼管，更何況CVPC管價格尚較不鏽鋼管為高，自不能因與契約內容不符即視為瑕疵或謂之為廣告不實。更何況當時因原告堅持須依合約內容施工，伊在解說無效後，亦已將原告購買該戶之熱水管改換為合約所記載之不鏽鋼管，並以存證信函通知原告確認，然原告仍不接受，指稱修改會影響房屋品質，以此為由拒絕交屋，實屬違反合約內容，自非被告之過。退步言之，伊因原告不履行買賣契約，不辦理貸款，經多次以電話及存證信函催告無效後沒收原告之定金及簽約金共60萬元，其時間點為96年10月間，距今已9年之久，事後原告未表示意見，顯然已經接受，故而即使認定本件買賣標的物存有原告所稱之瑕疵，依民法第356條第1項規定，原告應亦不得再主張物之瑕疵擔保而行使契約解除權或請求減少價金。
（二）綜上，伊於本件買賣契約應無違約或債務不履行，更無違反消費者保護法之情形，伊沒收定金及簽約金，係因原告未依約給付價金之故，純係正當之權利行使，自難歸責於被告。而原告所提隔壁房屋屋頂水管照片，乃透氣管，作用為一般排氣用，並非熱水管，熱水管應該是在牆壁裡面，不是外露，原告以隔壁房屋頂樓排水管的照片指稱被告未按合約履行施作系爭房地之不鏽鋼管，顯屬誤導。況原告若認為伊未使用不鏽鋼管，應該是交屋後向被告提起損害賠償訴訟，伊若非使用不鏽鋼管，依照瑕疵可以減少價金或以差價賠償原告，但原告並非如此，只是想退戶，經伊通知更換不鏽鋼管後，仍未前來交屋，顯然與不鏽鋼管並無關係，伊依違約條款辦理，並無不法等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院得心證之理由
（一）原告主張：伊於95年10月3日與被告、林春雄簽訂系爭房地契約，購買系爭房地，約定總價金610萬元，伊已交付定金10萬元及簽約金50萬元，餘款550萬元則約定以系爭房地向金融機構辦理抵押貸款支付等語，為被告所不爭執，復有土地、房屋買賣預定合約書在卷可憑（見本院卷第7-54頁），堪信原告之主張為真實。
（二）原告主張：系爭房屋熱水管，被告未依系爭房屋買賣契約之約定使用正字標記不鏽鋼管，經伊催告被告處理，惟未獲回應，被告竟以存證信函表示依系爭房屋買賣契約第17條約定，沒收原告所繳定金及簽約金共60萬元等語，被告則辯稱已依原告所請將熱水管改為不鏽鋼管，且經伊通知原告交屋，原告竟拒絕交屋，伊遂依系爭契約之約定沒收原告所繳納之定金及簽約金共60萬元，並無不法等語。經查：
⑴系爭房屋熱水管，原告主張被告興建之初並未依系爭房屋
買賣契約之約定使用正字標記不鏽鋼管，原告有通知被告，為被告所不爭執，復有調解不成立證明書、存證信函附卷可憑（見本院卷第58、61頁），堪信原告此部分主張為真實。本件爭執者為被告是否於原告通知應依契約約定使用不鏽鋼管時，被告是否已補正，被告如已補正，原告可否行使同時履行抗辯權，拒絕交屋及給付價金。查，原告主張被告未將熱水管改回不鏽鋼管，僅提出該社區頂樓照片為證（見本院卷第106-108頁），為被告所否認，辯稱原告所提出之照片無法證明被告未將熱水管改為不鏽鋼管，被告於96年6月25日以存證信函通知原告已依契約之約定使用不鏽鋼管，並請原告於1個月內與被告配合辦理銀行對保及交屋手續，並提出存證信函為證（見本院卷第59頁）。經本院囑託臺中市建築師公會鑑定，該公會鑑定結論為：「㈠建商於廣告稱「熱水管均使用正字標記不鏽鋼」時，包含哪些範圍？依建築慣例而言，廣告所稱之內容係指所有熱水器至所有供應熱水設備間之熱水管，均應使用正字標記不鏽鋼管，例如：熱水器至浴缸、洗臉盆...等。至於，是否尚有其他特殊設計需求，應以興建當時之水電設計圖為準。㈡附件照片之管線，是否亦包含在內應使用不鏽鋼管？由附件照片研判，拍照位置應是在屋頂部位，一般若無特別設計需求，熱水管是無須通達屋頂層。故，若水電設計圖無標示時，所附照片之管線是可以不包含於應使用不鏽鋼管之範圍內。㈢附件照片之管線是否為不鏽鋼管？由附件照片研判，管線均非不鏽鋼管。」，有該公會106年3月17日中市大臺中建師鑑（000-000）字第60號函在卷可憑（見本院卷第146頁）。原告所提出之照片既為被告否認係原告原欲購買房屋之頂樓照片，是該照片無法證明被告未將系爭房屋熱水管更改為不鏽鋼管。況頂樓之管線，依鑑定機關之鑑定意見，除非兩造有特別約定使用不鏽鋼管，否則可以不包含頂樓管線。觀諸系爭房屋買賣契約並無特別約定頂樓管線應使用不鏽鋼管。是縱認原告所提出之照片即為系爭房屋之頂樓管線，該管線未使用不鏽鋼管，被告亦無違反契約之約定。又原告於被告通知交屋時，本即可在交屋時檢查房屋狀況，惟原告捨此不為，卻以拍頂樓管線之方法來證明被告未依契約更換不鏽鋼管，原告無法證明被告於交屋時熱水管未依約使用不鏽鋼管，自不得主張同時履行抗辯拒絕交屋及給付價金。系爭房屋契約第10條第4款約定：本條第一項之辦理事項，由賣方指定不動產專業代理人辦理之，倘為配合各項手續費需要，需由買方加蓋印章，出具證件或繳各項稅費時，買方應於接獲賣方或承辦代理人通知日起7日提供，否則如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方權益時，買方應負損害賠償之責。逾期延（拒）未辦理，依第17條違約之處罰規定處理。」、第17條違約之處罰第2款約定：「買方違反第5條第2款、第10條第4項及第13條之規定者，賣方得沒收依房地總價百分之20計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則已繳價款為限，賣方得解除本契約，買方不得請求減免歸還。」（見本院卷第36頁）。本件係因原告拒絕交屋及辦理對保，則被告依系爭房屋買賣契約第17條第2款之約定沒收原告已交付之價款為違約金，即屬有據。
（三）按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院79年台上字第1612號民事判例要旨參照。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例參照)。被告主張沒收60萬元，作為違約金，其違約金數額約總價金9.83%，顯然過高，應予核減為40萬元。
（四）原告另主張被告以廣告不實方式銷售，於廣告單上標示「熱水管均使用正字標記不鏽鋼管」等語，致使原告信以為真進而締約，然被告始終未依廣告內容施作，嗣後亦無提出已符合廣告內容之品質，致使原告受有無法使用安全不鏽鋼之熱水管及造成系爭房地價值減損之損害。爰依消費者保護法第51條規定，請求3倍之懲罰性賠償金210萬元云云。為被告所否認，辯稱已依契約約定使用不鏽鋼管等語。查原告並無法舉證被告於交屋時未依契約約定使用不鏽鋼管，已如前述，則原告依據上開規定請求損害賠償，即無理由。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，原告請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即105年8月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、綜上，本件被告依系爭房屋契約第17條第2款之約定沒收原告已交付之價金60萬元違約金，顯然過高，應予酌減為40萬元，則原告請求被告給付20萬元，及自105年8月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，應予准許。
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告另依據消費者保護法第51條規定，請求3倍之懲罰性賠償金210萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件所命給付未逾金額50萬元，應依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保免為假執行，亦無不合，爰酌定相當金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年6月27日
民事第六庭法官謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月27日
書記官丁文宏